北京市房地产业现状及发展趋势研究(论文)

1、肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁

2、羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅

3、膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿

4、羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄

5、袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈

6、肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂

7、羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿

8、膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃

9、羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈

10、袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂

11、肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆

12、袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀

13、膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇

14、羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂

15、袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆

16、肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀

17、衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄

18、膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿

19、羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃

20、膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀

21、聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄

22、袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈

23、膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃

24、羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇

25、腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁

26、肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈

27、袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂

28、肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇

29、羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁

30、膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅

31、肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀

32、袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄

33、肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁

34、羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅

35、膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿

36、羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄

37、袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈

38、肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂

39、羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿

40、膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃

41、羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈

42、袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂

43、肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀蚁肀膇蚃袇羆膇莂蚀袂膆蒅袅膀膅薇蚈肆芄虿袃羂芃荿蚆袈节薁袂袄芁蚃螄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁莈蚀螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂罿膁肂莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿蒈螈膄膈薀 北京市房地产业现状及发展趋势研究(论文) 1 绪

44、论 11研究背景 近年来，国际经济危机影响了全球各国的房地产市场。经济危机开始时，很多国家，包括美国、英国、意大利、澳大利亚等等都有房地产泡沫。当泡沫破裂时，以前的超高房价突然暴跌。不过，中国的房地产市场却是个例外。中国政府向经济注资了40万亿人民币。因此，中国的房地产市场从未受到过巨大的影响。房价在这多期间没有暴跌，反而在这段时间继续上涨。从近一年市场情况，可以清晰的发现，北京市房地产依旧处于政策主导的阶段，2010年“三波”房地产调控政策虽在一定程度上抑制了投资需求和改善性需求，造成市场成交量回落明显，但逐步被市场消化后，便重现市场回暖态势。并且在一系列的政策调控下，房地产市场价格虽回落，

45、仍处于高位运行状态。2010年下半年，楼市进入调控期，但是愈加严厉调控迎来的是仍然疯涨的房价。国家采取了一系列的促进房地产平稳健康发展的政策，一个是限购政策，一个是未来预期三年之内建3600万套保障性住房的政策。这些政策对提振信心，惠民生的目标发挥了重要的作用。所以研究北京市房地产市场特点，结合具体情况，采取针对性措施，促进本地房地产市场有效、健康发展有着重要的意义。1.2论文的研究目的和意义 目前的房地产业是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了国内外特别是学术界的争论。有关房地产的现状和未来发展趋势的研究文献，多数是针对全国的总房市而言。近年来我国房地产市场发展迅猛，尤其是北京、

46、上海、深圳等一线城市，有关文献对这些城市的研究是比较深入、全面的，但每个市场都会有它的独特之处，北京这个一线城市对其房地产现状和未来进行全面研究， 1 有着特别重要的理论意义。发展带来了房地产业的繁荣，中国房地产也实现了高速发展和规模化过程，近年来我国房地产市场的快速发展，已经成为一个地区乃至全国的支柱产业之一。北京市房地产业也不例外，北京市房地产价格近年来不断的飙升，对北京市的经济发展也起了一定的拉动作用。鉴于近年来我国房地产市场的快速发展、房地产发展的重要作用。它又和每个人息息相关，以及人们对于北京市房地产市场的研究和认识尚显不足的现状。 1.3论文的研究内容 以科学发展观为指导，以社会主

47、义市场经济理论为基础，以正确处理房地产经济领域中政府与市场关系为主线，努力实现北京房地产业可持续发展，就构成了研究北京房地产业发展趋势的指导思想和主要内容。北京城市化的加速进行，对房地产业提出了巨大的需求；北京率先实现现代化，为房地产业发展提供了广阔的发展空间；居民收入水平不断提高，使住房有效需求持续增长；这一切为北京房地产业在新世纪发展奠定了深厚的经济基础。向政府提出关于行业发展的经济、技术政策和法规等调查报告和建议，及时反映房地产业的要求，推动企业经济和技术进步，提高全行业的整体素质和经济效益，社会效益。北京房地产业究竟如何发展，是中央和社会各界关注的热点，也是本论文要研究的主要内容 。

48、2北京房地产现状和问题 2.1我国房地产现状2 2.1.1中国房地产的发展历程 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。十一届三中全会确立了改革开放路线，从此改革开放的东风吹遍了中国大地，吹遍了全国的各行各业，中国的房地产业此时也走上了改革发展的道路，中国的房地产市场也开始呈现雏形。第一阶段: 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，打开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年至1991年

49、是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日。深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面。在个别地区出现较为明显的房地产泡沫，海南的泡沫尤其严重，最为典型。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低

50、迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995年至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来） 3 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”。随后，房地产研究机构通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。虽然”

51、国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 2.1.2 中国房地产的现状 房地产即房产与地产的合称。房地产同其他商品一样，既有商品的一半属性，又有其特殊属性。具体可从物理、经济和社会三个角度来分析房地产所具有的特征。（一）房地产的物理特征1、固定性。房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固定性是不变的。2、单件性。由于每幢房屋的

52、用途不同，所处的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量复制。3、耐久性。房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。（二）房屋的经济特征房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。（三）房地产的社会特征4 房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面表现出来的特征。房地产的社会特征为：房地产在开发过程中涉及到复杂的法律关系；房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。2

53、012年一季度北京市房地产业运行情况：房地产开发投资完成情况，全市累计完成房地产开发投资451.7亿元，比上年同期增长8.7%，增速比1-2月回升13.3个百分点。其中，住宅完成投资219.4亿元，下降13.1%；写字楼完成投资47.1亿元，增长63%；商业及服务业等经营性用房完成投资50.3亿元，下降14.4%。房地产开发投资中，建安工程投资为169亿元，同比增长6.4%，占全市房地产开发投资比重为37.4%。房地产供给情况，截至3月末，全市商品房施工面积为9280.2万平方米，比上年同期增长22%。其中，住宅施工面积为5460.5万平方米，同比增长21.6%；写字楼为1069.6万平方米，

54、增长28.8%；商业及服务业等经营性用房为906.5万平方米，增长3.3%。全市商品房新开工面积为512万平方米，比上年同期下降11.3%。其中，住宅新开工面积为251.1万平方米，同比下降23.6%；写字楼为58.7万平方米，增长29.3%；商业及服务业等经营性用房为86.5万平方米，增长1.1倍。全市商品房竣工面积为176.7万平方米，比上年同期下降25.3%。其中，住宅竣工面积为99万平方米，同比增长5.1%；写字楼为22.4万平方米，下降54.1%；商业及服务业等经营性用房为31.7万平方米，下降30.5%。房地产销售情况，全市商品房销售面积为217.1万平方米，比上年同期下降18%。

55、其中，住宅销售面积为166.4万平方米，同比下降13.4%；写字楼为17.6万平方米，下降45.8%；商业及服务业等经营性用房为22.2万平方米，下降10.8%。 政策性住房建设情况，全市政策性住房完成投资111.7亿元，比上年同期增长29.3%。3月末，全市政策性住房施工面积为3415.1万平方米，同比增长54.8%；新开工面积为178万平方米，增长24.1%；竣工面积为46.4万平方米，同比增长1.3倍。房地产开发企业项目资金到位情况，全市房地产开发项目本年到位资金为926.8亿元，比上年同期下降16.1%。其中，金融贷款为297.2亿元，同比增长4.1%； 5 自筹资金为234.1亿元，

56、同比下降15%；定金及预收款为222.7亿元，同比下降34.6%。 2.2 北京市的房地产现状分析2.2.1宏观环境分析 宏观经济发展形势标志着一个经济体系内所有市场的整体发展状况，也决定了这个经济体系内各种公司的市场前景。近年来，北京市的投资环境不断得以改善，大量的外商投资不断涌入，投资方式也逐步从以间接投资为主转变为直接投资为主。整体环境分析：北京是中国政治、经济、文化中心和国际交流中心，是中国经济实力最强的城市之一。北京作为首都，不仅自身的市场潜力巨大，而且对外地市场也有巨大的影响力。北京全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，使它成为对外商投资最具吸引力的国际化城市。在投资硬环境上，总的

57、来说，北京的投资硬环境中评价优良的指标包括区位条件、航空条件、电信设施、电力供应、煤气供应和供热条件；在交通条件上，针对北京的发展特点，城市交通将以“高效便捷、公平有序、安全舒适、节能环保”为发展方向，北京的对外交通条件较好，其中航空条件优良。北京的轨道交通建设、通讯条件、电信设施和网络建设条件今年已得到极大的提高。在投资软环境上，北京是中华人民共和国的首都，有着3000年建成史和800年建都史的世界著名的历史文化名城。总体上说，北京作为全国的政治中心，政治环境良好；经济环境良好，其中的经济稳定性和经济基础较好，同时造成全国的人才、资金、信息等各重要生产要素向北京流动，全国经济发展形势好坏则直

58、接决定了其服务对象对业务发展空间的需求状况。6 在政治上，中国加入世贸组织后，北京市按照国家的统一部署，进行了地方性法规和行政规章的清理。全市18个区县和中关村科技园区设立了“一站式”办公大厅，在市外商投资服务中心开通了“外商投资项目受理绿色渠道”，北京口岸实现了“大通关”，达到了国 2012-11-14北京住宅市场成交情况7 楼市回暖带动房地产税费大增51.5%近期房地产市场交易量的增加带动了房地产相关税费的增收。财政部网站11月15日发布数据显示，10月营业税收入1539亿元，同比增20.6%。其中，房地产营业税同比增加110亿元，增长51.5%。财政部网站公布了10月份财政数据显示，10

59、月财政收入中的税收收入9382亿元，同比增长12.5%。营业税1539亿元，同比增加263亿元，增长20.6%，其中，房地产营业税同比增加110亿元，增长51.5%，这主要是受前几个月房地产市场交易量增加，以及去年10月份起收入明显下滑、基数较低(同比下降5.2%)的影响。随着今年以来楼市的回暖，成交量增加带动房地产相关的税费出现增收，不但同比大幅上涨，环比9月也上涨了13.4%。地方税方面，10月土地增值税211亿元，同比增长73%；契税196亿元，同比增长27.2%；城镇土地使用税155亿元，同比增长14%；耕地占用税81亿元，同比增长96.5%。10月全国财政收入10444亿元，比去年同月增加1255亿元，增长13.7