05年江苏盐城房地产市场研究(20210511161529)

1、05年江苏盐城房地产市场研究 项目基地处于市中心老的建成区，南临双元路，周边以老式多层公房为主。 基地以北为盐都市规划的景观河道串场河，目前河边老城区处于拆迁改造中。 基地西侧为解放路实验小学，目前小学内有两幢办公楼在建。 基地东面、南面靠近解放南路为三个新建商品房楼盘，其中金色家园和怡景花园 处于开发后期，宏祥苑差不多售完。 周边文教配套包括：实验小学、盐马路小学、教院附中、盐城师范等 各级学校。 周边医院设施有：广济医院、红十字医院 周边商业配套有：解放路沿街商业、盐马路沿街商业，以及怡景花园项目在建的 双元路特色商业街。 双元路 解放南路 金色家园 怡景花园 2项目开发经营环境分析 2.

2、 1盐都市宏观环境研究 2.1.1盐都市都市概述 盐都市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港 市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大 丰2个县级市和建湖、射 阳、阜宁、滨海、响水 5个县。全市有799. 86万 人口，总面积15万平方公里，是江苏面积第一、 人口第二的市。市区下设盐都、亭湖 两个区和盐城开发区，市辖区面积 1696平方公里，人口约150 图2T :江苏省行政区域图J MMOtf J 护 AaiiwJ 东晋时更名为盐城县，以“环城皆盐场而得名。古代以盛产“淮盐”而处处散 享誉华夏。盐城历经了两千多年的历史沉淀;i, 4主忍却*淪环卄

3、小 力0 城历史 悠久， 西汉时 即建立 盐渎 盐城的海洋和滩涂资源十分丰富，沿海滩涂总面积4550平方公里。 石油天然气资源蕴藏较多，已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，估 量总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。农产 品资源优势突 出。盐城依旧江苏最大的农副产品生产基地。 盐城的生态旅行资源独具特色，市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大 的海岸型湿地，被列入世界重点湿地爱护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打 造“东方湿地之都” O 图2-2:盐都市行政区域图 县, 2 盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，曲折曲折，数量 众多，水乡特色明显，

4、号称“百河之城” O流经市区的要紧河流有新洋港、蟒蛇河、串 场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城要紧的生态水脉和 生态走廊。 盐城也是革命老区，“皖南事变”爆发后，中共中央赶忙在盐城重建新四军军 部。盐城拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的新四军纪 念设施 2.1.2盐都市经济进展分析 盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿 海中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范畴内，能够成为上海北翼滨 江沿海进展轴的重要组成部分，为盐城实现跨更加展提供了历史性机遇。 初步核 算, 2005 年全 市实 现GD 数据来源：盐都市统计局盐城统计快报2005 经

5、济总量跃上新台阶 L36 P101 图2-3 :盐都市历年GDP总量 亿元, 按可比价运算比上年增长14. 3%,创10年来新高。经济总量成为继徐州之后苏北第二年、 全省第七家超千亿的地级市。人均GDP达12658万，标志着盐城综合实力跃上一个新台 阶。“十五”时期，盐城实现GDP年均增长1 2. 5%,在经济增长周期的上升轨道上稳健前 行。 图2-5 :盐都市历年全社会消费品零售额 投资总量实现新突破 数据来源：盐都市统计局盐城统计快报2005 005年全 图2-4 :盐都市历年全社会固定资产投资总额 坚决不 的实施 目推 进，强 化和 改进招商引 资，狠抓重 点项目建 设，估量全 500亿

6、 社会固定资产投资突破 元，增长35%。其中，城镇固定资产投资达264亿元，增长39. 6%,增幅列全省第一。东 风悦达起亚汽车第二工厂、 增长点。 沿海风力发电等一批重大项目取得突破，成为我市新的经济 数据来源：盐都市统计局盐城统计快报 18%* 冋口 16% 14% 展新空间 12% 2 10% 8% 005年 6% 4% 估量全市 2% 0% 的全社会 2005 消费品零售总额可达297亿元，增长16. 1%,是“九五”以来增速最快的一年。住房、次 车、旅行、信息服务等成为新的消费热点。消费需求的快速增长为全市经济的连续、健 康进展拓展了新的空间。 富民进程取得新成就 12000 100

7、00 8000 6000 4000 005 年，盐 都市 区居 0 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 一一市区居民人均可支配收入 6494 6935 7274 8059 9362 10580 农民人均纯收入 3445 3606 3797 3991 4451 4850 2000 数据来源：盐都市统计局盐城统计快报2005 图2-6 :盐都市历年人均可支配收入 万元大关，达到10580元，比上年增长13%,“十五”时期年均增长10.3% 民人 均可 支配 收入 突破 估量农民人均纯收入可达4850元，比上年增长9%。富民步伐的加快，使 全市人民的

8、生活水平得到明显改善。 盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平, 各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。 与徐州及苏中 元 京州锡州江通州州州城安一港迁北用 南苏无常镇南扬泰徐盐淮连云宿苏王 数据来源：盐都市统计局盐城统计快报2005 图2-7 :江苏省各辖市居民人均可支配收入 2. 1. 3盐都市域总体规划 盐都市域即盐都市行政区范畴，包括盐都市区、响水县、滨海县、阜宁县、射 阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部。盐都市总体进展目标分 为三个时期: 富民目标（现在至2007年）：城乡居民生活质量进一步提升，东台、大丰、城 区要努力超过苏中平均进展水平，尽快融入长江三角洲经济

9、区域；盐都、建湖、射 阳、阜宁要达到苏中平均进展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前进 展，提升在苏北的位次。 社会目标（2007至2013年）：全市争取总体上全面达小康。 环境目标（2013至2020年）：全市差不多实现现代化，保证良好的生 态环境质 量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生 态都市。 人口规划目标为：到2007年达到800万人口，2020年达到821万人c产业进展 战略为：巩固第一产业，壮大第二产业，培养第三产业。都市化水平规划调整为2007 年 40%、 2020 年 55%。 市域综合交通：铁路有新长铁路、沿海铁路，公路有宁靖

10、盐、徐宿淮盐、连盐 通高速公路以及204等一级公路。内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等。 机场保留现状。将重点建设大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。 盐都市进展战略是贯彻集约经营和集聚进展思路，做强中心都市盐都 市区，加快县（市）城区和重点中心镇的建设，促进大中小都市和小城镇和谐进展， 全面提升城镇进展质量，并充分考虑与南通市、泰州市、扬州市、淮安市、连云港市 等周边都市的区域和谐，共同实现苏中和苏北的全面飞跃式进展。 2. 1.4盐城主城区规划 盐都市市区占地1728平方公里，其中主城区占地423平方公里，主 城区要紧范 畴为：宁靖盐高速公路及其东延段；保淮盐高速公路；沿海高速

11、公路。 市区各片区划分：以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等要紧河 流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。 城中片区：以商业服务和居住功能为主。 城南片区：以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和 市开发区 用地，以串场河为界，坚持“东工西宿”格局。 城西片区：以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用 地。 西南片区：以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 城北片区：差不多坚持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在 铁路货站邻近布置主城区要紧的物流、仓储用地。 河东片区：居住、工业相对平稳的都

12、市新区，以世纪大道与开发大道为界分为 南北组团，北组团以经一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐渎路为界，形 成“南工北宿”格局 2004年盐都市主城区现状人口为70万人，建设用地面积为68平方公里。到 2007年，规划盐都市主城区人口为60万人，建设用地面积为71. 6平方公里。 盐都市主城区进展方向为：“重点西南，适度向西，整合城北，启动河东。” 都市建设重点为：优化都市功能布局和结构形状，改善都市环境景观。调整工 业结构，加快主城区工业向工业园区的集聚。以都市中心区为重点，进展现代服务 业，改造传统服务业。放慢老城改造步伐，加快都市新区建设。以高速公路建设为重 点，优化都市交通系统。

13、以改善水环境质量为重点，爱护生态环境。 【宏观经济及都市规划对项目投资的启发】 近年来，盐都市宏观经济出现了进展速度加快、进展后劲增强的良好态势。 2005年，盐都市GDP突破1000万，城镇固定资产投资增幅为全省 最高，经济的快速增 长孕育了良好的投资环境。 按照盐都市总体规划，以后人口的扩张和都市化水平的逐步提升，将进一步扩 大都市住宅的需求量。而居民可支配收入的稳步增长，拓展了都市的消费需求空间， 也提升了居民改善生活水平的能力。 2. 2盐都市房地产市场分析 221盐都市房地产开发投资 从投资规模看，2004年全市的房地产开发投资完成额达 311亿元, 是200 图2-8 :盐都市历年

14、房地产开发投资额其中， 住宅 投资258亿元，是2000年的3.1倍；商业营业用房投资324亿元，是200 0年的4. 2 倍。估量2005年房地产开发投资将达到40亿元。 2.2.2盐都市房产市场分析 图2-9 :盐都市历年房地产供需情形 达到514万平 方米，以年均11.3%的速度递增。其中，竣工住 宅461万平方米，年均递增12%。竣工住 宅面积占全部竣工房屋面积的89. 7%,成为房地产开发的主体。 从商品房的销售情形看，1998年停止福利分房以后，盐都巾房地产市 场容量大幅增加，需求旺盛，个人逐步成为房地产的消费主体。2001-2004 年，全市商品房销售面积和销售金额分不为434万

15、平方米、55.5亿元，年 均分不增长114%、20. 7%o 进入2004年，随着以多层、小高层、不墅为主的大批商品房竣工交 付，带动了商品房价格的进一步上涨，全市商品房平均销售单价为1552元 /平方米，比去年同期增长39. 0%,住宅销售单价为1416元/平方米，同比增 长34. 8%o 盐都市区商品房平均销售单价为2077元/平方米，同比增长40. 7%,住宅销售单价为2003 元/平方米，增长41. 0%0 2. 2. 3盐都市区土地市场分析 按 2004 年 2005 年 成交面积成交均价 亠户元万 oooo OOOO 00 照不完全 统计， 2004 都市 图2-10 :盐都 年，

16、盐 市区近年土地 成交情形成 数据来源：江苏土地市场网络区共 交2 6幅土 地，成交总面积达39. 24万平方米，土地成交均价为59万元/亩。2005年市区成交了 22 幅土地，成交总面积达77. 73万平方米，土地成交均价为74万 元/亩。这些公告出让的 土地，将在以后1-2年内建成上市，粗略运算，其中商品住宅的以后供应量将在150万 平方米左右。 【房地产市场进展对项目投资的启发】 近年来，盐都市房地产开发投资额逐步增加，商品房差不多保持供需两旺的局 面，住宅价格增幅较大。都市中心区商业氛围浓厚、区域配套成 熟，其所体现的地段优 势明显，无疑对房地产开发投资具有专门强的吸引力。另一方面，城

17、南新区成为政府重 点进展区域，那个地点也是以后的投资热点。 3.项目周边房地产市场调查分析 3. 1周边房地产市场概述 3. 1. 1盐都市区房地产分布格局 城北 城中 城南 图3T :盐都市区房地产板块分布图 以 建军中 路、解 放路、 大庆 路、盐 马路、 开放大 道等主 干道为界 线，将全 市划分为 城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。 城北板块：该板块的划分区域要紧为毓龙路以北、开放大道以西地带 城北板块要 紧为老城改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市 量较小。而且由于此区域多为老公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南 一尺，

18、不往北一寸”的讲法。但该区域的配套成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦 达，使得城北板块依旧受到了一部分人的追捧。 城中板块：该板块的划分区域要紧为建军中路沿线、大庆路沿线、开 放大道以西、 盐马路以东地带。该板块处在盐都市最繁华商圈一一建军路 和解放路沿线，区域配套成熟，商业氛围浓厚，因此致使该板块内的商品房价格为整个盐 都市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐都市的高层收入的人群。 城南板块：该板块的划分区域要紧为大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地 带。城南板块将是盐都市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为要紧功能，目前市 政府、盐中、市一小等差不多迁入，随着周边配

19、套的成熟，相信该板块的房价能够和城中 板块相抗衡。 西南板块：该板块的划分区域要紧为盐马路以西地带。西南板块仅次于城南板块， 该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自 身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块差不多得到大多数购房者的认 可。随着一些品质楼盘的产生，西南板块将是盐都市中产阶级的首选。 城东板块：该板块的划分区域要紧为开放大道以东地带。受政府规划和板块自身特 点等因素的阻碍，该区域有关于其他板块，开发得较晚。但从都市进展进程来看，它将是 百万人口都市的经济支撑点，又一个都市的新中心。其地理位置、经济和人文在整个盐都 市都占有专门关键的

20、地位，有着庞大的进展空间。 荣盛公寓 桃源居 本项口 钞票江痒色： 怡景花园 金品花园 鸿基奥园 3. 1.2盐都市区房地产市场分析 各板块楼盘分布图 永基时代旺角 恒达东园 中茵海华 鼎盛时代 城中板块: 缤纷巫洲 娱乐花园 i V m A y 号 驚为岳1 3-2 ;盐都市区矗分希 E谚 北板块：悦达东园、锦江詁城等W I胎景走园、坞基奥园、永基时代旺 3J A- 角、鼎盛时代等。 城南板块：文华名城、缤纷亚洲、娱乐花园、现代华庭、钞票江方洲、中原世创 等。 西南板块：荣盛公寓、金品花园、桃源居等。 城东板块：东方花园、五星小区等。 以后供应量分析 1-3年内潜在供应量 据不完全统计，目前

21、各板块11个要紧的在售项目以后潜在的市场供 应量在20万 川左右，如果加上06年上半年开盘的文华名城（27万川）、永 基时代旺角（1.63万 川）、现代华庭（约5.5万川）、3年内土地供应面积（至少150万川）以及其他楼盘 放量，估量1-3年市场供应总量将远超过2 00万讥 3年后潜在供应量 此期间要紧供应量集中在城南板块、以及市政规划旧城改造项目（地理位置祥见 楼盘分布图）。 城南板块 目前已知该板块共有两个项目，一是苏嘉地块（钞票江方洲），本地 块位于解放 路东侧、青年路北侧，属于以后都市几何中心，以新城商业中心（市级商业中心）为核 心的综合功能区，要紧为商服、商办、高档住宅、宾馆酒店、文

22、化娱乐，项目总占地 60公顷，估量总建面积90.14万。二 是中原世创，位于解放路东侧、东进路北侧， 目前建筑面积不详。 旧城改造项目 迎宾南路旧城改造项目 迎宾南路（大庆路一青年路）两侧地块旧城改造项目，是由盐城国飞 绿色置业有 限公司开发建设，以商业、住宅为主，配以适当的办公。用地 面积12.4公顷，估量总 建筑面积18.5万川。 先峰岛概念规划 先峰岛位于盐都市中心区核心地段，用的呈三角形，用地性质以商业为主，居住 为辅，同时兼文化休闲性质集购物、居住、休闲、娱乐、教育为主。 新西门路两侧地块 新西门路两侧地块位于都市中心，是整个盐城文化复兴工程，本方案沿东西向做 两条平行轴线，一条为中

23、部曲线形的商业步行街，一条为南部 沿串场的文化景观带，形 成一个购物、休闲、娱乐、观景相互融合的结合体。 总结：据目前已知的项目统计，总建面已达到了 10&5万 川一一苏嘉地块（90万川）及迎宾南路旧城改造项目（1&5万川），3年 以后全市供应 量较目前呈倍数增长。 产品状况分析 楼盘名 物业类型 悦达东园 多层、小高层 锦江冠城 多层、小高层 中茵海华广场 小高层、酒店式公寓 金色家园 多层、小高层 怡景花园 多层、小高层 鸿基奥园 小高层、酒店式公寓 永基时代旺角 小高层、酒店式公寓 鼎盛时代 小高层、商住 文华名城 多层、小高层 缤纷亚洲 酒店式公寓 娱乐花园 多层、小高层 荣盛公寓 小

24、高层 现代华庭 小高层 东方花园 多层、小高层 分析: 从上表可见，目前要紧在售项目大多数由小高层或者多层、小高层混 合组成 在混合型小区内，其中多层产品占整个项目的半数以上，例如悦达东园、锦江 冠城、金色家园等。 中茵海华广场、鸿基奥园、永基时代旺角与缤纷亚洲除住宅项目外，商业项 目也同样是楼盘整体开发的重点，如中茵海华广场，总建面16万商业项目占12万 mo 上述4个楼盘小区内都规划有酒店式公寓产品，从目前的销售情形来 看，该类产品市场同意度较高，其中中茵海华广场推出的1幢酒店式公 寓，一天内就全部售罄，鸿基奥园、缤纷亚洲目前仅剩于少量房源，永 基时代旺角将 于06年4月份开盘。 各板块住

25、宅价格现状比较 城中板块 城南板块 西南板块 城北板块 城东板块 板块平均价 3200 2600 2500 2700 2200 图3-3 :盐都市区各板块平均价 500 可 见, 米方尹元 各板 块间 o O O 的价格差距较大，城中板块以3200元/川的均价领跑于全市楼价，而城东板块则以 2200元/m沖勺价格垫底。 从价格走势及进展规划来看，城南和西南这两个板块的价格增幅较快，这同政府 和学区的南移以及整个都市规划是密不可分的，因此城南和西南以后的升值空间也较 大，专门是城南板块，目前在售的项目除缤纷亚洲外，文华名城、娱乐花园等楼盘均价 都在2500-2600元/ m左右，与紧邻 的城中板

26、块相比，价格依旧有一定的上升空间。 另外，各板块也有个不楼盘的售价明显高于板块均价，例如城中板块 的中茵海 华广场报价3600-3900元/n?,金色家园均价3350元/川；城南板 块中的缤纷亚洲推出的 全装修酒店式公寓，报价3740-3850元/ m。 消费群体分析 自2002年起，盐城近几年经济飞速进展，人民生活水平持续提升，形成了一批 有相当购买力的消费者，顺理成章，积压已久的购买力在房产 市场上得以爆发。 据目前的市调情形来看，各楼盘的主力购买群体来自于市区内，另外 辅以少量 的郊县区域的消费者，大多数差不多上以改善居住环境为购房主导需求。 322城南板块市场分析 产品状况分析 楼盘名

27、 物业类型 文华名城 多层、小高层 缤纷亚洲 酒店式公寓 娱乐花园 多层、小高层 现代华庭 小高层 分析： 整个板块中，只有缤纷亚洲为酒店式公寓项目，共规划188套房源， 在通过3个月的销售，目前仅剩下2套120川的二房。 其余三个楼盘均为纯住宅概念项目，由小高层或者多层、小高层混合 组成，其 中文华名城、现代华庭将于06年2月份上市。 文华名城、娱乐花园小区内多层产品要明显多于小高层产品。 市场价格分析 楼盘名 均价（元/Tf） 文华名城 估量 2500-2600 缤纷亚洲 3740-3850 娱乐花园 2500 现代华庭 估量3000以上 分析： 缤纷亚洲由于推出的是55-120川全装修小

28、户型酒店式公寓，因此价 格较高，售价为3740-3850元加 06年2月份上市的文华名城、现代华庭，其中现代华庭预估开盘价在3000元/川 以上，而文华名城则估量为2500-2600元/川，比较符合区域板块 均价。 位于解放南路、世纪大道交汇处的娱乐花园，06年2月份全部交付使用，目前售 价稳固在2500元/川左右。 各案房型面积分析 楼盘名 文华名城 缤纷亚协 娱乐花园 现代华庭 1房 75 m2 55-59 m / / 2房 90 m 103-120 m / / 3房 130-133 m / 99-136 刃 113-152 m 4房 / / 154-173 m / 分析： 目前只有文华名城与缤纷亚洲规划设计有1房房型，其中文华名城房 型较为齐全，1至3房均有，面积也较为紧凑