白云永泰可行性研究报告

1、项 目 的 基 本 情 况一、项目概况白云永泰项目用地位于新广从公路永泰收费站两侧，用地面积53096m2，（其中净用地面积38719，道路面积14377），规划建筑密度23%，容积率2.0，绿化率32.7%，规划居住人口3780人（1080户左右）。二、可行性研究的主要技术经济指标1 总建筑面积：106192其中：住宅面积：85292商铺面积：45202 总投资额：3 自有资金投入：4 住宅得房成本：商铺得房成本： 5 税后利润：6 全部投资投资利润率：税后净现值（fnpv）：税后内部收益率（firr）：7 自有资金税后净现值（fnpv）：税后内部收益率（firr）：第一部分 项 目 投 资

2、 环 境 和 市 场 研 究一、 广州市房地产市场走势分析1、房地产宏观市场概况随着经济形势的好转，广州市房地产市场也逐步升温，从现时的交易情况和2000年的统计数据来看，房地产市场的供给和需求都同步扩大。2000年广州市完成房地产投资335亿元，同比增长13%，其中住宅建设投资230亿元，同比增长15%，商品房施工面积3680万平方米，同比增长4%，商品房新开工面积950万平方米，其中住宅760万平方米，竣工商品房面积930平方米，同比增长8.4%，其中住宅750万平方米，同比增长11.9%，销售商品房面积650万平方米，同比增长20.6%，其中住宅590万平方米，同比增长24.2%。200

3、1年1月份广州市获准上市商品房项目23个，总建筑面积41.03万平方米，同比增长9.75%，房屋交易总面积64.68万平方米，同比增长9.75%，商品房交易情况：交易总面积48.146万平方米，同比减少2.63%，1月份预售商品房成交情况，以海珠区、天河区、白云区分别排列前三名。广州市全面实行货币分房后，商品房市场继续保持了较强的购买力，市场的需求结构实现了平稳过渡。近年广州市房地产有关指标一览表指 标1998199920002001预测房地产投资额（亿元）26878296335350新开工面积（万平方米）972078824921004751500竣工面积（万平方米）7563857993010

4、00成交登记面积（万平方米）578316296506802房地产市场发展趋势因素分析近几年，广州的gdp保持了持续增长，从1998年到2000年上半年，增长速度分别为13%、13.3%、13.8%，从而带来广州居民收入的持续增长，2001年，市政府预计增长速度仍会达到13%。从整个经济形式来看，居民的有效购房能力进一步的提高，房地产市场的有效需求将进一步扩大，对住宅业的需求也相应提高，根据资料统计分析，在未来五年内，广州楼市的需求量依然庞大，而且一手市场仍将占据主流地位，发展前景明朗。、经济增长因素：广州市经济持续平稳增长，带来居民收入的持续增长，而楼价保持理性持平，居民的有效购房能力大大提高

5、。、政策因素： a税费调整：房地产租赁税费的下调，刺激购房者投资置业。 b房屋面积计价新规：从今年1月1日起实行套内建筑面积计价办法出台，使市民可以明明白白消费，不再犹豫入市，必将带动新一轮房地产销售热潮。c政府合理配置土地资源：政府加大回收闲置土地及经营用地招标拍卖的力度，严格控制土地供应总量，形成良好的供求关系，促进房地产市场健康发展。d简化办事程序：房地产部门进一步增强服务意识，提高办事效率，为市民提供方便、快捷的优质服务、交通、环境因素： a交通：内环路及环城高速的开通，打破房地产市区发展的格局，交通路网的改善，使市场热点向郊区倾斜。 b环境：随着“三年一中变”工程的进一步深入，市容市

6、貌进一步改观，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势逐步增强。、住宅规划、设计：新的规划理念变革，将更多地融进环保意识与科技概念，在户型上追求更大的空间感，层次感及区间功能的分明将成为设计时尚。、物业管理：随着数字化、网络化、智能化的发展，物业管理公司也向网上“转移”，住宅小区的栏栅或围墙将被打破，居住环境更宽松、自由、更具隐私性。由各种情况分析来看，广州市房地产发展趋势较去年形势看好，楼盘仍以中高档楼盘走俏，在户型上环境上、功能及层次感为综合的住宅是市场的发展方向。二、区域市场房地产分析：白云区地处广州市城郊边缘，随着番禺、花都的撤市建区，广州市山水城市的概念逐步成型，白云区成为广州的中心区

7、域之一，是广州市政府“青山、绿水、蓝天“工程计划的重点工程区域。有广州“市肺”之称的白云山就座落在白云辖区内，优越的自然环境，成为白云区内各楼盘的卖点。近年来，由于政府的合理规划给白云区带来了许多利好的消息，带动了该区房地产的发展。、九运会分会场场馆选址在东方乐园旁，将于今年11月九运会期间投入使用，新体育馆的落成，将改善该区的交通和市政配套，为该区域带来商机。、地铁二号线的运行路线，在白云区有多个站点，将于2004年投入使用。、广州新机场预计到2003年10月正式启用，白云国际机场将重新规划，变成真正的白云新城。、北二环高速及机场高速公路的建成，极大的改善白云区的交通条件。、广州市着力梳妆“

8、新广从” 市政对广从公路沿线景观进行规划整饰，依照“治山、治水、治路”的思想进行整治措施和远期规划的方向。、加大力度整饰“市肺” 白云山是广州的“市肺”，有28平方公里的山林，每日释放2500吨以上的氧气，白云山规划把新广从公路一带的白云山麓建成公园，共划分为八个主题性园区，目前已部分完工。、根据市政规划资料得知，2010年规划黄石路将建成是城市主骨架路网中的一级主干道。、新规划的广州科学院，位于东方乐园南侧，占地6公顷，属于广州市的又一个形象工程。二、 项目周边概况1项目周边住宅市场周边住宅市场向两个极端发展，一是以低档住宅为主，二是以高档住宅小区为主，占地面积较大，竞争较为激烈，以多层及小

9、高层建筑为主，高档住宅区以豪宅的市场定位为主导，而低档盘则以安居房的定位为主导。两者之间层次相差大，各楼盘的素质不一，主要有如下几个方面：a、 豪宅形象楼盘：以白云堡、保利白云山庄为代表，以山景为依傍，依湖而建，住宅以别墅为主，销售价格在800010000元/ m2之间。b、 高档住宅，竞争激烈，新广从路周边附近，有几个大型高档楼盘在售，销售均价在50008000元/ m2之间，且开发面积较大及周期较长，顾客选择的范围较为局限，楼盘素质大体相同，竞争激烈程度高。c、 以经济住宅形象出现的楼盘：新广从路两旁有新兴白云花园，教委宿舍云泉居，创业园，春庭花园，黄石路有祥景花园，富景居。d、 以山景园

10、林小区形象出现的楼盘：倚绿山庄，颐和山庄，松涛北苑、雍涛居等，以山景、自然生态园林绿化景观来吸引购房者。 项目区域周边主要楼盘分布沿新广从路东方乐园段起，至外贸学院范围，由南向北分别有隆康花园，金兰花园，东方明珠花苑，由外贸学院向北段分布有保利白云山庄，新兴白云花园，春庭花园，云山别墅，白云堡豪苑，创业园及雍涛居等。 项目周边在售楼盘情况a、 创业园：位于白云山风景区的松涛北苑内，紧贴白云山麓而建。小区总建筑面积约15万平方米，拥有山景楼盘概念。7栋不带电梯多层楼宇，号称为创业者而设，拥有多种户型，面积在（36 - 188 m2）之间，销售价格在2500 - 3000元/ m2之间。装修标准为

11、毛坯房。b、 雍涛居：与创业园相邻，山景楼盘概念，建筑面积45000平方米，全封闭六幢十层电梯洋房，顶层为复式单位，房型面积在100 - 130 m2之间，销售价格在3000 - 4600元/ m2之间，复式销售价格在4200 - 6200元/ m2之间，复式面积在200 - 285 m2之间，为毛坯房标准。2 项目街区功能调查分析。 交通：新广从路是广州市的北向出口交通要道之一，近年来政府不断地对新广从进行规划整治，拓宽，绿化景观等，使新广从公路成为广州市道路的样板公路之一。由市区乘车经新广从路到项目所在地，交通相对便利。同时有多路公交车途经项目所在地，如下表所示：公交路线终始站途经地点76

12、童心南路东平柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、永泰广场、省警察学校76a童心路永兴村柯子岭、东方乐园、黄石路口、永泰路口、东平村、龙归路、永兴村223东华南白云花园东川路、农林下路、动物园、白云索道、柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、白云花园268陈家祠白云花园荔湾路、西村、瑶台、机场路、黄石路、外语学院、白云花园529广州火车站太和越秀公园、童心路、东方乐园、太营路、太和536越华路东平东前路、越秀公园、景泰坑、柯子岭、东方乐园、集贤庄、东平805广州火车站永泰新村火车站、瑶台、广园新村、柯子岭、东方乐园、外语学院、永泰路、永泰新村864海联路倚绿山庄海印桥、东川路、小北花圈、童心路、柯

13、子岭、东方乐园、永泰路口、颐和山庄、倚绿山庄 商业繁荣程度：项目所在地与白云花园、元下田村、云泉居相邻，白云花园云泉居是广州市政府的安居房工程，商业设施配套相对完善，农贸市场、银行、电信等一应俱全，新广从路两旁是有名的饮食区，白云区政府在未来将黄石路至同泰路口的新广从路段划为饮食长廊。项目地现时尚未开发，商业配套尚无，周边小区的生活配套相对有一定的距离，尚未形成繁华商业氛围。项目附近的公建配套主要有：l 银行：建行、农行、信用社l 学校：广东外语外贸大学，亚加达国际学院、永泰小学、华联私立小学、幼儿园等。l 公园景观：白云山保护区、东方乐园、大河马水上乐园、九运场馆、新广从路绿化休闲带。l 住

14、宅区：白云花园、云泉居、春庭花园、元下田村，除云泉居尚未入住外，其它的住宅区均已入住。、项目所在地周边住宅市场环境新广从公路永泰收费站西侧，原来是大片农田地，由于早期政府的安居房工程选址在这里，建起了新兴白云花园，教师新村等，使部分市区居民迁到这些住宅里居住，与当地的村镇融合在一起，形成新的居住区。由于此区域是发展的新区，周边社区生活配套尚未成熟，且住宅档次较为低档，属于低档次的住宅小区范围，在一定程度上会影响项目的定位路向及销售。四、项目优劣势分析、项目优势a借助白云山及新广从路绿化自然景观优势。b成本价格较低优势。c新广从路交通畅顺，项目比其他同区域内在售楼盘的交通较为方便。d周边住宅小区

15、的生活配套设施，商业网点相对配套完善。e新体育馆建成九运会召开，新广从路沿线物业将成为热点。f三年后新机场的投入使用，白云机场的搬迁，是利好因素。、项目劣势：a目前处于飞机航线下，噪音影响较大。b项目西面是大片农田，影响景观。c项目四边有农田排洪沟渠，影响小区规划。d与安居工程的白云花园相邻，影响项目的形象定位。e公交车站离项目所在地距离较远，影响购买者的出入。五、项目机会因素分析 、主题式住宅市场前景看好从广州市住宅商品房供需状况分析，主题式园林小区住宅及环保健康型住宅，前景总体看好，存在进一步发展的空间。 、周边住宅市场存在的空缺a项目附近的多层住宅，均是档次较低的住宅，属安居房工程类别。

16、b新广从路段的住宅楼盘，档次参差太大，一则为高档楼盘，二则是低档楼盘，处于中档的楼盘相对很少。c项目地块在白云区内属小型项目，建筑以多层和小高层为主，在714层住宅为宜，售价应在43004600元/m2之间，相对同类的楼盘较少，竞争激烈程度不大。、项目投资前景分析今年，随着“三年一中变”的进一步深入，交通路网的改善，房地产市场热点向郊区倾斜，郊区在空气、环境及小区的配套等方面往往比老城区好得多，而且通过番禺、花都的撤市设区，内外环合围，地铁修建等措施，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势在进一步显现，北郊的花都、白云区将成为热点。项目所处区域属白云山景概念区域，附近区域集中有较多的大型开发项

17、目，高、低档楼盘均有，白云堡豪苑、保利白云山庄等楼盘以别墅为主，价格在10000元/m2 以上，倚绿山庄、颐和山庄、松园山庄等楼盘以洋房为主，价格在60008000元/m2之间，低档楼盘有白云花园、创业园等价格在3000元/m2左右。中楼楼盘形象的雍涛居，价格在4000-4500元/m2之间。附近区域高、低档住宅均齐，目前欠缺的是独具品味，精品型的中档楼盘，将项目设计定位，锁定在中档水平，价格定位在中档水平，以唯美居家的形象出现，对购买者的吸引力较大。随着新机场的动工，白云机场将在3年后迁出，新广从路将开辟8.5公里长的休闲绿化带，对于目前正处在航线之下的项目是极利好的因素，结合以上的因素综合

18、，该项目前景看好，有着其他区域难以比拟的优越居住自然环境、有潜在升值的有利空间。第二部分 项 目 规 划 设 计 方 案规划设计经济技术指标汇总表规划总用地53096总建筑面积106192总建筑面积（地上）93992其中居住建筑面积85292配套公建面积3180商 场4520会所（地上）1000容 积 率2.0中心绿化面积12800绿 地 率32%建筑密度23%地下总建筑面积10800其中机动车库面积6792自行车库面积1200设备房面积1408会所（半地下）1000规划户数1080户规划总人口3780人居住人口毛密度712人/公顷人均集中公共绿地3.38/人公建配套一览表1幼儿园8002综合

19、商店5003药 店2004日杂商店1005居委会506物业管理507卫生所508公 厕509垃圾转运站3010配电房50第三部分 开 发 建 设 经 营 方 案本项目共分两期进行开发，第一期为北面15栋12层带电梯商住楼(首层架空做配套)，建筑面积为60439.3,其中住宅建筑面积为54535.4；商场建筑面积为4520；公建配套建筑面积为1383.9。第二期为南面6栋12层带电梯住宅楼 (首层架空做配套), 建筑面积为33552.7,其中住宅建筑面积为30756.6。建设期为3年。第四部分 项 目 投 资 估 算一、开发成本1 土地成本 1）土地使用出让金(按建筑面积计)250106192=

20、2654.8万元 2) 征地费(按80万/亩计) 80(5.309615)=6371.52万元合计: 9026.32万元 2. 建安工程费住宅建安工程费组成汇总表序号项目单价（元/平方米）工程量（平方米）金额（万元）1桩基础9085292767.6 2土建工程800852926823.4 3水电安装180852921535.3 4电梯10085292852.9 5消防6085292511.8 6通讯108529285.3 7煤气108529285.3 8对讲话系统1585292127.9 9有线电视48529234.1 10地下室费用200852921705.8 11绿化工程125106192

21、1327.4 12合计15948529213856.8 商场建安工程费组成汇总表序号项目单价（元/平方米）工程量（平方米）金额（万元）1桩基础90452040.7 2土建工程8004520361.6 3水电安装180452081.4 4电梯100452045.2 5空调3504520158.2 6消防60452027.1 7通讯1045204.5 8玻璃幕墙50452022.6 9地下室费用200452090.4 10合7 3.前期工程费序号项目金额（万元） 1规划设计费（按建安费的2%计）293.8 2可行性研究费（按建安费的1.5%计)220.3 3地质勘察测绘费

22、(按建安费的0.5%计)73.4 4三通一平费(按50元/平方米计)265.5 5合 计853.0 4.基础设施费(按150元/计)一般而言,基础设施费为150-200元/平方米，本项目取费为150元/平方米，则基础设施费总价为1592.9万元。 5.公建配套设施费公建配套设施费汇总表序号项目单价(元/平方米)建筑面积(平方米)金额(万元)1幼儿园75080060.0 2综合商店40050020.0 3药店4802009.6 4日杂商店2081002.1 5居委会300501.5 6物业管理所400502.0 7卫生所500502.5 8公厕480502.4 9会所6502000130.0 1

23、0垃圾转运站250300.8 11配电房250501.3 13合 计46683880232.1 6.不可预见费一般按2-5项的3%-5%,本项目取3%，故不可预见费为791.8万元。 7.开发期间税费序号项目金额(万元)1投资方向调节税(按建安费的0%计)0.0 2配套设施建设费(按建安费的6%计)881.3 3建筑工程质量安全监督费(按建安费的0.4%)5.9 4物业管理费(按建安费的2%计)293.8 5其他(按建安费的2%计)293.8 6合 计1474.7 总合计: 28659.3万元三、 开发费用序号项目金额（万元）1管理费用（按开发成本的3%计）859.8 2销售费用（2.1+2.

24、2+2.3)2593.8 2.1广告及市场推广费(按销售收入的3%计)1296.9 2.2销售代理费(按销售收入的2%计)864.6 2.3销售手续费(按销售收入的1%计)432.3 3贷款利息另计4合计3453.6 四、 项目投资成费用汇总表成本项目总额（万元）（一）土地成本9026.3 （二）建安工程费14688.5 （三）前期工程费853.0 （四）基础设施费1592.9 （五）公建配套费232.1 （六）不可预见费791.8 （七）开发期间税费1474.7 （八）开发费用3453.6 （九）合 计32112.8 第五部分 项目融资方案一、融资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是

25、自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；若还缺资金则向银行贷款。本项目开发总投资为32707.2万元，目前发展商可用于15000万元，向银行贷款为5000万元，预售收入再投入为12112.8万元。投入计划与资金筹措表序号项目名称合计建设经营期1231投资总额32707.2 13081.911508.1 8117.3 1.1建设投资32112.8 1300011285.27827.6 1.2贷款利息594.4 81.9222.9 289.6 2资金筹措32707.2 13081.9 11068.0 8557

26、.3 2.1自有资金1500010000400010002.2借款(含利息)5594.4 3081.92222.9 289.6 2.3销售收入再投入12112.8 04845.1 7267.7 二、还贷计划贷款还本付息估算表序号项目名称合计建设经营期万元1231借款还本付息1.1年初借款累计03081.95304.81.2本年借款50003000200001.3本年应计利息594.481.9222.9289.61.4年底还本付息5594.4005594.41.5年末借款累计3081.95304.802资金来源2.1投资回收5594.4005594.4第六部分 收入及成本计划本项目住宅定价为43

27、00元/,商铺定价为8500元/,车位定价为12万元/个。销售收入预测表分类数量建议销售价销售收入（万元）住宅85292430036675.6 商铺452085003842.0 车位226122712.0 合计43229.6 销售收入分期按比例预测表销售计划建设经营期合计期数面积/个数123(万元）一期住宅 54535.4平方米018760.2 4690.0 23450.2 商铺 4520平方米02689.41152.63842车位 147个013234411764二期住宅 30756.6平方米02645.1 10580.3 13225.3 车位 79个0189.6758.4948合计住宅 8

28、5292平方米025607.217622.343229.6商铺 4520平方米车位 226个销售税金及附加估算表序号项目合计建设经营期1231销售收入43229.60.025607.217622.32销售税金及附加（1*6.23%）2693.20.01595.31097.92.1营业税（1*5%）2161.50.01280.4881.12.2城市维护建设税（2.1*7%）151.30.089.661.72.3教育费附加（2.1*3%）64.80.038.426.42.4防洪工程维护费（1*0.18%）77.80.046.131.72.5交易管理费（1*0.5%）216.10.0128.088.

29、12.6印花税（1*0.05%）21.60.012.88.83土地增值税（1*1%）432.30.0256.1176.24合计（2+3）3125.50.01851.41274.1第七部分 技术经济评价一、项目静态盈利分析及损益表序号项目合计建设经营期1231销售收入43229.60.025607.217622.32总成本费用32112.80.016566.615546.23土地增值税432.30.0256.1176.24销售税金及附加2693.20.01595.31097.95利润总额7991.30.07189.2802.06所得税2637.10.02372.4264.77税后利润5354.1

30、0.04816.8537.38盈余公积金535.40.0481.753.79可分配利润4818.70.04335.1483.6评价指标： 1.全部投资的投资利润率 =（利润总额/总投资额）100% =（7991.3/32112.8）100%= 24.9%2.全部投资的投资利税率 =（利税总额 /总投资额 ）100% =（7991.3+432.3+2693.2）/32112.8100% =34.6%3.自有资金的投资利润率 =（利润总额/自有资金总额）100% =（7991.3/15000）100%. = 53.3%本项目以上三个静态评价指标与房地产同行相应指标比较，可以接受，故项目可行。二、项

31、目动态盈利分析与现金流量表 基准收益率ic一般取稍大于银行同期贷款利率,本项目取8%.1. 全部投资序号项目合计建设经营期1231现金流入43229.60.025607.217622.31.1销售收入43229.60.025607.217622.31.2其他收入0.00.00.00.02现金流出37875.41300015509.05279366.42.1建设投资32112.81300011285.27827.62.2土地增值税432.30.0256.1176.22.3销售税金及附加2693.20.01595.31097.92.4所得税2637.10.02372.4264.73净现金流量535

32、4.1-13000.010098.28255.94折现金流量4957.5-120379350.27644.4评价指标：税后全部投资fnpv= 4957.5 firr=27% ic=8%税前、税后全部投资的fnpv均大于0，firr均大于基准收益率，故本项目可行。2. 自有资金序号项目合计建设经营期1231现金流入43229.60.025607.217622.31.1销售收入43229.60.025607.217622.32现金流出38469.83331000013068.97715400.862.1自有资金1500010000400010002.2预售收入再投资12112.804845.172

33、67.72.3贷款本息偿还5594.4005594.42.4土地增值税432.30.0256.1176.22.5销售税金及附加2693.20.01595.31097.92.6所得税2637.10.02372.4264.73净现金流量4759.7-10000.012538.32221.54折现金流量4407.2-9259.311609.52056.9评价指标： 自有资金的税后fnpv=4407.2万元 自有资金的税后firr=41%自有资金的税后fnpv均大于0，税后firr均大于基准收益率和同期贷款利率，故项目可行。三、资金来源与运用表及其分析序号项目合计建设经营期1231资金来源63229.613000.031607.218622.31.1销售收入43229.60.025607.217622.31.2自有资金1500010000400010001.3银行贷款50003000200002资金运用43469.81300015509.0526914960.82.1建设投资32112.81300011285.27827.62.2借款还本付息5594.4005594.42.3销售税金及附加2693.20.01595.3