贷款评估报告.doc

1、泰安市正源房地产评估有限公司告价报房地产估层东户元单目：肥城市新城盛源小区号楼估价项25 2 2程勇委托方:估有限公司产评估价方：泰安市正源房地晓峰、梁新成于员：估价人日年月年业日期：月日估价作2010 18 32010317 F016520101泰安市正源房地产评估有限公司录目 3 4 5 610123 4 5调查记录的、法定优先受偿62泰安市正源房地产评估有限公司致委托方函程勇：估评则，按照方委托，我公司评估人员根据估价目的，遵循估价原受贵行进评估方法现场勘察， 然后选用适宜的对工作程序， 对估价象房地产进行明如下：告主要内容说已完成，现将报估了评测算，评估工作现层东户单元估价对象：肥城市

2、新城盛源小区号楼2 252值参考依据。价额度提供市场为确定房地产抵押贷款估价目的：日月点：年时估价03 182010元整，币小写：结估价果：人民441000.00肆拾肆万壹仟元整。币大写人民:。术报告报告及房地产估价技果告的详细内容见房地产估价结报此函估有限公司泰安市正源房地产评二零一零年三月十八日3泰安市正源房地产评估有限公司声明师估价重声明：们郑我的和准确的；，是真实告中估价人、估价报员陈述的事实1专业分析、意们自己公正的、本估价报告中的分析、意见和结论是我2设和限制条件的限制。说明的假，但受到本估价报告中已见和结论象没有利害关系， 也与有关当事人没对与本估价、我们报告中的估价3见。有个人

3、利害关系或偏行分析，形规范进人民共和国国家标准房地产估价、我们依照中华 4报告。，撰写本估价和结论成意见记录。实地勘察并作了对象进行了已、我们对本估价报告中的估价5专业帮助。告提供重要本估价、没有人对报6实性、准确性负责。料的真、委托方对其所提供资7说明。报告请注意估价的假设和限制条件及告，、使用本报 84泰安市正源房地产评估有限公司和限制条件估价的假设：果主要依据了以下假设估价结、1者；者和买具有自愿的卖、1判周期；使交易完成及达到合理价格，有充分的谈为、2的；状态、价格水平是不变这个周期内，市场在、3；转让象能自由地在市场上出售对估价、4值的影响。价处分对虑特殊买家的附加叫价和短期强制不考

4、5、实性、准确性负责。料的真对其所提供资委托方2、位或单门之外的面同意不得向委托方和报告审核部未经本评估机构书 3、报告的全部或部分内容公开于有关媒体上。个人提供，不得将，但价值地反映出估价对象在本次估价目的下的市场估只是客本次评观 4、委托方在本次估价目的下提供价格参考果仅为不是必须的成交价，其结为其它用途使用。依据，不得作化以及遇有自然力和其变政策观经济发生评估中没有考虑将来国家宏 、5值的影响。价它不可抗力对间截止日期之日起壹年内有效，若在此期果有效期自估价作业本估价结 6、变这，且些象自身状况发生重大变动由于国家政策、经济环境及估价对调整或重估。进行适当果，应对结果评动会影响估结产权纠

5、纷、其他的抵押权、担保权、租赁权象不存在估价对视本次评估 7、设前提。为假项权等他力及影响为准。产权资料面评估房地产积以委托方提供的相关象的估价对8、5泰安市正源房地产评估有限公司告果报房地产估价结程勇一、委托方：估有限公司泰安市正源房地产评二、估价方：法人代表：梁新成级级：国家三资格等号：证书编 103004象：三、估价对象区位状况：、估价对 1吉东临元层东户，估价对象坐落于肥城市新城盛源小区号楼单225 2华小区。周围距学校、银行、盛世年临肥桃路，北临山路，西临凤山大街，南较好。境较近，交通便利，周边环医院等体状况：实、估价对象2层，总层）面积积对象建筑面，配房（车库估价,6 139.01

6、 37.66建于房产合格报告该检验，经到房管局查询档案资料建筑质量在层2全，国有施齐结构，水、电等基础设住宅，混合年，房产设计用途为2007结构，水、电齐住宅，混合实际用途为为土地 。 房产设计用途住宅，出让全。益状况：权、估价对象3人：程勇记产权号登房产证编号：肥房权证新城字第S075267值参考依据。场价贷款额度提供市四、估价目的：为确定房地产抵押日月五、估价时点：年201017 03象基对为值标准估价报定六、价值义：根据估价目的，本告所采用的价上最场是指在公开市价公开市准， 所价点的公开市于估价时场值标谓场值6泰安市正源房地产评估有限公司充较有可能形成或成立的价格。 即交易双方都掌握了必

7、要的市场信息，有比谈时间进行交易。裕的洽七、估价依据：章门规（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部、；人民共和国城市房地产管理法 中华 1、；中华人民共和国土地管理法2、；中华人民共和国担保法3、办法抵押管理。市房地产城4程（二）本次估价采用的技术规规范房地产估价、中华人民共和国国家标准；1999GB/T502911布建住颁会员联合、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委2。见抵押估价指导意房号房地产20058资料。所搜集掌握的有关（三）估价机构和估价人员：八、估价原则；则、本次评估以独立、客观、公正为基本原1点慎原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时、以合法原则、谨2则。术性原原则为

8、操作技九、估价方法：情况及本实际对象的资估价人员经过认真分析所掌握的料，根据估价评估的基本方法。为本次场比较法作次估价目的，选取市能力分析： 十、房地产变现失的条件多损过时实现评时变现能力是指假定在估价点估目的，在没有7泰安市正源房地产评估有限公司产转换为现金的可能性。下，将房地，不所确定的合法用途前提下，独立使用性较强（一）估价对象在房产证宜分割使用、转让。制，因存在短期内强估价对象时（二）假定在估价时点拍卖或者变卖的价格一般群体受到限制及心理排斥因素影响， 最可能实现处分、 潜在购买场价格要低。比公开市和短以及费用、税金的种类、数额变现的时间长（三）处置房地产时，其置房处来，以拍卖方式营销

9、策略等因素有关。 一般说清偿顺序与处置方式和卖高，要支付拍变现成本较变现时间较短，但变现价格一般较低，地产时，续费。税及部分手佣金、营业势、城市规划、环形状变更、国家经济现（四）估价对象可能会由于房屋致房导预见因素， 价格波动、房地产税费调整等不可境变化以及房地产市场动。生波价值产地产告使用提示：抵押估价报十一、房地产可抵押价值化对房地产 （一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变使用，害，能正常维护实物及区域因素不受意外损能产生影响，在估价对象报估价动的情况下， 预计偿款，房地产市场没有大的波且未增加法定优先受稳定。基本保持抵押价值告使用有效期内，房地产予告使用者应给信贷风险，估价报可能（二

10、）对抵押期间产生的房地产价格场产市境现状变更、 环变化以及房地象可能会由于房屋估价关注对:应告使用者值减损。 估价报抵押价整等原因波动、 房地产税费调导致房地产费用的影响。变现及快速置房地关注值评合理使用估价处产时,8泰安市正源房地产评估有限公司果：十二、估价结取适宜估工作程序，选根据估价目的，遵循估价原则，按照评估价人员：价值为时点的公开市场评的估方法，最终确定估价对象在估价肆拾肆万壹仟元整。大写小写币元整，人民币人民:441000.00日月日年月十二、估价作业日期：年3317 2010 2010 18截止日期之日起壹年内有效自估价作业十三、估价报告应用有效期：估价师 十五、注册房地产估有限

11、公司产评泰安市正源房地二零一零年三月十八日9泰安市正源房地产评估有限公司告估价技 术报房地产因素分析：一、个别在，总层层配房（车库）面积估价对象建筑面积， , 637.66139.01年，产建于告该房资料建筑质量检验合格报层，经到房管局查询档案2 2007房。全，国有出让土地住宅，混合结构，水、电等基础设施齐房产设计用途为二、区域因素结构，水、电齐全。用途为住宅，混合产设计用途为住宅，实际分析：吉东临层东户，对象坐落于肥城市新城盛源小区号楼单元估价2 252华小区。周围距学校、银行、盛世年肥桃路，北临山路，西临凤山大街，南临较好。边环境较医院等近，交通便利，周背景分析：三、市场，中经济区，有多

12、条国道、省道，高速路通过肥城市位于泰安市西部，属鲁联系。逐步建立起适经济，科技和文化交通便利，有利于同全省建立密切的产业代化轨接的运行机制， 努力培植现社会主义市场经济发展和国际经济应进程。的产业政策加快城市建设，资源优势和国家构体系，利用区位结优势的象房地产的好转， 估价对形城市轮总体规划的实施， 整体经济势随着新一发挥。值潜力得到充分保值增：四、估价方法选择象自身特点与对结合估价掌握的现有资料，员根据以上情况及估价人评估。行较法进场评估目的，选用市比程：算过五、估价测法基本公式：比较场市10泰安市正源房地产评估有限公司因素别交易情况交易日期区域因素个比准价格可比实例价格=修正系数修正系数修

13、正系数修正系数例实、选取交易可比1对象在用途、建筑结取三宗与估价现场勘察情况及交易情况，选根据例列表如下：实似的房地产交易可比构、区位等方面相同或类例实 目项ABC象估价对坐落盛源小区盛源小区盛源小区盛源小区用途住宅住宅住宅住宅构结混合混合混合混合数层所在2222交易情况正常正常正常价单）（元251025302490/时间交易920099200992009、交易情况修正2实例、均为正常交易，所以无需进行交易情况修正。BC A、交易日期修正3实例、均为近期交易，由于近期以来，同类地段同类物业房产成ACB交价格基本稳定，故无需进行交易日期修正。、区域因素修正4取估价对象区域因素为，将影响区域情况的

14、各因素赋与不同的权重，100然后将交易实例与估价对象分别比较，逐项打分，汇总之后确定修正系数。区域因素交易实例估价对象CAB/11泰安市正源房地产评估有限公司程度华商服繁20202020距商服中心距离10101010公交状况10101010交通道路通达便捷程度10101010施配套完善度础设公共基20202020生的程度公害发10101010划限制城市规10101010影响观景10101010计合100100100100因素修正、个别5权予不同的，将影响个别情况的各因素赋取估价对象个别因素为100例交易实别因素个 /ABC估价对象型及年限权类土地使用20202020次建筑层20202020平面

15、布局15151515构建筑结10101010准标装修16171415新旧程度10101010便利利用程度10101010计合1011029910012 重，然后将交易实例与估价对象分别比较打分，汇总之后确定修正系数。、求算估价对象的价格6泰安市正源房地产评估有限公司：例的比准价格分别为计算， 可得三个交易实利用基本公式及以上数据目项 ABC交易价格 249025302510 ）（元 /交易情况 100/100100/100100/100交易日期 100/100100/100100/100区域因素 100/100100/100100/100因素个别 100/99100/102100/101比准价格 2515.002485.002480.00/（元）比准价格差异不大， 取其算术平均数作为估价对象的评估结果单价，即：（）元 /3