房地产建筑基础知识2013..docx

1、销售培训内部资料建筑基础知识一、建筑概述通常认为，建筑是建筑物和构筑物的总称。其中供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅，学校，办公楼等，人习惯上也称之为建筑。而人们不在其中生产，生活的建筑，称为“构筑物”，如水坝，烟囱等。二、常用建筑专业术语解释1、建设用地面积 建设用地面积（净用地面积） ：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。2、总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和3、公用面积 指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过2.2 米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、

2、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。4、 建筑物基地面积 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积5、 使用面积 使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、 经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、 户内楼梯、 阳台、地下室、 附层（夹层）、 2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊6、使用率 房屋使用面积 （含墙体）与建筑面积之比。 一般高层塔楼在 72%-75%，板楼在 78%-80% 之间

3、。7、 容积率 是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10 万平方米的土地上，有20 万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）。容积率和舒适度成反比。8、 绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在 10 万平方米的土地上有3 万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）9、 绿化覆盖率 建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率10、车位比 总户数与总车位之比，目前在市区，车位比达到1：1 数较高配置11、三通一平、 七通一平 三通一平： 是指水通、 电通、 路通及场地平整； 七通一平： 是指水通、电通

4、、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；12、建筑密度 规划地块内各类建筑基底占地面积与建设用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。13、 夹层 在一个楼层内，局部增设的楼层14、 裙房 指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24 米15、 标准层 指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层16、 设备层 指专用于布置机电设备等的楼层17、占地面积 建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）18、红线 由政府有关部门规定的用地范围。 一般以红笔在地形图上圈定。 写上批准意见及日期、签字、盖章后生效19、 开间 是房屋正面宽度的

5、计量单位， 通常是指两柱体或两面墙体之间的距离， 也叫“面宽”。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0 米 -3.9 米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。 规定较小1销售培训内部资料的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间 5 米以上，进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50 平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。20、 进深 房屋的长度叫进深。一个 房间的进深和开间

6、（面宽）的黄金比例为 64。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。21、 层高 层高包括净高和楼板的厚度在内，多层一般为2.7 米、 2.8 米，高层一般为 2.9 米、 3米。22、 净高 层高减去楼板厚度的净剩值，是不包括楼板厚度的屋内净空间高度。23、 业主委员会 指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益， 向社会各方反映业主意愿和要求， 并监督物业管

7、理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。24、 配建设施 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。25、 阳台 供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。26、 平台 供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。27、 走廊 指住宅套外使用的水平交通空间。28、 地下室 地下室地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2 者。29、 半地下室 地下室地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3， 且不超过 1/2 者。30、 居住区用地 指住宅用地、公

8、建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。31、 住宅用地 指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地的总称。32、 其他用地 指规划范围内除居住区用地以外的各种用地。33、 公共服务设施用地 一般称公共用地， 与居住人口规模相当应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地。34、 道路用地 指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。35、 公共绿地 指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地。36、 道路红线 指城市道路用地的规划控制线。37、 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲

9、究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。38、 怎样计算得房使用率 从一般情况来看， 高层塔楼的真实使用率方面较多住宅略差， 主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。39、 规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。三、与面积有关的概念1、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围

10、水平投影面积之和，包括阳台、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m 以上（含2.2m）的永久建筑2销售培训内部资料2、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的503、套内使用面积： 指室内实际能使用的面积，又称地毯面积，指实际可以铺设地毯的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定：1）室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮

11、尺寸计算；2）烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；3）非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；4）住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等5）套内楼梯按自然层数的面积和计入使用面积。6）墙面装饰厚度计入使用面积。4、套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积 +阳台建筑面积5、预测面积：指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积

12、依据6、实测面积：指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据7、房屋产权面积：是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。8、商品房销售面积（按“套”或“单元”计算）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。9、套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台

13、按水平投影的一半计算建筑面积。10、公用面积 ：是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积分摊的问题。11、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/ 套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数* 套内建筑面积12、得房率 ：是指套内建筑面积与套建筑面积之比，一般住宅为70% 90%（又称平面系数）13、误差比 =（产权登记面积- 合同约定面积）/ 合同约定面积*100%国家对于面积误差处理，如果合同双方有约定的，从约定；如没有约定的，按以下执行：1) 面积误差比绝对值在 3%以内（

14、含 3%）的，据实结算房价款2) 超过 3%时，买受人有权退房。A、买受人退房的，开发企业将买受人已付房价款退还，同时支付已付房价款利息。B、买受人不退房a）产权登记面积大于合同约定面积时：面积误差比例在 3%之内（含 3%）的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。b）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含 3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；超出3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。14、哪些公用面积应分摊？3销售培训内部资料应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备

15、层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。15、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等四、 按房屋建筑物的组成和施工分类1）房屋建筑物组成房屋建筑构造是一门研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力学、建筑结构、建筑施工以及建筑经济等有关方面的知识。

16、就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。（ 1）基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层（即地基） 。（基础是房屋的主要受力构件，其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。）（ 2）墙或柱：是房屋的竖向承重构件， 它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载， 并把这些荷载可靠的传给地基。（对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体，外墙还有维护的功能，抵御风霜雪雨及寒暑对室内的

17、影响。内墙还有分隔房的作用，所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。）（ 3）内墙： 凡在建筑物内的墙称内墙。（ 4）外墙： 凡在建筑物外界四周的墙。（ 5）纵墙： 沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。（ 6）横墙： 沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。（ 7）承重墙： 凡直接承受上部屋顶、楼板所传来荷载的墙（墙厚一般不小于240 毫米）（ 8）非承重墙：不承受上部荷载的墙包括：隔墙填充墙幕墙（墙厚一般不大于120 毫米）（ 9）隔墙：凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙（ 10）填充墙： 框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙.（ 11）幕墙： 悬挂于外部骨架或楼板间的

18、轻质外墙（ 12）楼梯： 楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。（ 13）屋顶： 屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。平屋顶（坡度5，通常2 -3）、坡屋顶（大于10）和其它形式（ 14）门窗：门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。（ 15）地面、楼板和梁： 梁是跨过空间的横向构件。（ 16）楼梯：一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在1.2 米左右。4销售培训内部资料住宅楼梯的倾斜度一般在1520 度台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度

19、在2025cm、踢步在 15cm 时人们的感觉最舒适。2.80 米层高的住宅每跑 9 个台阶。（ 17）屋顶：屋顶分平屋顶和坡屋顶。建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件2）施工方法（ 1）现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。（ 2）预制、装配式建筑这种建筑物主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。（ 3）部分现浇现砌、部分装配式建筑这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。五、 按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质（即用途） ，通常分为生产性建筑，即工业建筑

20、、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大1）居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。2）公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物， 公共建筑按使用特点， 可以分为以下一些建筑类型；生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；托幼建筑：托儿所、幼儿园等；科研建筑：研究所、科学实验楼等；医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；体育建筑：体育场 (馆) 、游泳池 (馆 )等服务于体育运动的房屋建筑；

21、文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。六、 房屋的保修内容和保修期限1）屋面防水为5 年；2）土建为1 年，具体包括：a.墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；b.墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；c.墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；d.门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；3）卫生洁具为1 年；4）电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2 年；5）管道堵塞为2 个月；5销售培训内部资料6）供冷、供热系统和设备

22、为2 个供冷期及2 个供暖期。七、 建筑图种类在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。1）总平面图用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图， 一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。2）建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。建筑平面图： 按一定比例绘制的建筑物水平剖视图， 表示建筑物的平面形状、 水平方向 (

23、出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等 )的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。3）建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。4）建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。5）结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。6）效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。7）鸟瞰图：是指在一定的高度由上往下直视整个项目社区及各方位的效果

24、图。8）俯视图：是指用投影方法由建筑物的屋顶往下直至地面的下视图9）上视图：是指用投影方法由建筑物的地面往上直至屋顶的上视图10）立面图：是将房屋的下正面用正投影方法在垂直投影面积得到的投影图，它表示建筑物的外部形状和高度等。11）剖面图：是指按规定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的剖视图，它简要表示建筑物的结构形式和构建的位置。12）标准平面图：指按规定比例绘制的把建筑物水平剖面视图，表示建筑物内房间、走道、楼梯、墙柱等在水平线上的位置。 （单元户型图、装饰见参考图）八、 建筑设备1）给水、排水系统给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的

25、情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）给水的管材目前多采用PVC 管、铝塑管。6销售培训内部资料排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用 100150CM 的铸铁管或PVC 管材。2）采暖系统：采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分为两种：热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般95 度，回水温度一般70 度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。

26、蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。3）通信和空调系统包括电话系统、网络系统、有线系统等。4）电气设备：包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。5）燃气供应系统燃气目前常用的有三种：人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是CO，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。很多地市正在逐步替代人工煤气。现价约为1 元/立方。天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上