一、成本费用控制概念及意义1(一)成本费用控制的概念1(二)物业

1、目 录一、成本费用控制概念及意义 .1（一）成本费用控制的概念 .1（二）物业企业成本费用的构成 .1（三）成本费用的原则 .2（四）成本控制的意义 .3二、物业服务企业成本费用控制存在的普遍问题 .3（一）物业服务企业规模小、服务项目少、成本高 .3（二）没有统一规范物质配置流程，造成物料消耗过高 .4（三）企业只保证员工最低工资和福利，导致员工流动性大 .4（四）设备维修保养费用高 .4（五）办公用品的大量浪费 .4三、降低企业成本费用支出的对策 .5（一）发挥规模优势 .5（二）规范各项物资配置流程 .5（三）建立合理的薪酬福利管理制度 .5（四）对设备进行维修保养 .6（五）实现办公用

2、品的有效管理 .9参考文献 .11如果标题二、三加数据分析的例子，可以考虑提高成绩。内容摘要中国物业服务协会近期调查结果表明，近年来，物业服务成本不断追高，物业服务费价格不涨反降，劳动力成本提高等原因，造成物业服务行业利润率明显下降，物业服务行业面临较大的生存压力。在愈加激烈的市场竞争环境下，控制企业成本费用，以进一步提升盈利空间，事关物业企业当前生存与未来发展。本文结合现实中物业企业成本费用控制存在的普遍问题，分析物业服务企业成本费用一直居高不下的原因，探讨如何控制成本费用的改进对策。关键词：物业企业 成本费用 控制 问题 对策 comment a1: 符号？comment a2: 四级标题

3、都接着写，不然显得这部分内容特别多。- 1 -浅谈物业服务企业成本费用控制存在的问题及对策浅谈物业服务企业成本费用控制存在的问题及对策改革开放以来，物业服务行业全面发展。同时顾客对物业服务企业的要求也不断的提高，并且随着外资企业渗入到我国物业服务行业，促使物业服务行业之间的竞争显得日益激烈。如何在日益激烈的行业竞争中立于不败之地，提高投资收益,有效控制物业服务成本的研究显得日益迫切和重要。一、一、成本费用控制概念及意义成本费用控制概念及意义（一）成本费用控制的概念成本费用控制的概念有广义和狭义之分：狭义的成本费用控制是指按照事先编制的成本费用预算，对所有成本费用开支进行严格的计算和监督，及时揭

4、示实际成本费用与预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，实现以至超过（节约）成本费用预算。 广义的成本费用控制，除包括狭义在成本费用控制外，还包括成本费用的分析与考核，力求以最低的成本达到预告规定的数量和质量。（二）物业企业成本费用的构成1经营成本经营成本是企业在从事物业服务活动中发生的各项直接支出,其包括直接人工费、直接材料费和间接费等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。（1）直接人工费直接人工费包括企业直接从事物业服务活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。（2）直接材料费直接材料费包括企业在物业服务活动中直接消耗的各种材料、维修材料、燃料和动力、构配件、零件

5、、低值易耗品、包装物等。（3）间接费用间接费用包括企业所属物业服务单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、由电通讯费、低值耗品摊销及其他费用等。- 2 -2.期间费用期间费用是指物业服务企业当期收入中得到补偿的费用。之所以称其为期间费用，是因为它仅与当期实现的收入相关，必须计入当期损益。期间费用包括管理费用、营业费用和财务费用。（1） 管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、绿化费、税金、土地损失补偿费、技术转让

6、费、无形资产摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。其中，公司经费包括企业总部管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经费。（2） 营业费用营业费用是指物业服务企业在营销过程中发生的费用，如展览费和广告费等（3） 财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及企业筹资发生的其他财务费用。（三）成本费用控制的原则 成本费用控制应遵循以下几项原则：1. 全面控制原则全面控制是指全员和全过程的控制。也就是说，成本费用控制应充分调动全体员工控制

7、成本费用的积极性，使企业全体员工和成本费用控制全过程相结合。另外，成本费用控制还应贯穿于成本费用形成的全过程，而不仅仅是对部分成本费用支出的控制。2. 讲求效益原则成本费用控制应与提供优质的物业服务服务相结合，不能为降低耗费而不提供或少提供服务。即成本费用控制应以相同服务水平下成本费用最小化或相- 3 -同成本费用水平下服务数量和最大化为目标。3. 责权利相结合原则成本费用控制中应明确规定各部门和有关人没应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任发行情况，予以相应的奖惩，使成本费用控制的目标及相应的管理措施真正落到实处。4例外管理原则例外管理原则是指在全面控制的基础上，对那些重要的、不正

8、常的、不符合常规的关键性成本费用差异进行重点控制。其中，是否为例外情况的常用判定标准有：金额大小、持续时间的长短以及是否可以控制等。（四）成本控制的意义 成本控制是企业成本管理的核心环节。建立健全成本控制系统，对于充分发挥成本管理的职能，提高企业的经营管理水平和经济效益具有重要的作用。 1成本控制是降低成品成本、增加赢利，提高经济效益的重要途径 产品成本的高低对于企业赢利水平的影响很大。因此，对于所有与产品成本有关的经济业务，都应建立完善的成本控制制度和成本控制方法，其控制手段越严谨、完善，效果越好。2成本控制的实施为财务物资的安全提供了制度上的保证 企业各项财产物资（包括货币资金、存货等）的

9、收入、保管和使用，是分别由不同的部门负责的。通过成本控制制度，特别是在成本控制中采用的内部牵制制度，就能避免贪污盗窃、浪费丢失、计量不准等弊端的发生。从而有效地保护财产物资的安全完整，这是成本控制不可忽视的环节。 3成本控制在企业诸控制系统中起着综合的控制作用 成本控制是用统一的货币计量单位来对企业的生产经营活动进行反映和控制，能够直接体现出企业的经济效益，因而它具有很强的综合性，在整个企业的控制系统中起着综合的控制作用。4成本控制有利于社会资源的合理配置与有效使用 从宏观角度看，除了企业微观成本控制以外，国家对生产力的配置，国民经济比例的协调等都是成本控制的体现，它能使有限的社会资源分配相对

10、合理，进一步提高资源使用的有效性，从而缓解我国经济迅速发展与资源需求量大，- 4 -人均资源拥有量少的矛盾。二、物业服务企业成本费用控制存在的普遍问题二、物业服务企业成本费用控制存在的普遍问题通过对物业服务企业经营状况调查分析，现实中绝大多数物业服务企业却大都赔本经营。而造成物业服务企业经营困难，主要表现在以下几个方面：（一）物业服务企业规模小、服务项目少、成本高港联物业（中国）是合富辉煌集团控股有限公司的附属公司，属于合富辉煌上市公司六大业务板块之一，总部设在香港，是国家一级物业服务企业。在业务内容方面，港联（中国）把握市场规律，结合当地市场状况和全球及地区网络的综合优势，提供全面广泛的房地

11、产顾问服务，服务内容涵盖“金钥匙物业服务” “地产营销服务” “地产顾问服务”“商业地产运营服务” “跨国企业行政事务服务”五大板块。港联（中国）专注五大核心业务，打造高端物业全程服务机构，以高品质物业服务提升项目综合价值，并与大客户形成战略合作关系，以优质的服务促进双方合作共赢。1. 金钥匙物业服务 是酒店式物业管理 ，包括金钥匙迎送 vip 服务（包括机场接送服务） ，生日宴会场地布置及统筹安排，婚宴统筹安排，各地酒店预订，礼宾式租车服务，礼仪服务（代订鲜花/水果） ，酒店式留言服务等。2. 地产营销服务是为房地产商品投放市场进行交换提供渠道。3. 地产顾问服务 是为业主提拱地产方面信息的

12、咨询等服务。4. 商业地产运营服务是为业主提供商业用途的地产的咨询和代理等服务。像为客户找办公楼、写字楼，负负责酒店和商铺的租赁代理.5. 跨国企业行政事务服务 是跨国企业在华工作的人员，提供一系列日常管理事务与各项服务。如收发文档、办文办会、接待来宾、收支买办、车辆、安全、福利、卫生、后勤补给及保障等方方面面的日常工作。而目前我们的物业服务企业由于规模小，导致服务项目少，都以住宅小区、其它商品房或直管公房为管理对象而对前景广阔的其它类型的物业服务特别是收益性的物业服务，似乎还未引起重视。像港联物业等大型企业的“金钥匙物业服务” “地产营销服务” “地产顾问服务” “商业地产运营服务” “跨国

13、企业行政事务服务”。另外小区的管理仍局限于对物业维修和对共用设施、设备的养护，可以说这种物业服务实质是商品房屋的售后服务。没有开拓属于自己同时具有收益性的物业服务。- 5 -（二）没有统一规范物料配置流程，造成物料消耗过高物业服务企业中的物料主要包括保洁用品、绿化材料、维修工具与材料等。在物业服务中，物业修补的地方与次数比较多，物料的消耗量大，但从物料的定价采购到使用、回收等这一过程中，没有对每一流程做具体的规范，达成统一的制度要求，使得物料在各个环节没有得到很好的控制及充分的利用，造成企业的物料消耗成本过高。现在我们以维修工具与材料来分析，如何导致成本的增加；这是广州新世纪物业管理公司的物料

14、领用流程图：- 6 -由上图可以广州新世纪物业管理公司就有很好的物料配置流程，在物料的途中可以减少浪费，而在我们公司由于公司的规模小，人员的配置不完善，同时没有形成统一规范物料配置流程，造成物料消耗过高，从而增加了物业服务的成本。（三）企业只保证员工最低工资和福利，导致员工流动性大 物业服务企业的性质决定了物业服务企业成本费用主要是人力资源成本费用的支出。其中占的比例最大的主要是基层服务人员的工资，包括礼宾、清洁等人员的工资。工资福利最小化是能控制企业成本的关键问题，但企业从没考虑到只是一味地降低工资福利只会影响以后成本的更大支出，如员工的增加、员工的工作质量低、员工的流动性大。而且提薪或奖金

15、发放的不公开，使得员工很难判断在报酬与绩效之间是否存在着联系，从而影响员工的工作积极性。有调查数据显示，深圳物业服务公司与地产公司同等职务的员工的收入相差 50%。待遇的差别造成了人才的差别，因为收入偏低，体制不顺，深圳物业公司专科学历以上的人才仅为 35%。而在房地产行业，甚至出现了硕士生卖楼的现象。 下列提供一组数据供大家参考：职 务1 档2 档3 档4 档5 档6 档7 档8 档9 档职能部门经理100011001200130014001500160017001800职能部门主管7508008509009501000105011001150职能部门职员600650700750800850

16、9009501000管理处主任100011001200130014001500160017001800主任助理（管理员）7508008509009501000105011001150管理处员工6006507007508008509009501000保安450500550600650700750800850维修工450500550600650700750800850绿化工400450500550600650700750800清洁工400450500550600650700750800- 7 -而聘用新员工从聘用之日起计发月薪，试用期月薪按下列标准发放：工龄工龄 3 年以内年以内800 元元/月月

17、大学本科大学本科工龄工龄 3 年以上年以上900 元元/月月工龄工龄 3 年以内年以内700 元元/月月大学专科大学专科工龄工龄 3 年以上年以上800 元元/月月保安（退伍军人）保安（退伍军人）500 元元/月月保安（其他类）保安（其他类）450 元元/月月保洁保洁员员400 元元/月月维修工维修工600 元元/月月基层员工基层员工绿化工绿化工400 元元/月月这是公司人员的底薪，在当今生活水平如此之高，这样的工资根本无法活下去，那还要谁会从事这行业呢，更别说是那些高级人才了。（四） 设备维修保养费用高在现阶段，国内符合国际水平的专业维修保养承办商不多，引致物业先进配套设施、设备的维修保养费

18、用高昂、无法找到合适的专业维修保养承办商。物业服务企业在别无选择的情况，多招聘直属工人，导致管理人员编制增加，影响物业服务成本。同时此等直属工人亦可能因对相关设施、设备的特点、性能了解不深，而需要较长时间了解研究，导致工作效率降低。另外，设备缺少及时的保养、廉价的材料及设备选用的牌子不一样等，也是设备维修保养成本大量支出的原因。（五）办公用品的大量浪费办公用品，作为低值易耗品，不值几个钱，容易受到大家的忽视，在物业服务企业成本费用中所占比例不大，所以员工成本意思低、在使用中经常大量丢失、浪费，但是在微利润的物业服务企业中，小成本、低值易耗品的大量浪费，也将直接影响到企业的整体利润。三、三、 降

19、低企业成本费用支出的对策降低企业成本费用支出的对策- 8 -在保证服务质量的前提下，如何用最低的成本，达到工作的标准，取得业主满意，从而实现利润最大化，是每一个物业项目负责人必须思考的问题。物业服务企业成本控制，首先应从以下几个方面入手：（一）发挥规模优势物业服务有一个原理，物业服务的规模越大，成本越低，经济效益越好。物业服务企业应该总结经验扩展服务范围向综合型发展，可以围绕为居民提供全方位的服务兴起“多业” ，比如休闲娱乐室、老年人服务部、洗衣店、面包房、书报室，有条件的可有商店、医院、学校及酒店等和各种代办服务，各种特约服务，当然物业服务企业从事这一切不能只考虑经济效益，而应以服务为宗旨，

20、树立自己的品牌，使业主对物业服务企业产生一种信任感、亲近感。另外物业服务也不要仅局限于住宅小区，一些收益性好的物业如商场、写字楼、宾馆等对物业服务的需求也很迫切。因此，有必要开阔视野，走出小圈子，扩展服务范围。为企业增收创收。（二）规范各项物料配置流程1物料采购通过财务部市场询价及供应商竞争性谈判的方式,建立统一的包含类别、名称、品牌、产地、型号、价格等规定性要素的采购明细,并陈列样品,为形成性价比及可控性目标创造基本条件。2从物料的申购、领用、保养、储备、报废、盘点等实行逐级审批和复核制度,建立以班组为单位的发放机制,严格领用负责制、消耗登记制、以旧换新制;建立各级物料台帐,对进出物料实行清

21、单式管理和控制等措施。3将设备、工具等物料按照价值、使用频次等进行分类管理,统筹调拨、提高物料的利用率,加强仓储中的分类管理,避免积压、实行物料的回收利用办法,是杜绝浪费、实现物料使用效能化的有效手段。4培养员工强烈的计划意识,培训员工对设备工具正确的使用、保养方法,良好的工作作风,是降低损耗,提高配置有效率的内在基础。（三）建立合理的薪酬福利管理制度建立合理的薪酬福利管理制度是每个物业服务企业需要解决的问题。近年来，随着物业服务企业经营机制的逐步转换和建立现代企业制度的需要，企业- 9 -内部的工资分配制度逐渐由政府行为、开发商行为转变为物业服务企业的自身行为。因此，如何适应市场的需要，建立

22、与现代企业制度相配套的、适应企业自身发展的薪酬管理制度与分配方案，最大限度地开发企业人力资源的潜能，便成为每个物业服务企业当前的重要课题。薪酬福利管理注意事项1提供有竞争力的薪酬一个结构合理、管理良好的绩效付酬制度，应能留住优秀的员工，淘汰表现较差的员工；另外，企业还必须奖励员工，因为这会使他们以更高的忠诚度和更好的绩效为企业服务。 2重视企业内在报酬 外在报酬主要指企事业组织提供的金钱、津贴和晋升机会，以及来自于同事和上级的认同；而内在报酬是基于工作任务本身的报酬，如对工作的胜任感、成就感、责任感、受重视、有影响力、个人成长和富有价值的贡献等。对于知识型的员工，内在报酬和员工的工作满意感有相

23、当大的关系。3实行基于技能的工作，让员工更加关注自身的发展基于个人或技能的评估制度以员工的能力为基础确定其薪水，工资标准由技能最低直到最高划分出不同的级别。这种薪酬制度最大的好处是能传递信息使员工关注自身的发展。4增强薪资沟通交流管理层与员工通过相互交流沟通各自的想法，开放相关的薪资信息，如：报酬的变动幅度、平均业绩增加和获得奖金的员工等，可使报酬制度变得更加有效。5参与报酬的设计和管理与没有员工参加的绩效付酬制度相比，让员工参与报酬制度的设计与管理非常令人满意且能长期有效。6增强薪酬在设计实施中的透明度在薪酬设计和实施过程中应有一个监督和反馈机制，这样才能使员工感觉到本身的利益与企业是一致的

24、，从而从内心深处激发其参与工作的积极性。（四）进行设备维修保养的专业化- 10 -专业化的服务运作。引进专业化服务的运作方式,通过规模化专业管理,实现最优化配置岗位工作,以提高工作效率,降低管理成本。如物业服务公司推荐发展商，在不同的小区里，就同一类设备、设施，尽可能地选用同一品牌成熟的产品，如电梯、消防及智能化等设备，一方面，方便今后的维修保养服务,另一方面，因统一品牌的产品，将使零配件的费用大幅降低,同时在人力资源、技术力量上都占有极大的优势。1 熟悉设备的运行情况 管理好物业设备是关系到业主的切身利益，关系到物业能否保值增值。掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区(大楼)的各类管线，结构

25、的分布情况，因为它是设备与终端用户之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的物业，要加强设备接管验收，对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员可对路灯进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。2 建立设备管理体系俗话说“没有规矩、不成方圆”，要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理，具体如下：（

26、1）建立设备管理质量体系。设备管理是一项长期性，综合性的工作，对设备管理要引入 iso9001 质量管理体系，如建立机房管理制度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。 （2）建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设备管理考核，督查机制制定设备管理考核标准，如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保持清洁不得堆放杂物等，定期，不定期对各小区(大楼)的设备进行现场检查、考核，做到优胜劣汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。 - 11

27、-（3）建立设备档案。物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档，汇总、登记造册，对设备系统的资料如竣工图等进行保管，对系统中一些常见问题的重点部位拍照并在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。如发电机等一些重大设备发生故障时必需原生产厂家维修时，通过设备台账及时与生产厂家和联络人取得联系，为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使设备管理适应现代化管理需求，同时为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据。3对设备进行维修保养设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限

28、。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合即：（1）坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、管理好；“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对主要设备采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。 （2）注重安全管理。对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使

29、用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。（3）结合实际、降耗节能。物业服务企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案，尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的- 12 -目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。

30、4以人为本、提高员工综合素质 一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到：（1）树立质量服务意识。物业服务是服务性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管理，因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去，至真至诚为业主服务，确保设备运行安全。 （2）提高员工业务技能。业务技能的高低直接反映出服务质量和工作效率，对各岗位专业操作人员做到岗

31、前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进行现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满足各岗位要求。总之，随着物业服务的内外环境的不断改善，各物管企业在物业设备管理中结合自身设备运行状况，总结设备运行管理经验，创新发展，加强高新技术应用，降耗节能，提高设备的使用率和完好率，为业主创造一个良好的工作和生活环境，使其物业最终保值、增值，最终达到降低成本费用的大量支出的效果。 （五）实现办公用品的有效管理办公用品，是我们办公场合必不可少的伙伴之一，小到中性笔、圆珠笔，大到复印机，文件柜都为我们的办公环境带来了极大的快捷和方便。然而，办公工作人员普遍认为办公用品都是低值易耗品，不值几个钱，浪费点没啥，久而久之，便养成了对办公用品“大手大脚