石河湾一期工程项目申请报告(初稿)

1、秦皇岛市容大房地产开发有限公司秦皇岛市容大房地产开发有限公司石河湾一期工程石河湾一期工程项目申请报告二二一三年六月一三年六月目目 录录第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 .11.1 项目申报单位概况.11.2 项目概况.1第二章第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析发展规划、产业政策及行业准入分析 .272.1 发展规划分析.272.2 产业政策分析.272.3 行业准入分析 .28第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 .30第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 .314.1 用能标准和节能规范 .314.2 项目能源消耗种类和数量分析.334.3 节

2、能和节能效果分析 .334.4 节能分析结论.42第五章第五章 建设用地选址及合理性分析建设用地选址及合理性分析 .435.1 项目选址及用地方案.435.2 土地利用合理性分析.43第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 .446.1 环境现状.446.2 采用的环境保护标准.446.3 项目对生态环境的影响分析.446.4 生态环境保护措施.456.5 地质灾害影响分析.466.6 特殊环境影响.46第七章第七章 经济和社会影响分析经济和社会影响分析 .477.1 经济效益分析.477.2 社会影响效果分析 .47附附 表表1-1 总投资估算表。1-2 营业收入、营业税金及附加

3、估算表1-3 总成本费用估算表1-4 利润与利润分配表1-5 主要经济数据和指标表附附 件件1、企业法人营业执照复印件2、组织机构代码证3、房地产开发资质证书附附 图图1、场址区域位置示意图2、总平面布置图0第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1 项目申报单位名称秦皇岛市容大房地产开发有限公司1.1.2 项目申报单位概况秦皇岛市容大房地产开发有限公司成立于 2008 年 8 月 8 日，注册资金 3050 万元。公司经营范围为房地产开发、销售和建筑工程机械及配件的销售。2012 年 12 月 26 日，容大房地产通过招拍挂方式获得位于山海关石河东路以东、规划山广大街以北、

4、正兴街南侧，国土编号为 09-01 的土地使用权，用于“石河湾”住宅小区项目的开发。1.2 项目概况1.2.1 项目名称石河湾一期工程1.2.2 项目背景作为全国优秀旅游城市，秦皇岛市的旅游产业经过 30 年的发展，已经摆脱了最初景点旅游、门票经济的狭隘羁绊，从城市整体功能和形象、旅游接待设施、旅游产品档次、直至客源结构，都有了大幅度调整、改善和提升。在实施城镇面貌三年大变样的进程中，秦皇岛市委、市政府于 2009 年作出决定：深入实施“旅游立市”战略，以此统领产业、城市、旅游发展等各项工作，加快打造以旅游业为中心的现代产业体系，从而为新阶段秦皇岛市的旅游产业发展设立了新的标杆：朝着现代休闲度

5、假旅游的高端迈进， “打造宜游城市，建设最佳旅游目的地” 。12009 年 10 月 22 日，秦皇岛市委、秦皇岛市人民政府作出关于实施旅游立市战略加快旅游产业发展的决定 ，明确提出：全面落实科学发展观，深入实施“旅游立市”战略，加快打造以旅游业为中心的现代产业体系，整合资源要素，全市发展旅游、全年发展旅游、全方位发展旅游，全力构建以旅游业为中心的现代产业体系，力争5-10 年，把秦皇岛建设成为休闲度假胜地、山海生态宝地、长城文化高地、健康长寿福地，整体打造“国际旅游名城” 。2009 年，山海关区人民政府决定对石河及其周边环境进行综合治理，力求改变石河的原来面貌，打造石河沿河景观带。通过 4

6、 年多的治理，石河景观公园已基本形成，石河水系已成为山海关一道亮丽的风景线。石河沿岸也成为集旅游、商业、休闲、宜居、行政等于一身的城市新地带。借助石河景观公园的产生，周边部分居民社区已建成使用。但依旧未能形成更加便于观景、休闲、舒适的居民小区。秦皇岛市容大房地产开发有限公司于 2012 年 12 月获得位于山海关石河东路以东、规划山广大街以北、正兴街南侧土地的使用权。该地块临近石河最为优美的景观区域，是石河沿岸最佳宜居地带。1.2.3 建设地点本项目建设地点位于石河东路以东、正惠街以北、正合街以南，占地面积 42387.4m2。1.2.4 建设条件1、地理位置山海关地处河北省的东北隅，地理坐标

7、为东经119.37119.51，北纬39.5640.06，东西横距18.3公里，南北纵距16.92公里，位于东北、华北环渤海三大经济区交汇处，南临渤海，北倚燕山。2、地形地貌2山海关区地势北高南低，东西平缓，北部为低山丘陵区，海拔在100-920m，坡度变化较大；京沈铁路两侧，海拔5-20m之间，坡度变化较小，为山麓平原区；南部沿海一带为滨海平原，地势平坦，海拔在5m以下。3、气象条件项目所在地属于暖温带半湿润季风型大陆性气候，冬季较长，春夏秋季较短。多年平均气温10.5，最热月为7月，平均温度25，最冷月为一月，平均气温6.5。多年平均降雨量为594.68mm（19802003） 。因受季风

8、影响，年内雨量分布不均匀，降雨多集中于六至八月份，降雨量占全年的70%以上。多年平均蒸发量为1400.83（19912001）mm。春、秋季多西南风或西南西风，冬季为东北或东北东风，夏季多西南风和南风。4、水文条件山海关境内有石河、沙河、潮河等地表河流9条，燕山内的石河水库容量大、年调剂量在1.2亿立方米以上；境内地下水分布广泛、水质优良，具有很高的开发、利用价值，用其酿造的啤酒享有盛誉；经国家水文部门化验分析和鉴定的圣水泉矿泉水，系富含锶、偏硅酸的重碳酸钙型优质饮用天然矿泉水，系富含锶、偏硅酸的重碳酸钙型优质饮用天然矿泉水，含有多种对人体健康有益的微量元素和化学成份。5、交通条件山海关区位于

9、东北、华北两大经济区交界处，是进出关内外的交通咽喉要道。东与辽宁省绥中县毗邻，西侧即为山海关古城。西南距秦皇岛市中心区和秦皇岛港20公里，距北京、天津和沈阳的距离分别为300公里、260公里和380公里。3港口：山海关港年吞吐量1000万吨以上，专用铁路线2000米，日装船能力2000多吨，货场储存能力20多万吨，码头年吞吐量60多万吨。山海关港续建工程已开工建设，续建完成后山海关港将能停靠3.5万吨级大型船舶，成为环渤海地区重要港口。铁路：山海关站是集散海陆货流的交通枢纽，客货运输可达全国各地及俄罗斯、蒙古等国家，货运装卸能力每年9000万吨，是欧亚大陆桥的主要通道之一。公路：由此通往全国各

10、地的高速公路和国道有：京哈高速公路，102国道，河北省沿海公路。空运：山海关机场已开通至北京、上海、哈尔滨、西安、广州、成都等国内主要城市的多条航线。1.2.5 建设规模与内容本项目占地面积42387.4 m2，总建筑面积89080 m2，其中地上建筑面积63580 m2，地下建筑面积25500m2，设计容积率1.499，绿地率35%，设计居住户数618户，停车位625个。项目主要经济指标情况见下表：4主要经济指标表表 1-2序号项目单位指标备注1占地面积m242387.42总建筑面积m289080地上建筑面积m263580住宅建筑面积m260330商业建筑面积m225003其中配套公建面积m

11、2750地下建筑面积m2255004其中地下车库m2255005容积率1.4996建筑物基底面积m28477.487总建筑密度%20.008绿地率%369居住户数户61810居住人数人197811户均人口人/户3.212建筑层数层2、3、16、1113建筑高度m33、48合计辆625地上5014停车位其中地下辆57551.2.6 总体设计方案1.2.6.1 建筑规划设计指导思想与设计标准1、指导思想（1）按照山海关区规划局规划设计条件通知书的各项指标进行规划设计。（2）按照国家现行规范及标准、规定；结合现状实际对小区进行规划设计及施工图设计。（3）积极采用新技术、新工艺、新材料，最大限度的满足

12、功能要求。（4）在提高土地经济效益的同时，因势利导地提高社区内的环境标准，创造出具有现代特色与个性的景观环境。（5）要注意室内外环境的渗透及景观视线的效果，合理布置绿地、花草、亭廊，结合本地气候特点，创造出满足使用要求的建筑空间环境。（6）适应当前经济发展水平，在满足需要的同时考虑将来发展的可能。2、设计标准商店建筑设计规范jgj 48-1988民用建筑设计通则gb50352-2005无障碍设计规范gb50763-2012人民防空工程设计防火规范gb 500982009人民防空地下室设计规范gb50038-2005住宅建筑规范gb50368-2005城市居住区规划设计规范 gb 50180-9

13、3(2002年版)居住建筑节能设计标准 db13(j)63-20116公共建筑节能设计标准gb/t50189-2005公共建筑节能设计标准db13(j)81-20091.2.6.2 总体规划1、定位本项目的规划建设不仅有美观的视觉效果，更重要的是其间蕴存着健康、文明、优雅、秩序的文化氛围，建成具有独特建筑风格和经济适用的居住小区。追求唯美、简约而又不失现代气息的建筑造型，使每位生活其间的业主都可以感受到浓浓的人文亲情和淡淡的建筑文化脉络，在享受物质文明的同时，更可体味由建筑文化传递给自己的精神文明。2、扬长避短、立足实用规划在充分考虑现状条件的基础上，结合实际情况，在兼顾经济、社会、环境效果的

14、前提下，力求实用、经济与景观美的要求和谐有机的结合。强调规划布局的完整统一，在有限的用地空间和多种现实条件的制约下合理的组织内外部空间，创造舒适宜人的居住生活环境，满足人们的生理及心理需求，适应不同的家庭生活模式。3、人本主义、功能齐全以“人”为主体，构筑和谐的生活环境。以住宅、基础设施、教育设施、绿化、环境管理、服务的全方位设计为出发点，做到意识超前、布局有序、设施配套、功能齐全、环境优美。4、自然、文化贯彻“尊重自然”与“可待续发展”的思想，在充分保持原有地形的前提下，贯彻生态原则，文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著的“绿色”居住空间。体现居住文化底蕴

15、，并与现化生活充分融合，展现现代开放的新7世纪的文化、生活艺术的新境界。5、融合追求建筑与整体规划布局的融合，居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合，人与环境的融合。6、安全适当的人车分流，既消除人车混流的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的合理利用率，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。1.2.6.3 规划设计要点1、规划布局项目内的各种建筑物采用简约现代的新都市主义风格，不同功能的建筑物要根据体量、用途和所在位置的功能分区进行具体设计，努力实现与环境的协调一致。建筑造型从整体到细部都体现出建筑所独具的特点，使它辉煌的轮廓线成为所在地区

16、的地标。远观有壮丽的整体轮廓，近观又有经典耐看的细部。所有建筑充分利用原有地形地貌的特点，采取灵活布局、高低错落的手法；建筑体型的设计避免建筑物与环境的不协调，营造丰富的居住空间环境。在公共建筑和小区整体规划设计上，强调单体建筑与环境、布局与整体的有机结合；坚持建筑单体重特色，公共环境重整体的设计思想。利用园林造景手段，将小区建成生态园林绿化区域，以改善整个开发项目的生态环境和景观，做到综合开发，持续发展；做到建筑与环境相互协调，避免急功近利，破坏自然景观。充分利用道路，将整个小区的主要机动车道设计成内环形的道路系统，便捷地联系小区内各出入口以及各个住宅；道路从中穿过，中心绿地铺设曲线形步行小

17、路和石子路，漫步于曲折的小路上，整个小8区变得生动起来；绿地间的景观小路与现状路形成有效独立的步行系统，在一定程度上做到人车分流，避免人车交叉，噪声干扰，提高居住环境品质。2、交通组织小区内道路系统为小区级道路-宅间路二级道路系统，小区级10m，宅间路4m，景观步行道(1m1.5m)，交通组织执行人车分流。1）车行道系统：小区道路等级分级明确，并沿道路设地面停车位，避免机动车驶入宅间，保证了人车分流。宅间道路与小区主干道相连形成环路，保证了交通的畅顺，同时满足消防要求。2）步行道系统：步行道路系统主要由宅间道路以及景观步行道形成，步行道路系统联系着小区中心绿地、景观节点、休闲小广场及各住宅单元

18、的入口，使得居民在小区内行走时，能充分的领略小区优美的环境。3）停车系统：为满足对停车的要求，在小区共设置了两种停车方式：地下车库、地面室外停车位。3、绿化景观环境设计小区利用住宅宅前宅后、小区中心广场的大小空间，进行了“点、线、面”相结合的立体绿化景观设计。小区的中心较大的围合公共景观绿地与各组团公共绿地通过草地、四季灌木、雕塑等景观元素的联系，组成自由优美的几何图案，空间层次高低错落，互为借用，互相穿插，开放处连贯流畅，私密处有遮有疏。4、住宅布局：内部景观周边布置多层住宅。小区内居住建筑充分面向内部景观，9根据景观资源的分布合理布局不同规格的住宅，用精心打造的内部景观来满足不同口味消费人

19、群的视觉感受是设计的最高目标。均好性原则体现在确保户户朝阳，有景观点。规划上强调体现时尚和一定的前瞻性， 在开发上充分考虑其商业价值最大化和居住环境最优化，从多角度去打造一个有个性和特色的大型社区，定会成为本区域的开发新亮点。5、小区配套在小区配套设施方面，充分考虑了社区的居住要求，尽量结合小区出入口周边沿街外侧设置超市、便利店、 银行储蓄所和邮政所等。公共设施方面有文化活动站和社区服务站结合商业，并与公共空间充分交融为原则，实现相互依存，互动共荣之目的和效益。此外结合景观还设计了若干居民体育设施。 组团内设儿童、青年、老年活动场地。6、人防小区人防设计平战结合，符合人防规范要求。1.2.6.

20、4 建筑设计1、设计理念设计中始终追求以人为本，追求居住的舒适度与品位，同时形成社会独特风格，将“以人为本、经济适用、健康生活”贯穿于设计的全过程。2、户型设计本设计方案针对山海关的气候，着重考虑人的活动规律、空间变化、生活节奏， “以人为本”进行了深入的推敲。从生态建筑学的角度出发，充分利用自然采光通风，降低能耗，每家每户都尽可能有良好的视野感受。在户型设计上，以“经济适用”为原则，房间布局紧10凑、使用效率高。3、建筑形态小区规划以多层住宅为主，利用扩大的宅间距，精心设计宅间景观，与中心绿地相融合。在立面造型风格上采用简洁、沉稳精细的实用主义风格，明快的色调，水平、垂直的线条，与山海关景区

21、景色相互照应。4、装饰外饰面色调沉稳，充分体现了建筑的朴素，与社区人积极向上的生活态度，体现山海关特有的人文品味。1.2.6.5 结构设计1、设计依据建筑结构可靠度设计统一标准gb50068-2001建筑结构荷载规范gb 50009-2012 混凝土结构设计规范gb50010-2010建筑抗震设计规范gb50011-2010建筑地基基础设计规范gb50007-20112、自然条件如下本项目工程设计使用年限50年，基本风压0.4kn/m2，基本雪压0.30 kn/m2，场地类别ii级，抗震设防分类为丙类，建筑物安全等级为二级。3、抗震设防a、据国家地震局颁布的中国地震烈度区划图gb 18306-

22、2001（2008）附录a中，秦皇岛市山海关区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。b、拟建场地因无场地土类型及场地卓越周期详细资料，从已知11资料看，初步定该场地属于抗震有利地段，属于稳定地、可建新区。c、抗震设施方案的选择原则及要求建筑的平、立面布置宜规划对称、建筑的质量分布和刚度变化均匀，楼层不宜错层，建筑的抗震缝按建筑结构的实际需要设置，结构设计中根据地基土质和结构特点采取抗震措施，增加上部结构及基础的整体刚度，改善其抗震性能，提高整个结构的抗震性。4、基础选型根据上部结构特点及地基土承载力高低，选择与之适应的基础型式，如果承载力不能满足要求亦可考虑对地基土处理，以提高

23、承载力及改善抗震性能。本项目住宅采用柱下条基。5、该区做初步设计及施工图之前应委托勘察测绘单位进行岩土工程勘探。场地、地质勘察除应按岩土工程勘察规范执行外尚应满足下列要求，以做为施工图结构设计的可靠依据。a、勘察报告应提出建筑所在地段为有利、不利、危险的判别和场地土类别，对液化地基应提供有关液化判别液化指数、液化等级的数据。b、提供岩土地震稳定性的评价。c、对软弱场地应提供地基震陷的评价。d、对岩层不均匀地基应详细查明地质、地形、地貌情况，并提供评价和建议。e、提供场地的卓越周期。1.2.7公用辅助工程1.2.7.1 给排水工程1、设计依据总图土建专业提供的资料12国家现行的工程建设规范和标准

24、 建筑设计防火规范gb50016-2006建筑给水排水设计规范gb50015-2003(2009版)建筑灭火器配置设计规范gb50140-2005室外给水设计规范gb50013-2006室外排水设计规范gb50014-2006(2011版)2、设计范围本项目建筑物的给水、排水工程及消防工程的设计。3、水源本工程给水水源为市政自来水供水管网，管径800mm。本建筑物室外管网连成环状，采用生活、消防联合供水系统，室外消防为低压制，室外消火栓为地下式（消火栓间距不超过120米） 。本工程室内设有生活给水系统、生活污水排水系统、屋面雨水排水系统。4、给水本项目水源引市政供水管网，水质符合国家饮用水标准

25、，水量能够满足项目用水需求。用水量分析如下：项目用水量表表 1-5最大日水量最大时水量使用时数小时变化项目名称用水标准（m3/d）（m3/h）（h）系数（k）生活用水120l/人d189.857.91240.8公建用水6 l/m2d12.001.00120.8绿化道路浇洒1.3 l/m2d19.292.4181合计221.1411.32未预见用水0.122.111.13总用水量243.2512.45经计算，年用水量约为88786m3。135、排水绿化、浇洒不计排水量。生活排水量按给水量的90%计。排水采用分流制。各建筑物排出的生活污水经化粪池处理经污水管网排入市政污水管道。区内雨水经雨水管网收

26、集后排入市政雨水管道。1.2.7.2采暖、通风及空调工程1、室外设计参数冬季采暖室外计算温度-8冬季空气调节室外计算温度-11冬季通风室外计算温度-3夏季空气调节室外计算温度35.1夏季通风室外计算温度31夏季空气调节室外计算湿球温度26.6夏季通风室外计算相对湿度54冬季空气调节室外计算相对湿度52空调夏季温度控制在26-27，冬季温度控制在16-18。2、采暖部分规划热源采用城市集中供热。根据规划情况，着眼于技术、经济、便于管理的原则，厂区内设置换热站。14项目采暖负荷估算表表 1-6序号项目名称建筑面积 (m2)采暖耗热量（w/m2）采暖负荷（kw）备注1商业建筑2060.002138.

27、932商业建筑1190.002122.493居住建筑7882.3112.487.974居住建筑7882.3112.487.975居住建筑7882.3112.487.976居住建筑2572.291432.417居住建筑2572.291432.418居住建筑2572.291432.419居住建筑2572.291432.4110居住建筑5144.581464.8211居住建筑4870.061461.3612居住建筑4605.721458.0313居住建筑4870.061461.3614居住建筑4605.721458.0315居住建筑2297.781428.95合计63580.00787.53经计算本

28、项目年用热力约为10342.49gj。4、通风部分各建筑物内无窗及设固定窗扇的卫生间均设机械排风。5、空调部分本项目各建筑物根据用户需要自己设置分体空调，本工程不设置中央空调。1.2.7.3电气本项目消防用电设施为二级负荷，其余为三级负荷，各负荷指标取值如下：商建80w/ m2住宅40w/ m2地下建筑10w/ m2152、电源电源从城市主路引入。各规划区内设开闭所，规划电源引至开闭所后供给各用电单元。规划区电缆全部埋地敷设。经估算本项目年用电量约为320.52kwh。项目用电负荷估算表表 1-7计算负荷功率因数计算系数有功无功视在用电设备设备容量(kw)需要系数kxcostgkwkvarkv

29、a住宅2413.2 0.35 0.60 1.33 844.62 1126.16 商业及公建260 0.65 0.65 1.17 169.00 197.58 地下建筑255 0.60 0.30 3.18 153.00 486.51 小计2928.2 1166.62 1810.25 乘同时系数 0.71049.96 1629.23 无功补偿-1322.99低压侧负荷合计1049.96 306.24 1093.71 补偿后功率因数0.96耗电量318.28 1、供电系统：住宅楼电源为380/220v。各单体建筑物均设低压配电间，以放射或树干式方式为动力及照明供电，并进行电能的再分配和计量。2、道路照

30、明：本工程结合道路及室外庭院绿化特点，另设一套完整的夜景泛光照明及道路照明系统，道路照明采用太阳能led光源，备用线路采用电缆直埋敷设方式。根据各项目的用电负荷情况，建设变电站及配电所，以承担区内各建筑物及场区内照明等用电需求。各建筑物内设配电室，由配电室电源总进线动力、照明配电箱，向各层分配电箱以电缆放射式（或树干式）供电。各建筑物均按有关规范规定的等级设计防雷系统，本工程配电系16统为tncs接地方式，各变电所变压器中性点直接接地，各建筑物电源进线设重复接地。供配电设计遵循经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产品。合理规划供电范围、变电所深

31、入负荷中心，以降低配电线路损耗。采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门要求。根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行内部考核。实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。1.2.7.4弱电系统1、通讯系统：沿规划路与现状电信、有线光缆碰接。城市电信、有线光缆沿规划区主路至规划光节点室。规划区内的电信、有线光缆从光节点室引出，并呈枝状沿规划路敷设至各用户。2、有线电视系统：小区有线电视信号引自市有线电视网，经放大分配后送至个单体建筑物内。住宅楼每户在起居室及主卧室设电视插座。3、安防系统：在住宅楼各单元入口设置防盗门，采用访客对讲系统，用户对讲分机，并

32、由分机控制防盗门打开及向安防中心报警。4、消防系统根据规范要求，区内设消防自动报警及联动系统，同时配置消防广播通讯系统，按有关规范的规定防护等级设防，一旦有火灾发生，17火灾探测器可迅速将火警信号传至消防控制室，报警控制器经分析处理后发出报警信号，同时启动相应的消防联动设施，必要时接通着火层及相邻上下层的消防广播，以便及时组织人员疏散，扑灭火灾。达到预防火灾，减少火灾损失的目的。1.2.7.5供气在规划区地块内绿地内规划天然气调压站，从城市天然气管道上引天然气管道沿规划路至调压站，调压后由低压天然气管道呈枝状输送至各用户。每人每年用天然气2303mj，小区设计住户1978人，经估算本项目年用气

33、量约为12.80万m3。1.2.8 劳动安全卫生1.2.8.1 劳动安全卫生1、施工期的劳动安全防护1）项目施工期间，对各岗位施工人员，按照国家有关的劳动保护规定配备必须的工作服、安全帽、手套、口罩等劳动保护用品。2）在施工现场，加强对材料、设备的检查，杜绝不合格的材料、设备对人员的伤害，加大对安全工作的投人，完善各种安全防护设施。3）项目施工单位要加强对施工人员的安全法律、法规、安全生产知识，安全操作技能教育并进行严格考核，合格后，方可进场作业。 4）在施工现场设固定的安全管理员，对危险性大的脚手架，起重机搭设和拆除，机械设备吊装，用电设备工作，基础土方开挖等进行监督和控制。5）施工单位要规

34、范项目的施工安全行为。2、运营期的小区安全卫生1）建筑物间距、结构设计按安全防火规范有关规定进行；各建18筑物按7度设防，以防震灾；各建筑物设置避雷针，以防雷击造成火灾；合理设计住宅内厨房结构，使油烟通过竖向管道向屋顶排放。2）为加强小区的安全防护，专门设置智能小区闭路监视系统。这种系统的图像监控具有及时、真实、传送信息量大等特点，它将周界防盗报警、防火报警、图像监控、出入口通道管理系统、电脑中心管理综合在一起，形成一个现代化、多功能、全自动的动态综合管理。3）对于易燃、易爆的房间，设备和灯具，均选用防爆型；各种电气设备安装必要的保护元件并进行安全接地保护，同时设置明显的安全标志。 4）小区内

35、每栋楼前设一处垃圾收集点，使垃圾集中处理，既可减少空气污染又可保证废品的回收再利用。1.2.8.2消防1、本项目将根据建筑设计防火规范的规定，确定建筑物的耐火等级和类别，合理设置防火分区和疏散楼梯。同时，按照防火规范合理设置建筑物的防火、防电、防雷设施。2、小区主干道宽18m，其它道路宽6m，消防车可达每栋建筑，沿消防车道间距80m之间设置室外消防栓。3、小区给水采用生活、消防联合供水系统，给水管道成环状布置，设地下式消火栓，消火栓水量。30l/s，消防水量由山海关区供水管网保证供给。 1.2.9 组织结构和劳动定员1、组织结构本项目的工作开展实行总经理负责制，将主要设置办公室、人事部、财务部

36、、材料采购部、预算部、工程部、投资发展部、营销策划部、销售部九个职能部门，各部门之间相互协调，相互配合，为完成19同一个目标而发挥作用。企业组织机构情况见下图：20图 1-1 组织机构图2、劳动定员根据房地产开发项目的特点，本项目实行总经理负责制，设总经理1人，副经理3人，分别负责项目的财务、市场营销、工程施工、内部管理，项目定员拟定总人数为53人。详见表1-10 劳动定员表：总经理副经理副经理副经理投资发展部营销策划部材料采购部工 程 部销 售 部预 算 部财 务 部人 事 部办 公 室21劳动定员表表 1-9序 号部 门管理人员一般人员备 注1总经理室12副总经理室33办公室13文秘人员4

37、人事部13招聘培训5投资发展部14具体负责项目可行性研究、规划设计和方案设计6销售部14租售人员7营销策划部14负责项目可行性研究、项目总体思路策划、销售策略制订和执行8财务部14会计出纳9材料采购部15负责项目建设所需建筑材料、设备等的采购10工程部19参与项目前期设计，制订项目施工计划，现场指挥施工工作等11预算部14负责项目开发成本控制、工程合同管理、预（结）算管理等合计1340本项目部分经营和管理人员从企业原有岗位调配，其它人员可从当地应往届高校毕业生和当地劳动力市场择优录用。新上岗人员应进行岗前培训，经考试合格后方可上岗。1.2.10 项目实施进度本项目按统一规划、统一配套、分步启动

38、、分步建设。本项目工程建设期拟定为2年。自2013年9月至2015年9月。22本项目实施进度计划详见表1-11：项目实施进度计划表。23项目实施进度计划表表 1-10时 间（月）序号项目名称1234567891011121314151617181920212223241前期准备和核准2初步设计施工图设计3其它部分4竣工验收241.2.11 招标方案本项目将根据中华人民共和国招标投标法 、 河北省实施办法并结合建设单位意见制定招标投标方案。本项目采用邀请招标方式进行，招标范围包括：工程勘察、设计、建安工程、监理及设备采购。本项目将委托有相应资质的招标代理机构组织招标。具体内容见下表1-11。25

39、河北省建设项目招标方案和不招标申请表表 1-11项目名称石河湾一期工程建设单位秦皇岛市容大房地产开发有限公司项目单位联系人及电话建设内容总建筑面积 89080m2项目建设地点和时限秦皇岛市山海关区2 年。总投资额28618 万元资金来源及构成自筹招标范围招标组织形式招标方式合同估算额（万元）全部招标 部分招标委托招标 自行招标 公开招标 邀请招标不采用招标方式勘察、设计486建筑工程13634安装工程47监理293设备326重要材料拟选择的招标公告发布媒介 情况说明： 建设单位（盖章）年 月 日261.2.12 投资估算及资金筹措本项目总投资28618万元，其中建设投资27255万元，建设期利

40、息1280万元，经营资金83万元。详见附表1-1总投资估算表资金筹措：本项目总投资28618万元，其中银行贷款20000万元，占项目投资的69.88%，企业自筹8618万元，占总投资的30.11%。详见附表1-2 借款还本付息表1.2.13 财务分析1、销售价格及收入预测本项目居住建筑售价估算为6000元/m2，商铺售价估算为18000元/m2，停车位售价估算为6万元/个。经测算，项目销售收入可达44447万元。详见附表1-2营业收入、营业税金及附加估算表。2、经营税金应缴纳经营税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加。税率分别为5%、7%、4%。详见附表1-3营业收入、营业税金及附加估算表

41、。3、总成本费用本项目营业期年总成本为9928万元。见附表1-4总成本费用估算表。4 、利润总额项目营业期年利润总额为1437万元。见附表1-5利润与利润分配表5 、所得税所得税按25%计算。本项目营业期年所得税为359万元。276、税后利润项目营业期年税后利润为1078万元。项目总投资收益率为7.0%。详见附表1-6主要经济数据和指标表。7、盈利能力分析项目税前全部现金财务内部收益率为 14.2%。项目税前全部投资回收期为 4.1年项目税前全部现金净现值为 2711万元项目税后全部现金财务内部收益率为 12.8%。项目税后全部投资回收期为 4.2年项目税后全部现金净现值为 1946万元详见附

42、表1-5主要经济数据和指标表。28第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析2.1 发展规划分析秦皇岛市住房建设规划指出：要紧紧围绕合力打造“宜居、宜业、宜游”秦皇岛这个主题，通过编制住房建设规划，进一步加强房地产市场宏观调控，加快普通商品住房和经济适用房建设，保持适度拆迁、投资和建设规模，切实调整住房供应结构，稳定住房价格，整顿规范房地产市场秩序，不断完善居民的居住条件和居住环境。项目建设符合秦皇岛市发展规划和旅游立市的长远战略目标。2.2 产业政策分析近年来，国家、省、市各级政府高度重视住房工作，就贯彻落实房地产市场宏观调控政策、调整住房供应结构、稳定住房价格等重大问题做出一系列部署。今年以

43、来，特别是把针对房价上涨过快、解决城市低收入家庭住房困难问题摆上了重要议事日程，加大了房地产业的宏观调控力度。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展。关于落实新建住房结构比例要求的若干意见指出：各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。29为了要进一步加强房

44、地产市场宏观调控，保持房地产市场持续健康发展。河北省政府做出如下规定：一要增加普通商品住房供应。加大住房供应结构调整力度，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。采取更加有力的措施，积极调整用地结构，增加普通商品住房开发用地，增加政策性住房的供应，满足城市当地居民改善住房困难的需求。二要整顿规范房地产市场秩序。严厉打击扰乱市场秩序的各种违法违规行为，落实项目手册、项目资本金管理等制度，建立销售现场公示制度。完善市场准入制度，对严重违法违规企业一律清出市场。三要积极发展节能省地环保型住宅。建立和完善利用存量土地激励机制，促进存量土地的集约利用和高效利用。提高规划设计水平，在较小的户型内实现较好的

45、使用功能。加快发展节能建筑，推进现有住宅节能改造，积极推广新材料、新技术、新工艺。 因此，项目实施是非常必要的。2.3行业准入分析1、从事房地产开发的企业需要具备一定的资质， 房地产开发经营管理条例对房地产企业的设立、管理作出了明确的规定。房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体，为了加强对房地产开发企业的管理，规范房地产开发企业的行为，建设部于2000年3月发布了房地产开发企业资质管理规定 （建设部令第77号） ，对房地产开发企业实行资质管理。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（二）

46、有房地产开发经营所需要的固定的办公用房；（三）注册资本100万元以上；（四）有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程30专业的专职技术人员，名以上持有资格证书的专职会计人员。2、房地产开发行业实行资本金制度，房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。3、房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土

47、地使用权出让金20以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。本项目承办单位已取得河北省建设厅颁发的房地产开发企业资质证书，项目建设满足上述有关准入条件。31第三章 资源开发及综合利用分析广义的资源概念是指社会财富的来源，既包括自然资源也包括人力资源、信息、技术等社会资源。狭义的资源是指人类用来创造社会财富的自然资源。社会资源合理开发前提是有效利用资源，是贯彻落实科学发展观。本项目为房地产开发类项目不属于资源开发利用项目。32第四章 节能方案分析4.1用能标准和节能规范4.1.1 设计依

48、据及用能标准中华人民共和国节约能源法节能中长期专项规划 （发改环资20042505号）中国节能技术政策大纲 （国家发改委、科技部2006年）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术 （国家发改委2005年65号）河北省民用建筑节能管理实施办法 （2007）公共建筑节能设计标准 （gb/t50189-2005）公共建筑节能设计标准(db13(j)81-2009)绿色建筑评价标准 （gb/t50378-2006）外墙外保温工程技术规程 （jgj144-2004）建筑照明设计标准 （gb50034-2004）建筑采光设计标准 （gb/t50033-2013）全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇

49、（建质2006277号）居住建筑节能设计标准db13(j)63-2011民用建筑节能工程质量验收规程 （居住建筑部分）db13(j)522005（河北省建设厅冀建质2005559号）建筑节能技术使用手册 （2004）民用建筑热工设计规范 （gb50176-93）智能建筑设计标准 （gb/t50314-2006）建筑工程电气节能 （中国电力出版社，2004）33建筑给水排水设计规范 （gb50015-2003）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 （gb50736-2012）节电措施经济效益计算与评价方法 （gb/t13471-2008）设备和管道绝热技术通则 （gb4272-2008）设备和管道

50、绝热设计导则 （gb8175-2008）用能单位能源计量器具配备和管理通则gb17167-20064.1.2项目节能背景分析节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张业已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。为进一步推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，国家和省相继出台了多项节能政策、法规。国务院批准的节能中长期专项规划把建筑节能作为节能的重点领域，目前全国建筑物

51、节能的目标是节能50%，但最近国务院提出要求，京、津、沪、渝等经济发达地区要达到节能65%的指标。初步建立起与社会主义市场经济体制相适应的比较完善的节能法规和标准体系、政策保障体系、技术支撑体系和监督管理体系，形成政府引导下市场主体自觉节能的新机制。本项目的实施将有助于改善当地的居住条件和提高人民的生活水平，促进经济的进一步繁荣和社会和谐发展，具有较好的经济效益和社会效益。344.2 项目能源消耗种类和数量分析本项目主要消耗能源为电、热力及天然气。本项目建成后各种能源消耗情况如下：用电量：本项目生活及公用工程年耗电318.28万kwh；用水：运营后年用水量88786万m3；热力：本项目运营后采

52、暖用热力10342.49gj。天然气：年用量约12.8万nm3。本项目主要能源和含耗能工质的品种及需要量见：项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表。项目主要能源和耗能工质的品种及年需要量表表 4-1计量单位年需要量序号能源名称单位标煤实物折算系数折标煤百分比1电万 kwht318.281.229391.1643.48%2热力gjt10342.490.03412352.8939.23%3天然气万 m3t12.811.2143155.5917.30%合 计899.64100.00%本项目建成后全部能源消耗折合标准煤用量为899.64吨/年。4.3节能和节能效果分析4.3.1 建设设计指导思想与

53、原则为进一步推动城市住宅的可持续性发展，体现新世纪的居住理念。本项目以下面几个观点为出发点，进行建筑设计。 （1）打破以往简单划一的住宅建设模式，户型设计方案实现多元化、多层次化，并最大限度地追求合理性、舒适性。房间使用上努力向专用化方向发展。配套设计上考虑或预留提高生活舒适性的35设施，以后随着社会物质文明发展逐步完善。（2）满足住户对居住质量的全面要求，在日照和朝向、温度和湿度、通风和空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面，挖掘住宅的潜在需求，增加住宅的附加值。（3）落实民用建筑节能管理规定 ，积极采用节能墙体和外窗，为用户节约能耗。（4）住宅设计打破以往行列式设计中，沉

54、闷、呆板的排列方式。而将众多单体作为集合体来统一设计，统筹考虑单体建筑物形式，根据小区空间形式及节能采光等要求实现房型多样化，以及室外空间的多变性和丰富性。（5）商业建筑立面采用现代风格，以曲直多变的外墙、轻巧的顶部装饰、镀膜玻璃外窗与局部幕墙形成的具有时代感的立面构图为特色。空间形式为网状界面的“巨构”型空间，使之成为一个丰富多彩的理想购物环境。（6）各建筑物的朝向为南北或接近南北朝向布置。按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）的标准对楼间距进行设计。保证房间日照充足。（7）建筑设计减少建筑平面凹凸及在公建门口处设置门斗，均有利于建筑节能的要求。4.3.2 总平

55、面布置和功能要求（1）根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置；（2）按照小区、组团两级结构概念有机组织各居住空间；（3）充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络；（4）合理组织车流与步行系统，努力做到适宜的 “人车分流” ，使通畅的交通与景观步行系统互不干扰、相得益彰；36（5）集中绿地、庭院绿地、景观花园与建筑物之间有机结合，实现整体环境的完整统一与均好性，力求“家家有景、户户见绿” ；（6）在三维空间上安排社区内的各种活动场所，注重小区空间形态设计，创造亲切、温馨的田园效果和优美舒展的立体和平面轮廓线；（7）按照可持续发展概念进行规划布局设计。4.3.3 项目所在地能源供应状况分析1、

56、能源供应状况电力供应：秦皇岛全市拥有装机容量1400兆瓦热电厂一座，主网现有220kv变电站4座，110kv变电站17座，35kv变电站28台，总容量271.81万千伏安。电压合格率99.27%，供电可靠率99.98%。电力供应较为充足。热力供应：项目所在地供热由山海关区鑫圣热力公司集中供热管网集中供热，项目供热有保证。天然气供应：本项目用气引自秦皇岛市天然气公司，该公司拥有压缩天然气卸气站7座，总卸气能力为每小时1.64万立方米。建成了储送能力为90万立方米的液化天然气储气站，本项目由市天然气公司提供气源，自老龙头路天然气干线引入送至本项目用气单位。可满足本项目需要。水资源供应：秦皇岛全市建

57、有水厂7座，设计供水能力39万立方米/日，水供应较为充足。2、能源供应分析本项目主要能耗是电、热力、水、天然气。从项目所在地的能源现状和资源供应条件来看，项目建成后能源供应有保障。秦皇岛市山海关区能源供应条件比较充裕，本项目所需的电、热、水、天37然气供应充足。因此，项目能源供应是可行、可靠的。4.3.4 节能措施1、选用节能型变压器及节能设备，并采取电容补偿，提高功率因数；用电设备均选用国内节能产品，对负荷变化较大的电机采用变频调速，使其实际功率与符合相适应，达到降低能耗，提高工作品质的作用。2、在各主要用电场所安装电表计量用电，责任落实到人，并制定先进合理的用电指标，认真考核；采用节能灯，

58、亮度要适宜。3、所有用水器具都应选用节水型产品，严格控制各用水点的水压和水量，安装计量仪表，以免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费；对用水点规定合理的消耗定额，安装水表，专人管理，杜绝常流水；加强废水回收利用。4、供热、供冷管网在室外和地沟中采用聚氨酯发泡材料保温，降低管道冷热损失。室内采用超细玻璃棉管壳保温，保护层为铝铂玻璃丝布，以减少热能损耗。采暖供热系统按设计负荷设置，并设有调节控制装置及能量计量仪表。5、为达到节能目的，除加强管理进行分项计量外，凡材料、设备、卫生洁具、给水龙头、照明灯具均采用节能型。6、建立健全节能管理制度，加强节能管理。4.3.5 建筑节能4.3

59、.5.1 建筑设计节能根据国家、河北省、秦皇岛市国民经济和社会发展“十一五”规划，要求在“十一五”期间新建共公建筑节能率达到50以上，新建住宅建筑节能率达到65以上。根据国家建设部发布的全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇 （建质2006277号） 、 公共38建筑节能设计标准gb50189-2005（建设部公告第319号）及居住建筑节能设计标准db13(j)63-2011，本项目建设地的建筑气候分区为寒冷地区，则公共建筑围护结构的热工性能应符合寒冷地区所属气候分区的规定见表4-2、居住建筑的体形系数限值见表4-3、不同朝向的窗墙面积比不应超过表4-4、外围护结构传热系数限值见表4-5。建筑

60、节能标准还规定了建筑朝向宜南北朝向，选用的外门窗（包括阳台门）应有良好的气密性，其气密性等级不应低于国家标准建筑外窗气密性能分级及检测方法 （gb7107-2009）规定的6级水平单位缝长空气渗透量q11.5m3/(m.h)；单位面积空气渗透量q24.5m3/(m2.h)。寒冷地区围护结构传热系数和遮阳系数限值表 4-2围护结构部位体形系数0.3 传热系数 kw/（mk）0.3体形系数0.4 传热系数 kw/（mk）屋面0.550.45外墙（包括非透明幕墙）0.600.50底面接触室外空气的架空或外挑楼板0.600.50非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板1.51.5外窗（包括透明幕墙）传