住房政策及货币补贴原理分析

1、住房政策及货币补贴原理分析【摘要】补贴政策作为一种常用经济手段，可以被政 府用来实现特定政策目标。但是，不同的具体补贴措施有不 同的效果。补贴政策使用错误，则不但达不到政策目标，还 会造成无谓损失。文章从消费者效用的角度，对各种住房补 贴政策的历史效果研究着手，运用微观经济学原理进行数学 分析，对各种房屋补贴政策进行量化分析， 并提出政策建议。【关键词】住房补贴 库恩塔克定理 直接补贴 比例补 贴 定向补贴【中图分类号】 F284 【文献标识码】 A相关文献综述 补贴政策通过提供货币或非货币补助，在消费者需求不 足或生产者供给“瓶颈”时，保护特定的产业及地区经济， 或保障特定的消费人群的消费行

2、为。不同国家，不同时期， 针对不同的人群有不同措施。以住房补贴为例，由于住房问 题关系社会稳定，世界各国都对低收入群体有各种各样的住 房补贴。房地产由于其数额大，供应有限，流通慢等特点， 经常出现市场失灵。所以各国政府都积极干预。Aaron 与 von Furstenberg （1971）的研究成果表明，如果假定的个人消费函数只有两个变量，即住房消费和其他商 品，那么对消费者进行补贴会促进房屋消费。 How enstine （1975）认为住房补贴是政府除了“公屋”政策外的一个有 效补充。陈杰（ 2005）对瑞典的住房补贴政策进行了研究， 指出住房补贴具有消费中的替代效应，会对居民房屋选择产

3、生影响。 Kemp（ 2006）研究了英国的新型住房补贴，即现金 发放制中住房补贴被用于非住房消费。对不同住房补贴方式的效果差异的研究有很多。Kristo f（1973）， Weaver（1975） ，Khadduri 与 Struyk（ 1982）对 美国住房与城乡规划部的住房补贴政策进行了研究，发现住 房补贴的效果受到发放方式的影响。 Steele（ 1998）对加拿 大若干地区的住房补贴研究显示，福利性住房补贴存在天然 缺陷，而标准的收入补充津贴的政策效果优于前者。孙冰，刘洪玉等（ 2005）对中低收入家族住房补贴效果 研究表明，对生产者进行补贴的福利损失高于对消费者的补 贴。周蕾（ 2

4、010）对上海廉租房货币配租政策进行了 logistic 分析，得出结论，人均住宅面积越小的住户越倾向于用补贴 租房，未来越想购房者越不想把租金用于租房。而对是否把 补贴用于房屋影响最大的变量是人均收入。现实中的住房补贴政策 第一，公共住宅政策。即政府主持兴建的低价房，主要 向低收入群体供价，需要一定的资质（收入低于某一标准） 方可购买。而居住满一定年限后，有的需要返还给政府，有的则不需要。这种政策可以控制住宅市场价格，同时扩大住 宅总供给量， 维系整个房地产的健康发展， 不至于大起大落。 一般欧洲国家公共住宅占比约为40%60%;亚洲国家如日本、新加坡此比例为 50%左右。“公屋”的准入标准

5、各国不 同。如新加坡房屋发展局规定了可以享受公屋的家庭月收入 标准，和公屋面积标准。家庭月总收入小于 5000 新元的家 庭可以购买一套公屋，居住期满须归还给政府，或者再次估 价再次赎买居住年限。依据不同地段和单元面积，公屋按照 一定的分级明确政府出资补贴的比例，超过一定规格则没有 补贴，还要加征税收。对于高收入家庭，则没有政府补贴。第二，直接住房补贴。主要分为两种，即人头补贴和住 房实体补贴。人头补贴即按人数给予一定补贴。由于其简单 易行，逐渐被越来越多的政府采纳。 住房实体补贴是对建房、 买房和租房进行专项倾向补贴。实体补贴之前必须制订居民 最低住房标准，继而确定达到这一标准过程中居民付出

6、的住 房费用占家庭总开支的比例。政府对实际住房费用超出规定 标准的部分给予补贴。实体补贴总体上采取收入倒挂制，家 庭总收入越低补贴越多。研究表明实体补贴对中低收入家庭 的住房消费起到了明显的扩大作用。但由于这一政策涉及精 确统计家庭收入，成本较高。所以许多国家都在逐渐减少实 体补贴，转而保留人头补贴。瑞典主要实行人头补贴，针对两类人群，退休人员和低 收入，多子女家庭。补贴费用由国家和地方分比例承担。新 加坡以实体补贴为主。政府于 1960 年代开始实施“居者有 其屋”计划，如今大多数（超过 85%）的国民生活在政府建 造的房子中，即“组屋” 。这其中有 95%的居民拥有组屋的 产权，剩下5%的

7、人则以租赁方式居住。 法国实行人头补贴和实体补贴相结合的政策，对低收入 家庭房租超过其总收入 20%30%时，承租人可向国家申请 房租补贴。同时政府资助非盈利性房企建造公屋，房企每年 向政府提交建房数量计划，并提交经费预算，经有关部门审 核批准后，由国家提供长期低息贷款。贷款年限为 25 年 30年，可贷款额一般占建房预算的 50%60%。 英国的住房补贴政策通常由地方政府自行决定，常见的 住房补贴有租房补贴和购房补贴。在政府的专门部门对申请 人的经济状况和住房状况进行全面评估后，给出补贴的等级 和具体数额。美国是住房政策比较多样的国家，也是居民住房水平最 高的国家之一。主要有政府廉租房，住房

8、券补贴等。城市经 济学中的住房补贴政策在美国全部实施过。美国在 2010 财 年直接补贴金额达到 500 亿美金规模，此外还实行了若干家 庭住房税收减免计划。在补贴政策的接受方，以补贴的对象 划分可分为对建设方的补贴和对消费者 （租房家庭） 的补贴。 美国主要的房屋补贴形式有：直接向低收入家庭发放住房补 贴，用国家提供的低息贷款建造老年人和残疾人公寓，政府 向私人租赁住房，再分租给低收入家庭，地方政府发放免税 债券筹集建房资金，联邦政府对偿还进行担保。美国的住房 补贴一般占财政拨款的 2.5%左右。而在中国一般采取实物补贴的保障房，廉租房政策，其 优点在于避免了直接发放货币中的交易成本，以及不

9、同收入 标准领取补贴多少的不同引起的潜在矛盾。由政府控制保障 房和廉租房的承建到最后的分配，政府只需核准申请人标准， 合格者即有资格以优惠价购买或租住。缺陷在于寻租空间的 存在，监督的不透明导致真正有需要的人买不到或租不到， 而由不符合要求的人拿到了购房资格，再投入市场转卖或转 租。完全扭曲了政策的初衷。同时由于中国的土地政策，政 府随建保障房无利可图，积极性不高，也导致保障房没有发 挥其应有的作用。货币补贴政策的微观原理实物补贴政策直接给予受助人特定住房，或收取少量租 金。这一方式的优点是直接，能够达到所预期效果，减少政 策被扭曲。但缺点是政府兴建或由私人兴建政府承租廉价房， 成本高，不灵活

10、，效率低。有寻租的风险。而货币补贴政策 实行成本最低，政府不用专门兴建房屋，可充分利用市场现 有房屋，补贴程度可灵活掌握，受助人选择余地大，福利程 度高。所有的货币补贴大致可分为三种： 直接补贴， 定向补贴， 比例补贴三种。下面将就每个补贴阐述其模型和微观原理， 并与实际前人研究成果作对照，同时对我国的住房补贴政策 作出评价和建议。第一，无补贴下的消费者的最优消费和福利。无补贴下 的消费者效用曲线是典型的二元商品消费者无差异曲线。房 屋消费的最优点可由一般商品的效用曲线和消费者无差异 曲线构成。一类是房屋x1, 一类是其它生活资料 x2。预算约 束为C,价格单位标准化。以消费者效用函数U=x1

11、2 x2为例可得， 2x2=x1 即其它物品消费量是房屋消费量（标准单位） 的两倍。消费者效用为 4C3/27。这里的价格和消费量将作为 标准与以下不同住房补贴政策的效果作比较，并且均以P为1 的单位为标准。 以此来说明不同形式货币补贴的不同效果。第二，直接无限制货币补贴。直接货币补贴即直接发放 给特定消费者一定的货币让消费者自由使用（不限于购买住 房）。这种情况下，消费者的约束条件在横轴和纵轴方向各 移动 a 单位，新的预算约束线与原预算约束线平行。新的无 差异曲线U1交新的约束线于el。根据效用函数和新的约束 条件，可算出增加的住房消费是多少。 假设预算线斜率不变， 只有约束条件增加了 a

12、，采用上例中同一个效用函数，可直 接得出消费者效用变为 4（ C+a） 3/27。由此可见，这种补贴 增大了消费者效用，并且从后面的结果可以看出，这种补贴 增加的消费者福利是最大的，但是，增加的住房消费并不明 显。因为，消费者会用这种不限明用途的补贴去购买最佳的 商品组合而不是同一种商品。根据消费者效用原理，一般商 品的边际替代率不可能为 0，所以可以得知两种商品的组合 的效用一定大于单纯某一种商品的消费增加。第三，定向补贴。直接的货币补贴政策在各国历史上都 曾经实行过短暂的一段时期，各国政府迅速发现，这种补贴 并不能达到他们预期的增加住房消费（福利）的效果。因为 对于受助人来说，购买其它商品

13、所增加的福利要大于拿着补 贴单纯改善住宅。所以瑞典，荷兰，法国，日本，美国，新 加坡都出台了定向购房补贴。各国政策大同小异，即给予一 定的专款购买指定的住房。即在某一用途上补贴消费者。本 文中设定模型如下：在住房消费上补贴消费者a 个单位（实际中一般用住房券的形式发放，只能用于住房） 。则由于其 它物品消费不变，而其它物品与房屋的价格保持不变，帮预 算线斜率保持不变。纵轴截距处向右延伸 a 个单位。由于总 效用提升，新的无差异曲线与新的预算约束线交于e2 点。是否有角点解要视无差异曲线的函数而定。一是，在没有角点解，无差异曲线与补贴约束线上界不 相交时。与自由货币补贴效果完全一样。二是，如果无

14、差异 曲线与补贴约束线上界，即 X1=C 时相切，与无差异曲线的 凸性质不符。所以，定向定额补贴与直接货币补贴效果无差 别。而定向补贴有监管成本，所以总体效率不如直接货币补贴。这种政策在中国也曾经出台，不仅有住房，还有其他定 向补贴如农产品，家用电器等。对消费者来说，如果这些物 品是必需品，则实际补贴效果与“直接发钱”没有区别。通 俗的说，补贴了消费者在这方面的本来就计划的消费，与给 消费者一定的金额用于其它消费是等效的。所以，这种定向 补贴的特殊性不在于消费者，而在于商品提供者。政府提供 的定向补贴和“消费券”一般都指定消费商家，例如 2008 年金融危机下，中国中央政府和各地方政府发放了大

15、量的食 品消费券，用于援助农产品销售。每个大中城市居民都凭身 份证领到了 20 元至 50 元等。同时中央还开展了家电下乡， 农用车下乡活动，促进工业品和农业品的交换，挖掘农村市 场潜力。定向补贴措施必然带来了“指定商品目录”这样事 物，如何进入这个商品目录则完全是监管机构的评价。这无 疑是在自由市场之外增加了政府干预，导致了寻租行为，增 加了交易成本，一定程度上扭曲了市场。第四，比例补贴。对补贴政策造成的市场机制扭曲的一 种补偿是比例补贴，比例补贴是指对限定方向的消费进行一 定比例的货币补助，例如进行房屋内消费，则每消费 1 元政 府补助 1 元，则为 1：1 补贴。它可以随着消费者本身消费

16、 意愿的大小而调整，所以比起定额补贴较少的扭曲了市场意 愿。由于比例补贴制根据消费者花在某一方向上的金额再动 态调整（本例中为 1：1 的补贴），所以相当于改变了两种物 品的价格比。此类补贴大小依据的是消费者原来的消费额， 在此例中，消费者由原来消费 x2单位的房屋变成了 2x2,总 效用提高了一倍。这种补贴的特点在于，在实际操作必然演 化为一种形式： “实物补偿”，即赠送消费者原来购买的实物 数量， 在房屋补贴中可以视作 “面积补偿”。因为如果以 “消 费券”的形式给予特定商品一定的补贴，必然会挤出消费者 原本用于购买此类商品的钱，就会导致与定向补贴或直接货 币补贴一样的效果，偏离了政府采取

17、此项措施的本。从上述的理论推导可以得出，从宏观方面，对私营企业 和个人提供补贴，比政府自己包办产生的社会福利要高，而 对消费者进行补贴，又比对生产者补贴的社会成本要小，对 经济的扭曲程度小。从微观方面，在对需求方的三种补贴的 分析结果可以看出，直接货币补贴与定向补贴效果没有差别。 同时直接补贴的模型说明结论与 Aaron 与 von Furstenberg （1971）发现的住户补贴促进住房消费相符，同时与陈杰发 现住房补贴因为替代效应，对其它商品的消费亦有影响的结 论相符。但定向补贴一般有监管用途的成本，所以直接补贴优于 定向补贴。消费者可自由选择货币的分配。我们同样可以证 明，对需求方的补

18、助比对供给方的补助有着更小的福利损失， 对经济的扭曲更小，寻租机会更小，不易产生腐败行为。定向比例补贴的作用是可以调整消费者的消费结构，使之更 多的偏向发放补贴部门所期望的方向。但效用结果低于直接 补贴的，净福利损失加大，但它可用于特定目的，如提高某 一商品的消费量到政府认为合适的水平（比如儿童教育） ， 因为在这些特殊领域可以有外部性的参与，市场局部失灵， 不能完全由市场规律支配。同时这也证明 Khadduri 与 Struyk （1982）的研究结论：补贴效果与发放方式有关。本文中模型的一个前提是， 使用的效用函数为 U=x12x2。 因为不同的效用函数会导致非常不同的效用差异，有可能在 某一取值区间有更大的可能重合，或导致临界值的改变。因 此必须说明，本文只讨论一般理论情况，可以得出直接货币 补贴是一种较能够提高消费者整体福利的政策选择。对中国房屋补贴政策的建议 当前中国主要实行所谓“砖头”补贴，这是一种对生产 者进行的补贴。这种补贴既需要对生产者（开发商）进行大 量的管理审查， 对诸如开发资质， 业绩，信誉度， 施工面积， 房屋造型等实施全面，全程监控，同时又要对消费者的资质 加以监督和审核。此种办法成本高昂，寻租机会多。如央视 曾报道某开发商在上海，北京开发承建的经济适用房面积严 重超标（规划 90