住宅项目定价方法

1、【转】 住宅项目定价方法性ta屯uh；4XMM事云丰話碇厂%时TWsirItit-4c+2x转载自住宅项目定价方法 住宅项目的定价方法较多，但在实 际运用中，有的定价方法没有考虑市场需求和行业竞 争状况，有的虽然从理论上考虑了市场需求和行业竞 争状况，但没有现实可操作性，故本文提出一种既能 反映市场需求和行业竞争状况又可用于实践操作的可 量化的定价方法，并对该方法全过程的定价进行探讨， 最终确定出每套单元的可售价格，以期对那些从事房 地产项目定价人员起到一定的借鉴作用关键词：定价方法，类比量化定价法，价格调整系数 一、概述在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是

2、在 项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为 P=CX （1+ n ）1,但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场 竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润。差别定价法，它指 房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格；差 别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映 成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据 顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段。竞争定价法，它指的是以竞争对手 的价格作为基础的定价方法，这种方

3、法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平定蟻因耒指标分值位習距所在片国中归区的远近口4最奎（远）1企褪差 （远门；6 砒；D、 WC近）4；比最好1近） 5价格化、百运以上为報划分基砒.氐价榕是否畀有优如 Bia 1; E、很高 2； C* 一般3；D掘低4；氐摄低 5配密瓜域讀基础设施；供7乩扫冰s供气*快 电.氐社会抿务设施：立化載青、医疗卫生、 交娛体育、邮耳公园房地h、境不亮善1 ； B 不元善2; U 般覚d很完善4 ；氐蜓元善5A、大中小巴士歸钱数量.乐距公交站远近。 匚站点數罢D、犬中小凹野服程度

4、.拟境少（远J 1 ； B、很少 f远）卫：V 般A D、 很去（近）4；乩量多（近） 5物业昔理A保盖氐清洁卫生-C、机电.D绿化 率耳养护锹况.氐物业营理费t无用X F、 是舌人车分療.3物业管理面贸嚴.电摄差1 ；氐很差2；C 一很奸4；亘彊 好5周边环境A.是否百良好的豎观资旌，如山昌*江昙、 W*. B、昂否有空气、噪音、废物.废水 污热氐揚差1 ：根差a;a一段3；6很奸4；E“最 好5城市规划A.规创期限（匾中近期工吐规划穿善材 度.C规划所在区威垂要性程忆D规划现A.棗不芫善1: B-,不芫善2 ； t 般2 ； 6很完善4:氐星完善5楼盎规模h总建筑面粮t花建艮耒建工K总占地

5、 面积.G.户数A.揚小1:氐很f C.一殷3；6很犬殆E“量 大5建筑凤格艮玄面A.杲否H目n昱否新颖-U星否高档-D、感官舒适程度口A.境霍1；氐很WG 一殷 3； 6 很 5f4；E,量 好5衡，这是一种较常 采用的定价方法， 但这种方法仅从 竞争对手价格这 一单一指标进行 考虑，这样就显得 过于笼统，没有很 好地按区域、住宅 物业形态等因素 进行市场细分，故 在项目定价实际 应用中将会遇到 障碍。此外，还有 尾数定价法，这种 定价方法使得消 费者感觉到开发 商是在认真定价， 让消费者有占到 便宜的感觉。整数 定价法主要对高 档住宅，如别墅， 其目的是为了体 现消费者身份和 地位。在本文

6、中， 笔者主要介绍一 种能够运用于房 地产企业中实际 可操作的定价方 法，它其实是对竞 争定价法的一种 深化和延伸。在这里，笔者姑且称之 为类比量化定价法。二、类比量化定价法该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行 类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过 所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等 进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素

7、进行了 量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意 性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。三、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了 12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周 边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实 力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表 1。表1住宅项目影响因素、指标与分值2续前表:戸里检 客厅和时室的结构关垂.缶 厨房和厕 所的结构关系口 u星否有醋房-J兵用 率大小检皐羞1彳艮差第G一般覚D、杲 沖叛屣商品牌鮎 贵产及

8、资质口氐 开发樓盘各少.a 盘區量口 D、品牌n最差1 :氐银差一般很好4：E杲 好5rwX版面大小-R广告频率.C厂告即意.A.最差（小）1 ； B很 差 1 小1般3； ABFd;艮5四、权重的确定笔者运用价值工程中的09评分法来确定权重，当然读者也可以用层次分析法或者 经验值法来确定权重，其计算过程见表2。表2住宅项目影响因素权重计算表（09评分法）3位置价格配彗物业管理周边环境城市规划樓盘规模助佛盼而开发裔品牌r告得分4.5506670874.51 5 22 55r.n-rc.F-7S9u-M 5o.lR套 配44X55556?gooC4.D1 s o o3345戈56?754.丄B

9、20 93344.5J1.45n6T75.2 o 9JJ344.54577M 5口 2Q 93344.545X5677M 5D 2 o 92-234444X5-6o0.0加鵬面-2333344 555祀50,0兄 23333455媳5on突OO22223Ld44 5M 5o 1山 4OO322234rj4SXM 5o 10.4炉DJ五、项目均价的确定通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式得出各项目的总分，其中n表示项目影响因素的项数， Wi表示权重，Fi表示分值，其计算 如表3。表3类比量化定价法计算表权重 (Wi )拟售项目分值 %)类比项目1分值CFil)类

10、匕臥目2淞 ,B 0.125怕格0.12S0.1000.092物业管理0.092周建环境D.OS城帀规划0 0920.QT6逹琉应晤渥立面0.056F里0.0560.011广皆Q.Otl合计1ff- i然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS4，其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a和b后，代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的 均价。六、住宅项目各单元定价上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一单元而言， 由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效用。 所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。

11、1、项目位置价格调整系数项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、 楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。如南北朝向、较 大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表 4所示。表4项目位置价格调整系数表楼栋号ABCD - 楼宇位置-hn十k_ km-注：其中m k一般在5%以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，但一般不超 过 15%。2、项目楼层价格调整系数项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。在我国，如果是六层多层住宅，一般是一、六层较便宜、二、 五楼

12、层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵。针对不同楼层其价格调整 系数见表5。表5项目楼层价格调整系数表5性毛形式楼层数二层 褛三层 谨四层 楼五层 誓六层 楼七层 楼高层楼1F-lx2z-2z*-3z-2x ( H/2 ) m2F0+2Z+1Z十bm( wn-i)m3FC+3z+3z-(N/2-2 )m ( Nf2-3 )m5F0+1(H/2-4)m6F-2X-(NZ2-5 )( was)m(NjQ-1 ) F-mCN/2)F0(NQ+l)F5续前表:.(N-2)FItL(N-l)F十（mNF注：m=k/N,其中k为不同楼层系数之最大值，一般取 10%15%。如果有另楼遮挡本楼，则

13、在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的 跳跃。根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类比量化法的楼宇均 价X( 1+项目位置价格调整系数)X ( 1+项目楼层价格调整系数)得出各栋楼各层的均价, 笔者将此价格称之为楼层均价。3、项目水平价格调整系数(1) 项目区位价格调整系数区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单 元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整系数上下不要超过 1%。(2) 户型价格调整系数户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，是否有暗房，是否 有恰当的面积配合比等方面来进行价

14、格调整的系数。其价格调整系数一般不要超过3%。(3) 单元朝向价格调整系数单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面不局、消费习惯等而进行的 价格调整系数。朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向的不同，其价格调整系数见表6。表6单兀朝向价格调整系数表障鄭向单元期向南朝向北朝向西单无朝向忻 格 调整系数+4Z-4Z+2X-2Z裁鄭向单云南北向东西向单元期向价调整至3复杂朝向車朝內西南东北西北单元期向价调整爭数+2乂-2z竝(4) 景观价格调整系数景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临望公园、水景、山 景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单元而言，价格要高出许多。故景

15、观价 格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整系数。其价格调整系数一般 不要超过15%，对多面景观也最多不要超过 20%。综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、景观价 格调整系数得出项目水平价格调整系数，如表 7所示。表7项目水平价格调整系数表号顶目010203II H II区位户型朝向制然后用每栋楼的各层楼的楼层均价X（ 1+项目水平价格调整系数），即得各单元的初 步价格。七、各单元价格的微调上述各单元的初步价格X相应各单元的面积之和得出整个项目的总价，用总价除以总 面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。我们 可以用以下方法进行微调。1、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价除 以系数k,其中系数k二调整后均价/类比量化定价法得出的均价。二是将那些条件差的单 元价格再次调低，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。2、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价乘 以系数k,其中系数k二调整后均价/类比量