设施设备操作手册

1、设施设备操作手册工程设备设施维护部操作手册目录第一章工程设备设施维护部质量目标4第二章设备设施任职要求与职责4第三章设施设备房保养计划与实施7第四章 设施设备房管理规定 9第一节发电机房管理规定9第二节变压器室管理规定9第三节 配电房管理规定 10第四节电梯机房管理规定11第五章 阀门保养流程 12第六章 柴油发电机相关规程 12第一节 柴油发电机安全运行管理规定 12第二节 发电机安全操作规程 13第三节 柴油发电机维修保养规程 15第四节发电机房巡查流程16第七章 高低压配电柜相关规程 18第一节 变压器保养规程 18第二节 高压配电柜配电操作规程 19第三节变压器室巡查流程20第四节 控

2、制柜保养规程 22第五节低压配电柜（箱）、开关保养规程 23第六节高压室巡查维修流程27第七节低压室巡查维修流程29第八章电梯机房相关规程31第一节电梯机房巡查流程31第二节电梯操作流程33第九章物业区域给排水设备维护保养规程33第十章智能化设备相关规程37第一节智能化控制中心管理规定37第二节停车场控制系统管理规定37第三节停车场系统保养流程38第四节闭路电视监控系统保养流程39第五节可视对讲保养流程40第六节门禁系统保养流程42第七节智能化系统设备维修规定43第十一章 照明系统维护保养规程 43第十二章应急指示系统维护保养规程44第十三章排水排风设备巡查流程45第十四章应急流程45第一节电

3、梯困人救援操作规程45第二节电梯故障应急处理流程47第三节供电系统突发性事故应急流程47第四节 供水系统突发性事故应急流程 51员工作责任保证书 53第一章 工程设备设施维护部质量目标为保证工程设备设施维护部工作有序开展，各项安全得到有效控制，保证工程设备设施维护部的工作符合分公司及项目品质目标要求。一、日常管理工作及协调、处理：1、 员工招聘严格按照公司程序、岗位要求、专业技能录用达到95%2、 员工培训工作（新员工入职培训、专业技能培训、思想素质引导等）98%3、部门对日常工作的检查、制度落实达 100%4、 部门严格按照公开、公平、公正的原则进行月考评工作100%5、 部门公开计划开展，

4、不合格问题及时整改99%6员工按规定时间、着装上岗达 100%员工无迟到、早退达100%8、 部门（月）有效投诉W 1% （附表格），业主年满意率达服务合要求90%9、处理各类投诉及时率达100%二、安全管理年度预防工作：1、全年无重大安全事件发生（参照公司目标管理制度执行）；2、制定各类应急预案，适用性达 90%3、值班人员对各类、报警电话熟悉度（物业中心： 火警119、盗 警察110、急救中心122、电网:85620426、自来水厂:85804330、天然气:8564311、，有线电视:86502933、网络维修:85799498 ） 100% 各类事件处理及时率100%第二章设备设施任职

5、要求与职责一、任职要求：1、年龄在20-45岁，身体健康;2、具有中专或高中以上学历，持电工操作证；3、具有一年以上工作经验，熟悉小区设备设施的维修与保养工作，有物 业管理公司工作经验优先二、岗位职责：1、配合项目经理的日常工作安排，听从指挥，认真完成任务2、负责小区内的供配电的正常运行，保证正常供电。3、 对各供配电房进行巡查记录，每月将各电房运行记录表整理归档，呈 报客服中心4、对设备房及设备的每天清洁除尘、维护保养工作。5、对小区内各类突发事故进行抢修。6 向项目经理 报告设备的运行情况及保养情况。根据实际情况，对设备 设施的改造提出合理化建议7、执行公司及客服中心工作计划，遵守公司规章

6、制度，积极参加各种类 培训，不断总结实际工作经验提高思想素质和技术水平。8、节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电工作。按规定对小区的 消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。9、对小区供水系统进行巡查检查，保证小区的用水正常。10、熟悉每种监控设备的工作原理、工作环境和操作规程。11、每天定时巡视闭路监控系统矩阵、家庭安防报警主机、背景音乐系统 设备运行状况。12、按规定对小区道闸系统设备设施进行巡视及例行保养，确保设备设施 完好无缺。13、定期对闭路监控镜头、周边防卫系统、业主家庭安防系统进行保养。14、负责小区所有装修工程的巡查和监管，对违规装修现象及时采取规劝 制止，

7、并进行登记，上报项目经理。15、负责对保修期内设施设备的维保工作及外委项目的监管，认真落实各 项维修及保养工作。16、负责每天抄取小区的水电能耗，发现不正常将立即报告上级领导16、不断学习新技术、新知识，增强业务水平。17、完成项目经理 交代的其它任务培训计划表序 号课程内容培训 时间培训 方式培训目的1管理处组织架构、人员岗位职 责范围上岗、八刖授课 与实 地讲 解相 结合使员 工尽 快符 合新 冈位 要 求。2项目总体情况及特点介绍3物业管理法规及相关法律知识4管理处设备基本情况5职业道德及保密制度6客户服务意识礼仪强化及案例 学习7物业内设备常见故障及维修方 法8管理处规章制度培训授 课

8、、 案例 分析 与实提高 工作 人员 处理 实际9紧急事件及突发事件的处理方 法与程序10管理处的沟通方法与渠道11物业内设备基本情况及参数12物业内房屋特点与维修注意事 项地讲 解相 结合工作 的能 力， 适应 工作 需要13消防设施的维修与养护上岗后现场 培训 为附加 直属 上级 在职 辅曰导，参加 公司 及项 目组 织的 类似提高 工作 人员 专业 技术 水 平， 为提 供优 质的 客户 服务 打下 基础14消防管理的基础知识15物业内消防注意事项及监控方 法16房屋修缮技巧17物业内小修注意事项及维修方 法18供配电系统特点及维修注意事 项19物业内职能化系统（包括卡 通、防盗系统等）

9、的维修与技 术参数要求20电梯保养注意事项21公司礼仪标准的强化培训22沟通技巧培训23顾客服务理念及投诉的处理24管理知识：危机管理、团队建 设、沟通技巧培训25物业管理：物业管理基础理论、 物业设备设施管理、物业现场 管理、优秀示范小区（大厦） 考评标准、业主委员会运作、 客户服务26品质管理：品质管理和品质改 善基础知识、IS09001标准和 术语、质量体系文件、客户服 务27信息管理：信息管理基础知识、 公司各类信息传递程序28第三章设施设备房保养计划与实施1.0目的：规范保养流程，延长设施设备胡试用寿命，确保设施设备安全正常运 行。2.0范围：辖区内所有设施设备的保养工作。3.0职责

10、3.1工程维修服务项目经理 负责监督实施；3.2制定设施设备日、周、月、季度、年保养计划并最好相关记录4.0设施设备保养记录表1.0类别分项设施设备名称检查周期周期具体时间备注供电系统咼压配电变压器高压柜设备直流屏母线电力接地电阻低压配电低压柜楼层配电柜柴油发电机给排水系统给水设备及蓄水设备生活水箱变频生活用水水泵排水系统雨水、生活用水、 污水水 泵化粪池管道电梯直梯消防系统消防联动系统消防主机消防广播系统消防广播主机消防栓消防泵消防泵排烟系统风机消防卷帘门及防火门消防卷帘门及防火门弱点智能化系统监控系统周界防范系统停车场管理系统公共广播系统门禁系统2.0设施设备保养要求保养制度：严格按照公司

11、制定的保养记录表实施保养，保养时严格按照 操作流程与制度实施。保养填表制度：内容属实，字迹工整，不能模棱两可。保养维护及报告：保养时发现有损坏零部件或无法正常运行的设备及时上 报及维修，不得隐瞒或误报错报，保证所有设施设备正常运行。第四章 设施设备房管理规定第一节发电机房管理规定1.0目的：规范发电机房的管理。2.0适用范围：适用于小区柴油发电机房的管理。3.0职责：3.1 维修技工负责日常发电机房的巡视。3.2 工程 负责周检及监督检查。4.0基本内容：4.1 未经工程 同意，非本职员工，严禁进入发电机房。4.2 发电机房严禁烟火，严禁堆放易燃易爆物品。4.3 保持机房及发电机组清洁干净，设

12、备无灰尘。4.4 每月检查消防设施设备，不合格要及时更换。4.5 保持机房内的通风和照明设施良好。4.6 发电机房门锁平时必须上锁，锁匙由值班人员配带。第二节变压器室管理规定1.0目的：保证设备设施正常运行。2.0适用范围：小区变压器室。3.0职责：3.1项目经理 指导及监督工作。3.2设备维修技工负责日常维护工作。4.0基本内容：4.1变压器是重要的电力设备，亦是有一定危险的场所，为了保证人身 和设备的安全，未经公司领导或工程 同意，非值班人员不得入内 4.2维修保养人员必须持证上岗。4.3在维修保养及运行变压器时，必须严格按照操作及保养规程进行。4.4电工必须熟悉电气设备情况及有关安全措施

13、对变压器定期巡查，并 做好记录，发现问题及时处理并上报。4.5供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。4.6变压器室大门及隔离栅门上必须悬挂标识牌，以示提醒或警告，工 作和维修时也要挂标识牌。4.7变压器房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便。4.8保持室内清洁，做到无杂物、无积水保证室内的照明和通风。第三节配电房管理规定1.0目的：保证设备安全运行，确保供电正常。2.0适用范围：小区所有配电房。3.0职责：3.1项目经理负责监督管理。3.2维修部维修技工负责操作及日常维护。4.0基本内容：4.1配电房是小区供电系统的心脏，设专职高压电工对配电装置进行巡视，未经管理处经理

14、、部门项目经理的许可，非工作人员不得入内。4.2维修技工必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。4.3维修技工必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，高压电压为10KV 5%低压相电压为 400V 5%线电压220V 5%电流表读数在相应该表额定电流值的 80液以下的，均属正常。如果该 表读数超过额定电流值的 80%以上的，应该对该用电负载进行密切 的巡视、监控。严禁变压器空气开关超载运行。4.4经常保持配电房地面及设备外表无尘，室内温度保持在40C以下。4.5配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护， 不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。

15、4.6因故需停某部分负荷时，应提前一天向该部分的用户发出停电通知， 对于突发性的停电事故应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。4.7经常保持配电房消防设施的完好齐备， 保证应急灯在停电状态下能正常 使用。4.8做好配电房的防水，防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、等小动物进入配电房。4.9维修技工应认真做好巡查记录，认真执行交接班制度。第四节 电梯机房管理规定1.0目的：确保电梯及设备正常运行2.0适用范围：小区电梯机房。3.0职责：3.1项目经理 负责监督及检查。3.2由维修部工程负责日常管理。4.0基本内容：4.1每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘， 机房及通道内不得

16、堆放杂物。4.2保持机房通风良好，保证机房内温度正常，机房内悬挂干湿温度计， 机房温度不超过 40C。4.3保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器和盘车工具，挂于显眼处。 4.4毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。4.5机房门窗应完好并上锁，非本职技工外，禁止进入。并注意采取措 施，防止小动物进入。4.6电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰，并挂在显眼处。4.7按规定定期对机房内设施和设备及消防器材进行保养维修，损坏的要及时更换。4.8未经项目经理允许，不得乱动电梯及机房应有设备的电源开关。第五章阀门保养流程1.0目的：规范小区内常用阀门的保养方法，确保各类阀门正常使用。2.0适用范围：小

17、区辖内所有阀门3.0职责：3.1工程维修服务项目经理 制定有关规程并监督实施，培训员工和进行工作 指导。3.2 维修技工落实相关规定4.0基本内容4.1 有关闸阀的维修保养检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。对闸阀阀杆加黄油润滑。对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。4.2 止回阀的维修保养检查止回阀胶垫是否损坏，如损坏则应更换。检查止回阀弹簧弹力是否足够如不够则应更换同规格弹簧。检查止回阀油漆是否脱落，如严重脱落则应重新处理。4.3 浮球阀维修保养检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化应更换。检查浮球阀连杆是否弯曲，

18、如弯曲则应校直。检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。第六章柴油发电机相关规程第一节柴油发电机安全运行管理规定1.0目的：确保发电机安全运行。2.0适用范围：适用于柴油发电机的安全运行管理。3.0职责3.1 维修技工负责发电机的日常巡视、记录。3.2 工程负责监督及指导。4.0基本内容：4.1日常巡视每天定时巡查机房及机组设备，并作记录。每周空载试运行1次，每次5分钟，并检查电池液位，接线端，外围设备运行情况，填写试运行记录表。油箱内燃油应保持至少400升，发现储备不足立即通知项目经理订购。发电机组置于自动状态，当市电停电时，机组自动投入。如 自投失效，马上由当值人员手动投入。当

19、值技工每天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘。保持机房内的通风和照明设备良好。4.2 发电机运行巡视发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。勤观察控制屏上显示内容，公共报警灯是否正常，正常运行 时不亮。浅黄色时表示故障，同时显示屏显示相应故障代码。检查充电器是否正常充电。倾听机器的各部分运转声响是否正常。留意发电机或电器设备是否有焦糊等导味。发现有不良情况，应即时处理解决，严重的应停机处理。发电机组在单项故障严重时，会自动停机，凡故障停机须把 故障消除，然后重新开机操作。第二节发电机安全操作规程1.0目的：确保发电机正确操作。2.0适用范围：小区应急发电系统3.0职责3.1

20、工程维修服务维修工负责发电机操作。3.2 工程维修服务项目经理 负责监督指导。4.0基本内容4.1检查（必须是在机组未运行前进行）。检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。在直流控制面板上把转换开关或者控制按钮置于“MAN位上检查润滑机油油位，尽量保持油位在接近（HI）位置， 但不可超过，润滑机油只能使用发电机专用机油。检查引擎冷却水位，水位应在散热水箱盖下约50毫米的 位置，如果不够可加入适量的蒸馏水。换水后一定要以 防锈水（DCB40L的使用说明按比例加注防锈水。确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏， 并且到引擎的管路是畅通的，燃油箱油量在一半以上燃 油，供油阀常开，燃

21、油采用进口 0#柴油或国产0#柴油均 可。检查蓄电池的端电压是否是 DC24如电解液面过低，可 适量加入蒸馏水，把电解液的比重控制在1.27 1.29之间。检查环保设施及送风机联动开关是否置于联动自动位置，环保处理水箱水位是否处理正常水位。4.2安全操作（适用于康明斯发电机）4.2.1 手动启动1）在控制面板上按下红色“ MAN键，使发电机处于手动状态。2）按下控制面板上带手掌形手动控制键，使发电机处于手动待机状态，此时LCD显示发电机状 态频率与发电机转速均为零。3）按下控制面板上的绿色启动键，此时发电机启 动引擎，当启动电机达到一定转速时，启动马 达将自动脱离，柴油发电机组进入工作状态，

22、控制面板上LCD将显示发电机各项运行参数。自动启动1）按下控制面板上的“AUTO键，使发电机处于自 动启动待机状态。2）控制面板上LCD显示发电机各项运行参数。手动停机发电机在手动运行时，按下红色“ STOP键，发电机即 刻停机。4.2.4 自动停机当“市电”送到低压配电柜，低压配电柜“市电、发电转换开关”将自动合闸转由“市电”正常供 电，发电机收到停机信号后，运行 2分钟后自动 停机。第三节柴油发电机维修保养规程1.0目的：规范发电机维修保养的运作。2.0适用范围：适用于小区内柴油发电机的维修保养。3.0职责3.1维修技工负责发电机日常保养及跟进维修。3.2工程 负责监督及指导，和对外委维修

23、公司的督导。4.0基本内容4.1发电机组由工程项目经理 协助发电机维修公司进行保养。4.2工程项目经理 要求协助及监督维修公司人员进行发电机维修保养， 并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车/运行记录。4.3保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司应负责24小时内排除故障，若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告 经理，由经理逐级上报，协调时间维修。4.4维修保养内容柴油机部分1) 检查润滑油油位或更换润滑油。2) 检查柴油缸油位，油缸内是否有杂质。3) 检查水箱水位或更换水箱水。4) 检查风扇皮带。5) 更换机油滤清器。6) 更换柴油滤清器。7) 更换空气滤清器。8)

24、 更换水滤清器，添加防锈水。9) 检查有无漏油。10) 检查蓄电池电压及连接线。11) 检查蓄电池液位及比重。12) 清洁电池头，涂好凡士林。13) 检查所有控制线。442交流发电机1) 清洁电球接线箱。2) 轴承加上润滑油。3) 检查和维修紧接线控制系统1) 检查所有空气开关。2) 检查保养系统之功能。3) 检查保养系统性。整台发电机维护1) 检查和收紧所有螺丝。2) 检查避震垫。3) 运行机组，留意下列事项并记录：启动时间、所有指示灯之准确性，所有仪表之准确性，检查排烟及声音, 清洁机身。第四节 发电机房巡查流程1.0目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。2.0适用范围：小区发电机房。3.

25、0职责3.1 项目经理 每周巡查及监督检查。3.2 维修技工每天巡查。4.0基本内容：4.1 巡查过程发电机房巡查机油粘度及油质量是否符合要求更换机油电池是否充足电恢复充电否子表池液位是否正常否恢复充电柴油储量是否支持运行4小时丨否通知购买I水箱水位是否正常控制柜指示状态是否正常相关数据记录第七章高低压配电柜相关规程第一节变压器保养规程1.0目的：确保变压器处于最佳运行或备用状态。2.0适用范围：小区电房变压器。3.0职责：3.1项目经理 负责指导及监督工作。3.2维修部维修技工负责变压器保养。3.3操作人员必须具有高压进网作业许可证。4.0基本内容：4.1投入备用变压器，再把待保养变压器退出

26、运行。用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。逐个把负荷移到备用变压器。断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标 示牌。断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电，挂警示 牌。检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩 螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好， 紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。紧固电压调节联接片的固定螺丝。检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并 检查里面的电路是否良好。用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。检查变压器中性点接地状况和变压器接

27、地线是否牢固。断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧， 二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻，一次 侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外隔离栅门 合上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用 手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变 压器，观察其带负荷运行情况是否正常。每两年聘请供电局或专业公司进行检测。 做好保养记录。4.2安全注意事项：操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。摇测绝缘电阻必须由两人进行。第二节 高压配电柜配电操作规程1.0目的：规范配电操作规程，确保供电及设备安全。2.0适用范围：小区高

28、压房高压配电柜操作。3.0职责3.1 项目经理 负责现场指导监督。3.2 维修技工负责具体实施操作。4.0基本内容4.1开关柜操作程序：合闸送电1）关闭前门，将联锁手柄向下转动至“分断锁闭位置” 分断接地开关。2）合上隔离开关，将连锁手柄向上转动至“工作位3）合上断路器。停电分闸1）分开断路器。2）联锁手柄向下转动至“分断闭锁位置”，分开隔离 开关。3）验电确认无电后合接地开关，联锁手柄向上转动至“检修位置”4）悬挂“严禁合闸”标示牌第三节变压器室巡查流程1.0目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。2.0适用范围：小区变压器室。3.0职责：3.1 项目经理每周巡查及监督。3.2 维修技工每天巡

29、查、记录。4.0基本内容：4.1 巡查过程:检查温度检查原因接头是否过热放电是J1维修否*请示停电绝缘子情况检查原因破裂正常第四节控制柜保养规程1.0目的：确保控制柜对设备的运行、控制正常。2.0适用范围：小区各类控制柜。3.0职责：3.1项目经理指导及监督检查工作。3.2维修部维修技工负责实施维护。4.0基本内容：4.1全面认真检修保养控制柜各部件，元件及线路。4.2关掉控制柜电源，检查柜内的各类开关、接触器，有损坏的要及时 更换，触点凹凸不平的必须更换。4.3紧固各类器件的紧固螺栓，紧固所有接线螺栓，弹簧垫片不行的应进行 更换。4.4每班检查各类指示部件如电压表，电流表，指示灯等工作是否正

30、常。4.5对有弱电（即电子元件）控制板的，应检查电路组件是否清洁，元件有 否脱焊。4.6检查柜内所有的电容器，有否鼓涨或流液现象，如有要及时更换。4.7检查所有指示标志及线头标志是否清晰，柜表面油漆有无脱落，有问题要及时修补。4.8每季度对柜内外进行一次全面清洁，用毛刷子或吹风机清除灰尘， 特别是残留电线及金属丝线，以防造成电路短路。4.9接通控制电源，注意有无异常响声及异味，检查各指示部件的工作 状态应正常，对有弱电控制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常，操作上应小心4.10控制柜内应备有控制原理图。4.11每年必须用500VMD表测试线路的绝缘电阻（R 10MQ）o4.12每年必须用对

31、地电阻测试仪测试控制柜的对地电阻（RW10Q ）4.13保养周期:时间项目每周每月每季每年1、紧固螺丝，接线一一2、清理灰尘一一3、电动机主线路，二次控制回路绝缘电阻4、接地装置检查一一一第五节 低压配电柜（箱）、开关保养规程1.0目的：确保低压配电柜的正常、安全运行。2.0适用范围：小区低压房低压配电柜检查、保养。3.0职责：3.1项目经理 负责监督及指导检查。3.2设备维修技工负责保养维护工作，全面地检修配电柜内全部设备，以最少的停电时间完成检修。每半年保养一次。4.0基本内容：4.1检修前按排好工作程序，取得客服中心经理批准。4.2检修前三天通知业主停电时间。4.3先检修不需停变压器的部

32、分，关掉空气开关。4.4馈线柜的检修：441取出抽屉，检查抽屉柜中的自动空气开关，紧固所有接线。 触点凹凸不平部分用细锉锉平，弹簧垫片损坏的应进行更换， 检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清理灰尘部分及指示部分。用手柄摇出电动开关,按443检修步骤进行操作。抽屉式万能限流断路器：1）用吹风机对断路器进行清扫工作。2）对机构的各个摩擦部分涂以润滑油。3）如果触头的银合金磨损严重、表面不平等，则必须 更换。4）用500V血 表检查断路器的绝缘电阻，R 10MQ。5）断路器检查完毕后，在手动和电磁合闸操作情况下 应可靠闭合，当手按“断开”按钮时能立即动作。断开馈线柜前的进线开关，挂上“禁止合闸，有人工

33、作”的标志牌，用吹风机清理柜内灰尘，检查抽屉接插机构有无异 常（有问题的更换），将抽屉放回配电柜中，合上进线开关， 检查控制部份和指示部份。4.5电容柜的检修：4.5.1 检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25平方毫米以上导线逐个把电容器接地进行放电，后检查与紧固接触器、电容器的接线螺丝，接地 装置是否良好，用吹风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示部分及自补偿的调 试。4.6进线柜检修：进线柜及联络柜中的断路器检修： 先断开所有负荷后。重 新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否 破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查修锉触 头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、

34、变形、脱落， 并进行清洁、除尘处理（具体操作按 进行）。万能式断路器462.1抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作。462.2对各个转动或滑动部位加注润滑油。462.3抹净触头上的烟痕，发现触头接触面有小的金 属粒时，应将其清除。如果触头银合金磨损严重，则必须更换触头。462.5 清理灭弧罩两壁烟痕，如果灭弧栅片损坏，必 须更换。462.6 用5 0 0 V MQ表检查断路器的绝缘电阻（R 1OMQ）。重新插入开关后，按“启动”按钮，断路器 应可靠闭合，按“停止”按钮应立即断开。4.7母线的检修：检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的 断路器，合上接地开关，用手把把高压开关柜摇出

35、，挂上“禁 止合闸，有人工作”的标志牌，然后对控制柜边的母排用25平方毫米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝。检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新 弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处 有无异象，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性。拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500V MQ表测量相间、相对地、相对零的绝缘电阻（R10M Q）o操作完毕送电前检查测试。拆除所有接地线、短接线、检 查是否遗留工具在柜内，确定无误后，断开高压侧接地开关，用 手把把高压开关摇进，合上运行变压器的高压断路器，取下标志 牌，向变压器送电，然后再合上低压侧总电柜的断路器，

36、向母排 送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。4.8切换柜的检修：断开出线负荷，用手柄摇出断路器，按检修步骤进 行操作。重新将断路器放回切换柜中，用市电和发电机电源分别检 查切换柜中机械联锁装置是否可靠工作，拆除市电和发电机电源的进 线，检查电气联锁装置是否可靠工作。4.9注意事项：必须设专人监护。工作前必须验电。检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操 作。检修中应详细了解哪些线路是双供电。母排检修时应对线路中的残余电荷进行充分放电。时间f 、项目7、.每周每月半年壹年1.馈线柜B.紧固接线,螺丝B. 检查接插口C. 清理灰尘D. 抽屉式万能限流断路器一一2.电容柜B.紧固

37、接线,螺丝B. 检杳电容C. 清理灰尘一一3.进线柜B.紧固接线,螺丝B. 进线开关C. 清理灰尘一一4.母排B.紧固螺丝B.绝缘电阻一一5.切换柜B.开关B.机械,电气联锁装置一一6.配电柜（箱）二次回路绝缘电阻一一一7.接地网，电缆沟接地支架，配电柜（箱）的接地电阻4.10保养周期:第六节高压室巡查维修流程1.0目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。2.0适用范围：小区范围内的高压室巡查。3.0职责3.1 项目经理 每周巡查及监督检查。3.2 维修技工每天巡查、记录。4.0基本内容：4.1巡查过程不正常不正常*正常检查原因II维修卄正常高压计量柜通知项目通知*异常正常缺少将有关记录记于运行

38、表第七节低压室巡查维修流程1.0目的：规范巡查流程，确保设备运行正常2.0适用范围：小区低压房。3.0职责3.1 项目经理 每周巡查及监督。3.2 维修技工每天巡查、记录。4.0流程异常正常电容柜投入不正常1维修处R*检查原维修处正常导线接头情过热异味接头氧化或记录有关电压、电源功率正常*正常处理要停电请求上安曲h合适维修第八章电梯机房相关规程 第一节电梯机房巡查流程1.0目的：确定电梯正常运行。2.0适用范围：适用于各客服中心辖区内有机房电梯。3.0职责3.1 项目经理每周进行巡查及监督。3.2 维修技工每天进行巡查记录。4.0基本内容:检查电压、电流是否正常开关是否过热第二节电梯操作流程1

39、.0目的：确保操作的安全性和正确性。2.0适用范围：适用于小区电梯的操作。3.0职责：3.1项目经理 负责监督管理工作。3.2维修保养公司人员负责电梯开启时的操作。4.0工作程序：4.1全自动运行将首层基站锁用钥匙将关机状态 “STOP打到运行状态“RUN 处。用专用锁匙打开轿箱内操作箱，把照明开关扳向“开”。把 风扇开关扳向“开”，把运行停止开关扳向“运行”，将 手动、自动开关扳向“自动”位置。按任一楼层，电梯将自动运行。锁上操作箱。4.2手动运行将首层基站锁用钥匙将关机状态 “STOP打到运行状态“RUN 处。用专用锁匙打开轿箱内操作箱，把照明开关扳向“开”， 把风扇开关扳向“开”，把运行

40、停止开关扳向“运行”， 将手动、自动开关扳向“手动”位置。选择到达楼层，按住关门按钮，直至电梯启动后，方可松手。到达指定楼层时，电梯自动打开门。锁上操作箱。第九章物业区域给排水设备维护保养规程1目的及时处理给排水设备（设施）故障，保养好设备，确保设备性能始终处于 良好的运行或备用状态。2适用范围物业区域内的生活水泵，消防泵，喷淋泵，增压泵，排污泵，空调水泵， 相关阀门、管道等给排水设备（设施）的维修保养。3职责3.1工程管理员负责维修保养工作计划的制定，维修保养工作的指导、检查 监督及外委修理的联络工作。3.2管理处主任负责批准维修保养工作计划。3.2水工负责给排水设备（设施）的维修保养。4工

41、作程序4.1给排水设备维修保养工作程序维保组负责给排水设备（设施）的维修保养。工程管理员每年12月制订下年度的设备年度维修维护计划，并按 运行情况制订中修、大修计划。维保组按设备年度维修维护计划要求对设备进行维护保养，并将 维修保养情况记录于设施维护单并汇总于设施 /设备维修保养记录。给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部 位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处。凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的给 排水设备（设施）故障，可以由早班水工进行维修。工程管理员提供工作指导及检查监督。需停水进行维修保养时，做好事先通知解释工作。4.2给排

42、水设备（设施）故障一般处理工作程序供水泵出现故障时，当班水工应马上启用备用泵，然后立即通知管理 处组织有关人员及时维修。排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检 查排除；如是水泵故障，则维修水泵。供水管网出现故障，发生泄漏影响正常供水，当班水工应立即关闭上 端阀门，及时通知管理处组织有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即电话通知维修人员疏通。4.3给排水设备（设施）检查保养表序号检查保养项目保养内容（含使用材料）周期01水泵机组及附件外观清洁擦洗、除污月压力表指示显示不正常， 检查更换不定期电机主回路、控制回路测试、检查、

43、紧固半年水泵轴端密封如渗漏超标，更换机械密封不定期电机轴承，水泵轴承加注2#二硫化钼锂基脂半年02管道外观如渗漏，补漏；如锈蚀，除 锈、刷防锈漆和面漆不定期阀门外观阀杆漏水，压紧螺 栓；如锈蚀，除锈、刷防锈 漆和面漆不定期5工作内容5.1生活水泵每半年进行一次全面保养。5.2消防泵和喷淋泵、提升泵每三月进行一次试运行，运行时间1分钟，每年进行一次全面保养。5.3排污泵每年进行一次全面保养。5.4各水泵保养时应把与泵体相连的 5米范围内的阀门、压力表、管道等随 泵同时保养。5.5泵体的保养被检查泵体应无破损，铭牌齐全，水流方向指示明确清晰，外观整洁， 油漆完好。检查、补充润滑油脂，若油质变色或有

44、杂质，应予更换。检查水泵轴端密封情况，若有漏水超出10滴/分，应拆开检查机械密 封，发现严重磨损或出现开裂情况应准备更换机械密封。联轴器的联接螺栓和橡胶垫圈若有损坏应予更换。紧固机座螺丝并做防锈处理。生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清 洗或更换。5.6水泵电机的保养外观检查应整洁，铭牌齐全，接地线连接良好。拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，无老化现象。5.7相关阀门、管道及附件的保养：各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。压

45、力表指示准确，表盘清晰。管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。5.8控制柜的保养断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可 靠。检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接 触线头和接线端子的接线螺丝。清洁控制柜内外灰尘。合上总电源，检查电源指示是否正常。保养完毕按规定要求起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。观察水泵运转是否平稳，无明显振动和异响，压力表指示正常，控制 柜各电器无不良噪音。第十章智能化设备相关规程第一节智能化控制中心管理规定1.0目的：保证机房安全，系统正常工作。2.0适用范围：智能化控制中心。3.0职责：3.0技工负责机房

46、管理，确保路由器、服务器、主干交换机安全。4.0工作内容：4.1防火、防尘、防潮、防鼠、防静电、通风。4.2温度控制在18C -27 C之间，湿度控制在 30%-558之间。4.3未经机房管理人员许可，任何人不得进入机房。4.4进入机房人员未经许可不得操作任何电脑设备，不得随意翻阅资料4.5禁止在服务器系统上安装与该服务器提供服务无关的软件。4.6每周查看所有服务器日志一次，并备份日志。4.7服务器和网络设备密码不得泄露。第二节停车场控制系统管理规定1.0目的：保证小区停车场系统正常。2.0适用范围：维修技工。3.0职责：按计划进行保养工作记录，和厂商技术员确保系统正常工作。4.0工作内容：4

47、.1车辆出入数据保存一个月，要及时删除过期的数据。4.2每三天备份停车场IC卡数据库，同时校对服务器时钟。4.3每三个月对岗亭的电脑除尘，每六个月重新安装操作系统。4.4每周校准岗亭与岗亭之间的时间和岗亭电脑与道匣读卡器之间的时间是 否一致。4.5每六个月检测一次道匣地感的灵敏度。4.6每六个月对各道匣转动轴加润滑。4.7每年全面查验齿轮磨损，紧固电线接头，紧固限位开关4.8检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。5.0工作流程：道闸出入 口读卡机 字屏和感电脑和软 件工作情道闸控制道匣控制1、软件设置1、轴承加油2、闸杆上下卡位是否松1、 注意地感灵敏度第三节停车场系统保养流程1.0目的：规范保养

48、流程，确保停车场系统正常、稳定工作2.0范围：小区停车场系统3.0职责：3.1工程维修服务项目经理 负责监督实施；3.2维修技工每月保养一次（由厂商技术员协助）；4.0工作流程道闸控制 1、轴承加油亍2、道闸杆上下卡位是否松道闸控制闸道出入 口读卡机 字屏和感电脑和软 件工作情摄像机工作情况填写记录存档1、注意地感i、LED灯亮1、软件设1、清理护罩玻1、交项目第四节 闭路电视监控系统保养流程1.0目的：规范保养流程，确保监控系统正常、稳定工作。2.0范围：监控系统安装、维修工作。3.0职责：3.1工程维修服务项目经理 负责监督实施；3.2弱电技工每月保养一次；3.3每年3月由网络班安防技术员

49、清洗摄像机防护罩玻璃。4.0工作流程:1、有无树叶、树枝遮挡 镜头；1、2、1、2、1、BNC接 头；功能键使用灵敏录像画面清晰度； 每年1月1日和6电脑系统工作情1、交项目经理审查，交综合第五节可视对讲保养流程1.0目的：规范保养流程，确保楼宇可视对讲系统正常、稳定工作2.0范围：小区内可视对讲系统的保养工作3.0职责：3.1工程维修服务项目经理负责监督实施；3.2弱电工每季度末两天保养4.0工作楼宇可视对讲流程:第六节门禁系统保养流程1.0目的：规范保养流程，确保门禁系统正常、稳定工作。2.0范围：门禁系统的保养工作。3.0职责3.1工程维修服务项目经理 负责监督实施。3.2网络工程师负责

50、电子技术支持。3.3弱电技工负责线路、机械部分日常保养4.0工作流程：读卡器 1、试读卡三次IH第七节智能化系统设备维修规定1.0目的：及时维智能化故障设备，使设备尽快恢复正常工作。2.0适用范围：所属小区智能化系统。3.0职责：工程维修服务工程负责小区智能化系统维修管理。4.0工作内容：4.1. 要熟悉设备使用方法，了解设备各种参数，维修中不得随意更改设置参 数。4.2. 故障设备要及时维修，保修期内的设备，禁止私自拆卸，应由保修单 位维修。4.3. 故障设备要标明出故障日期，和故障原因，并向项目经理 报告故障情 况。4.4. 电脑硬盘故障要及时把数据复制到别的存储设备上，如：CD-RW不要多次启动该硬盘，重装系统要电脑使用者备份有用文件。4.5维修之前要记录、备份各类数据，之后方可维修，维修完成后恢复原数 据方可投入使用。4.6报废电子设备要向项目经理 报告，并及时登记统一回收。第十一章照明系统维护保养规程1.0目的：保证小区公共照明的完好。2.0适用范围：适用于小区公共区域照明维护保养。3.0职责：3.1工程制定保养计划和相关管理规定。3.2维修技工及夜班护卫员负责巡查。3.3维修部技工实施更换及养护。3.4物业服务中心经理进行审批和监督实施。4.0基本内容4.1为了保证小区公共照明的完好，维修技工根据夜班护卫员巡查记录， 或客户服务中心的维修单，检查和维修有