房开企业预收款所得税填写

1、房地产企业预收账款的税会处理分析 、预收账款的会计处理 签订商品房预售合同后，购房者支付了预售款，但并不能 取得商品的控制权。也就是说房地产企业并没有转移商品的控 制权，收到的预售款不满足收入准则的确认条件。借记“银行 存款”，贷记“预收账款”。等到房屋竣工并交付给购买方时， 再借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转开发 产品成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。 二、预收账款的税务处理 预收账款涉及预缴增值税、预缴土地增值税和预缴企业所得税 等税种。 增值税 1、预缴增值税的计算 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管 理暂行办法（公告2016年第18号）规定的

2、，不管是一般还 是小规模纳税人，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算: 应预缴税款=预收款+（ 1+适用税率或征收率）X 3% 适用一般计税方法计税的， 按照10%勺适用税率计算；适用简 易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。 2、预缴增值税的时间 （公告2016年第18号）第十二条和第二十一条规定，纳税人 应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 3、预收款发票的开具 根据关于营改增试点若干征管问题的公告（公告 2016 年 第53号）的规定，预收账款时，使用“未发生销售行为的不 征税项目”编码下

3、设602“销售自行开发的房地产项目预收款” 开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开 具专用发票，不承担纳税义务，但应预缴增值税。 4、增值税纳税义务发生时间 房地产企业预售商品房时，需预缴增值税，但这并不意味房地 产企业此时已产生增值税的纳税义务，那么房地产企业增值税 的纳税义务何时产生呢? （财税20佝36号附件1）第四十五条第（一）项规定， 纳税人发生应税行为并收讫销售款或者取得索取销售款凭据 的当天; 先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中 或者完成后收到款项。取得索取销售款凭据的当天，是指书面 合同确定的付款日期； 未签

4、订书面合同或书面合同未确定付款 日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或不动产权属变更 的当天。具体到房地产企业， 增值税纳税义务发生时间为房地 产企业已发生应税行为并收讫销售款或者取得索取销售款凭 据的当天，所谓已发生应税行为指的是房地产企业已实际将商 品房移交给购房者使用或办理了商品房移交的手续， 购房者已 实际控制商品房；如先开具了发票，则为开具发票的当天，需 与预 要强调的是，先开具发票是指销售商品房时先开具发票， 售时开具发票有本质不同。 5、案例及具体填报 案例1、某房地产开发公司开发甲房地产项目， 2018年5月 18日，预售房屋一套，约定的售价为550万元，同时，收到 客户乙交

5、付的预售款 110万元，该项目按一般计税方法计算， 税率为10% 2018年10月8日交房，收到剩余款项 440万元， 当月符合抵扣的进项税额为10万元，假设无其他涉税事项。 (1)2018年5月18日，预收房款，开具发票 借：银行存款110 贷：预收账款110 (2)2018年6月，预缴增值税 110+ (1+10%) X 3%=3 借：应交税费一预交增值税 3 贷：银行存款 3 填报增值税预缴税款表进行纳税申报 (3) 2018年10月8日，销售商品房，收到余款 借：银行存款440 预收账款110 贷：主营业务收入 500 应交税费一应交增值税（销项税额）50 （4） 2018年10月，取

6、得进税项额 借：应交税费一应交增值税（进项税额） 10 贷：银行存款等 10 （5）2018年10月，转出未交增值税 借：应交税费一应交增值税（转出未交增值税） 40 贷：应交税费一未交增值税40 （6）2018年10月，预缴增值税转入未交增值税 借：应交税费一未交增值税 3 贷：应交税费一预交增值税 3 （7）抵减后，应缴纳增值税税款 借：应交税费一未交增值税37 贷：银行存款37 预缴税款抵减，填报下表: 增值税纳税申报表附列资料（四） （税额抵减情况表） 税款所属时间：年 月 日至年月曰 序号 抵减项目 期初余额 本期发生 额 本期应抵 减税额 本期实际 抵减税额 期末余额 1 2 3=

7、1+2 4 3 5=3-4 4 销售不动产预征缴纳税款 3 0 3 3 0 （二）土地增值税 土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项 目全部竣工结算前转让房地产取得的收入， 由于涉及成本确定 或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增 值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算， 多退少补。 营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据 问题的通知（财税20佝43 号）第三条规定，土地增值税 纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 据此，预交 土地增值税二预收收入一（1+税率或征收率）X预征率 营改增后土地增值税若干征管规定的公告 （总局公告2016 年

8、第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土 地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳 税人，应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳 税人，应税收入不含增值税应纳税额。可按照以下方法计算土 地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 预交土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）X预征率 案例2、2018年8月，甲房地产公司预售商品房，取得预售收 入11000万元，选择一般计税方法，假设住宅项目土地增值税 预征率为2%计算预交土地增值税。 1、按财税201643号计算 预交土地增值税 =11000 -（ 1+10% X 2%=200

9、万元 2、税总公告2016年第70号计算 预缴增值税=11000 -( 1+10%)X 3%=300万元 预交土地增值税 =（11000-300 ） X 2%=214万元 通过案例计算可见，选择财税201643号计算的预交土地增 值税金额少于税总公告 70号计算的预交土地增值税，对企业 更为有利。 （二）企业所得税 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发 200931 号）第六条规定，企业通过正式签订房地产销售 合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收 入的实现。表明，会计上不满足收入确认条件的预收账款在企 业所得税上要作为收入对待。 由于成本计算的滞后性，预售收入没有相应的成本

10、， 无法准确 计算出所得。为此，国税发200931号第九条规定，企业销 （或 售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率分季 月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完 工后，企业应及时结算其计税成本并计算实际毛利额， 同时将 实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得 额。在年度纳税申报时， 企业须出具实际毛利额与预计毛利额 之间差异调整情况的报告其他相关资料。第三条规定，I除土地 开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完 工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案; 开发产 品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。 案例3、甲房地产公司

11、 2017年开发A项目，2018年1-12月取 得不含增值税预收账款2000万元；2019年1-10月取得不含 增值税预收账款 5000万元。2019年10月该项目完工，项目 实际收入 7000万元，成本 3000万元，实际毛利 4000万元。 假设该项目预计毛利率为15%不考虑税金及附加等其他因素。 1、 2018 年 (1 )预计毛利=2000 X 15%=300万元 （2）预缴纳税申报 预缴税款计算 行次 项目 本年累计金额 1 营业收入 2 营业成本 3 利润总额 4 加：特定业务计算的应纳税所得额 300 9 实际利润额（3+4-5-6-7-8 ）按上一纳税年度应纳税所得额平均 额确

12、定的应纳税所得额 300 10 税率(25%) 25% 11 应纳所得税额（9X 10） 75 （3）年度纳税申报 A105010视同销售和房产开发企业特定业务纳税调整明细表 行次 项目 税收金额 纳税调整金额 1 2 21 三、房产开发企业特定业务计算纳税调整额（22-26 ） 300 300 22 （一）房产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25 ） 300 300 23 1.销售未完工产品的收入 2000 * 24 2.销售未完工产品预计毛利额 300 300 25 3.实际发生的税金及附加、土地增值税 0 0 26 (二)房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务

13、计算的纳税调整 额(28-29) 27 1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 * 28 2.转回的销售未完工产品预计毛利额 29 3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税 A105000纳税调整项目明细表 行次 项目 账载金额 税收金额 调增金额 调减金额 1 2 3 4 36 四、特殊事项调整项目(37+38+42) * * 300 40 (四)房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 (填写 A105010) * 300 300 2、 2019 年 (1 )预计毛利=5000 X 15%=750万元 (2)预缴纳税申报 预缴税款计算 行次 项目 本年累计金额 1 营业收入 2 营业成本

14、 3 利润总额 4 加：特定业务计算的应纳税所得额 750 9 实际利润额(3+4-5-6-7-8 )按照上一纳税年度应纳税所得额平 均额确定的应纳税所得额 750 10 税率(25%) 25% 11 应纳所得税额(9X 10) 187.5 (3)项目完工，确认出实际毛利4000万元，在预缴申报表上 不调整。 (4)年度纳税申报 行次项 A105010 视同销售和房产开发企业特定业务纳税调整明细表 税收金额 调整额 1 2 21 三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26） -300 -300 22 （一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（2 4-25） 750 750 23 1.销售未完工产品的收入 5000 * 24 2.销售未完工产品预计毛利额 750 750 25 3.实际发生的税金及附加、土地增值税 0 0 26 （二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调 整额（28-29） 1050 1050 27 1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 7000 * 28 2.转回的销售未完工产品预计毛利额 1050 1050 29 3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税 0 0 A105000纳税调整项目明细表 行 次 项目 账载金额 税