商业广场建设可行性实施报告

1、“金正广场”可 行 性 研 究报告0一三年七月五号参考资料第一章 总 论第二章项目建设必要性与可行性第三章项目市场调查分析第四章 场址主要建设条件第五章工程设计方案第六章节能与节水第七章 环境影响评价第八章 组织机构与人力资源配置第九章质量保证体系及工程招投标方案 第十章项目实施进度第十一章投资估算与资金筹措第十二章财务评价第十三章社会评价第十四章风险分析第十五章可行性研究结论附件及附图：1. 项目法人营业执照；2. 项目地理位置图；3. 总平面图；4. 地下一层平面图；5. 首层平面图；6. 二层平面图；7. 三层平面图；8. 标准层平面图第一章总论第一节项目概况一、项目名称：X广场二、建设

2、单位：X实业X有限公司三、法人代表：X实业X有限公司注册资金4000万元，是X县最具实力的房产投资企 业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务。四、建设地址：项目建设地点位于X县人民路西侧、师苑路南侧五、建设性质：新建六、建设规模：项目总用地面积15863平方米。项目总建筑面积50294平方米，地上39466平方米，地下10828平方米, 工程建筑总高度23.9米。七、建设期限：2013年7月2014年8月八、主要技术经济指标表1-1项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）158632总建筑面积（平方米）50294:其中：地上39466地下108283:总建

3、筑咼度（米）23.14建筑密度57.60%5绿化覆盖率6.20%6停车数量（辆）501其中：地上374地下九.投资估算与资金筹措项目总投资20000万元，其中工程费用13000万元；工程建设其他费 用3000万元，预备费3000万元，建设期利息1000万元。十、商铺销售可销售面积约11000平方米，均价约19000元，销售总价209000000 丿元。第二节可行性研究围一、可行性研究依据1、 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(建住房:2006 165 号)2、X县国民经济和社会发展“十一五”规划3、中华人民国城市规划法4、城市居住区规划设计规(GB501893)5、省城市规划管理技

4、术导则6、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数7、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规二、可行性研究围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投 资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设“X广场”项目可以达到下述目的：1、符合X县县城总体规划，有利于X县的旧城改造，有利于整治 和美化城市环境。2、本项目将建成X县的商业航母，为X县城镇居民提供一处独特的生 活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加

5、财政收入，创造就业机会，促进当地的经 济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较 好的社会效益的项目，应尽早组织实施。第二章项目建设必要性与可行性第一节项目背景一、X县概况X县属淮河流域下游，主要水源除自然降水外，还有江、淮、里下河 等水系可补充。大量的地下水正待开采，淡水资源比较丰富。全境1880平方公里。其中陆地面积1667.4平方公里，占88.69%;水域面积106平方 公里，占5.64 %;滩涂面积106.6平方公里，占5.67 %。X县坚持把发展作为第一要务，积极创新思路，破解难题，推进发展。 全市完成地区生产总值1174.3亿元，比上年增长1

6、5.1%,是“十五”以来 增长最快的一年；人均地区生产总值 14657元，增长15%地方一般预算 收入48.8亿元，增长28.9%;财政总收入实现超百亿元，达到 111亿元， 增长27.7% 经济结构进一步优化，三次产业比重为 20.9 : 45.7 : 33.4 ,二、三产业增加值占GDP:匕重比上年提高1.8个百分点。加快农业结构调 整步伐，推进高效农业发展，农业实现丰产丰收，一产增加值增长5.5%。组织实施农民致富工程，农民人均纯收入5431元，增长11%坚持走新型 工业化道路，着力培植支柱产业和骨干企业，悦达集团年营业收入突破300 亿元，东风悦达起亚汽车公司年纳税 8.1亿元；亨威、

7、丰山被认定为中国 驰名商标，全市中国名牌总数位居苏北第一。 项目选址原为小汽车站的所 在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境。第二节项目建设的必要性一、促进项目区商业发展大型超市设置在市区商业中心、 城郊结合部、交通要道和符合城市规划 的大型居住区附近，经营服务辐射半径 3km以上，目前商业中心区以外和 规划的人口聚集区的大型超市不足，市级商业中心以及城市中心设有规划 的大型综合超市，项目店区域目前尚无大型商家进驻。本项目通过引进大 润发超市，将调整现有商业网点布局结构，加快服务业的快速发展。本项 目的实施是商业网点规划中的一环，将促进规划的实施，以及项目区商业 发展。二、

8、引进国际先进管理经验和营销技术，促进现代化传统的商业类型普遍具有悠久的历史和国资的背景，建筑老化、设施 旧、商品过时、效率低下、负担沉重、无停车位等等是这些企业的通病， 如果不能及时跟上市场的节奏，很难在市场上占据一席之地。新兴超市、综合购物中心这类新兴商业形态是集零售、餐饮、娱乐于 一体的多功能综合性商业项目，由于舒适的购物环境、一站式的商业组合 等国际先进管理经验和营销技术，因为需要满足大多数人的需求，通常是 中档的定位，更加能够满足现代消费者的需求，所以这种多种业态的融合 也是一个商业的发展趋势。发展才是硬道理，引进国际先进管理经验和营销技术，可以帮助我们 的经济快速成长，从而促进现代化

9、的发展步伐。自从我国商业流通领域对 外开放，引进外资的短短十多年间，越来越多的外国企业纷纷进入我国市 场，一批新型的商业业态在国生根开花，特别是代表当今世界先进理念的 连锁经营的便利店、超市、大型综合超市（大卖场），在国主要是东部地区 得到了迅速的发展。从国外发达国家和大型超市占各国食品市场的份额来 看，大型超市已成为零售业的主力业态之一。国外大型超市所占食品市场份额:国家澳大利亚法国德国英国美国大型超市比重40.5%45.7%19.1%40.8%22.9%大型综合超市作为现代化营销方式已成为零售业的主力业态，大润发X店将采用“大润发”先进的超市管理模式和现代化的经营管理方法，将成 为零售行业

10、中现代化程度最高的著名品牌企业之一。大润发X店将以新鲜、便宜、优质的商品，舒适、便利、优秀的购物环境，以及温馨、热情、优 异的服务态度满足所在城市的广大消费者日益增长的提高生活质量的需 求，必定有利于现代营销方式的发展和经营管理的现代化。三、劳动带动企业出口，增加企业外汇收入随着国际经济日益一体化，各国市场之间的联系越来越紧密，彼此之 间的影响日益增大，这不仅是国际市场变得更加复杂，而且导致了国际市 场的多变性，在这种市场行情下要获得规模效益必须采取多样化弹性营销 策略来扩大产品销售。随着经济的迅猛发展，劳动带动企业出口，增加企 业外汇收入，增加我国的贸易顺差。四、方便群众购物，完善周边商业网

11、点设置大型连锁超市一般选择在交通便利，远离市中心建店，是其低成本运 营的前提，即低廉的土地使用成本，再加之规的经营管理，电子系统的全 程跟踪，统一采购的低价格，品种齐全的商品，开架自提的一站式服务， 宽敞舒适的购物环境。大润发 X店的建设，有利于推动城区商业零售业规 市场的进程，并带动相关产业的发展，对零售业产生积极作用。大润发X店新型的综合超市业态，全新的购物感受，全方位、一站式的服务，良好 的购物环境，将使该地区居民多了一个休闲购物场所。本项目的建设，有 利于增加地方财政收入，拉动该地区经济发展。大润发X店的建设，有利于缓解本地就业市场紧的压力，起到良好的社会效益。商业零售业为劳动密集型产

12、业，可以提供大批劳动就业机会， 在该地区建店对解决当地就业紧问题无疑注入了催化剂。大润发X店设有各类岗位500个左右，含管理岗位和普通员工岗位，加之厂方驻店代表500 人左右，单店能提供近1000个直接就业机会。大润发X店除了个别管理岗 位由公司派驻外，绝大多数员工都面向社会公开招聘。随着国民收入的提高，人民群众的物质文化需求日益增长。康成投资（中国）有限公司将为引进先进的经营管理模式，以经济实惠、商品优质、 环境舒适、服务周到等一系列方便顾客的措施，让消费者得益，从而达到 让利于民、回报社会的目的。一定程度上改善本地居民的购物环境和满足 本地居民日益增长的消费需求，对促进消费起到了重要作用。

13、同时符合省 市城市商业网点规划的要求，使周边商业网点的设置得以更加完善。五、有利于改善小车站地区市政基础设施，提升 X县城市形象项目的建设，可以促进小车站地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善 X县的投资环境。项目的出现弥补了该区域大型商业消费区等设施极度匮乏及商务氛 围不足的弱点、提升了地区整体商务环境。综上所述，该项目的建设是非 常必要的。第三节项目建设的可行性一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务 商人员）的进入使得城区人口的快速增长

14、，为房地产市场提供较大需求空 间；“十二五”期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此 判断，未来X县城三一五年的房地产业发展应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业 的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环 境和机会。4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为 房产消费提供强大支撑。5、 房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。 “十五”期间固定资产 投资的持续稳增，房地产投资年均增长超过40%说明宏观调控并未严重影 响X县房地产市场。预测未来 X县城三一五年的房地产业仍然保持持续发 展的态势。二、政

15、府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清 理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关 房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对 X县房地产市场未来发展均 有一定程度影响。国八条、国六条、国十条发布对房地产业进行规，将抑制沿海及大城 市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。但对于房价较低的三类城市和县城、特别是苏北地区的县城，该政策 的负面影响较小。X县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企 业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上 政策变化，反而可以促进

16、房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业 优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例， 该政策对一手房市场并无太大消极影响。三、“X广场”项目已经具备开发的条件，前景较好。本项目的建筑规划设计已经 X县建筑行政主管部门和县政府批复，前 期立项已完成，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。项目一至五层为大型超市（大润发），地下室为大润发配套商业广场，。 本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济 基础，是最重要的可行性。因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的X县“ X广场”开发项目，既是尊重住房消费市场客观规

17、律的结果，也是X县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的 建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。第三章项目市场调查分析第一节 项目周边环境分析一、项目地理位置分析本项目位于X县项目宗地位于X县中心地带，是新区与老城区的交接 处。是城市的政治、经济、文化中心。X广场坐拥都市的繁华，为城市至尊 地标，地域价值无可取代。周边的 X中学、X小学、中心医院，集贸市场等 配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的 城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区 的典。二、项目周边配套设施现状1、医疗配套设施：X县人民医院、

18、X县中医院距本项目均在1500m路 程以。2、学校、教育：X县中、小学距本项目约500m3、自然景观、人文景观：本项目往西面约 1500m为X县的中心公园， X县县委、县政府、公安局、检察院等各部门机关都聚集在此地段。因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设 施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。第二节市场供需分析一、X县房地产发展情况分析（一） X县房地产发展概况随着X县社会经济逐步发展，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近 年来X县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发 步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地 改善了

19、城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、 尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，X县城区的房价也逐年上升。2006年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在1400元/川以下，以后几年价格涨幅不断加大。据县房地产主管部门统计（均价）,2000年商 品住房为550元/ m2, 2001年为620元/ m2, 2002年为650元/ m2, 2003 年为780元/ m, 2004年为920元/ m2, 2005年上半年为1100元/ m2, 下半年达到1200元/ m2； 2006年达到1350元/ m2,2007年商品住房为2200 元/ m, 2008 年为 28

20、00 元/ m, 2009 年为 3300 元/ m2o1、房地产业投资额稳步增长“十五”期间X&房地产累计投资达到370000万元，投资规模年平均增 长率超过40%全年投资规模占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持上升 趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。“十一五”期间房地产投资增长率2、需求基本平衡，市场发展相对稳健“十一五”期间X县商品房销售面积累计超过100万平方米。“十一五”期间商品房开工、竣工、销售面积增长表（二） 20062009年X县商品房审批统计审批统计表分析结论：从审批建筑面积来看，2005- 2009年审批建筑 面积分别为19、30、40、73、85万平方米

21、。（四）土地供应分析X县城经营性土地实际供应量每年增长超过 20%县城人口众多，城市人 口每年增长约1.2 1.5万人，购房需求比较旺盛。二、2006年 2010年X县房地产市场分析十一五期间是X县房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、 投资金额、房地产价格都有较大提升；2006年国家一系列宏观调控政策的 出台对某某房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商 和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房 者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形 成抢购。从X县在建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看：1、住宅方面一存在着相

22、当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主 要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务 工人员回城购房者，还有少量投资型客户。2、商铺方面一存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群， 主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业 主1、价格水平2009年末X县商品房销售均价3200元/平方米，同比上涨20%从住宅销 售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整 X县住宅销售情况波动不大，整 体走势平稳。九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃销量上升， 春节期间到达高潮。2、投资规模2009年投资规模250000万元，投资总量占全县城镇固定资产投资额

23、的 比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的 因素。3、热点户型通过数据统计和有关部门的调查了解，得出在 X县市场对两房、单身公 寓的需求是很大的，两房、三房的比例占到了总和的 75%经过调研与客户 深度调研发现，目前某某市场对50 80平方米的两房、小面积户型的需 求很强烈，在价格稳步上升的情况下，实际的需求数量可能会更大，因为 市场的变化动量是非常大的。4、消费群体通过调查发现，不同的阶层其现有住房的差异性不同，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构（见下图）住房消费群体住房消费市场 富人、高收入者 稍高收入者 中、低收入者 最低收入者 别墅、高档公寓 商品房 经济

24、适用房二手房 政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消费结构示意图）5、分析结论（1）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。乡镇进城人口、公务员、企业主、大学生等购房，是近几年购房的主力军； 近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常 住人口（含部分流动人口）中换房及二次置业者仍保持较高热情。（2） 2009年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，X县并未受到 太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价 稳量升的双赢局面，说明X县房地产发展具备坚实基础。（3）X县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和 销售额一直保持平稳的

25、增长势头，整体发展态势良好。（4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然 处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品房价格仍有较大的上涨空间。（5）近三年市场需求基本平衡，2008 2010年房产出现热销。市场 需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商 迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场 总体发展相对稳健。（6）近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年经营性土地供应过量 的可能性极小，对房地产市场总体利好。（7）目前X县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有 所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经

26、济适用 房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产 市场趋好。三、市场需求分析建设小康城市，逐步使 X县城发展成为苏北地区的副中心城市，是今 后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着县城建成面积 的扩展，2010年初步形成约22万人口规模的文明卫生城镇，给X县房地产 业的发展带来了巨大的发展空间。1、居住现状据统计，X县城区现有人口 22万，如果按人均建筑面积25m的居住水 平，现有人口还需新增住宅面积150万m。2、近几年旧城改造房屋拆迁情况2006年至2010年，X县县城累计拆迁房屋面积超过 30万m,这些拆 迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市

27、场自行解决拆迁后的 居住问题。如果要安置20082010年的拆迁户，按户均70 m2计算，需 住房面积7万m，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积 16.1万m。3、城区新增人口住房需求据初步分析，X县城区未来5年时间要达到30万人口规模，比现有城 区人口要增加8万人，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全， 功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25 m计算，需增加住房面积约150万m。根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要 求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消 费潜在市场。未来五年，X县城区住房需求总量约205万m，全面启动住

28、房 消费，住宅建设即将进入黄金期。4、分析结论从上述分析看，X县规划审批开工项目建设规模与每年平均需求 41万 m供需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔，未来五年x县城区 的房地产市场仍然处于活跃期，房地产开发的市场前景广阔。从长期角度看，X县城区房价的上升将保持较长时期。 就最基本的层面 而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种 长期趋势。根据X县提出的城市化进程加快的目标，初步建成文明卫生城镇，城 区人口达到30万人左右，到2010年城镇化水平达到38%左右，城镇居民人 均住宅建筑面积达到3om的目标（小康标准），而目前城镇人均居住面积不 足18吊，因此，将

29、导致需求强劲、持久地推动房价的总趋势长期上涨。短 期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变X县城区房价总趋势的长期上升。对于X县城区房价上涨过快的现状，政府的态度是进行平抑，以保障 房地产行业的平稳健康发展。主要的措施有三方面：一是积极调整供应结 构，建造数量较多的低价位住房，落实中低收入消费群体地需要。二是适 度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。三是多角度实施 对房价的调控，比如土地供给数量、减少私房的建设和招标底价的松紧、 税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等。从现在起到未来四、五年中，X县城区商品房屋价格走势可能是继续上 涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结

30、构优化。期间价格可能会出现总 体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。“十一五”期间，X县城区商品房价格年涨幅在 20%左右。到“十二 五”期间，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格 结构会更趋合理，主要理由如下：第一实现小康目标，X县城区人均住房面积尚有差距。目前人均住房居 住面积不足18m2。人均居住面积要达到 30rm的小康目标，还要走相当长一 段路程。第二城市化的进程也直接拉动房地产开发。X县2009年的城市化水平仅为21.12 %, 2010年要达到38%。这不仅表现为县城城区的不断扩，而 且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积

31、，将进一 步扩。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第三随着经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步 增强。第四市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过 十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房 已成为解决住宅问题的根本途径。因此，X县城区商品房价格今后继续上扬， 只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有 权的居民，还是能够从中直接受益。第三节项目的SWO分析本项目优劣势分析：(一)优势(strength )1、地段优势本项目座落在人民中路上，往东不足1000米是X县的城市中心广场和行 政中心，是传统的科

32、教文卫中心区，是集政治、经济、文化、教育为一体， 独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。文化和人文环 境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告 炒作。本项目让生活与购物在X广场的人们在享受生活便利的同时又可安享 生活的悠闲。2、开发商优势 资本运作优势本项目的开发商X实业X有限公司实力雄厚，信誉良好，项目开发 资本金充足，只要完成前期工作就能顺利开工。 成本控制优势X实业X有限公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理 人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利。 营销策划优势X实业X有限公司有一只高水平的专业招商队伍（引进上海的人 才），有专业的房地

33、产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推 广工作。前期项目招商工作进展顺利，已经同全国排位前三名的大型连锁 超市“大润发”（在全国有120家网点）有了意向性合作协议（入驻底层和 二层、三层的超市）。 建筑规划优势本项目的建筑规划设计方案是由知名的市建筑设计研究院有限公 司设计。建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实 需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中， 可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到咼科技为他们带来的生活之 便利和高品味生活享受。本项目在 X县是独创的，具有相当的市场号召力， 推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。

34、功能布局优势商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、娱乐等商业项目遥相 呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。三楼局部空中花园布 置，配套有绿化广场、喷泉、嬉水、健身等配套完善，凸现闹市一方净土， 增加园林休闲品味。3、楼盘品质优势本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划 建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和 称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住。4、政府支持优势项目建设符合X县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到 政府各职能部门的大力支持。（二）劣势（weakness）1、认知程度不够本项目为X县的第一栋高层住宅，由于

35、高层住宅的建筑成本高，物业使 用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间，对于倾向于多层住宅的 潜在用户吸引力较弱。2、营销策划及招商需要专业运作本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且 X县居民对高层住 宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项目 吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。（三）机会（opport unity ）1、购买能力加强随着X县社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；，其 中相当一部分人都愿意在X县城购房置业或投资，为住宅市场提供了较为强 劲的购买基础。2、房地产市场发展逐渐成熟X县房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展

36、迅速，投资额和销售额 一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。3、市场潜力较大比较目前X县城其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。（四）威胁（threat）主要威胁来自涵碧苑、双尊大厦等。四、本项目市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前某某的部分客户已经在心理上逐步 的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期 的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住 宅的创新要到位人流的导入主要通过上述二条路进来，人民路是最大人流

37、导入量的道 路，也是项目的主要出入口。师苑路是项目的次入口。项目周边主要有X中学、刈、学、人民医院、天海由酒店、X广场中医院等及县直各机关单位。 这些单位都会产生大量人流给本项目商业经营提供得天独厚的优质客户资 源。因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅提供价 格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。第四节 项目的价格定位分析一、成本加利润定价法1、项目土地获取价格项目土地获取价格为2380万元，平均分摊至可出售房产住宅10828 m2, 建筑面积土地成本为住宅约380元/m2。2、项目单位开发成本项目单位开发预算成本包括：土地、建安、规费、绿化等综合配套设 施、税收、管理

38、费和银行利息等（见下表），住宅约3000元/m2、商业建筑 约 2600 元/m2。二、市场比较定价法（一）住宅1、现状概况目前X县房地产开发项目中还没有高档高层住宅，因而本项目高层住宅 的市场价格和销售面积在X县无参考和可比性。根据X县的地域特点、本项 目高层住宅市场分析参照X 县部分高层、小高层楼盘进行对比。涵碧苑：售价4505000元/平方米（小高层、高层）碧水绿都：售价为3800- 4500元/平方米（小高层、高层）。中央花园：售价为3800-4500元/平方米（小高层、高层）。滨河湾：售价为4500- 5000元/平方米（小高层、高层）。2、分析预测从X县现有高层、小高层楼盘运作销售

39、来看，高层、小高层住宅处于较低价位水平运行，高层、小高层的市场潜力尚未得到充分挖掘。近三年销 售且目前已经入住的高层、小高层价格在 38005000元/平方米之间。按正 常推测，现在小高层、高层销售均价应该在 4000元/平方米左右和4500元/ 平方米以上。因此推测购买者在心理上也完全可以接受“ X广场”高层住宅 期房4500 5000元/平方米的均价。（二）商业店铺1、X县商业市场现状（1）X县城目前品牌连锁、加盟店约为100家。（2） 根据初步市场摸底和一般商业经验，X县城消费层次、购买力比 较咼。2、分析预测根据“ 一五”期间X县城的人均可支配收入增长预测，推算至 2010年 人均可支

40、配收入将分别达到1.8万元，从温饱型一小康型一小康型加部分高 消费的消费需求层次逐步提高的过程来看，X县城的消费需求层次在2011年 将以小康型为主，2010年转入以小康型加部分高消费为主。消费市场需求 的迅速增长将为本项目的商业经营带来较大机遇。项目地处X县城核心地段，本项目在精品打造、专业营销和专业招商的 运作下，商业潜能大，前景看好。三、本项目定价从本项目优越的地理位置条件及周边商铺价格情况，结合“成本加利 润定价法”和“市场比较定价法”综合比较分析，本项目开盘销售价格实 行低开高走的原则，住宅4500元/川。目前X县城区房地产开发项目中还 没有高档高层建筑，因而本项目的地下停车位的市场

41、价格暂无参考和可比 性地下停车位均价暂按4万元/个。这里的价格，应该是一种展望预期价格，是对地块价值未来竞争态势及本项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包 括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设 定，营销策略等等，最终交董事会确定。第四章场址主要建设条件第一节场址及用地现状一、场址现状场址现状属典型的河岸平原地貌，现状标高约在黄海高程2.6米，目前已基本完成场地平整。X县“X广场”房地产开发建设项目地点位于人民 路上，项目地理位置显要，用地

42、条件优越。二、土地权属及占地面积本项目总用地面积23.8亩，土地权属通过拍卖方式由X实业X有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同。第二节主要建设条件一、工程地质、水文地质情况1、工程地质本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色亚砂土、粉砂，胶 结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度 5-7m下部为粗砂砾石层，砾石占 60%砾径4 6cm厚6- 8m可作为城市建设用地。从整个区域来看，基地未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育， 岩层产状比较稳定。此外，项目区未见含矿地层和含矿构造，项目建设不 存在压覆矿产问题。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中 国地震动参

43、数区划图(GB18306-200)X县县城地震动峰值加速度0.05 (相当于原地震烈度小于六度)，本项目要考虑抗震设防。2、水文地质地下水由大气降水补给，水量较小。本项目处于 X县城市防洪堤保护 围。二、区域规划情况本项目建设性质和建设容符合 X县县城总体规划的用地要求。在项目 建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目 满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规的要求。三、交通情况本项目东邻人民路，是X县的中心地段，交通十分便捷。四、社会环境条件本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。五、公共设施

44、条件人民路已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。六、征地拆迁情况本项目区的征地拆迁已基本完成。七、施工条件本项目场址地势较平坦，水电可从人民路就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。第五章工程设计方案第一节指导思想与原则建筑是社会性的，它从不孤立存在，而是常常和社区中的其他成员或 大自然连在一起，人文主义的关怀体现在新生住户的交往需求。压力大， 节奏快的生活给现代人们之间平添了许多不解、惊异和不安，在日常的生 活中，不知不觉改变着现代人的行为方式，思考模式的变化进而影响人们 的生活习惯，

45、共同的观念使陌生的人们重新的走到一起，同一屋檐下需要 改善邻里间的关系。项目处于X县商业文化中心，得天独厚的地理位置，方便快捷的交通 网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地 利，成为现代社区的典。因此本项目切实地从住户的居住要求出发，关注住户的生活习惯，照 顾住户的日常生活，营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘 出一个高品质住宅应有的形象，创造出居家应有的环境。该项目建筑设计 体现出“以人为本”注重品质的设计理念，首创小咼层和咼层住宅理念， 给某某的房地产带来质的飞越。本项目定位为高档商住小区，强调产品的合理性与差异性，力求建筑 成一个别致、新颖、周到、精美

46、的现代住宅社区。第二节总体规划方案一、规划依据1、中华人民国城市规划法；2、城市居住区规划设计规（GB50180-93 ;3、省城市规划管理技术导则；4、住宅设计规（GB50096-1999 2003年版5、高层民用建筑设计防火规（GB50045-95 2001年版6、2000年小康型城市住宅科技产业工程示小区规划设计守则。二、规划原则1、从总体规划到户型设计“以人为本”的设计思想贯彻始终。本项目 注重营造一种舒适的环境，采用“人车分流”的观念，同周边的广场、喷 泉，一起形成休闲区域。2、通过对当地商业生态的研究发现，只有引入大型超市才能最大限度发挥中心地段商业价值。本项目利用“大润发”超市同

47、X县地域文化风格相结合，使商业平面具有灵活性和可持续性，使空间产生居留感，留住人 流，兴旺商业态势。3、合理利用地形，总体布局大围合、大通透，形态自由、活泼，打破 板式或围合的闭塞和呆板。注重部空间与城市界面结合，为城市创造一道 优美的风景线。4、总体设计以人体尺度为依据，以创造宜人的绿化空间为指导，结合 阳台绿化，平台、露台绿化等，使地面绿化与空中绿化相结合，形成极具 生态效果。5、可持续发展的思想，住宅部空间有较大的可调节性。建筑节能设计 贯彻项目的各个环节，从而形成一种高尚健康、生态节能的住宅。三、与城市环境融合本项目位于人民路上，是 X县城的重要节点。在设计过程中认真考虑 了城市景观和

48、楼盘形象，力求塑造崭新的城市形态，创造完整、人文、大 气的富有强烈城市感的城市节点。方案有意使建筑性格中型化、有城市感， 即：创造出体量适中，高度合乎要求，有强烈体积感的现代化建筑。既满 足自身需要，围合出供小区居民休憩、放松的庭院，又给城市一个连续完 整的展开立面，对外则放，对则收。沿街商业是人对建筑的最直接的接触面，其立面处理以人的尺度为依 据，简洁、现代，创造出宜人的空间，塑造了富有城市感的项目昭示面。住宅为“回”型布置，隔绝了外界的喧嚣与浮躁，形成了一个静谧、 敛的中心庭院，给居住者家与工作之外的第三空间，以达到别有洞天，世 外桃源的效果。四、道路交通1、出入口位置：设置出入口 3个，

49、分别为人民路2个，师苑路1个。2、 停车：分为地上和地下两种方式，地上停车374个，地下停车187 个。五、规划指标名称单位数量备注总用地面积2 m15863总建筑面积2 m50294其中：会所及物业办公2 m108容积率3.5绿地率6.2地下停车位个187室外停车位个374第三节建筑设计方案一、设计依据1、民用建筑设计通则（JGJ37-98）2、住宅设计规（GB50096-1999 2003年版3、高层民用建筑设计防火规（GB50045-95 2001年版4、汽车库、修车库、停车场设计防火规 （GB50067-975、方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规（JGJ50-88）二、建筑设计1

50、、商铺设计通过对X县当前商业业态的研究发现，最大的商业价值来自商铺与商场的结合。在一层平面设计中引入商业街，使商业价值得到充分体现。以一种流畅的商业态势引入商机，带旺二层的商场，形成互补。配套商业不 仅满足小区居民需要，使其生活更加方便，而且成为城市商业节点，带来 更大的经济价值。在平面设计上，地下室为设置有中心超市及消防水池和消防泵房等， 负一层、一、二层、五层为商铺和超市，三层、四层为停车场等。2、住宅设计住宅单体秉承“以人为本”、“可持续发展”的设计理念。楼型全部为 四梯二十户设置，南北采光。合理的户型决定了优良的生活品质，使住户 得到尽可能多的景观面和采光面。户型房间方整、紧凑、具有高

51、效的面积实用率和均好性，满足了居住 空间的各层次要求，各种户型都有很好的朝向、采光和通风，具有良好的 景观视野。所有厅房的开间进深都考虑了家具的合理摆放，充分满足现代 化家具的需求。为减轻城市道路对沿街建筑的噪音干扰，设计上引入了 “城市屏风” 的概念，主要功能部分尽可能背街放置，以减轻噪声干扰。四、立面设计本方案以简洁、现代的手法来诠释建筑形体的美感，树立居住建筑形 象。在以米黄为主导的色调中适当镶嵌暖灰等暗色，更显尊贵与品位。使 建筑形象更加持久与稳重。大面积的玻璃窗使建筑形体轻盈通透，并可最 大限度的采光、通风、纳入景观。根据每户的具体位置协调开窗，在建筑 处理中尽量避免对视，同时在立面

52、形成光影对比和虚实变化。顶部的飘板 既是功能构件又具装饰效果。它以轻盈飘逸的造型、明快为亮丽的色彩使 建筑形体活泼而完整。商场立面追求简约和亲切，玻璃和实墙的虚实对比，简洁而不简单的 细部处理，充分体现以人为本的设计思想。五、节能设计1、建筑朝向均选用南北朝向。单体设计充分考虑自然通风和采光。维 护结构热工设计满足国家和本地区的节能设计标准。2、在设计单体户型时，尽量减少空调房间的外表面积。外窗气密性不 低于三级。采用多项措施降低空调能耗。降低外维护结构表面温度对于改 善室热环境，降低空调能耗有显著意义，采用的措施有：（1）外表面做浅色处理，如采用浅色涂料、石材等。（2）外围护墙体嵌贴聚苯烯挤

53、塑板使建筑满足夏热冬冷地区居住建筑 节能设计标准（3）夏季尽可能的增加换气次数，特别是进行夜间通风，换气指数在 每小时6-9次，可明显改善室热环境。3、有效利用自然通风。在建筑设计中，建筑根据当地主导风向布置， 在创造良好小环境的同时合理组织穿堂风，既减少了建筑能耗节约了资源， 又降低了成本，创造出适宜人居住的生活空间。六、环保生态设计1、住宅每个房间都有开口形成空间气流， 达到真正有组织的自然通风2、每个户型客厅设有可调节和捕捉风力的窗。3、住宅架空层和架空层花园屋顶，提供尽可能多的绿化。4、垃圾站位于半地下隐蔽处，减少卫生干扰。总之，积极利用各种低成本生态手段，一方面减少热负荷、保护生态。

54、为缓和城市气候作贡献。另一方面低耗能、健康自然居住环境，给住户带 来真正的低廉而高尚的生活方式。第四节结构方案一、设计依据1、建筑结构荷载规（GB50009-20012、混凝土结构设计规（GB50010-20023、建筑地基基础设计规（GB50007-20024、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-20015、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）6、 预应力混凝土管桩基础技术规程（GB5010 2001）7、人民防空地下室设计规（GB50031994）&工程建设标准强制性条文（2002年版、房屋部分）。二、本项目各建筑结构安全等级本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系

55、数1.0，设计使用年限50年。三、荷载取值竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算；活载：根据建筑结构荷载规取用：商业：6.0KN/m2,住宅：2.0KN/m2风荷载：基本风压取值0.3KN/m2（ 50年一遇）。雪荷载：基本雪压取值0.35KN/m2 （50年一遇），雪荷载准永久值系数 风分区皿。地震荷载：根据2001年2月颁布，2001年8月1日实施的国家标准中 国地震动参数区划图（GB18306-2001，本项目区地震动峰值加速度0.05 （相当于原地震烈度小于六度）。参考资料四、结构体系选择和结构布置1、高层住宅：采用框支剪力墙结构，现浇混凝土楼盖。2、商业：采用框支柱结构。五、建筑基础目前尚无地质钻探勘察资料，暂按整板基础（地下室）考虑，具体方 案待地质勘察后最终根据实际情况确定。六、主要建筑材料钢筋：为I、II级钢，混凝土强度：C45 C3Q砌体结构、材料：M10空心砌块或空心砖，混合砂浆 M7.5、M5.0,水 泥砂浆 M7.5、M5.0。第五节给排水方案一、设计依据1、建筑设计防火规划（GBJ16-87）（2002年局部修订