北镇商业调研报告x

1、Important & Selected Documents北镇市租赁市场调研报告第六事业部20XX-9-3一、 前言 北镇市位于辽宁省锦州市东部，前身为北镇满族自治县，升 县级市后改称为北宁市，几年后最终定名为北镇市，位于辽宁省 锦州市东部，东接黑山县，西邻义县，南与盘锦市毗邻，北与阜 新市搭界交通十分便利。 全市现有人口 53.3 万，共 158000 多户。 有满、汉、回等 19 种民族，其中满族人口 327 万人，占全部总 人口的 62 4。主要商业分布在景观街和中街步行街一带，以 中百商厦（联营） 、大河商城与沿街门市构成了其核心商业地带。 二、具体租赁市场调研分析（一）紫金湾服饰街

2、 1、经营区划及户数楼层主营品项户数负一层佳家福超市1一层服装、美发、运动16二层服装、鞋、裤子17三层家具卖场略2、经营品项占比品项数量占比美发美容515%美甲412%小百515%运动13%Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents男装412%女装927%鞋26%裤子39%合计33100%3、主流户型： 40 4、租金价位： 60-70 元/ 月.5、综述 该商业街规模较小，除一家超 市与三层家具卖场外，共有 33 家 门市店。 其门市店当中大多为品牌 商品，所经营的品牌有：柒牌、邦 威、劲霸、达芙妮、七匹狼、小魔

3、 怪等国内二、 三线男女装和运动品 牌商品。 但因为当地消费者消费能力 有限，品牌商品对于大多中低收入百姓来说还是比较奢侈的， 所以来 此地消费大多为固定消费群体及一些收入较高的消费人群。 品牌经营 业者大多为当地区域代理，有一定经济实力，由于时间匆忙，有的品 牌业主尚未接洽。建议此客户群体可作为当地招商对象的重点。（二）中街步行街1、地址：北镇市景观街与广 宁路交叉口以北 2、各品项数量及占比品项数量占比首饰 加工77%服装2526%小百55%童装22%床品22%银行22%食品44%美发11%鞋1211%烟草33%金店11%化妆 品44%Important & Selected Docume

4、ntsImportant & Selected Documents裤子7包1影楼1运动6音像1电器1五金2药店1游戏厅1超市1内衣1自行车1合计1043、主流户型： 40 4、租金价位： 120-160 元/ 月.5、综述 北镇商业步行街主要以服装、鞋帽、日杂、五金为主的商业门市 步行街，其他品类商品相对较全，客流量较好，业户经营稳定。无转 兑现象存在，少数门市偶有转租现象。所经营的品牌有： 红蜻蜓、真维斯、；骆驼、华伦天奴、 贵人鸟， 相对紫金湾服饰街而言， 这里的商品档次更有差异化， 能满足不同的 消费群体， 且商品种类更加齐全。 所以该商业街无论从租金价格还是 人气方面，都要好于紫金湾服

5、饰街。品牌经营业者都是当地的区域代理商， 可作为当地招商的重点客 户群体。（三）大河商城Important & Selected Documents1、商场自然状况1） 商场全称：大河商城2）地址：北镇市广宁西路3）性质：民营4）法人：娄河5）成立时间：20XX年 5 月6）营业时间：8:30-17:007）经营方式：零售8）营业面积：58009）主营品项：服装、小百、运动2、商场经营状况1）各楼层品项及户型楼层经营品项主流户型营业面积一层服装、运动、小百20-22 1450 二层服装、内衣10-11 1450 三层服装10-11 1450 四层无10-11 1450 1） 各楼层租金价位及买

6、断价格（无税费）楼层租金价位（元 /月.）买断价格（元 / ）抵押金（元 / 户）一层18-228000-10000500二层11-158000-10000500三层8-128000-10000500四层无无500备注：商场收取管理费 2 元/ 月.2） 各楼层商铺数量、商铺出租率楼层商铺数量营业中的商铺商铺出租率一层35 户28 户80%二层52 户33 户63%三层68 户30 户44%四层7200%（3） 辐射区域：县内及周边乡镇（4） 货品来源：西柳、沈阳（ 5） 经营者构成 :以本地人为主 3、各楼层描述（1） 一层 :在正门主通道两侧有 两家阿迪和耐克的形象店，但店内货品数量少，样

7、式单一、Important & SelectedImportant & Selected Documents品种不全。一层共有商铺 35 户，均为大户型 20 左右的档口， 且商铺基本已经全部被买断， 形式为 40年的使用权。 商场内几乎 无客流，也无任何商业管理， 相比而言商场内物业设施较为完善。 除阿迪、耐克为品牌外， 卖场内几乎都是低档散货， 价格在 30-120 元之间。（2） 二层：主流户型与一层相比较小，主要在 10-112 之间，空 铺率也较大，整层的商铺出租率在 63%。货品档次较低，价格在 20-100元之间，均来自沈阳或西柳的散货。二层卖场内几乎没有 客流，所闲置的部分商铺

8、商场对外采取免租金的方式租赁，租赁 业户只需支付管理费和电费就可进场挂货经营。（ 3） 三层：整层商铺出租率才达到 44%，大部分买断业户都无力自 营，所以闲置的买断商铺都贴着转租转兑的广告。商场仍然对没 有出售的商铺采取免费出租的政策，卖场内根本见不到客流，经 营业者无所事事，自由散漫。货品档次较低，价格带均在 50-150元之间，且都是换季下 架的旧版货品。4、综述大河商城成立于 20XX年 4 月， 当时只对外出售的 1、2 层，同年 9 月 3 层正式对外营业。 商场的老 板娄河被当地人成为北镇市“首 富”，带有很浓重的社会色彩，“黑 白两道”均给这位老板三份面子。商场内部管理分为两大

9、块， 及 销售业务和物业管理业务。 销售的 价格在 8000-10000元/，1 层的 商铺价格约在 20万元/个，二、三层约在 10 万元/个。销售业务只负 责对外出售商铺的使用权， 不负责已出售和未出售的商铺对外招商工 作。买断业户如不自营，只能自己对外出租商铺。未出售的商铺，由 商场负责物业管理方面的部门对外进行招商， 但方法极为原始， 无任 何广告和活动策划，只是在档口外面贴上一张免费出租的 A4 打印广 告。买断业户对外转租的价格极低，在 8-20 元/月.，大部分买断业 户对大河商城极为失望， 基本都想对外转兑自己的商铺。 四层商铺暂 时没对外出售和营业，处于闲置状态。该商场的物业设施领先于当地平均水平， 但无任何商业经营管理 经验是该商场的致命弱点。 由于该商场四层以下的商铺大部