土地管理学总论复习

1、土地管理学复习 名词解释 1. 土地管理：是用以维护土地所有制、调整土地关系和合理组织土地利用的一项措施。 2. 土地关系：是指人类在占有和开发、利用土地过程中所发生的人与人的关系其中， 土地产权关系是土地关系的核心，最重要的问题。 3 . 土地产权：是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总称。4.地租 是土地所有权 在经济上借以实现的形式，从狭义上讲，就是指为利用一切土地所必须支付的超额利润，从 广义上讲，是指利用一切生产要素（包括土地、工资、劳动力等）而必须支付的超额利润。 4 . 土地有偿使用是指土地使用者向土地所有者交纳的地租或应缴的报酬，使土地所有权 在经济上得以实现。 5 .地籍管

2、理：为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查（含测量）、土地分 等定级、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要容的综合措施。 6 .地籍档案管理是将经过土地调查、分等定级、登记、统计等工作形成的各种文字、数 据、图件资料立卷归档、保管和提供利用等工作。 7 . 土地所有权 是土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利。 8 . 土地使用权出让：是指以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者， 并由土地使用者向支付土地使用权出让金的行为。 9土地制度：一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、 使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规和制

3、度化体系。 10. 地票：指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益 事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。 11. 基本农田：按照一定时期人口和社会发展对农产品的需求，依据土地利用的整体规划确 定的不得占用的耕地。 12. 城市土地一级市场：城市土地所有者将土地使用权让予土地使用者而形成的市场，具有 垄断性。 13土地征收：为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为 14土地使用权转让：是指以土地所有者的身份将土地试用权在一定年限让与土地使用者， 并由土地使用者向支付土地出让金的行为 15. 土地资产：是指土地

4、财产，即作为财产的土地。财产对象实体最重要的属性是有限性、 有用性、可占有性和具有价值性。 16土地利用：指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程。土地利用 的原则：生态平衡原则，最大经济效果原则。 17土地利用管理：国际按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、 利用整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。 18.耕地：指用来种植农作物的土地。特点：利用周期短，对自然条件要求严格，集约利用 程度高，具有永续利用性能。 19土地：土地是自然历史综合体，土壤、气候、地貌、水文、岩石、植被都是土地的组成 部分，它们附着于地壳，构成土地整体。 20. 土地资

5、源：土地，作为自然要素于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济 利益的那部分土地。 21. 土地资产：是指土地财产，即作为财产的土地。财产对象实体最重要的属性是有限性、 有用性、可占有性和具有价值性。土地的自然供给：土地的自然供给即自然所实际供给的各 类土地数量，就某一区域或全世界来说，是固定不变的，是毫无弹性的。 22. 土地的经济供给：在土地自然供给与某些自然条件许可的围，某种用途土地的供给量能 够随着土地利用效益的变化而变化的现象称为土地的经济供给。 23. 土地管理：是在一定的条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利 用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地

6、位的土地所有制，调整土地关系，监督土 地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。 24. 土地管理的容：地籍管理、土地权属管理、土地利用管理、土地市场管理。（四大容在土 地管理系统中的作用来看，地籍管理是基础，土地权属管理、土地市场管理是手段，土地利 用管理是核心）1地籍管理的主要容：土地调查、土地分等定级估价、土地登记、土地统 计及地籍档案管理等 25. 土地调查：土地调查是以查清土地的位置（界限、四至），利用类型、数量、质量和权属 状况而进行的调查。 26. 宗地：被界址线所封闭，具有独立使用权或几个使用者共有权的自然地块。 土地变更调查：是指在全国土地调查的基础上，根据城乡土地利用现

7、状及权属变化情况，随 时进行城镇和村庄地籍变更调查和土地利用变更的调查，并定期进行汇总统计。 27. 国有土地使用权的取得方式：1、有偿取得方式 2、无偿取得方式 3、依法承包经营取得 4、依照法律、政策规定取得 28. 城镇国有土地使用权的出让：是指以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土 地使用者，并由土地使用者向支付土地出让金的行为。 29. 土地使用权的转让及基本形式：土地使用权转让是指以出让方式取得的国有土地使用权 在民事主体之间再转移的行为，是平等民主之间发生的民事法律关系。土地使用权转让的 基本形式有出售、交换和赠与。 30. 土地使用权出租：土地使用权的出租是指合法取得国

8、有土地使用权的民事主体（即出租 人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租 人为此而支付租金的行为。 31. 土地使用权抵押：土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保， 当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的 债务担保形式。 二，简答 1. 土地使用权出让工作程序程序：1市县土地管理部门根据土地出让计划会同有关部门拟定 的地块的征地、拆迁安置方案、土地使用条件报同级人民政府审查2按照出让国有土地使 用权批准权限，经由批准权的人民政府土地管理部门审查后，报人民政府批准3经人民政 府批准后，由市县土

9、地管理部门与国有土地使用权受让人正式签订国有土地使用权出让合 同，依法办理使用权登记手续，核发土地使用证 2. 土地征收补偿与安置标准 ：构成：土地补偿费，青苗费，地上附着物补偿费，安置补助费， 社会保障费用，新菜地开发建设基金，拆迁补偿费。 3 .土地管理的特性：土地管理除具有管理的一般属性外。还有其自身的特性：（1）全面性， （2）统一性，（3）科学性，（4）法制性。 4土地产权基本特性：（1）具有排他性；（2） 土地产权客体必须具备可占用性和价值性；（3） 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认和保护；（4） 土地产权的相对性。 5、 土地征收的特征：1、土地征收的公益性 2、土地征收

10、的强制性 3、土地征收的有偿性 4、 土地征收程序的合法性 6、土地管理的基本任务：维护土地公有制，调整土地关系，合理组织土地利用，切实保护耕 地，保护土地所有者和使用者的合法权利，加强土地的法制管理，使土地管理走上法制轨道。 7土地管理的总体原则：依法管理；统一管理；维护社会主义土地公有制；最大限度地满足 生产、建设和发展的用地需求；充分、合理利用和保护土地 8土地管理的基本原则：正确处理、集体、个人之间关系；坚持生态、经济、社会三效益 6、政府在土地管理中的行为模式 ：1、保障土地市场机制的正常运行，纠正市场失灵 2、作 为公共利益的代表，对社会提供公共产品和公共服务。3、消除土地领的外部

11、性 4、协调各 土地使用者之间的利益，保障土地配置的公平和效率。 统一；坚持依法、统一、科学地管理土地。 7土地管理的容：土地管理的基本容分为产权、产籍管理和土地利用管理两大部分，具体包 括：（1）地籍管理。包括土地调查、土地分等定级、土地登记、土地统计、地籍档案、地籍 信息系统筹容。（2） 土地权属管理。包括大地所有权、使用权的审核和依法确认，土地 划拨、出让等）管理，土地权属纠纷的调处，对违法侵犯土地所有权、 （3）. 土地利用管理。包括编制和实施土地利用规划，土地利用的 .土地经营（土地市场）管理 :任务：在我国，地籍管理的主要任务是：为维护土地的社会主义 促进土地的合理开发、利用、编制

12、 权属变更（如土地征用、 使用权行为的查处等容。 监督和调控等容。（4） 8.地籍管理的任务和容 公有制主体地位，保护土地所有者和使用者的合法权益， 计划、土地利用总体规划，制定有关土地政策等，提供保管、更新有关土地自然、经济、法 律方面的信息。容：地籍管理包括土地调查、土地分等定级、土地登记、土地统计和地籍档 案管理等方面的容 9. 地籍管理原则：（1） 证地籍工作的连续性； 10、地籍调查的程序： 按统一的制度进行；（2）保证地籍资料的可靠性和精确性；（3 ）保 （4）保证地籍资料的完整性。 准备工作、土地权属调查、地籍测量、面积量算、编绘地籍图、编 绘宗地图。 11土地权属管理的任务和主

13、要容：土地权属管理的任务：维护社会主义土地公有制，保护 土地所有者和使用者的合法权益和调整土地关系。其中，调整土地关系包括调整土地征用过 程中产生的土地关系和国有土地使用权有偿使用以及转让过程中的土地关系。权属管理的 主要的容有：依法确认土地所有权和使用权；依法管理土地权属的变更；依法调处土地权属 纠纷；依法查处土地权属方面的违法行为。 12土地利用的原则 ：（1）先评价规划，后开发利用；（2）珍惜、节约合理用地；（3）均衡协 调开发和合理布局；（4）贯彻农业优先；（5）开发利用与整治保护相结合。 13、土地利用管理的容。土地利用管理主要是通过土地利用规划、土地开发、监督和调控 土地利用来实现

14、的。1）、土地利用规划：土地利用规划是根据国民经济建设发展的需要和 土地的自然、经济特点，对土地的分配、开发、利用、整治、保护在宏观上进行统筹协调、 合理配置的综合措施。2 ）、土地开发：通过对土地投入活动和物化劳动，一方面将难利用 的土地改变为可利用的土地；另一方面是对已利用土地进行再开发，以提高土地利用的集约 化程度。3）、土地利用的监督和调控 首先是对土地利用规划的执行情况加以监督，在执行 过程中因情况变化而作相应的调整；对非农占用土地加以控制；对土地利用状况作正常性的 监测，使土地利用不至于偏离规划的目标、方向，至少可以将这种偏离维持在可允许的围之， 以保证土地利用朝着良性方向发展。

15、14土地利用容：（1）确定土地的用途。（2）在国民经济各部门间和行业间合理分配土地资源。（3） 采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。 15. 影响土地利用的因素 1 自然因素 自然因素主要指气候、地形地貌、土壤、水文、地质 条件等。它们制约着人们对土地的利用。2.社会经济因素社会经济因素主要指社会制度、 政策，土地所处的位置、交通条件，成本、效益、土地利用现状等。3.人的文化素质人 们的知识水平、科学技术水平，对土地利用的整体性、长远性的认识，都会给土地利用带来 深远的影响。 16. 地籍管理的容和原则 容：1 土地调查是以查清土地位置的位置，利用类型，质量和权 属状

16、况为容的调查 2 土地分等定级是在土地调查和土地利用分类的基础上以马克思地租、 地价理论为主要依据的各类土地等级3 土地登记是指土地的所有权、使用权和他项权利 的登记4土地统计是对土地数量、质量等级、权属，利用类型和分布的统计及汇报分析5 地籍档案管理是对度低调查， 分等定级，土地登记，土地统计的图文、数据图册资料的归档， 管理与利用等工作原则；1地籍必须按照规定的统一制度进行2保证地籍资料的可靠性和 精确性3保证地籍工作的连续性4保证地籍资料的完整性 17. 土地利用现状分类： 1、三大类：农用地 2、建设用地3、未利用土地 2八大类：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水

17、域、未利用 土地 3、十二大类：耕地、林地、园地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、共公 管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他用 地 18. 土地使用权出让的期限和方法 1）期限 居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地 40年；综合用地或其他用地 50年。 2） 土地使用权出让方式：协议、招标和拍卖 三论述题 20 . 土地与人口、环境是什么关系 ？ 人地关系也是土地供需平衡关系的重要体现。因土地数量有限、而人口的数量在一定阶 段都是一个不断增长的变数。土地所能承担的人口“负荷量”，亦称土地的人口承载

18、力，它 取决于自然条件，社会不同发展阶段的政治、经济制度和文化、科学技术水平等。在一般情 况下，社会生产力越低，土地所能承担的人口“负荷量”越小，反之则越大。耕地面积减少 和人口增长速度的加快，巳日渐成为世界性的突出矛盾之一.土地与环境、生态的关系， 是指土地生产力的保护和破坏对共它环境条件，甚至对整个生态系统的影响。 8土地管理的方法涵及其相互联系是什么？ 土地管理的方法有行政方法、经济方法、法律方法和技术方法。 1） 行政方法：土地管理的行政方法指领导者（管理者）运用行政权力，通过强制性的行 政命令，直接指挥和控制管理对象，按照行政系统自上而下实施管理的方法。常用的方式： 行政管理系统通常

19、采用命令、指示、规定、通知、条例、章程、指令性计划等方式对于系统 进行控制。行政方法依靠行政权力。特点：具有权威性、强制性、直接性、单一性和无偿性 等特点。效果：行政方法能依靠行政机关和领导者的权威，充分发挥高层领导的决策作用、 使管理系统达到高度的集中统一。行政方法有它的局限性。主要表现在：管理效果受领导 水平的限制，领导水平不高，就容易产生瞎指挥；横向构通困难。信息传递迟缓，有时 严重失真； 行政层次多，手续繁杂，影响工作效率；不利于发挥子系统的积极性。行 政方法局限性的补救措施：行政指导（提供信息、咨询指导等） 2） 经济方法：土地管理的经济方法指管理者按照客观经济规律的要求，运用经济手

20、段， 调节和引导土地利用活动，以实现管理职能的方法。经济利益原则是经济方法的核心。经 济手段（杠杆）是经济方法的工具，它在调节经济利益、实现管理目标方面有着不可替代的 作用。在土地管理方面常采用的经济杠杆有：（1）、地租地价杠杆（2）财政杠杆。（3）、金 融杠杆。（4 ）税收杠杆。经济方法的局限性：不能用来解决管理中许多需要严格规定或 立即采取措施的问题。土地利用中不能单纯依靠该种方法来调动人们的积极性。 3 ）法律方法：是管理者通过贯彻、执行有关土地的法规，调整人们在土地开发、利用、 保护、整治过程中所发生的各种土地关系，规定人们行动必须遵守的准则来进行管理的方法。 在土地管理中运用法律方法

21、，主要是运用立法和司法手段，来巩固和调整各方面的土地关系。 特点：法律方法比行政方法具有更大的强制性、严肃性和权威性。局限性：对于很多超越法 律围的活动就显得无能为力了。 4 ）技术方法：是管理者按照土地的自然、经济规律，运用科技手段（遥感、电子计算 机、系统工程、土地规划等）来执行管理职能的方法因此，在土地管理中必须综合运用上述 四种方法，才能收到事半功倍的效果。 一、地价与房价如何调控 答：1基于房地产市场是空间竞争的市场，况伟大（2005 ）将房价和地价关系建立在空间 经济学的基础之上，考虑住房市场与土地市场的供给者行为，探讨了容积率、闲置土地比重 以及开发商占地规模如何影响房价地价及其

22、关系，得出土地供大于求时房价地价负相关、土 地供小于求时房价地价正相关的结论 2、从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高，从供给角度看，地价上涨是导致房价 上涨的一个因素，在房地产市场运行的过程中，地价和房价分别是由土地市场和房地产市场 的供给和需求来决定的。 二、简述我国农村集体土地使用权流转的现状、存在问题和深化改革的建议 1农村集体土地使用权流转是指农村集体土地使用权在不同的主体之间的流动和 转移，分为农用地使用权和非农用地使用权。现状： 近几年，随着我国经济的发展推动产业结构的不断升级转换，及城镇化水平的不断提 高，出现了大量的农村集体土地使用权流转现象。从流转的情况来看，主要有转

23、包、租赁、 四荒”拍卖、承租转包或返包、转让、入股等形式。 存在问题：（1）存在土地强制流转损坏农民利益的现象。随着农业产业化经营的兴起和农村 劳动力转移的推进，土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背 农民意愿，损坏农民利益的问题。（2） 土地流转机制不健全。一是目前的土地流转大多 处于自发和无序状态，缺乏必要的引导。二是土地流转不规， 缺乏契约约束，农户委托集体 经济组织缺少农户委托书， 统一发包中由于对预期增值认知不清或漠视，造成对农民、集体 利益的损坏，甚至剥夺农民承包权，造成不稳定因素。（3）农民缺乏社会保障制约着土 地流转。在农村土地具有社会保障和就业功能，而

24、当前农村社会保障机制尚未形成，决定了 农民不能轻易离开土地。（4） 土地流转市场化程度低，缺少中介服务机构。土地流转没有 形成完善的市场体系， 缺乏一个由上到下网络状的中介服务机构，致使土地供求双方的信息 受阻，信息辐射面狭小，土地流动渠道不畅，围窄。 改革建议：（1）加强农村集体土地使用权流转的制度化建设。一是考虑到不同地区之间 存在的差异，因地制宜，灵活掌握；二是明确农民利益不受损害，不以牺牲农民利益为代价， 确保农村社会的稳定；三是考虑到农村经济的可持续发展，严防农村环境遭受破坏。同时， 摸索建立一套完整规的农村集体土地使用权流转程序，做到职责明确，手续完备，合同规。 （2） 土地流转必

25、须坚持自愿、有偿、依法、规”的基本原则。首先是群众自愿的原则； 再次是依法有序的原则；最后是规操作的原则。（3 ）加强政府引导和服务。第一，适 当进行宣传引导。第二，努力引导土地使用权的流转方向。土地流转的方向应尽量与土地利 用规划相一致。第三，发挥政府的服务职能。第四，加强对市场机制的培育和监督。（4） 建立土地流转管理机构。建议在各级土地管理部门部设立土地流转管理机构，并赋予相应的 管理职权，对土地的用途、项目、面积、价格等进行规化管理， 并对土地流转过程实行监管， 提高工作透明度，使农村集体土地使用权流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。（5） 培育土地流转中介机构。 依托乡、村集体经济

26、组织，培育土地流转中介机构，为流转双方提 供法律、政策帮助，收集土地流转信息，为土地流转搭建平台 三、土地征收与土地征用的关系。参考答案： 2土地征收是指为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土 地的行为，土地征用是指为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准， 并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行 为。在征收的过程中，就是将待征土地的集体所有权转变为国有土地所有权的过程。二者的 区别表现在：土地征收后会发生土地所有权的转变，而土地征用只是土地使用权的改变。二 者的共同点是：都是为了公共利益的需要；都要经过法定程序；都要依法

27、给予补偿。 四、简述城市一级市场、二级市场的区别和联系 参考答案： 1从市场层次来讲，城市土地市场又可划分一级市场和二级市场。（1） 城市土地一级市场。城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定期 限让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关 系。我国城市土地归所有，政府是城市土地一级市场惟一的供给者，所以城市土地一级 市场是一种垄断性市场。目前，我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出让、出租和入 股，其中，出让是一种较常用的交易方式，它又包括协议出让、招标出让和拍卖出让三种方 式；出租仍处于试点阶段；入股也只是股份公司土地资产交易的一种方式。 （2）城市土地二级市场。城市土地二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将 剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者与土地使用 者之间的经济关系。 与一级市场不同，二级市场土地供给者不是惟一的，所以城市土地二级 市场是一种竞争性市场。目前，我国城市土地二级市场主要存在四种交易方式：转让、转租、 抵押和入股。 关系： 城市土地一级市场和二级市场是相互联系、相互作用的，它们共同构成整个土地市场。 一方面，一级土地市场供给和土地价格对二级市场的土地供给和土地价格具有决定性作用， 若一级市场运行不规， 二级市场运行无序就不可避