七星街项目工作可行性研究报告材料

1、七星街项目可行性研究报告摘要：七星街座落于端州区广东省七星岩旅游度假区一区，而目前七星街主干道 北面已有食街，还有新活力休闲中心、富豪娱乐城、皇中皇特产专卖店等的商业建筑， 同时三茂铁路一直与七星街并行。项目定位为千里旅游走廊“驿站”，建筑面积约为80000平方米，所需总成本约9000 万人民币。一、项目概况1地理位置肇庆市位于广东省中部偏西地区、西江中下游，有面向珠三角、背靠粤西腹地的区 位优势。全境处于北纬 22 4624 24和东经111 21112 51之间。东南 部属珠江三角洲经济区（包括肇庆市区、高要市、四会市）。东北面与清远市毗邻，西北面与广西接壤，南面与云浮市相接，东南面与佛山

2、市和江门市相邻。本次规划项目地块位于广东省七星岩旅游度假区内，七星街南面，为商业临时用地，北面为美食街和北岭别墅区。总用地面积约 60000平方米，地块呈带状东西走向，长约 1.3公里，最窄处宽约36米，最宽处约60米。北靠北岭山，南面直临三茂铁路（由 35 米宽绿化带相隔），眺望星湖美景，并与市中心主干道迎宾大道（321国道）连接，西往 德庆市，东接鼎湖区，也是广西及珠三角地区进入肇庆市区的必经之路。2、区域文化背景肇庆是首批中国优秀旅游城市之一，也是全国十大文明风景旅游示范区之一，除了 拥有雄伟壮丽的灵山、引人入胜的秀水、溶洞怪石、急流瀑布、珍贵植物等自然景观之 外，更有作为具有二千多年历

3、史的岭南古郡，积淀了厚重的历史文化，形成了浓郁的系 列文化、多彩的民间艺术、独特的地方节庆等丰富多彩的人文资源。3、自然环境条件北回归线横贯肇庆中部，属南亚热带季风气候。年平均气温21.2 ，1月份平均气温12C, 7月份平均气温28.7 To4、地形地貌从地形上考虑：七星街东西长、南北短、呈梯形分布，影响街铺的进深、停车场等 公共设施布置位置的选择；从地势上考虑：东西两端高、中间低、呈 U字形，两端可以考虑负层建筑；从地貌上可虑：七星街所在地主要以山地丘陵地貌为主，地势有一定的落差，植被 分布茂密，水系主要以出头村的鱼塘、游泳池等人工水系为主，可以采取取土回填的方 式平整场地。从地质上考虑：

4、表层土主要以粘土层为主，向下为砂土、石灰岩，承载力较差，不 宜建高层建筑，对低层建筑的影响则不大。由于项目地势低洼，约有70%g地是鱼塘，地块基本未开发利用，可塑性强。但与 规划路面标高落差较大，大部分位置落差为 23米。地形比较复杂，两端高中间低， 北起南伏。南北向地形标高平均高差为 3.5米，东西向地形平均高差为6.8米，最小高 差6.0米，最大高差13.2米。地块以南35米用地为防护绿地。5、园林景观及周边环境七星街北靠北岭山、南面星湖。目前七星街主干道北面已有食街，建筑风格以仿古 为主，但由于档次参差不齐。南面就是项目所在地，已有一些树木，树高约46米左右。同时三茂铁路一直与七星街并行

5、，这对七星街有两方面的影响，一是从视觉上对消 费者造成不协调的感觉，二是从听觉上造成噪音；通过植树可以屏蔽铁路和火车对消费 者的影响，但在听觉上，由火车造成的噪音对七星街来说是一个不利因素。6、七星街交通现状及对外连接分析七星街虽然不在市中心区域内，但已有两条公交线覆盖到，西南侧附近是火车站，再往西就是长途汽车站。距市中心仅 10分钟车程，距离鼎湖山风景区20公里，距广州 市103公里，交通便利、畅通。根据初步的交通规划，若原来的主入口封闭，将对七星街入口作改进，禾I用在利好 山庄附近的入口，及星湖名郡附近的入口；同时铁路采取架空形式，这对与七星街来说 是一个很好的规划。二、项目分析与定位1、

6、区位优势肇庆一一珠江文明的发源地，集旅游胜地与珠三角最适宜人居城市于一身，辐射广 州、深圳、佛山等地的珠三角经济生活圈，每年数以万人迁居肇庆城市生活圈，带来每 年上亿的商业休闲财富。七星岩旅游景区一一中国首批国家 AAAA级旅游风景区之一，是“千里旅游走廊” 旅游人群最密集的区域，聚集了每天不低于 50000旅游人流，每年不低于1000万旅游 消费大军。北岭别墅高尚生活圈一一是肇庆餐饮业、娱乐业、休闲业的消费中心，直接承接天 宁路、环星湖两大商圈，辐射城区40万高端消费人群，独占肇庆60%肖费市场份额。在 未来2年，伴随星湖名郡等高档楼盘的成熟，周边高尚社区将为七星街带来另外8万中产消费新贵。

7、2、景观优势七星街位于肇庆人文景观中轴线与“千里旅游走廊”大动脉起点的交汇处，是“千 里旅游走廊”休闲驿站的核心站。卧北岭揽星湖，以国家AAAA级的秀美山水吸引海外游客，用岭南文化特色书写着城市的名片，将成为南中国最优雅的“城市客厅” 。3、机遇和挑战市中心老城区的发展己基本定型，可开发的资源有限。同时，在“打造肇庆文化大 市”的发展目标指引下，市政府提出“南连东扩”和打造“千里旅游走廊”的发展思路。 本次规划项目正位于发展主线之上，成为重点开发项目之一，将迎来新的机遇和挑战。4、项目定位(1) 项目四大核心价值肇庆的形象名片；肇庆人的第一消费选择；外来旅游人士的最佳驿站；代言肇庆人 的都市荣

8、耀。(2) 主题定位岭南文化风情街，集美食、休闲、度假、娱乐为一体的现代消费综合体，以历史源 重的建筑风格，轻松愉悦的消费环境，优雅高尚的故事情景，丰富完善的功能配套，成 就肇庆一站式的消费娱乐天堂，为岭南首席的肇庆名街。(3) 项目定位集肇庆的美食、休闲、娱乐、文化一体化商业街区。三、规划目的与规划原则1、规划依据中华人民共和国城市规划法建设部城市规划编制办法肇庆市城市规划管理技术规定城市商业网点规划编制规范地表水环境质量标准项目建设选址蓝线图以及其他相关法规、规范、当地规划部门提出的设计要点及现场实测调研的相关资 料。2、规划目的七星街控制性详细规划设计是为指导该项目协调、合理地进行开发，

9、并提供项目开 发的法规依据和相应措施而编制的。通过整合项目自身资源，提升其商贸、旅游价值， 塑造充满生机又富有传统魅力的城市空间形态，达到社会效益、环境效益、经济效益协 调的目标。3、规划原则（1）整体原则全面考虑地段内建筑与空间的整体风貌，运用点、线、面结合的设计方式，保持统 一的地段肌理和风貌特色，使注入的多种元素互相协调展现新时代的精神。（2）动态原则根据市场需求，流动开发和分期建设，规划设计力求具有可操作性和应变性，随着 不断的开发而完善，采用动态平衡的设计理念，适应商品经济的发展，做到经济效益， 环境效益和社会效益的统一。（3）建筑功能的延展原则建筑功能灵活适应性是符合当代社会经济文

10、化发展需要的，多变的商业模式也决定了建筑功能的可拓展性的必要。因而功能的延展原则也是成功的城市开发的重要一环。（4）可持续发展原则在注重基础设施的建设，改善环境，完善各项服务设施的同时注重景观绿化建设， 增强城市的发展活力，设计中坚持控制适宜的建筑密度，通过绿化造景，形成城市景观 空间。把现代文明引入其中，创造亲切宜人的城市氛围。让市民不仅可以尽情领略城市 生活的丰富，还可以感受到自然的亲和力。四、规划构思与总体布局本规划设计的规划构思是以一轴两带，三街七区。1、一轴山水格局是传统城市选址的重要因素，从城市空间构架上看，肇庆的城市景观轴线为巽风塔一一西江一一端州古城一一星湖一一将军山，而七星街

11、项目的东广场刚好坐落在这条轴线上，从城市空间结构上看，东广场既是城市景观轴上的重 要节点，也是项目1.3公里岭南文化风情街的开头节点。强化、完善广场的空间特征，有利于提升项目的定位。2、 两带自然景观带：充分利用三茂铁路的建筑红线退缩用地，使之形成1.3公里长、35米宽的休闲绿化停车带。绿化带既可以减少列车过境造成的视线、噪声 干扰，又可以为商业街提供一个后花园，更提供一个大型的室外停车场，提升项目的潜 在价值。人文景观带：项目强调发掘当地历史文化，注重传统文明与现代文明的融合，通过 打造独具特色的休闲商业街，以强化项目的品牌效应，提升项目的内在价值。3、 三街一项目用地呈狭窄长条，建筑红线最

12、宽处约45米，最窄处约25米，根据红线的宽度及地块南接 35米绿化带、北临市政道路的特点，拟在地块的中部延纵向开出一条1218米左右的内街，借用水景、绿化、高差处理等手法，强化商业 气氛，形成一条面向35米绿化带的商业步行街，一条下层式商业内街及一条面向城市 道路的商业街。三条街，组合成独具特色的人文景观带，并最大限度地开拓商业的沿街 面，其差异性也可以同时满足不同的商业需求，最大限度的发挥出土地的利用效率。4、 七区一七星街突破单纯的商业或旅游的发展思路，以饮食为主导，荟 萃南中国美食，引领一种原生态美食注意风尚。街区分板块设置了商业、文化、休闲、 旅游、度假等多元化休闲配套，满足一站式休闲

13、消费的综合性需求。本规划设计将七星街划分成七个功能区：休闲养生区休闲养生己成为都市人主流生活命题之一。美容纤体、水疗SPA沐足健身等在这区一应俱全，引领新一轮休闲消费热潮。特色吧街慢拍的街区，悠然的情怀在这里徐徐弥漫。酒吧、书吧、咖啡吧、茶吧到处酒香茶语、书卷情怀。风土特产区一一岭南风土特产主题的旅游购物街区，汇聚肇庆八大县市区的名优特 产、端砚珍品、翡翠玉石、名优工艺品等，集展示、加工、销售于一体，成为千万游客 必到的淘宝乐园。动感游乐区一一以居家饰品与儿童天地为主题的动感街区，配套以时尚家具、精美 装饰品、大型电玩、儿童服饰、反斗玩具等，开创精巧商铺空间，家庭同乐天地。潮流商品区一一丰盛的

14、商业配套最大限度满足星湖旅游圈的人流需求，以国内外名牌产品为主题，配套包括综合型超市、品牌专卖店、运动用品专区、精品文化、影音产 品等，全面对接宏大生活财富流。住宿办公区一一优雅的居住氛围，灵活的办公空间。街区旅馆骤站临近星湖景点， 住宿购物两相宜，轻松驻留万千游客；同时，为广告公司、装修公司、旅行社等提供理 想的SOHO、公场所。美食街一一以粤菜、客家菜、潮菜、农家菜等为主题，由大型酒楼、品牌茶楼、各 类特色食坊、风味茶餐厅等组成半开放式园林美食街区，切合千万旅游人流的饮食喜好, 更成为40万消费大军消遣的必然选择。各功能面积配比业态面积()占比功能说明特色小吃78006.74 %开间4m进

15、深10m以临街铺面为主；另可根据地形 及商家要求划分为进深5m的铺位。中、小型餐饮78006.74 %主要在一楼，开间8m 进深10m-15m大型餐饮1900016.42 %主要在二楼，局部可在三楼。开间 8m面积可在50( 平方米到3000平方米不等，进深15m以上。中心广场 及商业配套58005.01 %商业配套分为四个分区，分别为 OUTLE、快餐区、超 市以及其他配套商业区。休闲娱乐2300019.88 %开间8m基准进深10m面积以80平方米为主，具体 可以由商家组合使用。大型KTV58005.01 %以开间8m进深以1025m为主，具体可按照地形划 分，但取小要大于10m社区住宿1

16、750015.13 %3层，套内面积100-120平方米，分布在会所北面。会所1750015.13 %会所功能包括休闲娱乐、运动、住宿及商务会议功能， 其中三楼为咼级公馆。名优特产购物115009.94 %以经营肇庆名优特产为主，按照肇庆八个地区分为八 个片区，主要在一、二楼，开间 4m,进深1014m注：1.具体面积可根据地块形状以及地形地貌稍作调整，建筑以两、三层高为主。2. 中心广场占地2000平方米，两个副中心广场合占 2000平方米，三者合占4000 平方米。3. 会所公共空间占地7200平方米。4. “驿站”主要在休闲娱乐区及土特产区三楼。套内面积100120平方米。5. 大型餐馆

17、须在首层留门面。6. 步行道宽610m可根据具体地形调整。7. 其他预留30000平方米，建议做四星级以上酒店。各幢面积及功能分布负一层首层二层三层四层五层建筑面积地下车库室内车位 （按每个车 位20m 2）绿化用地 （含道 路）室外车位（按 每个车位 80m2，含道 路面积）附带设施业态分布建筑风格备注1座5285284332741763562470七星广场西餐厅、大型歌舞厅现代地标性建筑无证2座199020089304928426653过道广场文化馆、电 子展示长廊 、超市无证3座125411494903风情美食、 古韵艺术、岭南特色加现4座250088538612719258463921

18、4115腾龙广场和过岭南民俗风 情、艺术长代日式设计5座10724501522道广场廊、中档次 餐饮、休闲 性美容美/z甘白，6、7座2838267855168座80823202320143268802214110772896大涵渠雨、污 渠主出口、中 心广场体，健身、大、中型餐 饮酒楼、高9座11361136784305610座14821323148214824636232148274387048过道广场级商务酒店 、驿站、商 务办公岭南特色设计11座1115111511158934238325540过道广场其中有一半位于无 证部分（已取得认 可）12座1281128112633825579

19、072过道广场酒吧、红酒 坊、茶吧、欧式酒堡设计无证（已取得认可:13座2236223611105582726590过道广场咖啡吧、书 吧、网吧无证（已取得认可:地下商铺面积11594地上商铺面积49716地下车库面积12954基底面积18155建筑密度0.307容积率0.84绿化率总用地面积59193合计497161295464747012584五、建筑与景观设计的创新理念1、山水理念肇庆具有岭南文化发祥地的特殊地位，是当之无愧的“岭南故里”。规划从多方面多角度把“岭南古都、山水、名城”的鲜明形象溶入项目中，充分利用现状环境依山望 水的有利条件，把七星岩、星湖、北岭山作为大背景，建筑以现代主

20、义的岭南风格溶于 山水意境中，景观设计采用岭南园林的经典元素，以水作为主要语言，通过不同形态的 水景设计体现丰富环境，配合不同主题的需要。2、变换意境穿梭街内的游览路线将多种风格的建筑环境与景观场地串连起来，使旅客能选择不同意境的消费场所。同样，旅客在购物或享受美食时也不知不觉地变化意境，使消费过 程更丰富多彩，引人入胜，此所谓“柳暗花明”的感观享受，使旅客不只是为购物而购 物，为消费而消费，还要为选择而消费，为享受而消费。3、融合环境本规划设计的一大特色就是将现状的铁路转化成景观的重要元素。规划商业街南面设计一条3米宽的“小铁路”，来回于东广场和中心演艺广场之间，每 250米设置“月 台车站

21、”，为旅客提供便利的上落点和不同的观光路线。沿“小铁路”一带就是特色吧 街，风情万种的“吧”文化与来回的“小火车”成为了最好的搭配，现状的铁路成为了 美丽的背景，呜呜的火车响声成为了特色。这样，既使建筑融合环境，利用环境，又减 少对隔声设备的投入。4、人文精神采用现代建筑元素演绎传统岭南建筑是本设计的一大特点。走在千米七星街上，人 们在岭南建筑园林的文化符号中找回自己的根，感受一种文化血脉的皈依。通过半围合院落、内街、骑楼、挑檐、砖木、玻璃、坡顶、天际线、单体模块等艺 术建筑营造新古典建筑风格，给人一种传承发展、耳目一新的感觉。通过荷塘水车、跌水瀑布、下沉广场、城市公园、悠闲活动、深庭小院、花街水巷、 乡村野趣等园林景观，打造1.3公里的景观长廊。通过雕塑、历史旧物、红灯笼、黄包车、路引、书画、花坛、浮雕墙等艺术小品， 反映肇庆历史和民风民俗，营造现代城市休闲的文化长廊。六、基础设施规划1交通体系区内交通体系由公共交通、车行交通和人行交通组成，建立完善的道路交通体系， 并实行动静分流、人车分流。2、配套公共服务设施产区内配套的公共服务设施包括导游服务中心、银