万科公司盈利敏感性分析

1、万科公司盈利敏感性分析及贷款压力测试简介本文以销售价格对于销售数量和销售收入的影响，来分析万科集团盈利情况 的敏感性因素；以及房地产企业万科贷款利息对于企业出货的压力。、,- 、-刖言万科，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股 市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2011年，已在20多个城市设立分 公司。在2010年时，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。正文：敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标 的影响及影响程度。首先，由于众所周知的“限购”政策宏观

2、调控，房地产市场已经由不断上涨 的态势转为冲高回落调整阶段。万科的房价也不能幸免，并且，万科像08年一样，做起了各地房地产市场住宅价格下降的领头羊，用行话说叫做“跑量”，趁着现在还未到达低位的价格出售手中的产品，换取资金流。其次，我们来看几组万科今年的营收数据。援引网易财经披露万科年报一一“万科发布公告，2011年全年累计实现销售面积1075.3万平方米，销售金 额达到1215.4亿元。计算可得，万科楼盘2011年平均售价为12049元/平方米。数据显示，2010年，万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6 亿元，即楼盘平均售价为11303元/平方米。对比可知，万科今年售价

3、每平上涨 746元，上涨幅度为6.6%。数据同时显示，万科2011年全年销售面积和销售额增长幅度为 19.8%和 15.7%，而2010年万科全年销售面积和销售额同比增长为 35.3%和70.5%这意味 着，比之去年，万科销售额年增长率陡降 54.8%，销售面积年增长率降15.5%。”公告还称，2011年12月，万科实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2 亿元。即当月万科楼盘平均售价为 9716元/平方米，比之全年楼盘平均售价低 19.6%。万科年度数据，来源：万科年报万科集团销售面积（万平方米）销售金额（亿元）平均售价（元/ /平方米）20102010年度897.71081.6113

4、0320112011年度1075.31215.41204920112011年万科各月份销售数据，来源：搜狐证券月份销售金额（亿元）销售面积（万平方米）销售均价（兀）1201165.412152260.854.911075393. 383.51117447967.81165259181112356132.3112.811729790.878.2116118104.896109179125.11081158310103.4100.4102991182.973.8112331258. 259.99716通过2011年度与2010年度的数据比较可以得出：销售价格上涨幅度为 6.6%，而销售收入方面的增

5、长率为12.37%。抛开消费者心理预期的变化和其他例如收入上涨等因素的影响，销售价格对于万科的销售收入来说，居然呈现出正 相关的态势。在2011年度中，均价环比上涨的月份有 3月、4月、6月、9月和11月，5 个月份中，有三个月份的销售收入和销售面积是随之上扬的；而在环比均价下跌的2月、5月、7月、8月、10月和12月中，有四个月份的销售收入和销售面积 是随之下降。2011年度上半年的销售金额为657.4亿元，下半年的销售金额为565.2亿元。 2011年度上半年销售均价为11502元/平方米，而下半年的销售均价则为 10893 元/平方米。下半年售价跌幅为 5.29%，而销售收入跌幅为14%

6、，销售面积跌幅 为 8.7%。结论：由数据分析我们可以得出结论：房价的升价与销售面积和销售收入基本呈正 相关关系！并且销售收入对于房价的敏感性要高于销售面积。即房价的下降并不 会刺激房地产市场的需求，反而会使得房地产企业的现金收入受到影响。由于房地产作为商品的特殊属性，使得它既拥有消耗品属性，又拥有投资品 的属性。房价波动影响的因素有消费者心理变化， 市场预期以及企业资产影响企 业融资能力。综合房价下降对于诸多因素的综合影响，房地产企业的销售受到的影响大， 敏感程度高，对于未来可能持续的降价过程，企业应有足够的重视和风险防范能 力。接下来是关于万科集团的资金压力测试。短期资金压力相较2009年

7、有所缩紧，但仍有较为灵活的周转空间，因为 万科坚持现金为王中期资金链安全指标的波动幅度更显著，企业对外资金的依赖性和渴求度 日趋迫切，加上银行银根紧缩，万科集团的资金面压力较大债权结构的长期化和证券化使得企业资金链的情况更容易恶化以上是基于基本情况的前提分析，万科公开的说法是坚持现金为王+减缓拿地保持资金灵活性。在许多开发商仍旧处于观望和摇摆状态的时期， 万科已经在 拼命跑量，加速消化手中的楼盘，回笼资金，保证像绿城集团资金链危机的这种 事情不会出现在自家企业身上。在可预见的未来数月里，会有越来越多的中小企稳健总险危険危险危险安全危险檜傩1 1首开安全安全安全危机存货倔苣吳全换地产安全MtMt

8、龜fitfit业不得不承受资金压力，尤其是年关将至，付息日来临。在整体融资趋紧的情况下，大企业面对的更多是发展问题，而中小企业由于 规模等问题，会更容易面对资金周转压力带来的生存危机。不过作为行业龙头的 万科在这方面照例相当谨慎。来看几组数据一一短期资金压力测试结果：短期资金压力测试结果*AtAt金比辜壺动比戰产舄粒ktkt安全 安全在和各大房企开发商的对比中，万科稳坐钓鱼台，面临的短期资金压力和风险都是最小的。这得益于他们快速得出货能力和灵活的资产组合 再来分析万科的短期偿债能力。万科集团短期债务能力的水平分析血安全保利安全X2010年12月31日2009年12月31日流动比率1.58521

9、.9149速动比率0.55680.5912现金比率29.168333.7974根据上表可以看出2010年万科公司期初的流动比率为1.91,虽然没有达到 2的标准，但是短期偿债能力还是有一定的保证。 但是经过一年下来流动比率没 有上升，反而在2010年期末有所下降变为1.58，说明该公司的偿债能力在变弱。 应该是万科在2010年投入更多的现金进入房产市场准备趁高抛售。该公司2010年的流动资产增长了 36.89%，但由于流动负债增长了 47.61%, 其增长速度远远大于流动资产的增长速度， 所以导致期末流动比率低于期初的水平。以下分析可以对此作出解释：期初流动比率：1.9149流动负债不变：20

10、600000/6810000=3.02 3.02-1.91=1.11期末流动比率：1.581.58-3.02= - 1.44合计：一0.03分析表明，由于期末流动资产增加，使流动比率增加1.11，由于期末流动负债增加，是流动比率下降-1.44，两者综合作用的结果，使期末流动比率下降 0.03。可见，流动负债增加是引起流动比率下降的主要原因。综合来说，万科公司短期的资金压力在国内房企中来说是相对最小的。然而由于去年的大规模投入，并且受限于今年的政策调整，万科公司的偿债能力在减 弱，自然预期承受风险的能力也相应减弱中长期资金压力测试结果：中期资金压力测试结果根据地产金融所绘制的图表来看，万科仍然在

11、中长期的资金压力测试中表现优企业 净负titi率短期貝险率头寸中期资金错塞松异，再来观看万科公布的年报数据中，透露出的中长期偿债能力的讯息万科集团长期债务能力的水平分析2010年 12月 31 日2009年12月31日资产负债率74.5%66.8%股东权益比率25.5%33.2%非流动负债营运资金比242.04%256.85%资产非流动负债率14.5%17.5%资产负债率是综合反映企业偿债能力的重要指标，该指标越大，说明企业的债务负债越重；反之，说明企业的债务负担越轻。对债权人来说，该比率越低越 好，因为企业的债务负担越轻，其总体偿债能力越强，债权人的保证程度越高， 通过比较可知，万科公司期末

12、资产负债率比期初上升了7.7%,表明该企业债务负担略有增加，但比率相对较高，其长期偿债能力风险大。资产负债率=负债总额/总资产股东权益比率是表示偿债能力保证程度的重要指标 股东权益比率=股东权益/总资产该指标越高，说明企业资产中由投资人投资所形成的资产越多， 偿还债务的 保证越大有形资产非流动负债率=非流动负债总额/有形资产总额2010年12月31日2009年12月31日有形资产非流动负债率14.5%17.6%通过计算结果分析可以看出，万科公司的资产非流动负债率较低，但是该公 司有形资产非流动负债率和资产非流动负债率相差不大，说明其长期偿还能力基 本不受无形资产的影响非流动负债营运资金比率=（

13、流动资产-流动负债）/非流动负债通过计算可以看出。万科公司非流动负债营运资金比率较高， 营运资金用于偿还 非流动负债的保证程度较强，但是 2010年期末非流动负债营运资金比率只有 242.04%,比年初略有下降。说明其偿债能力略有下降。2010年12月31日2009年12月31日利息保证倍数1569.43571602.1364万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金流量比例逐年增 高，说明其当期偿债能力逐渐增强。 资产负债率高但公司利率保障倍数较大， 其 支付利息的能力较强。综上所述，万科对债务融资的依赖程度很强，但现金压力因为其良好的销售 能力仍能得到良好的控制，失控的风险较小；就目前来看，虽然万科的资产负债 率偏高，但是在行业整体负债率偏高的情况下仍属于正常水平。不过担忧的是，从长期和短期偿债能力来看，万科公司都是在不断减弱。不 过远不至于丧失偿还能力，加上良好的