关于旅游地产、商业地产和养老地产的相关政策

1、1 / 14关于旅游地产、商业地产和养老地产的相关政策、 旅游地产相关政策旅游行业是国家重点支持的行业，以旅游的名义开发 地产不会受国家政策调控。在住房市场调控日益常态化的 今天，不出意外，旅游地产或许将成房企利润增长新的亮 点。一）政策支持旅游地产的核心在于旅游项目的发展，旅游地产的发 展与旅游行业政策的支持息息相关，而旅游行业作为具有 明显比较优势的现代服务业，在国际金融危机和国内“调 结构”“扩内需”的背景下，旅游业的重要作用愈发的凸 显出来。早在 0707 年的时候， 国家旅游局就发布了关于进一 步促进旅游业发展的意见，以推动中国旅游业从粗放型经 营向集约化经营、由满足人们旅游的基本需

2、求向提供高质 量的旅游服务转变，而十二五规划更是将其定位为国民经 济战略性支柱产业。在政策支持方面，以海南建设国际旅游岛为例，国家 在购物、土地、财税和投融资等方面给予了政策支持。国际旅游岛建设获益于离岛购物免税政策的实施。20112011 年 3 3 月，中国财政部发布了 关于开展海南离岛旅客 免税购物政策试点的公告 ，对乘飞机离岛 （不包括离境） 2 / 14旅客实行限次、限值、限量和限品种免进口税购物，在实 施离岛免税政策的免税商店内付款，在机场隔离区提货离 岛的税收优惠政策。海南岛成为世界上继日本冲绳岛、韩 国济州岛和马祖、金门之后，第四个实施离岛免税政策的 区域。离岛免税政策的实施将

3、会带来海南旅游环境的改善、 扩大旅客数量及购物的规模、提高旅游购物的档次和人均 消费增长等诸多好处。国际旅游岛建设离不开土地政策的支持。国务院已经 同意海南在不突破国家下达的耕地保有量、基本农田保护 面积和建设用地总规模的前提下，试行对土地利用总体规 划实施定期评估和调整机制。此外，海南还积极开展城乡 建设用地增减挂钩试点、农村集体经济组织和村民利用集 体建设用地自主开发旅游项目试点。以使海南拥有相对灵 活和自主的土地使用权，促进旅游业的建设和发展。财税和投融资等优惠政策为国际旅游岛建设保驾护航。 为推动海南国际旅游岛战略目标的顺利实现，中央财政特 地加大对海南的均衡性转移支付力度，加大对海南

4、在其他 一般性转移支付和专项转移支付的支持；在一定时期内还 将对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助。另外，中 央还赋予了海南省西部大开发政策，在基础设施、生态建 设、环境保护、扶贫开发和社会事业等方面安排中央预算 内投资和其他有关中央专项投资时，海南享受和西部一样 3 / 14的优惠政策。在投融资政策上，中央还支持符合条件的旅 游企业发行企业债券，设立旅游产业投资基金等，条件成 熟时，还可以在海南开展房地产投资信托基金试点等。此外，国家对游艇业的产业发展也给予了极大的支持， 在旅游业的配套服务产业上的政策优惠也很给力，多个主 管部门也有意加大了对游艇产业的扶持力度。首先，游艇 业已经被列入旅

5、游业“十二五”发展规划，并且在国家发 改委近日发布的鼓励发展产业目录中，游艇设计被纳入鼓 励支持产业；另外，交通部正在对中欧游艇运行环境进行 对比研究，未来可能启动相对宽松的扶持政策；最后， 1717 个省市将游艇业列入地方 “十二五” 发展规划。 加上 1111 年 4 4 月海关总署制定实施的中华人民共和国海关对海南省 进出境游艇及其所载物品监管暂行办法，对目前影响游 艇业发展的诸多阻碍因素相继松绑，如游艇停靠地、逗留 时间、出入境管理和游艇担保等，以加强对旅游业配套服 务设施发展的支持力度。 无疑作为旅游与地产联姻的产物， 在住宅地产宏观调控愈发严厉的背景下，旅游业的政策支 持将会大大促

6、进旅游地产的发展。二）土地政策4 / 147070 年开发商拿到土地使用权有两种方式，一种是出让，一 种是转让，出让是国家对开发商的行为，转让则是已取得 土地使用权的人对开发商的行为。我国的土地使用权也就 是通常所说的产权是有年限的，不同的土地用途所获得的 土地使用权年限也不同。土地使用权出让的最高年限按用 途分别确定如下： 居住用地 7070 年；工业用地 5050 年；教育、 科技、文化、卫生、体育用地 5050 年；商业、旅游、娱乐用 地 4040 年；综合或者其他用地 5050 年。对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详 细的，传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地使用权 年限

7、为 4040 年；国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用 地，土地使用权年限为 4040 或 5050 年；国家级或省级旅游 度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假 公寓等旅游房产建设，土地使用权年限为 5050 年；商业用 地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、 商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目 的投资行为，土地使用权年限为 4040 年；商业城市中的综 合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游 星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设，土 地使用权年限为 5050 年；服务式公寓、纯住宅类酒店式公 寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目

8、的建设，本身属 5 / 14于房地产开发性质，土地使用权年限为三）新经济政策下旅游地产发展契机1 1 、住宅用地调控从紧 , ,旅游地产成投资新宠 在宏观经济企稳回升的前提下 , ,针对房地产市场的房价、 地价过快上涨问题 , ,中央出台了一系列调控政策 , ,如关于遏 制房价过快上涨的通知、“国十一条”、“新国十条” 等。在房地产市场调控政策趋严厉 , ,住宅用地调控从紧的政 策背景下 , ,旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。据 了解 , ,目前进驻海南旅游地产领域的企业已有上百家, ,其中不乏万科、新世界、保利地产、杭州绿地、华润、富力、 雅居乐、 鲁能、 中信、 中体等地产大鳄 ,

9、 ,投资总额超过 10001000 亿元。2 2 、休闲产业浪潮涌起 , ,旅游地产平台广阔 国务院关于加快发展旅游业的意见提出把旅游业 培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的 现代服务业。中国旅游业经过 3030 年的长足发展 , ,已经开始 走上转型增效的成熟道路 , ,逐渐融入到世界休闲产业革命发 展趋势中。如国家批复海南“国际旅游岛”战略规划后, ,海南房地产市场形成了“百企陈兵 , ,千亿会战”的局面；星光 国际集团与丽江市玉龙县签约开发 “星光国际传媒度假村” 项目；以黄山大观为代表的山岳旅游地产趋升温等。众多 6 / 14新启的项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休

10、闲时 代的来临 , ,为旅游地产提供了广阔的发展平台。3 3 、宏观政策鼓励消费 , ,旅游地产需求增加20092009 年年末召开的中央工作经济会议把扩大居民消 费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级提到了前 所未有的战略高度 , ,摆在了经济工作的突出位置。目前我国 居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降, ,服务和享受型消费比重不断提高 , ,消费结构升级持续时间相对缩短 , , 转换速度加快。由此可见 , ,我国消费结构已从生存型消费升 级到发展型消费阶段。居民益增长的消费能力和国家支持 消费的政策为旅游地产的发展打下了良好的经济基础和给 予了适当的政策引导。4 4 、基础设施

11、益完善 , ,为旅游地产铺平道路 为应对国际金融危机的冲击 ,2008,2008 年年底国务院出台4 4 万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发展改革委公布 的数据 , ,在我国 4 4 万亿元投资计划中 ,1.5,1.5 万亿元用于铁路、 公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。 另据相关数据预测 , ,城镇居民家庭平均每百户的汽车持有量 为 5.925.92 台 , ,在某些大城市家庭平均汽车持有量更是在猛增。 专家预言 , ,中国某些经济发达城市 5 5 年之内将会进入到 5 5 个 人一辆车的时代。我国基础设施的改善 , ,特别是公路网络的 完善 7 / 14, ,致使富裕阶层

12、住宅郊区化的趋势已经非常明显 , ,这为 旅游地产的开发铺平了道路。（四） 南京市出台规定， 严禁以旅游度假区的名义违法违规 开发房地产项目为规范、引导旅游度假区的发展和管理，合理开发利 用旅游资源，促进旅游产业转型升级，南京市近日正式出 台了南京市旅游度假区管理办法。办法共分2 5 条，对旅游度假区的建设与管理作了非常细致的规定。南 京市政府相关负责人介绍，作为亮点之一，办法中明 确禁止“旅游加地产”这一打擦边球的做法。根据相关规 定，旅游度假区规划的编制应体现自然资源、人文资源的 保护和旅游产业发展相结合的理念。相关建设项目应当按 照集约、节约用地的要求进行建设，并依法办理用地审批 手续，

13、禁止以旅游度假区的名义，违法违规进行房地产项 目开发。办法还规定，经批准后的旅游度假区规划， 应当严格执行，任何单位和个人不得擅自变更。因调整总 体布局、建设项目确需修改旅游度假区规划的，应当依法 报请原审批部门核准。 对旅游度假区的相关经营行为， 办 法也有明确规定，区内商品和服务必须实行明码标价， 并接受旅游、物价、工商等行政主管部门的监督管理。二、商业地产相关政策8 / 14近年来的房地产调控，都是针对住宅市场，商业地产 可以说是“被保护”的对象。在当前流动性过剩的严峻形 势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政 策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向 商业地产市场

14、。另外，除了调控政策未对资金进入商业地 产加以限制外，保监会近期还发布了多项条文，指令数千 亿险资只能进入商业地产领域。中国指数研究院上海分院 分析师认为，这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产 的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政 府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅 市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产， 将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐 剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整 个房地产市场真正进入良性循环之中。（一）推动中国商业地产的十大政策11国税总局：商用地下室开征房产税财政部和国家税务总局发布“关于具备房屋建筑

15、的有 关规定计算征收房产税” 的通知，20062006年1 1月1 1日起，对 于出租的地下建筑，将按照出租地上房屋建筑的有关规定 计算征收房产税。而对于自用的地下建筑，分三种情况计算征税：工业用途房产，以房屋原价的50%50%60%60%作为应9 / 14税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%70%80%80% 作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如 房屋的底下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地 下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有 关规定计算征收房产税。2.2.南京叫停产权式商铺20062006年5 5月2929日，南京市房产管理局停止办理产权

16、式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。但对于 已经取得预售许可证的项目，除了要加大对预售款的监管 力度外，仍允许其继续销售。3.3.六部委171171号文：切断外资投资房产通道20062006年7 7月，六部委联合签发 关于规范房地产市场 外资准入和管理的意见（7171号文），对外资从房地产市 场准入审批、交易到外资个人购房面积，以及结汇方式等 方面均提出了严格的管理要求，大幅提高了外资进入中国 房地产市场的门槛。44住宅禁商实施催热商业地产20062006年6 6月住宅禁商在各地全面实施， 给商业地产发 展带来更多机遇：一、商业地产中的写字楼面临重新洗牌， 低价、面积小，二三级的写字楼

17、受宠，分割写字楼空间受 10 / 14宠，写字楼租赁投资公司受宠，会进行写字楼运营的写字 楼中小投资者将大大的获利。二、低端的社区商业和二手 商业将受宠，大型商业中心的带写字楼或办公型综合商业 中心，将是未来发展的方向和新的产品。三、商业地产将 进一步融入住宅项目， 大型的综合配套社区和 SOHOSOHO社区 不复存在，独立的社区写字楼将会以投资品的形式产生。5.5. 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有 土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营 性用地以及有竞争要求的工业用地；建立国有土地出让的 协调决策机构和价格争议裁决机制。6.6.银

18、监会“ 5454号文一关于进一步加强房地产信贷管 理的通知”收紧房地产信贷要求信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回 购承诺等方式间接发放贷款；政策是针对于融资能力不强 的小型房地产商，对于全国性大房地产商来说反而是一次 机会，一次打击小地产商的机会。77香港金管局收紧内地房贷从20062006年三季度开始，香港金融管理局要求银行独 立汇报用于购买内地物业的贷款数据，将内地地产企业赴 11 / 14港贷款尺度收紧；政策规范了内地商业地产的投资开发， 阻止一些空壳公司扰乱地产市场秩序。8.8.银监会：开发商项目自有资金比例不低于35%35%为防止国有资金和社保基金等利用委托贷款这一工具 流向

19、房地产市场，银监会规定开发商必须达到自有资本金 比例不低于35%35%的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。9.9. 城市商业网点规划条例条例规定：1000010000平方米以上的商业地产设施项目必须进行多方听证，之后拿到书面同意建设意见，方可 办理有关建设手续；条例在一定程度上限制商业地产 的盲目开发，使投资开发的盲目状况将有所改善。10.10.商店建筑设计规范部分条款将会成为强制性标准，有助于提升现代商业 设施的建筑设计水平，规范商业设施的开发建设，使建成 的商业设施更加符合商业需求，缓解商业地产空置情况， 从而推动商业地产步入良性发展轨道。（二）注意事项首先，商业建筑的土地出让年限只有

20、4040年；第二，在 贷款政策方面，住宅底商的贷款是六成1010年，利率是6.256.25 %，但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会 12 / 14放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用 时才发生。第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销 售面积销售。具体面积标准因项目而异。三、养老地产相关政策我国自19991999年始就正式进入人口老龄化社会，其标 志为6060岁以上的老年人已超过我国总人口的10%10%。自此，国家政府对于老龄社会、 老龄产业发展的关注没有间断过，一系列相关政策也纷纷出台。在“十一五”规划纲要中更 明确提出要在全国“实施爱心护理工程”，促进老龄事业 的发展，在兴建老年服务机构上规划、建设、用地等税费 一律减免、以及地方财政支持老龄产业等方面均享受优惠 政策。20102010年，民政部部长李学举在全国民政工作会议上 又进一步明确“要加快完善适度普惠的老年福利政策和养 老服务体系，积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴 制度，加强应对人口老龄化战略