5月广东惠州豪宅发展研究报告（63页）

1、世 联 地 产 2011年5月 惠州豪宅发展研究惠州豪宅发展研究 1 1 蛇蛇 口口 半半 岛岛 华侨城华侨城 香密湖香密湖 梅沙片区梅沙片区 尖岗山尖岗山 横岗横岗 观澜观澜 坂田坂田 红树湾红树湾 中心区中心区 一级资源区一级资源区 深圳豪宅发展历程分布图 银湖银湖 第一阶段：顶级资源区域开发，一线海第一阶段：顶级资源区域开发，一线海 景与一线湖景开发；豪宅产品出现；代景与一线湖景开发；豪宅产品出现；代 表项目蛇口半山别墅、银湖山庄表项目蛇口半山别墅、银湖山庄 第四阶段：城市新区区域开发，区域的 规划价值未来发展空间，次级自然资源 区域；代表项目中信红树湾、红树西岸 第三阶段：城市中心区域

2、占有，城第三阶段：城市中心区域占有，城 市资源丰富区域，高密度豪宅产品市资源丰富区域，高密度豪宅产品 出现；代表项目星河国际、雅颂居、出现；代表项目星河国际、雅颂居、 黄埔雅苑，时间上与第二阶段有所黄埔雅苑，时间上与第二阶段有所 交叉交叉 第五阶段：城市近郊自然资源区域第五阶段：城市近郊自然资源区域 开发，豪宅产品郊区化；代表项目开发，豪宅产品郊区化；代表项目 星河丹堤、圣莫丽斯星河丹堤、圣莫丽斯 第一阶段：顶级资源区域开发，一线海第一阶段：顶级资源区域开发，一线海 景与一线湖景开发；豪宅产品出现；代景与一线湖景开发；豪宅产品出现；代 表项目蛇口半山别墅、银湖山庄表项目蛇口半山别墅、银湖山庄

3、第二阶段：城市内的二级自然资源区域第二阶段：城市内的二级自然资源区域 开发，区位成熟交通便利；代表项目熙开发，区位成熟交通便利；代表项目熙 园、水榭花都、波托菲诺园、水榭花都、波托菲诺丰泽湖丰泽湖 深圳的豪宅发展之路：深圳的豪宅发展之路：深圳拥有完整的山、海、深圳拥有完整的山、海、 湖资源，深圳豪宅发展代表了完整的豪宅发展历程湖资源，深圳豪宅发展代表了完整的豪宅发展历程 资源条资源条 件件 产品特产品特 点点 价格表价格表 现现 代表项代表项 目目 2001-2004，两阶段有所交叉2004-20052005-2007 银湖山庄 蛇口半山别墅 黄埔雅苑 雅颂居 星河国际 熙园 兰溪谷 水榭花都

4、 波托菲诺 中信红树湾 红树西岸 香蜜湖1号 星河丹堤 圣莫丽斯 十七英里 占据城市最好资 源，银湖与蛇口 一级的自然资源 豪宅 在城市近郊区域 占据城市中心 区资源 内部打造自身 大环境资源 占据城市稀缺的 二级自然资源 区位发展成熟， 交通便利 城市新开发区 域二级自然资 源 仅剩成熟区域 地块 城市近郊区 域，二三级 资源资源 城市新城中 心 低密度产品为 主，注重大尺 度，注重景观 资源利用打造 产品密度增加 注重产品材质 及产品尺度 产品形象大幅 提升，风格突 出 注重户型创新 高密度产品为 主 产品适度创新 高配置，高配 套 户型适度创 新 个性化产品 出现 是区域价格5- 6倍

5、是区域价格 1.5-2倍 是区域价格 2-3倍 是区域价格 1.5-4倍 是区域价格 1.5-4倍 90年代-2002 顶级自然资源顶级自然资源 主导阶段主导阶段 城市中心资源城市中心资源 主导阶段主导阶段 二级自然资源二级自然资源 主导阶段主导阶段 城市新区主导城市新区主导 阶段阶段 城市近郊自然城市近郊自然 资源主导资源主导 阶段阶段 03-0503-05年，惠州还缺乏对豪宅概念的理解，大多数人认为年，惠州还缺乏对豪宅概念的理解，大多数人认为 别墅就是豪宅别墅就是豪宅，对景观、地段、资源的占有没有明确的概，对景观、地段、资源的占有没有明确的概 念；念； 蓝波湾蓝波湾 合生国合生国 际新城际

6、新城 奥园奥园 惠州豪宅发展历程：第一阶段惠州豪宅发展历程：第一阶段别墅就是豪宅别墅就是豪宅 其他本地开发商在干啥呢？其他本地开发商在干啥呢？ 隆生隆生-东湖花园东湖花园 约约30003000元元/ /平米平米 丽日丽日-丽日百合丽日百合 约约30003000元元/ /平米平米 金裕金裕-碧水湾碧水湾 约约30003000元元/ /平米平米 30年蓝波湾为惠城区域首个别墅型项目，首批别墅单价约5400-6000元/平米，超 过当时在售各项目一倍有余，在惠州奠定了首个别墅豪宅概念 项目位置 地处水口门户地带，紧靠广汕公地处水口门户地带，紧靠广汕公 路，毗邻惠澳大道进出口路，毗邻惠澳大道进出口 占

7、地面积为为2020万平方米万平方米 建筑面积约约13. 2813. 28万平方米万平方米 主力户型别墅别墅 客户客户深圳客户、本地客户深圳客户、本地客户 惠州豪宅发展历程：第一阶段惠州豪宅发展历程：第一阶段别墅就是豪宅别墅就是豪宅 蓝波湾的入市作为惠州别墅豪宅的起点，之后又陆续出现了奥林匹克花园以及合 生国际新城等项目 项目位置 惠州市惠城区水口中心区惠州市惠城区水口中心区2 2、3 3 号小区号小区 占地面积9191万万 建筑面积127127万万 容积率1.51.5 主力户型联排别墅、小高层联排别墅、小高层 客户客户 主要以深圳香港客户为主，惠主要以深圳香港客户为主，惠 州本地客户少数，客户

8、多为私州本地客户少数，客户多为私 企业主，以自住为目的企业主，以自住为目的 奥林匹 克花园 推出时间主力户型均价 第一批第一批07.08 别墅单位别墅单位 开盘开盘6700元元/ 平米（精装平米（精装 修修8000元元/平平 米）米） 第二批第二批08.11.17 开盘开盘6500元元/ 平米（精装平米（精装 修修8500元元/平平 米）米） 第三批第三批09.01.15 开盘开盘6500元元/ 平米（毛坯平米（毛坯 房）房） 惠州豪宅发展历程：第一阶段惠州豪宅发展历程：第一阶段别墅就是豪宅别墅就是豪宅 蓝波湾的入市作为惠州别墅豪宅的起点，之后又陆续出现了奥林匹克花园以及合 生国际新城等项目

9、项目位置惠州市惠城区水口中心区惠州市惠城区水口中心区2 2、3 3号小区号小区 物业管理康景物业服务有限公司康景物业服务有限公司 占地面积640000640000 建筑面积11000001100000 容积率1.71.7 主力户型联排别墅联排别墅 客户客户 基本以深圳投资客为主，纯投资占少数，基本以深圳投资客为主，纯投资占少数， 多数为投资偏自住为主；有少量惠州水多数为投资偏自住为主；有少量惠州水 口本地客；口本地客； 合生国 际新城 推出时间 占地 面积 主力户型均价 一期一期 2006年年 10月月1日日 16万万 平米平米 toho建筑面建筑面 积积180-320平平 米。首推米。首推1

10、59 套，套，2007年年5 月月1日售完，日售完， 开盘开盘6500元元/ 平米平米 二期二期 2006年年11 月月20日日 （已售完）（已售完） 开盘开盘7200元元/ 平米，平米， 现价约现价约9000 元元/平米平米 三期三期8月月11日日 7万万 平米平米 三期推出三期推出299 套别墅，其中套别墅，其中 街墅街墅100套，套， 双拼双拼116套套 （可能先卖），（可能先卖）， 双拼别墅双拼别墅321 平方米为平方米为5房房 三厅六卫，联三厅六卫，联 排别墅排别墅83套套 300.75平方米平方米 为五房两厅五为五房两厅五 卫卫, 三期约三期约11000 元元/平方米平方米 （带装

11、修）（带装修） 左右左右 随着城市的发展，客户对豪宅的认识不断成熟，生活水平随着城市的发展，客户对豪宅的认识不断成熟，生活水平 日益提高，更多的客户开始为资源买单；因此出现了大量日益提高，更多的客户开始为资源买单；因此出现了大量 资源型豪宅资源型豪宅 高尔夫高尔夫 庄园庄园 白鹭湖白鹭湖 帝景湾帝景湾 富力港富力港 中心中心 惠州豪宅发展历程：第二阶段惠州豪宅发展历程：第二阶段资源造就豪宅资源造就豪宅 随着城市的不断发展，惠州的豪宅从单纯的别墅豪宅转变为资源型豪宅；并出现 了远郊型强势资源的高端物业单位；如白鹭湖、合生高尔夫庄园 奥林匹 克花园 推出时间主力户型均价 第一批第一批07.10 四

12、孖屋、联排、四孖屋、联排、 独栋独栋 独栋独栋25000- 30000元；元； 联排联排15000 元；四孖屋元；四孖屋 12000元元 第二批第二批08.08联排、独栋联排、独栋 独栋独栋20000 元；联排元；联排 14000元元 第三批第三批08.11联排、双拼联排、双拼 双拼双拼12000 元；联排元；联排 14000元元 第四批第四批09.07联排、双拼联排、双拼 双拼双拼16000 元；联排元；联排 14000元元 超超 五五 星星 级级 酒酒 店店 娱娱 乐乐 购购 物物 区区 别别 墅墅 区区 别别 墅墅 区区 别别 墅墅 区区 高层高层 住宅住宅 高层高层 住宅住宅 高层高层

13、 住宅住宅 高层高层 住宅住宅 高层高层 住宅住宅 游游 艇艇 码码 头头 游游 泳泳 池池 项目位置 惠州市区东北部、辖属惠城区汝湖惠州市区东北部、辖属惠城区汝湖 镇，镇， 占地面积1.61.6万亩万亩 建筑面积201.2201.2万万 主力户型联排、独栋、双拼、公寓联排、独栋、双拼、公寓 客户客户 项目前期以深港客户为主，惠州客项目前期以深港客户为主，惠州客 户逐步上升，度假、投资、自主均户逐步上升，度假、投资、自主均 占一定比例。占一定比例。 业主主要以私企老板业主主要以私企老板 为主为主 惠州豪宅发展历程：第二阶段惠州豪宅发展历程：第二阶段资源造就豪宅资源造就豪宅 随着城市的不断发展，

14、惠州的豪宅从单纯的别墅豪宅转变为资源型豪宅；并出现 了远郊型强势资源的高端物业单位；如白鹭湖、合生高尔夫庄园 合生高 尔夫 推出时间主力户型均价 第一批第一批09.08别墅别墅6300元元/平米平米 第二批第二批09.10别墅别墅 6500元元/平米；平米； 带装修带装修1500 元元/平米平米 第三批第三批10.05二期联排单位二期联排单位 9800元元/平米平米 （带（带1500元元/ 平米精装修）平米精装修） 第四批第四批11.05联排、公寓联排、公寓 联排联排9800元元/ 平米精装修；平米精装修； 公寓公寓5100元元/ 平米（带平米（带 1200元元/平米平米 精装修）精装修） 项

15、目位置 位于惠州市东江上游的水口东部新位于惠州市东江上游的水口东部新 城片区。城片区。 占地面积207207万平米万平米 建筑面积122122万万 主力户型别墅、公寓别墅、公寓 客户客户 项目前期以深港客户为主，二期惠项目前期以深港客户为主，二期惠 州客户逐步上升，度假、投资、自州客户逐步上升，度假、投资、自 主均占一定比例。主均占一定比例。 业主主要以私企业主主要以私企 老板为主老板为主 惠州豪宅发展历程：第二阶段惠州豪宅发展历程：第二阶段资源造就豪宅资源造就豪宅 在江北区域出现了依托一线海景资源的高层豪宅，帝景湾；帝景湾打破了别墅即 是豪宅的概念，成为惠州首个高层豪宅物业； 帝景湾推出时间

16、主力户型均价 第一批第一批06.06高层单位高层单位6000元元/平米平米 第二批第二批08.01 高层高层210单单 位位 9500元元/平米平米 第三批第三批09.09 高层高层408单单 位位 14000元元/平平 米米 第四批第四批10.05 高层高层280-370 单位单位 15000- 18000元元/平平 米米 第五批第五批11.04 高层高层280-370 单位单位 一线江景一线江景 1600元元/； 二线江景二线江景 12000元元/平平 米米 项目位置 惠城区江北区文昌一路惠城区江北区文昌一路1 1号号( (东东 江大桥北江大桥北) ) 占地面积2020万平米万平米 建筑面

17、积6060万万 主力户型高层住宅高层住宅 客户客户 主要以惠州本地土豪老板为主，主要以惠州本地土豪老板为主， 均以自住为职业目的均以自住为职业目的 帝景湾项目作为惠州首个高层豪宅物业的代表，帝景湾项目作为惠州首个高层豪宅物业的代表， 高出市场价格一倍以上；且豪宅地位保持至今高出市场价格一倍以上；且豪宅地位保持至今 惠州豪宅发展历程：第二阶段惠州豪宅发展历程：第二阶段资源造就豪宅资源造就豪宅 帝景湾推出时间主力户型均价 第一批第一批08.05.17高层单位高层单位 10000元元/平平 米米 第二批第二批09.05.12 高层高层185-300 单位单位 6500元元/平米平米 第三批第三批10

18、-07.01 商铺、公寓、商铺、公寓、 写字楼、高层写字楼、高层 商铺商铺14000 元元/平米；公平米；公 寓寓15000元元/ 平米；写字平米；写字 楼楼18000元元/ 平米；高层平米；高层 折后折后9000元元/ 平米平米 第四批第四批10.05 高层高层280-370 单位单位 15000- 18000元元/平平 米米 第五批第五批11.04 高层高层280-370 单位单位 一线江景一线江景 1600元元/； 二线江景二线江景 12000元元/平平 米米 项目位置 惠城区江北东江二路惠城区江北东江二路1 1号（第一号（第一 小学旁）小学旁） 占地面积5810158101平米平米 建

19、筑面积292953292953万万 主力户型高层住宅高层住宅 客户客户 主要以惠州本地老板为主，均以主要以惠州本地老板为主，均以 自住为职业目的自住为职业目的 随后出现了富力港中心等滨江一线高层豪宅，占据绝佳地段、一线景观，成为惠 州的豪宅标杆； 城市化氛围日益浓厚，老城区商业以及配套发展趋于成熟，城市化氛围日益浓厚，老城区商业以及配套发展趋于成熟， 客户开始为地段买单，因此出现了客户开始为地段买单，因此出现了城市型豪宅的趋势城市型豪宅的趋势 珑湖湾珑湖湾 华茂中心华茂中心 惠州豪宅发展历程：第三阶段惠州豪宅发展历程：第三阶段城市型豪宅城市型豪宅 城市的逐步发展，资源型豪宅不在稀缺，消费者的生

20、活水品日益提高，豪宅正面 临者从资源型像城市型的转变；今年年初面世的珑湖湾已经成为城市型豪宅项目 的代表； 项目位置惠城区金山大道与惠沙堤二路交汇处 类型/规 模 项目总占占地面积138372平方米 建筑面积 450000平方米，规划828户，本次推售为一期 产品。 推售套数推售110套， 推售户型 高层 113140 双拼 k1 238 l1 267281 联排 j1b 195211 开盘时间2011年1月8日（下午14:00） 开盘地点方直珑湖湾营销中心 实收均价 高层8000元/平米 双拼4万元/平方 联排2万元/平方 销售率 开盘当天高层销售约25套，销售率约41%；联 排销售约30，

21、销售率约75%；双拼销售约4套， 销售率约100% 客户构成 客户来源以惠州客户为主，其次为深圳，广州 客户。 l珑湖湾作为金山湖区域的代表，立志珑湖湾作为金山湖区域的代表，立志 打造成惠州的高端品质楼盘，目前实现打造成惠州的高端品质楼盘，目前实现 高层高层0.80.8万万/ /平米，双拼平米，双拼4 4万万/ /平米的标杆平米的标杆 价格，取代了帝景湾历年来的豪宅地位价格，取代了帝景湾历年来的豪宅地位 惠州豪宅发展历程：第三阶段惠州豪宅发展历程：第三阶段城市型豪宅城市型豪宅 城市的逐步发展，资源型豪宅不在稀缺，消费者的生活水品日益提高，豪宅正面 临者从资源型像城市型的转变；今年年初面世的珑湖

22、湾已经成为城市型豪宅项目 的代表； l华贸中心坐落在惠州江北cbd 核心区，总占地约13.5公顷，总 建筑面积约71万平方米，总投资 50多亿元。 l是由一座15万平方米的超大规 模国际时尚购物中心、两座16万 平方米的国际水准的cbd金融中 心5a智能写字楼、以及六栋40万 平方米的超高层城市观景豪宅， 簇拥近两万平方米的中央花园广 场围合而成，是北京国华以北京 华贸中心为模版原版布局珠三角 的第一个大型高端城市综合体项 目。 l华贸中心占据江北华贸中心占据江北cbdcbd核心地段，集合市政核心地段，集合市政 配套、体育中心、市民乐园等多种配套于一身，配套、体育中心、市民乐园等多种配套于一身

23、， 强势打造惠城区高端豪宅物业。强势打造惠城区高端豪宅物业。 l其项目主要以高层为主；均价约其项目主要以高层为主；均价约1500015000元元/ /平平 米，预计米，预计7-87-8月正式开盘月正式开盘 l在豪宅的发展之路上，在豪宅的发展之路上， l我们的城市已经走过了别墅就是豪、资源就是豪阶段，正我们的城市已经走过了别墅就是豪、资源就是豪阶段，正 在处于城市中心区域占有阶段。在处于城市中心区域占有阶段。 l同时正在向着第四阶段的城市新区开发阶段过渡。同时正在向着第四阶段的城市新区开发阶段过渡。 那么，我们的客户又处于哪个阶那么，我们的客户又处于哪个阶 段，有什么样的演变过程？段，有什么样的

24、演变过程？ 2 2 早期的早期的别墅别墅豪宅项目均豪宅项目均已深圳客户为主已深圳客户为主，目的自住少数，目的自住少数， 主要偏投资，惠州本地客户的比例少数主要偏投资，惠州本地客户的比例少数 07年1-5月公爵小镇成交客户构成 71%深圳客户，29%香港客户 高尔夫庄园的一期别墅客户主要 以深圳关内客户为主；惠州本地 客户占少数 早期的惠州原住民选择自建房，对商品房需求不大；本地的高端客早期的惠州原住民选择自建房，对商品房需求不大；本地的高端客 户比例较少，购买能力较弱；因此惠州早期的高端项目均被深圳客户比例较少，购买能力较弱；因此惠州早期的高端项目均被深圳客 户消化。户消化。 早期的早期的高层

25、高层豪宅项目深圳客户仍然占据一定比例，但豪宅项目深圳客户仍然占据一定比例，但主主 力群体以本地高端客户为主；力群体以本地高端客户为主； 早期惠州发展尚未成熟，客户整体水平处于中下阶段；但仍然存在早期惠州发展尚未成熟，客户整体水平处于中下阶段；但仍然存在 少量的高端客户；此类客户多为暴发户、生意人，属于土豪阶级，少量的高端客户；此类客户多为暴发户、生意人，属于土豪阶级， 对帝景湾较为青睐对帝景湾较为青睐 早期帝景湾客户比例 l早期的帝景湾定位的核心群体早期的帝景湾定位的核心群体 为惠州高端群体，比例较少；为惠州高端群体，比例较少； l因此帝景湾开盘推售的单位较因此帝景湾开盘推售的单位较 少，推售

26、少，推售80-10080-100来套；且销售来套；且销售 速度一般速度一般 l0808年市场低迷阶段，帝景湾项年市场低迷阶段，帝景湾项 目出现过一次断货阶段；目出现过一次断货阶段； 他们购房目的主要关注于，身份档次、投资保值、优良的环境以他们购房目的主要关注于，身份档次、投资保值、优良的环境以 及配套；及配套； 现阶段现阶段别墅别墅豪宅豪宅主要以惠州本地客户为主主要以惠州本地客户为主，多数为企业，多数为企业 高管、私企业主等具有较大经济实力的客户群体为主高管、私企业主等具有较大经济实力的客户群体为主 通过惠州自住客户的比例上升，可以看出惠州城市以及产业进几年通过惠州自住客户的比例上升，可以看出

27、惠州城市以及产业进几年 来的发展水平，本地的高端物业不再依赖深圳客户；来的发展水平，本地的高端物业不再依赖深圳客户； 帝景湾成交客户组帝景湾成交客户组 成成 以私营企业主、企业中高层管理和公务员为主，他们属于社会中以私营企业主、企业中高层管理和公务员为主，他们属于社会中 的上层阶层，收入较为丰厚的上层阶层，收入较为丰厚 现阶段现阶段高层高层豪宅的豪宅的本地客户比例同样得到提升本地客户比例同样得到提升，同样私，同样私 企业主与公务员占多数比例；企业主与公务员占多数比例； 通过对比可看出，高层与别墅均以本地私企业主为主力群体，而高通过对比可看出，高层与别墅均以本地私企业主为主力群体，而高 层豪宅客

28、户中出现了不少的普通职员以及自由职业者；说明惠州整层豪宅客户中出现了不少的普通职员以及自由职业者；说明惠州整 体发展水平上升，未来潜力较大；体发展水平上升，未来潜力较大； 客户主要以本地客户为主，且年龄层次偏中青年，主要以自住为客户主要以本地客户为主，且年龄层次偏中青年，主要以自住为 目的，投资占少数；目的，投资占少数； 本地的高端客户比例逐渐增加，且年龄层次开始逐步年轻本地的高端客户比例逐渐增加，且年龄层次开始逐步年轻 化；化；客户的置业目的逐渐的从投资转向自主；客户的置业目的逐渐的从投资转向自主； 通过分析，高端客户不再以投资为主要目的，绝大数客户均以改善通过分析，高端客户不再以投资为主要

29、目的，绝大数客户均以改善 居住，第一居所为主要置业目的；反映多数惠州本地人的物质生活居住，第一居所为主要置业目的；反映多数惠州本地人的物质生活 水平提高，置业层次提高；水平提高，置业层次提高； 3 3 客户为什么会发展变化？未来将如何继续演变？ 数据来源:惠州统计信息公众网 惠州在珠三角的经济地位排名 靠前，其经济增长速度更是雄踞 榜首苏州经济的迅猛发展，提高 了城市居民的收入，使其住宅消 费能力大幅度提高，给惠州房地 产业带来巨大商机 08年惠州gdp首次突破千亿 部分企业在经济危机时受到影 响，然而后期发展依然迅速 2001200120022002200320032004200420052

30、0052006200620072007200820082009200920102010 gdpgdp（亿）（亿） 478.9526.5586.5686.4803.49351085129014581730 名义增长率名义增长率9.0%10.0%11.4%17.0%17.0%16.4%16.0%18.9%13.2%18.6% 视角视角1经济：经济：珠三角九市中，珠三角九市中，gdp总值名列第六；总值名列第六； 增长保持强劲，雄踞榜首；发展极为迅速。增长保持强劲，雄踞榜首；发展极为迅速。 n进入04年后，惠州经济长期 保持10%以上的增长率，社会 经济发展迅速；而惠州房地产 市场也在05年开始进入稳

31、定快 速增长期；08年又是一个增长 高峰； n人均可支配收入、社会消费 品零售总额均保持强劲增长势 头。2010年通货膨胀，市场受 到了调控的影响，增长率环比 有所下降，但市场购买力仍存 在上涨市场空间。 视角视角1 1经济经济：惠州经济保持平稳增长、抗风险能力强，：惠州经济保持平稳增长、抗风险能力强， 对房地产市场提供长期稳定支撑对房地产市场提供长期稳定支撑 20002001200220032004200520062007200820092010 常住人口59.3 61.0 61.2 99.1 101.1 102.1 103.9 107.0 108.79112.56116.52 人均gdp2

32、3513.0 23779.0 26486.030097.0 30564.0 34862.0 38290.0 42723.0 428094926766560 视角视角1 1经济经济：自：自0303年开始的人均年开始的人均gdpgdp稳定增长，财富稳定增长，财富 积累开始扩大化，给惠州带来大量的中端购买能力群体积累开始扩大化，给惠州带来大量的中端购买能力群体 视角视角2 2城市交通：到城市交通：到20202020年惠州将构建成年惠州将构建成“5 5横横3 3 纵纵”8 8条高速公路及厦深高速铁路组成高速网络，与广条高速公路及厦深高速铁路组成高速网络，与广 州、深圳、厦门等国内大中城市交通将更加便利

33、。州、深圳、厦门等国内大中城市交通将更加便利。 5横：横： 河（源）清（远）高速公路惠州段，主线长河（源）清（远）高速公路惠州段，主线长91公里公里 ； 规划完毕，待实施。规划完毕，待实施。 广惠高速公路及其东延线，全长广惠高速公路及其东延线，全长141.5公里公里 ；广惠已；广惠已 通车，东延线通车，东延线08年开工，年开工，2010年通车。年通车。 惠莞高速公路及其东延线，全长惠莞高速公路及其东延线，全长122公里公里 ；施工中，；施工中， 预计预计2008年年底通车。年年底通车。 深汕高速公路，全长深汕高速公路，全长62.55公里公里 ；已建成通车。；已建成通车。 惠深沿海高速公路，全长

34、惠深沿海高速公路，全长48.3公里公里 。施工中，预计。施工中，预计 2008年底通车。年底通车。 3纵：纵： 粤赣高速公路惠州段，全长粤赣高速公路惠州段，全长107公里公里 ；2005年年12月月28 日全线通车。日全线通车。 惠大高速公路，全长惠大高速公路，全长75公里公里 ；规划完成，开工筹备中。；规划完成，开工筹备中。 粤湘高速公路，惠州段长粤湘高速公路，惠州段长141公里公里 。粤湘高速公路惠。粤湘高速公路惠 州段计划分三期建设，州段计划分三期建设，“十一五十一五”期间建设博罗（接期间建设博罗（接 广惠高速公路）至深圳段，投资广惠高速公路）至深圳段，投资30亿，已开工建设。亿，已开工

35、建设。 “十二五十二五”期间建设龙门（接广河高速公路）至博罗期间建设龙门（接广河高速公路）至博罗 （接广惠高速公路），（接广惠高速公路），“十三五十三五”期间建设龙门（接期间建设龙门（接 广河高速公路）至新丰段。粤湘高速公路博罗至深圳广河高速公路）至新丰段。粤湘高速公路博罗至深圳 段已完成工可评审，进入了工程勘测设计阶段。段已完成工可评审，进入了工程勘测设计阶段。 除规划的除规划的“五横三纵五横三纵”高速公路外，全市的高速公路高速公路外，全市的高速公路 网附加线有四条：网附加线有四条： 附横附横1线：环市高速南线，长约线：环市高速南线，长约15公里；公里； 附横附横2线：吉巽高速，长约线：吉巽

36、高速，长约22公里；规划完成，待实公里；规划完成，待实 施。施。 附纵附纵1线：从莞高速，长约线：从莞高速，长约30公里；公里；09年动工，年动工，2011 年通车。年通车。 附纵附纵2线：瑞汕高速，长线：瑞汕高速，长15公里；规划完成，待实施。公里；规划完成，待实施。 未来区域内外轨道交通的建成，惠州内部将进一 步整合，外部深莞惠一体化会进一步加快。 区域影响区域影响 p“异城族异城族”将成时尚将成时尚 p“轨道经济轨道经济”将成热点将成热点 p公路时代进入公交时代公路时代进入公交时代 楼市影响楼市影响 p楼市起伏节奏趋同深莞楼市起伏节奏趋同深莞 p楼价洼地抹平速度加快楼价洼地抹平速度加快

37、p产品差异化趋势进一步明显产品差异化趋势进一步明显 视角视角2 2城市交通：深莞惠一体化，惠州城市价值将进一城市交通：深莞惠一体化，惠州城市价值将进一 步得到展示，对房地产市场刺激明显步得到展示，对房地产市场刺激明显 三环路：三环路：贯穿而过，连接河南岸 及江北区域（全线已贯通） 四环路：四环路：贯穿而过，连接金山湖 及江北区域（ 其中南段已开工建 设，现已部分通车现已部分通车） 四环路南段四环路南段 惠大高速：惠大高速：紧邻区域，以连接广 惠高速及大亚湾（已开工建设） 惠州大道东段：惠州大道东段：贯穿而过，连接 江北区域及惠东（已开工建设） 据了解，随着四环路建成通车，将承担起 惠州过境公路

38、功能；因此，三环路的功能三环路的功能 将随之发生改变，变为城市道路将随之发生改变，变为城市道路 视角视角2 2城市交通城市交通：惠州城市交通网络分析：惠州城市交通网络分析 视角视角3 3土地人口：土地人口：20032003年撤市合区，惠州行政区划年撤市合区，惠州行政区划 面积发生较大调整，尤其是惠城区面积得到较大幅度的扩面积发生较大调整，尤其是惠城区面积得到较大幅度的扩 张。张。 惠城区惠阳区大亚湾 区 惠东县博罗县龙门县 2002年4191910268339628702295 2010年1410994268339627952295 单位：平方公里 视角视角3 3土地人口：规划区内人口规模和建

39、设用地规土地人口：规划区内人口规模和建设用地规 模呈现大幅度增长趋势模呈现大幅度增长趋势 规划区2010年、2020年配 套人口规模分别为230万人 和370万人。 人口规模发展趋势 建设用地规模发展趋势 规划区2010年、2020年的城 市建设用地规模分别控制在 253平方公里、427平方公里。 资料来源于惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要 惠州统计年鉴 p惠城户籍人口的增长高于人口增长，主要是因 为第三产业的增长，带来的高素质人才的加入； p目前从绝对数量来说，惠州人口增速对房地产 市场增长支撑极为有限 视角视角3 3土地人口：惠州人口增长对房地产支撑较弱，但土地人口：惠州人口增

40、长对房地产支撑较弱，但 人口素质稳步提升，中高端置业能力加强人口素质稳步提升，中高端置业能力加强 视角视角4 4产业发展：惠州市规划提升第三产业比例，将引产业发展：惠州市规划提升第三产业比例，将引 入大量高新服务业入大量高新服务业 三产业比例将由目前的06年的10.3：57.2：32.5达到65440； 大力发展商贸、金融、信息服务等第三产业； 高新技术产品产值占工业总产值的比重达到42%。 惠州市城市近期建设规划(2006-2010) 提升第三产业发展质量，重点发展现代服务业与旅游文化产业。 惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要 中心镇经济板块 工业园区经济板块 城市中心区板块 开发

41、区经济板块 视角视角4 4产业发展：未来惠州市将形成产业发展：未来惠州市将形成“2+6”2+6”强势支柱强势支柱 产业体系和四大强势经济板块产业体系和四大强势经济板块 “2+6”强势支柱产业强势支柱产业 “”：石化、电子信息两 大主导产业 “6” ：特色农业、汽车零部 件业、水泥建材业、服装制 鞋业、旅游业、港口物流业 工业年增加值（亿元）占gdp比重（%） 主导产业2010年产值年增加值 特色农业20亿元以上 汽车零部件业150亿元50亿元 水泥建材业100亿元30亿元 服装制鞋业350亿元100亿元 旅游业100亿元 港口物流业50亿元 四大强势经济板块四大强势经济板块 产业园区占地产业类

42、型进驻企业年产值 惠城惠城 数码工业园数码工业园 2121平方公平方公 里里 电子信息产业、光机电产电子信息产业、光机电产 业、现代装备与汽车配件业、现代装备与汽车配件 产业、新能源新材料产业产业、新能源新材料产业 等等 普利司通等企业普利司通等企业100100多多 亿元亿元 西部综合产业区西部综合产业区 3030平方公平方公 里里 电子信息、汽车零部件等，电子信息、汽车零部件等， 主要包括响水河工业园、主要包括响水河工业园、 东风车城、西区科技园等东风车城、西区科技园等 东风本田、三洋、住友、永昶、宝兴、东风本田、三洋、住友、永昶、宝兴、 合正、东风、龙亿、普利司通、新华合正、东风、龙亿、普

43、利司通、新华 昌等昌等 水口水口水口工业区水口工业区 42.3842.38平方平方 公里公里 纳伟仕、健力、纳伟仕、健力、tcltcl金能电池、统将、金能电池、统将、 同健、天祥、和鑫实业、君宇纸品、同健、天祥、和鑫实业、君宇纸品、 南旋、宏凯工业、兆婷化妆品等南旋、宏凯工业、兆婷化妆品等 陈江陈江- -仲恺仲恺 惠台工业区惠台工业区 6.76.7平方平方 公里公里 基本形成电子信息、机电基本形成电子信息、机电 一体化、食品饮料和新材一体化、食品饮料和新材 料为重点地产业框架。料为重点地产业框架。 日本的日本的sonysony、spgspg、kenwoodkenwood、信华精、信华精 机，美

44、国的宝丰机，美国的宝丰atiati电子、顺福达电子、电子、顺福达电子、 冠惠、先通光电，意大利的冠惠、先通光电，意大利的urmeturmet，澳，澳 大利亚的大利亚的clipsalclipsal， 台湾的台湾的turbocommturbocomm、 惠成、惠成、coolermastercoolermaster，香港的益生堂，香港的益生堂 等。等。 仲恺高新技术区仲恺高新技术区10-1510-15公顷公顷 数字视听产品、通信设备、数字视听产品、通信设备、 汽车电子产品、计算机及汽车电子产品、计算机及 网络产品、新型元器件、网络产品、新型元器件、 汽车零配件、生物制药和汽车零配件、生物制药和 现代

45、物流业等现代物流业等 sonysony、tcltcl、三星等近、三星等近500500家企业，先家企业，先 后与香港、台湾、日本、韩国等国家后与香港、台湾、日本、韩国等国家 和地区建立了经济技术关系和地区建立了经济技术关系 炒炒200200亿亿 元元 惠阳惠阳 大亚湾大亚湾 大亚湾石油化学大亚湾石油化学 产业园区产业园区 27.827.8平方平方 公里公里 石油化学产业石油化学产业中海壳牌、中海炼油、中海壳牌、中海炼油、lnglng电厂等电厂等8585亿元亿元 视角视角4 4产业发展：产业分布示意表格产业发展：产业分布示意表格 u2010年惠州房地产新开工面积为 1322.27万平米，与去年同期

46、相比有 大幅上升，上升幅度是239.92%； 竣工面积为564.59万平米，同比去 年增幅为27.64%，同时10年新开工 面积与竣工面积比为2.34：1。 l10年惠州房地产销售面积627.3万 平米，与去年同期相比上升了 41.43%，销售额为311.17亿元，与 去年同期相比上升了62.89%； 视角视角5 5房地产发展：惠州市场发展起步较晚，总体上升房地产发展：惠州市场发展起步较晚，总体上升 趋势明显趋势明显 11年惠州商品房累计销售均价为4961元/平米，与去年相比增长了16.3%， 增长速度明显加快。 视角视角5 5房地产发展：在经历房地产发展：在经历0707年的大幅增长后，惠州价

47、年的大幅增长后，惠州价 格体系增长平稳且幅度较小，泡沫空间较小格体系增长平稳且幅度较小，泡沫空间较小 市场成交量表现：市场成交量表现： 1 1、1111年价格维持在较高位，预计年价格维持在较高位，预计1212年均价将突破年均价将突破70007000元元/ /平米，平米， 2 2、受到政策的影响，、受到政策的影响，1111年的签约面积存在波动，但浮动不打；成交均价仍然年的签约面积存在波动，但浮动不打；成交均价仍然 保持稳步上涨；保持稳步上涨； 视角视角5 5房地产发展：房地产发展：0909年年“量价齐升量价齐升” ” ，1010年经过季年经过季 节性调整后，楼市继续进入平缓的上升空间；节性调整后

48、，楼市继续进入平缓的上升空间； 市场存量影响：市场存量影响： 1 1、0909年之前，惠州市场存量维持在年之前，惠州市场存量维持在300300万平米以上，且产品面积偏大质量价万平米以上，且产品面积偏大质量价 差价格偏低，对新推售大盘造成挤压；差价格偏低，对新推售大盘造成挤压； 2 2、1010年市场存量急剧缩减，导致市场均价居高不下，同时新盘推售压力减小。年市场存量急剧缩减，导致市场均价居高不下，同时新盘推售压力减小。 视角视角5 5房地产发展：房地产发展：1010年底年底惠州市场存量已不足惠州市场存量已不足100100万万 平米，存量的变化代表着需求的旺盛；平米，存量的变化代表着需求的旺盛；

49、 市场供求关系：市场供求关系： 1 1、从、从0909年年7 7月开始，市场供应出现不足，主要是因为月开始，市场供应出现不足，主要是因为0808年市场环境影响了大年市场环境影响了大 量的房地产投资决策，对市场影响在量的房地产投资决策，对市场影响在0909年出现；年出现； 2 2、1010年中旬市场供求基本达到平衡，然而年底出现需求高峰；说明市场上潜年中旬市场供求基本达到平衡，然而年底出现需求高峰；说明市场上潜 在需求量巨大；在需求量巨大； 视角视角5 5房地产发展：需求量不断增大，短暂时期内出现房地产发展：需求量不断增大，短暂时期内出现 “供不应求供不应求”局面；市场需求量巨大局面；市场需求量

50、巨大 小结小结 经济发展：经济发展：经济的不断发展，惠州进入珠三角前经济的不断发展，惠州进入珠三角前6 6，且还在不断提高，人均，且还在不断提高，人均 单产上升，代表着生活水平的提高，未来发展惠州认为对物质的最求将会逐步增单产上升，代表着生活水平的提高，未来发展惠州认为对物质的最求将会逐步增 大；大； 城市交通：城市交通：惠州惠州5 5纵纵3 3横的宏观规划，将拉近与厦门、深圳、广州等珠三角主横的宏观规划，将拉近与厦门、深圳、广州等珠三角主 要城市之间的距离；城区内部未来四环的建设，将承担起惠州过境公路功能；因要城市之间的距离；城区内部未来四环的建设，将承担起惠州过境公路功能；因 此，三环路的

51、功能将随之发生改变，变为城市道路；交通路网不断发达，城市发此，三环路的功能将随之发生改变，变为城市道路；交通路网不断发达，城市发 展潜力巨大；展潜力巨大； 产业发展：产业发展：大量的产业进驻惠州，将会带动惠州人口的提升，产业的不断发大量的产业进驻惠州，将会带动惠州人口的提升，产业的不断发 展暗示着客户置业比例将会上升；展暗示着客户置业比例将会上升； 土地人口：土地人口：从从0202年年1212年惠城区域行政区域面积增加了年惠城区域行政区域面积增加了3.53.5倍，人口比例倍，人口比例 不断增加，预计不断增加，预计20202020年将达到年将达到370370万人；人口密度的提升代表着未来对于房产

52、的万人；人口密度的提升代表着未来对于房产的 需求更加强烈；需求更加强烈； 需求小结： 1、惠州早期的项目均已“量大就是美”为概念；大量的开发， 迅速的走量，出现供过于求的局面，因此价格增长速度较为缓慢， 缺乏质的变化； 2、自09、10年开始成交量与推售量基本趋于持平，说明需求量 大大增加，刚性需求强烈，惠州购房水平提高； 3、随着城市的不断发展，gdp不断增长，慢慢会出现供小于求的 趋势，那是房地产市场将处于精品化阶段，城市中将会有明显的 富人区、中产区、白领区的圈层划分； 4 4 惠城按照城市规划分为惠城按照城市规划分为8 8大板块大板块 cbd一线江景 豪宅板块 江北cld居住 生活板块

53、 水口区域 新居住板块 东江新城 新居住板块 金山湖区域 新居住板块 东平老城区 居住板块 麦地、南岸老城区 居住板块 龙丰上排 红花湖区域 居住板块 白鹭湖白鹭湖,06,06年年, ,别墅别墅/ /洋房洋房 天地源；别墅天地源；别墅 东方威尼斯东方威尼斯, , 别墅别墅/ /洋房洋房 沿江路城市外围资源型沿江路城市外围资源型 豪宅：豪宅： 项目价值体现在资源项目价值体现在资源+ +高端高端 产品产品+ +大社区大社区 ，别墅，别墅+ +中大中大 户型为主，别墅户型为主，别墅80008000元元/ /平平 米米 江北城市滨江核心型豪江北城市滨江核心型豪 宅：宅： 项目价值体现在地段项目价值体现

54、在地段+ +完善完善 的城市配套的城市配套 ，大户型为主，大户型为主 ， 价格价格10000-1300010000-13000元元/ /平米平米 红花湖城市中心资源型红花湖城市中心资源型 豪宅：豪宅： 项目价值体现在资源项目价值体现在资源+ +高端高端 产品产品+ +地段，别墅地段，别墅+ +中大户中大户 型型 ，别墅，别墅11000 2000011000 20000元元 / /平米，洋房平米，洋房5500-65005500-6500元元/ / 平米平米 润园润园,06,06年年, ,别墅别墅/ /洋房洋房 万林湖万林湖,07,07年年, ,别墅别墅/ /洋房洋房 鹏基金榜南鹏基金榜南 奥园奥

55、园,06,06年年, ,别墅别墅 山水城山水城,10,10年年, ,别墅别墅/ /洋房洋房 帝景湾帝景湾 华贸中心华贸中心,11,11年年, ,高层高层 佳兆业中佳兆业中 心心,10,10年年, ,高层高层 凤凰谷凤凰谷,07,07年年, ,别墅别墅/ /高层高层 珑湖湾珑湖湾,10,10年年, ,别别 墅墅/ /高层高层 保利达项目保利达项目 中洲项目中洲项目 金山湖、水口城市型豪金山湖、水口城市型豪 宅：宅： 项目价值体现在区域潜力、项目价值体现在区域潜力、 景观景观 ，大户型为主，大户型为主 ，价格，价格 8000-100008000-10000元元/ /平米平米 惠城区域各版块：主要分

56、为江北滨江豪宅区、沿江路资惠城区域各版块：主要分为江北滨江豪宅区、沿江路资 源型豪宅区、红花湖城市中心资源型豪宅区、金山湖东源型豪宅区、红花湖城市中心资源型豪宅区、金山湖东 平水口城市型豪宅区平水口城市型豪宅区 从项目价值来看，以江北为中心的豪宅化进程已开始，从项目价值来看，以江北为中心的豪宅化进程已开始， 城市价值逐步在项目价格上体现城市价值逐步在项目价格上体现 属性：行政中心/顶级豪宅区/城市价值第一圈 代表楼盘：帝景湾、华贸中心、金域华庭 主流均价： 7000-15000元/m2 发展趋势：商务、行政、高档住宅 属性：大盘区域/准豪宅区/城市价值第二圈 代表楼盘：翡翠湾、东湖八区、翡俪港

57、 主流均价：6500-11000元/m2 发展趋势：纯居住区，中高档住宅 属性：热点片区/准豪宅区/城市价值第三圈 代表楼盘：珑湖湾、金山湖国墅园、山水华府、金山湖花 园 主流均价： 5500-8000元/m2 发展趋势：南部新城，未来居住中心 属性：新兴大盘区/准豪宅区/城市价值第三圈 代表楼盘：万林湖、山水江南、名流印象、熙龙小镇 主流 均价：4300-6500元/m2 发展趋势：城市的延伸、资源大盘 江北江北 金山湖金山湖 南线南线 大东平大东平 城市价值分布线城市价值分布线 （依次降低）（依次降低） 价格：价格：8000-100008000-10000 价格：价格：13000-1800

58、013000-18000 第二极：高端项目：第二极：高端项目： 翡翠湾、万林湖、润园、碧水湾翡翠湾、万林湖、润园、碧水湾 第一极：豪宅：第一极：豪宅： 珑湖湾、帝景湾、华贸中心珑湖湾、帝景湾、华贸中心 价格：价格：5000-70005000-7000 第三极：中高端项目：第三极：中高端项目： 万科金域华庭、阳光御园、山水华府万科金域华庭、阳光御园、山水华府 惠城房地产市场：惠城房地产市场： 按照不同档次，可划分为中高端、高端和豪宅三个层级按照不同档次，可划分为中高端、高端和豪宅三个层级 现阶段的热点豪宅分布主线，是由江北滨江线到东平，沿现阶段的热点豪宅分布主线，是由江北滨江线到东平，沿 新开河

59、到金山湖；新开河到金山湖； 华茂中心华茂中心 翡俪港翡俪港 翡翠湾翡翠湾 珑湖湾珑湖湾 未来城市发展的分析：富人区域板块、中产阶层板块、白未来城市发展的分析：富人区域板块、中产阶层板块、白 领区域板块领区域板块 白领板块 富人、中产阶级板块 中产阶级板块 白领、普通阶级 板块 富人板块 项目名称占地面积（m2)建面（m2)产品类型11年推售量 荷兰水乡40万60万多层、小高层、高层8万（三期） 东方威尼斯17万26万联排别墅、洋房、小高层8万（二期） 中信水岸城25万75万小高层、高层、别墅11万 天地源水口项目18万20万别墅、高层10万 龙光东江新城项目10万20万高层10万 合生上观国际

60、40万100万小高层、高层10万 宝安水口项目12万25万别墅、高层10万 鼎峰项目27万67.5万高层预计10万 盈超项目3万7.4万别墅、高层预计4万 中颐项目7.8万33万高层预计10万 万科项目25.3万32.8万洋房、小高层、高层预计12万 双城国际5.6万28.4万-预计6万 合生帝景湾23万42万小高层、高层预计8万 奥园100万130万联排别墅、小高层、洋房预计10万 东南项目1万2万预计2万 鹏基万林湖42万33万多层、小高层、高层、独立、台地别墅8万（明年） 润园30万21.7万独栋、联 排、叠拼、小高层预计8万（二期） 山水江南7.2万10万多层、别墅4万（二期） 东江学