焦作市宾馆南迁工程项目建议书

1、焦作市宾馆南迁工程项目建议 书焦作市宾馆南迁工程项目建议书 焦作宾馆概况焦作宾馆（原址）始建于 1957年，占地26亩，建筑面积21000 平方米，曾接待过党和国家领导人，是市委、市政府对外接待 的窗口。多年来，虽经过多次维修、改建，接待能力和接待水 平上有了较大提高，但是，由于焦作的快速发展，宾馆已处在 焦作商业最繁华地带的包围之中，噪声大，交通不便，环境差;其次，宾馆所处位置已无发展空间，建筑密度大，绿化少，与 现代化宾馆要求相差甚远。市委、市政府的南迁，迫切需要一个相应的、与之配套的高档 次宾馆，以便更好的服务机关、接待来访客人和发展第三次创 业。兴建新的焦作宾馆既是城市发展的客观需要，

2、也是重振焦 作宾馆雄风的关键。焦作宾馆的发展和前途在于南迁。焦作市位于河南省西北部。 北依太行山，与山西省晋城市接壤； 南临黄河，与郑州相望；东邻新乡市，西邻洛阳、济源市。即 有南滩（黄河滩），中川（平原）、北山（太行山）的地貌特 征。在这块人杰地灵的古老土地上，涌现过许多历史名人， 如:司马懿、韩愈、李商隐、许衡等。焦作的自然风光，山青水秀， 国内知名。四大自然景观有：国家级风景名胜区云台山；北方 小山峡青天河；钟灵毓秀神农坛；避暑胜地青龙峡。近年来， 我市的旅游业获得了快速发展，我市已申报国家级旅游城市。但是旅游宾馆的规模、建筑风格，环境安全及服务档次结构都 与旅游经济的发展不相适应，因此

3、，兴建一座现代化，高档次 宾馆势在必行。焦作宾馆南迁位置及规模新焦作宾馆建设地址，选择在焦作市高新技术产业开发区办公 楼，与市委、市政府办公楼之间，毗邻政法、经济、文化中心。 西邻九州路、东邻民主路、北邻滨河路、南邻韩公路，临近焦 晋高速公路出入口，交通十分便利。规划总占地478.54亩。新建焦作宾馆为五星级园林式建筑。突出山水园林特色，体现 现代化、生态型、节能型、环保型，充分利用自然能源。采用 先进的远红外周界防范、门禁、防盗、监控等自动化安全防范 系统，设置微机管理系统，有线通讯、卫星电视、供水供电、 消防控制及中央空调等系统。经济技术指标1、建筑面积：37000平方米2、用地面积：31

4、8370平方米3、容积率：1 : 0.1164、密度：3%-4%5、绿化率：80% （含水域面积）以上6、标准客房：120间，可接待240人7、标准套房：12套，接待12-24人& 高标准套房：8套9、总统套房：1套，接待1-8人（含夫人及随行人员）10、大型宴会厅：500人厅1个，小型宴会厅 5个 投资估算、资金来源及项目建设进度1、建设总投资估算：10000万元左右其中：前期工程费：300万元基础设施及建设费：9525万元其他费用：175万元2、资金来源：旧宾馆拍卖 6000万元宾馆自筹资金：4000万元3、项目建设进度：本项目建设周期拟定净时间一年，具体计划如下：2002年10月8日20

5、02年12月31日：设计前准备，考察、施工图 设计、报建等。2003年1月 1日2004年2月：投入使用阶段经济效益和社会效益分析随着人民群众生活水平的不断提高，社会环境不断改善，我市 综合实力不断增强，园林式旅游城市不断发展，人民需要一流 的园林式焦作宾馆。根据现在经营状况收入，初步估算出宾馆建成的经济效益，年 总营业额为3996万元，总纯利润为799万元。其中：旅业部分年营业额：1980万元，年纯利润396万元； 餐饮部分营业额：1296万元，年纯利润259万元； 娱乐、健身等年营业额：720万元，年纯利润144万元新建宾馆地处高新区，毗邻全市政治、经济、文化中心，既是 对外服务窗口，又顺

6、应了第三次创业的总体要求，更增强我市 的吸收、辐射功能，为我市带来较大的经济效益和社会效益。 结论：焦作宾馆南迁，兴建高等级园林式的新焦作宾馆是切实可行且 非常必要。焦作市宾馆南迁工程项目可行性研究报告第一章总论1.1宾馆现状焦作市宾馆始建于1957年，占地26亩，建筑面积21000平方米， 曾接待过党和国家领导人，是焦作市委、市政府对外接待的窗 口。多年来，虽经过维修、改建，接待能力和接待水平有了较 大提高，但是，由于焦作市的快速发展，宾馆已处在焦作市商 业最繁华地带的包围之中，噪声大、环境差、交通车辆通行不 便。已无发展空间，建筑密度大、绿化面积少、与现代化宾馆 要求相差甚远。1.2宾馆南

7、迁背景1.2.1焦作市概况焦作市位于河南省西北部，北依太行山，与山西省晋东南煤海 相连；南临黄河，与省会郑州市隔河相望；东邻新乡市；西接VaV.4EI田下了许多不朽诗篇。深厚的文化底蕴，为新 焦作宾馆的建设和发展奠定了基础。焦作市地处太行山脉与豫北平原的交界地带，地势由西北向东 南倾斜，海拔高度为801700米，地貌类型多样，北部为山区, 中部为丘陵区，南部为平原区。其后为大陆性暖温带半干旱季 风气候，四季分明，寒暑适中，全年多东北风和西南风。年平 均气温14.5度，历年来绝对最高气温43. 5度，绝对最低温度 -19. 5度，无霜期年平均228天，年平均日照时数2300小时，降 雨量年平均6

8、50毫米，日最大降雨量25& 5毫米，最多连续天数 49天。最大降雪量634毫米，积雪厚度150290毫米，冰冻期12洛阳市，是一座以化工、电力、旅游等为主的新型城市。改革 开放以来，焦作市各项事业取得了突飞猛进的发展。焦作市地处豫西北交通要塞，新焦、焦柳、焦太铁路穿境而过; 焦郑、焦晋、焦巩三条高速公路与各县（市）区公路专线交叉 相会，交通十分便利。焦作語位于古怀庆腹Jfe,是中华民族发祥地之一，人文景观多 姿多彩。女蝎补天、黄帝祈天、神农尝百草等，中华民族许多 优美的传说和典故都发生在这里。武王伐纣遗址、汉山阳城遗 址、司马懿故里、古羊城皈道、韩园、李商隐墓等都有机可寻。 风靡全球的太极拳

9、、早商府城遗址更是凸现了焦作市人文景观 的内涵和价值。焦作市山水秀丽，太行景观雄壮神奇，北部太行山岳，峰峦起 伏，沟谷纵横，既有拔地通天之势，又有神奇险峻之态，且含 秀丽幽静之姿，犹如山水画的立体画卷，雄中含秀，幽奇相兼。 云台山大瀑布落差达314. 00米，堪称“华夏之冠”。青天河风景 名胜区素有华北“小江南，之称。大泉湖碧波荡漾，被誉为“北 方小三峡”。神农坛风景名胜区集“华山之险峻，泰山之雄伟， 黄山之秀丽，嵩山之神奇”于一体，被誉为“太行精粹”。不少 景观之胜，可与全国名山大川相媲美，自古以来就是浏览胜地。 汉武帝曹操、唐玄宗李隆基、宋仁帝赵祯、清高宗乾隆等在此 游览栖息，历代文人学士

10、李白、杜甫、白居易、岑参、张籍等 在此吟诗作赋，函月2月，最大冻结深度33厘米。年平均风速2. 5米/秒，最大风 速30米/秒。焦作地区地质构造为地层从太古界到新生界均有 出露，最广泛的是寒武奥陶纪灰岩，后8001000米，是岩 溶水良好的储水构造。山前倾斜平原及冲洗积平原区，为第四 纪松散沉积物，蕴藏着丰富的浅层地下水。焦作市地区范围内含有丰富的地下矿产资源，经普查约20余 种，已探明具有开采价值的有10余种，集中分布在山前一带， 地域组和良好，且储量十分丰富。除闻名世界的优质煤矿外， 石灰石、铝土矿、耐火粘土矿、硫铁矿、大理石、石英石等储 量也相当可观。焦作市水资源较为丰富，水文地质条件得

11、天独 厚，全区共有水资源28. 33亿立方米，其中矿井水排放量为9. 2 立方米/秒，并且现有10. 7立方米/秒的地下水可供开发利用。 焦作市区域内农产品资源也很丰富，小麦、玉米、大豆、棉花 等是河南省著名的高产区。不仅如此，市域范围内还分布有原 始次生林、獗猴自然保护区、候鸟保护区、自然生态保护区等。 焦作市还是“四大怀药”、“怀庆三辣”、“太行红果”的重要产地 之一。2001年末焦作市完成国内生产总值257亿元，人均7764元。近 年来，焦作市对外贸易发展更为迅速，目前有专业贸易公司15 家，有自营进出口权的综合贸易公司5家，自营出口生产企业 47家。出口生产企业47家。出口产品主要有粮

12、食、食品、轻工、 土产等15类210多个品种，对外经济合作也有了新的发展，利 用外资工作取得了显著成效，与泰国、美国、香港、台湾等国 家和地区合资建设的大型项目相继开工建设，一批合资和外商 独资项目亦正在洽谈之中。外商投资企业已在技术上和效益上 对焦作市的经济发展起到了积极推动的作用。焦作市近几年来经济发展较快，尤其是市委、市政府将改善环 境工作放在首位，不断完善城市基础设施，扩建、改建了许多 城市干道。随着国家对中西部地区大开发政策的逐步实施，焦 作市所处的地位优势越来越明显。1. 2. 2焦作宾馆南迁的必要性改革开放以来，焦作市经济社会得到了快速发展。江泽民总书 记视察焦作时，赞誉焦作已成

13、为新兴的综合城市，并题词发挥优势，艰苦奋斗，振兴焦作市”。尤其是焦作市委、市政府提出加快焦作经济发展，把焦作建成为中国优秀旅游城市的同 时，又规划了焦作新区发展的宏伟蓝图。可以说，新建焦作宾 馆建设项目既是焦作新区建设的重要组成部分，同时又是对新 区建设的有力促进。随着焦作市旅游业的迅速发展，焦作宾馆 住宿条件和基础设施已不适应国内外游客的需要。尤其是人们 生活水平和游客要求的不断提高，建设一座具有北方特色，高 档次的现代化宾馆已势在必行。1.3.宾馆南迁拟建地点根据焦作宾馆的首要任务是市委、市政府五大班子为接待来访 客人及商务客人服务。考虑焦作市市政大厦建设在新区所处位 置，结合焦作市城市建

14、设总体规划，经焦作市城建及规划部门 同意，拟在焦作市经济开发区区域内整地，具体选址在民主路 西，韩公路北，九州卢冬，滨河路南。东西长约620米，南北宽约513.5米，面积约为318370平方米，折合478亩。第二章需求分析及建设规模2.1需求分析焦作市具有的独特地理位置和厚实的中原文化底蕴，使焦作市 拥有丰富的旅游资源，景区面积达500平方公里，景点1000多处。其中国家级风景名胜区 1处，省级风景名胜区3处，市级风 景名胜区2处，历史文化内涵丰富，又浓厚的龙文化色彩。随 着焦作市申报全国优秀城市的成功，未来的焦作市将成为新的 旅游风景线。目前焦作市区内仅有五家涉外宾馆，仅2002年十一 ”期

15、间全市各风景区共接待游客50万人次之多，而焦作市现有宾馆接待能 力仅为50万人次/年，其接待能力已远远不能满足日益发展的 旅游业要求。目前焦作市乃至豫西地区没有一家高等级园林式宾馆，明显滞后于景区开发和景点建设，与快速发展的旅游业 极不相称。建设现代化园林式宾馆，不仅可以为游客提供舒适 安逸的住宿场所，增加旅游业的综合效益，还可以为焦作市发 展 会展”经济提供条件，通过承办地、市级大型涉外会议，省 级中型会议，国家级小型专业会议，充分发挥会议中心”的综合功能，全面推动焦作市第三产业的发展。建设现代化园林式的焦作宾馆，使展示城市形象，提高焦作知 名度的需要，宾馆是城市对外交往的窗口，直接标志着当

16、地经 济发展水平及社会文明程度，宾馆层次的高低，服务的优劣， 不仅影响客商的情绪，同时还影响其对一个城市形象地评判。 近年来，市委、市政府带领全市人民解放思想，开拓创新，大 力实施第三次创业，经济社会等各项事业均户哟的快速发展， 经济实力明显增强，城市建设日新月异，城市的开发度明显提 高。建设一座现代化园林式宾馆，以满足日益增多的对外交往 活动，是实施 开放带动”战备和适应我国加入 WTO顺应全球 经济一体化进程的客观需要。综上所述，建设现代化园林式焦作宾馆，即可适应焦作市政治 经济文化南移的需要，又可优化焦作市新区的投资环境。 因此， 建设现代化园林式焦作宾馆，不仅是可行的，必要的，更是必

17、需的，迫切的。新宾馆的建设不仅具有经济效益，更具有社会 效益。2.2建设规模新建焦作宾馆地处新区中心，距焦作市府大厦及新区管委会均 约2KM宾馆建筑风格为高等级园林式，综合江南苏杭园林之 范，建设成为有地方特色，别具一格的新型园林建筑。建筑层 次单项设计最高不超过四层，结构主体采用框架结构形式，钢 筋混凝土柱下条形基础。工程总建筑面积为37000平方米，分两期工程，第一期为24300平方米。新宾馆按五星级园林宾馆设计，主要内容及规模为：2.2.1客房接待规模2.2.1.1标准客房120间，可接待240人。221.2标准客房12套，可接待1224人。221.3总统套房1套，可接待18人。（含夫人

18、及随行人员） 2.2.2就餐接待规模2.2.2.1大型宴会（中餐）厅含室内美食街，就餐人数500人。2.2.2.2 小型宴会（中餐）厅 5个。2.2.2.3小型西餐厅、酒吧、咖啡厅及伊斯兰餐厅各1个。2.2.2.4操作间，除中餐可共和备餐及其加工、储藏外，其余 应单独设置。2.2.3会议接待规模2.2.3.1大型多功能会议中心一座，可容纳500人，内含化妆室、休息室。2.2.3.2小型会议室五间2.2.4其他配套设施2.2.4.1商务中心及宾馆管理用房2.2.4.2小型商场及医务室2.2.4.3消防及警务安全监控中心2.2.4.4单身职工宿舍，可容纳 200250人。应单独设备管理用 房。2.

19、2.4.5变配电、燃油锅炉、水泵、空调机房及值班室（其中 燃油锅炉为过渡期用）。2.2.4.6四季花房，洗衣房及垃圾处理中转站各一座。2.2.6康体娱乐设施2.2.6.1室内小型游泳池一座，按15 X 25米泳池考虑，设置淋浴、更衣、消毒、水循环及水处理等。2.2.6.26道保龄球馆，设置小型吧台、服务台等公共设施。2.2.6.3台球、乒乓球、壁球、棋牌室等。2.2.6.4健身房、洗浴中心、美容美发室等。2.2.6.5小型歌舞厅一座，卡拉 0K包房8间，设置音像监控室， 小型吧台等设施。2.2.6.6小型室外高尔夫球练习场，设室内练习馆。 以上内容共需建筑面积 37000平方米，分两期建设。第

20、一期工程单体建设面积分别为：主楼15900平方米。（含平线结合地下车库300平方米）首长楼（三层）3500平方米别墅5栋：每栋280平方米，计1400平方米办公楼：1200平方米单身宿舍：2300平方米第一期工程合计建筑面积 24300平方米。第二期工程单体建筑面积分别为：会议中心：5100平方米娱乐中心：3200平方米三星楼：4400平方米第二期工程合计建筑面积 12700平方米第三章场址选择3.1场址选择新焦作宾馆建设地址选择在焦作市高新技术产业开发新区，民主路西、韩公路北、九州路东、滨河路南，规划占地478.54亩， 其中道路占地79.04亩，该选择具有以下优点。3.1.1该地址位于焦作

21、市新城区，毗邻全市政治、经济、文化 中心。3.1.2地址选择无污染区，环境高雅，空气清新，为天然氧吧。3.1.3该地区地下线表水十分丰富，为大面积水域提供便利条 件，且主要建筑物层次仅为四层，建筑物基础造价经济。3.2建设条件3.2.1供电焦作市电业局新区供电分理处已具备对焦作宾馆的正常供电条件，可保证双回路供电要求。3.2.2供、排水焦作市供水总公司现已具备对焦作宾馆的正常供水条件，高新区市政污水雨水管网均已铺设完毕。第四章项目规划设计方案4.1设计原则4.1.1建设位置的周围环境和交通条件适宜。4.1.2地质条件应符合建设要求，基础配套设施齐全。4.1.3新建宾馆为现代化园林式高级宾馆应符

22、合五星级宾馆的 等级要求。4.1.4应具备现代化配套设施，同时应合理利用能源，保护生 态环境。4.2设计方案4.2.1总体构想该项目工程设计总建筑面积为37000平方米，内容主要有主楼（客房），会议中心，娱乐中心，首长楼、高级客房、别墅区 等。设计中充分考虑不同类型顾客的要求，在满足各种哦能需 求的同时，营造出具有浓郁中原文化特色，综合江南水乡苏杭 园林之长的园林式高级宾馆。4.2.2主要内容及结构形式建筑物层次均在四层以下，采用框架结构，钢筋混凝土条形基 础；有地下停车场；有120间标准客房，12套标准套间，8套高 标准套间，2套首长套房，内设可供600人同时就餐的各类风味 宴会厅；可提供容

23、纳500人的多功能会议中心一座及小型会议 室5间；并设置精品商店、医务室、商务中心、室内恒温游泳 馆、美容美发、银行、娱乐中心、康体健身房、室外高尔夫及 网球场。4.2.3室内工程室内采用最新装饰材料，风格与园林式宾馆协调一致。电气线 路采用最先进的综合布线方法，使之无论从装修还是线路铺设 上均能满足客户的商务需要。楼内采用与宽带网联接的智能保 安电视监视系统，可却保安全。中央空调等系统均按五星级宾 馆等级要求设计，楼内设冷热水系统，双回路自动供电系统， 背景音乐系统，闭路电视系统，电脑管理系统。4.2.4消防工程楼内及室外消防系统严格按照国家现行消防及防火规范要求 设计，采取最先进的消防措施

24、，烟感系统，自动喷淋系统，消 防系统，并设计足够的安全通道。4.2.5组织机构及劳动定员新宾馆建成后，有焦作市政府及焦作宾馆负责组成管理机构， 进行管理和服务，服务及管理人员 350名。第五章环境影响评估5.1园林绿化新建项目拟建成大庭院园林式，借鉴欧美庄园，集苏杭园林， 融焦作地方特色。庭院绿化以多数种为主，优质草坪为辅，植 物绿化为例提醒，分高、中、矮、低四层。高大的落叶乔木、 针叶树种为高层；大型灌木树种为中层； 木本花卉、草木花卉、 盆景植物为矮层；草皮为基底绿化。四层绿化为新建项目提供的不仅仅是单纯抽象意义的绿化层 次，还会形成一道道天然音屏”消除减少，车辆等噪音，使庭院内噪音降至6

25、0分贝以下。四层绿化为宾馆客人提供的不仅 仅是视觉及心理上的愉悦，更使其成为一座现代化都市中心的 天然氧吧，并且可改善小区域的生态环境及气候，造福后代。 5.2排污及垃圾处理 新建项目设置排污管网引入新区市政管网。雨水与生活污水实 行分别排放，设置科学供水系统，分设非饮用水与饮用水系统。 采甲化粪 沼气池，可为厨房提供部分气源，其渣质与垃圾 处理后的无机部分，还是培育花木的肥源。施工期间打自备水 井，工程完工后，将井水引入人工湖、池、溪中，再将湖、池、 溪中的 老水”作为喷淋，灌溉花木的水源。在建筑物顶部设置 太阳能热水器，充分利用自然资源，保护环境，使园内形成一 个可持续，稳定发展，并可重复

26、利用的良性循环空间，最大能 力诠释环保概念。通过上述措施，完全可以使该项目园内的空气、水质、土壤出 现一个良性循环的小区域，为焦作市的域性规划，做出一个生态型，环保型区域的典范 第六章 项目建设进度与管理6.1项目建设进度新建焦作宾馆建设周期从土建施工开始计算拟定为13个月。项目实施拟分两个阶段进行，第一阶段为项目前期工作，包括 可研报告的编制和审批，初步设计和施工图设计，报建等；第 二阶段为施工阶段，具体日程为2003年元月1日前为第一阶段，2003年元月1日2004年2月为第二阶段，2004年3月1日投入使 用。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进 行，允许有一定的交叉。

27、如主体工程完工后，可穿插进行设备 安装工作。6.2项目管理由于本工程属高等级园林式建筑群，对总体规划及单体设计要 求较高。因此，该项目在项目建议书批复后，应按国家有关规 范规定，编制对工程建设的设计、规划以及施工、监理等方面 的招标方案，并报送有关部门批准。按批准的招标方案组织各 环节的招标，最终选择有相应资质和经验的单位或部门实施， 以保证工程质量和进度，使项目早日发挥其经济效益。第七章投资估算与资金筹措7.1估算依据项目投资估算依据河南省建筑工程单位估价表、河南省 建筑工程费用定额、建设部颁发的建筑工程可行性研究估 算编制办法以及河南省政府、省计委、省建设厅的有关补充 文件等。7.2投资估

28、算土地费用：焦作市高新技术开发区提供土地作为投资入股。 前期工程费：包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、 地质勘探及 三通一平”等费用，估算为300万元。基础建设费：721 土建部分，按700元/平方米计，投资额为2590万元。 722装修部分：包括中央空调系统、宽带网系统、消火栓系 统、冷热水系统、闭路电视系统、电脑管理系统、电梯、烟感 系统。自动喷淋系统。按 1300元/平方米计，投资额为4810万 丿元。7.2.3园内绿化及室外工程部分：院内绿化面积按五星园林宾 馆要求，绿化面积应达到 80% （含水域），按100元/平方米计， 投资额为1705万元。7.2.4道路及硬化路面部分：

29、按100元/平方米计，投资额为425 万元。7.2.5其他费用：包括工程监理费，施工图预算费等，投资额 为170万元。综上所述，本项目总投资为 10000万元。7.3资金筹措本项目的资金来源为7.3.1原焦作宾馆拍卖资金6000万元（以拍卖完成）7.3.2宾馆自筹资金4000万元（包括合作投资伙伴及银行贷款）第八章效益测算8.1年收入和税金及附加估算8.1.1经济效益本项目的建筑面积共计为 37000平方米，其中主要由旅业、餐 饮及娱乐中心组成。旅业部分：营业额：120 X 500元x 70%x 30天X 12个月=1512万元20 X 1000元 X 65%x 30天 X 12个月=468万

30、元 共计：1980万元实现税后利润：1980 X 20%=39防元餐饮部分：营业额：600餐位（三餐）X 100元（人均消费）X 60%x 30天X 12个月=1296万元实现税后利润：1296 X 20%=25防元娱乐等部分：营业额：2万元（每天）X 30天X 12个月=720万元实现税后利润：720 X 20%=14轩元营业额：3996万元税后利润：799万元8.2成本估算修理费每年固定资产原值的 2%计取，经营期内总估算为1520万 丿元。8.3项目计算期：投资总额为：10000万元税后利润：799万元每年提取折旧费：10000万元 =500万元20年预计投资回收期=10000 万元 =7.6 年799+500万元该项目计算期为8.6年，其中建设期为1年