金堂县项目房地产市场报告

1、金堂县房地产项目市场调查报告调查时间：2011年 6月 307月 1日调查范围：本次调查涉及金堂县城市整体发展规划调查目的：初步了解金堂县城市未来经济环境和城市发展情况， 重点在于房地产产业市场的整体 水平、规模、供应、销售、价格、分布特点及营销推广层次等基本情况，为公司后期意向地 块提供基础信息，供参考。一、金堂概述西部空港新区将重划成成都高尚居住版图，西部花园水城，成都后花园”的打造已基本成型，金堂凭借着优越的自然条件，对城市环境不断提升，已经越来越显示出金堂独特的生态人居魅力；同时成金线的通车使得金堂真正跨入成都“半小时经济圈，真正缩短了 成都市区到金堂时间和空间上的距离，使得金堂的的投

2、资价值和居住价值得到了大幅度的 提升。（一） 区位概况及人口金堂县地处川西平原与川中丘陵接壤地带， 四川盆地西部， 成都平原东北， 距成都市区 36 公里，双流国际航空港 58 公里，成南高速公路、成绵高速公路、达成铁路、成渝铁路纵 贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。全县幅员面积 1156 平方公里，辖 21 个乡镇、 1 个省级开发区，总人口 88.33 万，城区人口 15 万。县城所在地赵镇乃千里沱江 第一镇，古蜀四大名镇之一，历史上赵镇就是川西平原水运中心、 物流中心和商贸中心，享 有 中国西部花园水城 之美誉，是成都地区自然生态环境和人居环境最好的区（市）县之一。成金快速

3、通道建成通车，使得金堂融入了成都半小时经济圈。（二） 经济环境2010 年全县实现地区生产总值 111.2 亿元，按可比价格计算比上年增长13.1%。其中：第一产业增加值 30.1 亿元，增长 4.5%；第二产业增加值 40 亿元，增长 20.4%；第三产业增 加值 41.1 亿元，增长 12.6% 。2011 年一季度金堂县经济继续保持快速增长势头。工业经济快速增长，房地产保持良 好发展态势，金融运行平稳，财政收入、 固定资产投资、 城乡居民收入等多项经济指标均大 幅增长。一季度预计金堂县实现地区生产总值 27 亿元，增长 17.2%。其中第一产业增加值 4.1 亿元，增长 4.8%；第二产

4、业增加值 11.3 亿元，增长 24%；第三产业增加值 11.6 亿元，增长 15%。金堂县规模以上工业值预计完成7 亿元，增长 28%。全口径财政收入 11.74 亿元，增长 73.5%；地方财政收入 9.43 亿元，增长 114%；地方财政一般预算收入 2.8 亿元，增长 69%。 固定资产投资 31 亿元，增长 98%。房地产完成投资 8 亿元，增长 415%；商品房销售面积 20 万平方米，增长 102%。金堂县社会消费品零售总额 12 亿元，增长 17%。 3 月末，金堂县金 融机构各项存款余额达 160 亿元，同比增长 42%，各项贷款余额 76 亿元， 同比增长 45%。城 镇居

5、民人均可支配收入达到 5440元,增长 15%；农村居民人均现金收入为 2350元,增加 340 元，增长 17%。（三）金堂县城市规划1、规划定位 成都后花园，“天府花园水城、休闲人居金堂” ，以发展旅游休闲、人居和现代化加工业 为主的城郊型现代化城市。2、发展目标金堂规划修建成为“成都北部湾 NCIC”，以产业为依托，以城市综合运营为载体，打 造国际化、 产业化、 集约化的多功能综合性复合产业新城。 其中， 南岸工业港包含了经济类、 物流类、科技类等各种与产业相连的产业园区。而北岸生活湾则将依托金堂城区13 条江河形成的“湾区气候”，打造以水景为特色，健康、绿色为目标的高尚湾区生活圈。3、

6、规划布局及理念根据金堂2005年城市发展规划：至 2020年市中心城区城市人口 23万人，规划区面积 为21. 6平方公里。将整个城区分为五大大功能组团和三大景观带：三角洲组团，规划建成城市商业服务中心，配套生活居住；十里坝组团，规划建成城市行政办公、文化体育和教育科研中心，配套生活居住；三星组团，规划建成生活居住区和蔬菜批发中心；杨柳北组团，规划建成城市门户、人居以及一类、二类工业园区；杨柳南组团，规划建成城市主要二类工业园区和仓储区沿沱江、毗河、中河和北河风光带：沿江河两岸设置半边街廊的滨江路堤，加强沿江 河绿化建设和景观节点塑造，重点打造四大公园（即金河、金海岸、金山公园建设和金阳公园改

7、造），使一江三河八岸成为金堂县城融观光、游览和文娱、休闲为一体的核心风光带。 迎宾大道景观轴：南起成南高速公路连接道，经杨柳南和杨柳北工业园区，进入行政中心广场区形成“高潮”。该景观轴主要展示现代产业文明和城市行政办公文化，其间由舒缓的绿 色休闲空间相连。十里大道（包括向东至三星延伸线 ）景观轴：西起蓝光观岭，沿途经行政中心广场、 商贸中心，最后终止于三星工业区并与龙泉山脉相通，突出反映城市现代科技与文化风貌特色，体现商市气氛。在建的2000多亩的城市森林公园与在建的蓝光？观岭国际社区相连，成为城市的绿色空间控制带和背景。（四）交通枢纽1、成绵高速公路、城南高速公路都能快速到达金堂。达成、成渝

8、铁路也穿县境而过。成金快速通道已开通，金堂进入成都半小时经济圈。轻轨、高速、铁路、快速通道、三圈层首条公交线路业已构成了金堂纵横交错的平、立面交通体系，金堂已成为“全域成都”大型居住核心起步区。2、成都第二机场地址成都第二机场建在金堂县白果镇；第二机场距天府广场直线距离为55公里；建成后，新机场的旅客输送能力可达到每年8000万人次，将和双流机场采取“一主一辅”的方式营运，成都市的发展空间也将更大。将新修轻轨、高速公路直达新机场。成都即将开建的环成都经济区高速公路（第二绕城高速公路）将和第二机场有连接，（五）金堂县发展市政重大工程1、青白江集装箱中心站距离金堂县境8公里处，亚洲最大集装箱中心站

9、。中心站总投资约 7.6亿元，占地2140 双濃亩，是铁道部规划建设的 18个集装箱中心站中规模最大的。建成后，年货物吞吐量将达到 220 250万标箱，形成2500万吨运力，工程完工后，成都乃至整个西部的大宗货物将通过 这个窗口连接国内各港口或大城市，甚至直接运往世界各地。中心站的建成将会有力的拉动金堂经济发展。具体在以下几方面(1)随着运输成本的降低，降低企业成本，增强产品竞争力，促进第二产业的壮大。(2)增加2万个就业岗位，将会提高周边居民收入水平，同时吸引人群的聚集。(3) 2万个就业岗位，若其中有50%勺人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1 : 2计算，则金堂人口将机械增加 2万人

10、，增加1万个家庭。假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动70万平方米商品房的销售(4)新增大量餐饮娱乐、生活配套等服务功能。直接拉动区域土地增值、税收增加、 商业繁荣等。(5)作为集装箱中心站，将带来大量的货运车辆，拉动运输业和相关产业的大力发展。2、成都第二机场(1) 2008年初，成都市第二机场的选址确定在金堂白果镇，第二机场将预留6个跑道，同时还将规划建设航空城。这关系着“中国西部航都”和“西部区域性国际枢纽航空港”战 略定位的实现。第二机场的建成，将带动金堂乃至整个四川社会经济的发展。而成都将最终形成“一市两场”的航空格局。据 20 世纪 90 年代国际机场协会 （ACL） 的研

11、究调查数据显示，每年 100 万航空旅客运 输量将增加 2500 双流机场平桥咅 10%块3.0 ;商业商业ww 2.250%2赵镇十里大9.98商住w 2.2w 35% 20%60道以北太泰吉街片区旧城改造拆迁安置房地块3赵镇新建路 以南水电设 备厂改造地块24.94商住 5.4 25%804西二配气站西侧、赵杨路南侧地块30商业 1.2 10%41.5（四）住宅市场调研1、 产品供应类型多。电梯高层目前在金堂购房群体中相当认可。在售楼盘大部分都沿河而建；2、 目前在售楼盘多为百亩以上大盘，大盘配套设施完善，物业管理水平较高， 近2年供应量较大；3、 价格水平不高，市场需求旺盛，市场消化率目

12、前在80%,目前市场住房销售价格3300 3900元/平米，在售楼盘有 8个，少量楼盘现房售空，恒大御景楼盘放量大；4、 多以修养购房为主，本地购房者主要集中在公务员、单位职工、私人老板、 外出打工返乡置业及乡镇搬迁转入人员居多，近年外地消费者、投资者也不断增加。将成为未来金堂购房主要购房群体。05年外地购房者占总购房人的28 % ,到了 2007年，这一数据已经涨到 46 %。同时各二、三级城市自治州的消费者到金堂购买住宅置业。吸引来的外地客户主要有两种：第一种属于养老居家型，这部分客户认同金堂区域的环境，喜欢金堂悠闲自在的生活方式；第二种属于投资型，这部分客户认同金堂 区域的环境，他们认为

13、金堂的住宅价格在政府的大力打造之下将会有较大的提升，由 于目前政策的原因，投资型客户往往也会选择以投资为目的的养老型长线投资；5、 市场投资渠道缺乏，铺面出租率高，二楼的商业使用率高，商业价值相对较大，金泉路、金凤路商业销售价格一楼8000 15000元/平米，租金约30-50元每月每平米，但目前空置率很高；金堂车站附近商铺一楼销售价格在15000-22000元每平米，租金约60-120元每月每平米，几乎无空置铺面；6、 调查的楼盘中有专业销售团队，小楼盘销售不专业，销售道具简单；大型楼盘销售 队伍专业，设备精良;1000多户左右,7、现有供应楼盘体量大，最大的楼盘一一恒大御景半岛一期已售完二

14、期700-800户9月开盘；8、 户型设计比较成熟，面积控制的较好，110-130平米、3室2厅为市场主力户型， 功能布局较为合理；小户型价格约微有所提高。9、 楼盘广告宣传强势，户外广告多，竞争大；10、 客户群体以本地人（包含城区和周边乡镇的客户）和外来生意人为主，当地购房者 买房基本是选择在金堂县城，有少量客户会选择其他城市；11、 当地办理预售房许可证的条件是：项目总投资额达25%即可办理预售房许可证；12、当地可以提前排号、选房收定；13、二手房市场：本地购房人员较多，主要外出打工、本地做生意为主。二手价格：小户型：4000元/怦，大户型：3700元/怦。二手房成交量低迷。金堂保障性

15、住房较少。今年 将修建3个万人安置小区。目前城区人口15万左右，规划未来 5年增长30-50万人。（五）目前主要在售楼盘大概情况1、金泉秀岭hi金郸fltv*-花皿木城地址：赵镇十里大道二段860号 总户数：468 建筑类别：高层建筑楼层状况：18层绿化率：30% 容积率：3.5主力户型：72-113 m2销售价格：3300-3600元/ m 销售中心落后2、维罗纳地址：金堂县六横街，金堂客运站对面容积率：3.5绿化率：35%商业体量：10000m2商业销售价格：7000-20000元/ m2共900套住宅【洋房、别墅、商住】产品品质较高，多以当地购买力为主住宅：3600-3900元/ m2主

16、力户型：85-115 m2赠送空间较大，包含入户花园和阳台。3、恒大御景半岛项目地址：金堂县滨江路二段（毗河二桥旁）上半年1300套房源，25万方左，5年共计推出1万套房源，9月推出2期600-800套，高层精装房优惠后：4700元/ m,跃层：5000元/ m,车库：6万/个，跃层外来投资居多，高层本地客户居多，周边目前配套设施不完善，未来规划配套设置相当完善，总占地面积：300多万方开发量：13000方 绿化45%户外广告铺天盖地、物业、小区配套品质较高。4、世宏锦舍项目地址：金堂县赵镇金泉路主力户型：80-124怦，多层电梯洋房。建筑面积：28805万平米占地面积：21.5亩 总户数：2

17、54户。4幢7层电梯洋房，商业面积1536.69平米，目前配套较差。面积100上的3300元/ m2面积100下的3600元/ m2 商业：12000元/5、水城栖谷【安置房】是金堂县档次高、配套完善、规划合理、建筑风格独特的标杆性安置房洋楼式商业群组，商铺目前热销中。商业体量庞大。6、水韵金沙项目地址：金堂县滨江路二段电梯洋房，一批次售完，二批次代销中。临江面5000元/m2其他面4000元加 2栋高层200套左右 多层销售完毕 开发量100亩 紧邻金沙 公园。是当地品质较高楼盘之7、金阳美丽水景城占地面积：100亩 均价3500元/ m2商住 3600 元/m 商业 12000-16000

18、 元/m8金都华府开发中三、项目地块调查（一）地块透视地块基本上呈长方形，小幅坡地起伏、现为净地；地块原为农业耕地，无水系、自然植被可利用。北临毗河，西与六横道（恒大御景半岛）对接。南靠金泉路、金凤路；东靠五横 路。1、 西面：紧邻地块西面是政府另一120亩拍卖地与毗河二桥六横道相连，道路为相向 4车道，路况较好，对面是金堂体量、品质最好的项目恒大御景半岛；2、 南面：；南靠金泉路，目前建筑为一些小型厂房，因靠近车站，何时搬迁将间接影响本案居住氛围；3、 东面：紧邻在售项目世宏景舍；4、 北面：已拍卖宗地，据经政府部门了解，会在今年底或明年进行开发； 小结：本项目所在区域属于城市新兴区域，还处

19、于开发阶段，虽然为未来城市居住发展主力方向，但成熟时间还不能确定；新城规划的城市边缘地带，同质竞争区域中相对较偏；左 右邻高密居住社区，宜住不宜租；位于金堂现阶段最好的大道，享受快捷高速路交通；区 域内少量商业配套，距金堂最繁华商业配套较近，但心理距离较远。整体来看区域内缺乏 居住向好规划，生活配套不足且需要较长时间成熟。（二）地块判断1、优势? 金堂现正全力打造“水城”概念，生态环境极佳。相应的公建配套得到有效的开发,随着机场及路网的兴建， 区域城市经济发展迅速， 金堂已是全域成都半小时生活圈。? 项目所处金堂主流房产开发密集区，享受城市新区的市政配套；（精装? 地处金堂县城新区大道主干道，

20、道路通达性较好，? 地块现为净地，利于整体开发及降低开发成本；? 预计将来项目周边配套设施档次较高，对于需求品质生活的中高端客户群吸引力较 大；? 随着成都主城向外发展，郊区化发展的趋势正在逐步显现；? 金堂板块生态环境的资源价值正逐步提升；1、劣势? 金堂县相比各郊县城市发展较为落后，整体大环境大配套跟不上城市发展步伐，路 网虽发达，但距离成都偏远，整体有待发展。? 地块占地面积不大，但未能四面临道，对于塑造独立的高档物业定位有一定阻力；? 地块整体地势平坦，没有水源可引，更没有景观可言，整体资源缺乏，可塑性较差；? 地块周边居住氛围、配套较差。项目所在新区市政、周边商业配套设施时间将是本 案最为影响的公共设施；2、机会? 金堂房价仍处中低洼地，有一定上升幅度空间，为本项目的进一步发展奠定良好基 础；可吸引较多成都高收入人群不继迁入；? 需与同一区域竞争项目形成较大的价格尺度；广做小众营销活动聚集客户；? 随着政策进一步的推动，金堂将得到有效的开发，改善大环境大配套指日可待；3、威胁? 当前市场形势不明朗，受政策影响，形成观望态度较浓；? 涌现多个超级大盘，已逐渐被消费者认可；? 周边