产业园开发模式

1、根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有 4 种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模 式。1工业园区开发模式工 业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同 样也是我国目前工业地产市场的主要载体。 因为工业园区开发并不属于简单意义 上的工业 地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各 种综合因素考虑而设置的。 各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点， 是我 国价值链中具备 良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发 展的强有力的推动器。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下

2、进行， 通过创造相关产业政策支持、 税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具 备的独特优势， 然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业 发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大 小小的工业园区项目。2 .主体企业引导模式主 体企业引导模式， 一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业， 为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地， 以营建一个 相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企 业在产业中的强大的凝聚力与号召力， 通过土地出让、 项目租售等方式引进其他 同类企业的聚集， 实现整个产业链的打造及

3、完善。当然很多时候，此类主体企 业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带 动下，做大做强石化企业， 同时进行相关行业延申及细化， 进而达到整个产业链 的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。3 .工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工 业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等 房产项目的营建， 然后以租赁、转让或合资、 合作经营的方式进行项目相关设施 的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商

4、，开发及管理超过 140 亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过 2700 万平方米。普洛斯专注于物流 房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。首 先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设， 二级项目以仓储设施为主， 采用租赁方式销售， 客户对象包括制造商、 零售商和 物流公司等 等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。 普洛斯称之为“物流房地产”， 即由普洛斯打造一个设施平台， 吸引物流企业入 驻，普洛斯只作 房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其 本质是依旧是房地产开发商。4综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园

5、区开发模式、 主体企业引导模式和工业地产商 模式进行混合运用的工业地产开发模式。由 于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点， 既要求在土地、 税收等政策上的有力支持， 也需要在投资方面能跟上开发建设的 步伐，还要求 具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发 模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的， 必须对工业园区开发模 式、主体企业引导模 式、工业地产商模式等进行综合使用。文化产业园开发模式分析 文化产业园同时也是文化创意地产的概念，文化创意地产是“产业 运营+地产开发”的模式，其核心是一种新型的商业地产运作。依托引入文化产 业活动（如 文化艺术

6、、传媒产业、旅游休闲等），或消费型创意活动（如前沿 体验娱乐消费、时尚潮流消费等） 开发地产载体，如工业楼宇、高新技术写字楼、 文化旅游教育等 复合型物业等。这也是现今地产界开始重视的新型产业地产开 发模式，该种模式也与主流文化创意产业的概念和特征相一致。 纵观国内外文化 产业园的发展，笔者总 结出以下四种开发模式：1 、自发集聚型 最初的文化产业积聚出现在北京、上海等城市的旧厂房、仓库内，国外 来讲比较典型的就是位于伦敦东部的 Hoxton 和 Shoreditch 两个社区，大都是 文 化艺术设计类创意产业， 以个人创作设计为主。 这类产业由于创业之初付租能力 普遍不高， 是在租金和文化空

7、间环境两要素下自发形成聚集的， 北京、上海等地 的 旧厂房是中国文化产业园的雏形。案例： 798 艺术区“798 艺术区” 是由文化艺术人士自发聚集而成的文化产业园。 位于北京 东北方向朝阳区大山子地区，是 50 年代由苏联援建、东德负责设计建造的重点 工业顶目，原国营 798 厂 等电子工业的厂区所在地， 798 厂区的部分建筑采用 现浇混凝土拱形结构，是典型的包豪斯风格的建筑，在亚洲亦属罕见。自 2002 年开始，大量艺术家工作室和当代艺术机构开始进驻这 里，成规模地租用和改 造闲置厂房，逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、时尚店 铺、餐饮酒吧等各种空间的聚集区，在对原有的

8、历史文化遗留 进行保护的前提 下，原有的工业厂房被重新定义、 设计和改造， 带来了对建筑和生活方式的全新 诠释。这些闲置厂房经改造后，本身成为新的建筑艺术品，在历史文 脉与发展 范式之间、 实用与审美之间与厂区的旧有建筑展保持了完美的对话。 在这里，当 代艺术、建筑空间、文化产业与历史文脉及城市生活环境的有机结合使 798 艺 术区演化为一个极具活力的中国当代文化与生活的崭新模式， 对各类专业人士及 普通公众产生了前所未有的强大吸引力，并在城市文化和生存空间的观念方 面产生了前瞻性影响。798艺术区所形成的具有国际化色彩的“ Soho式艺术区”和 “Loft 生活方式”，已经引起了海内外的广泛

9、关注，也类似英国泰特美术馆对工业发电厂房成功地保留挪用的经典案例。 使这一区域在短短的两年时间里攫升 为国内最大、最具国际影响力的艺术区，并已成为了北京都市文化的新地标。2 、政府主导型 随着文化产业的发展，政府开始介入到文化产业园区的开发建设中。政 府主导型的文化产业园可分为两类： 一种就是“旧城改造”， 在城市发展过程中， 市中心土地 日渐稀缺，旧城改造已经是大势所趋，大规模的城市更新需要大量 的人力、物力和财力， 文化产业对市中心旧厂房的重新利用既可以保存城市历史 的痕迹，又能够节 约旧城改造的费用，所以北京、上海等城市的各级政府部门 越来越重视对旧厂房的开发利用。 以上海为例， 上海拥

10、有大量老厂房、 老仓库等 优秀历史建筑，体现了城 市发展在不同时期的独特风格、 艺术特色和科学价值， 政府部门从自发积聚的文化产业园看到了旧厂房改造的出路， 相继将一些厂房进 行更新和改造。通过改造，使 这些旧厂房注入新的产业元素，老建筑里集聚新 的机制和新的能量， 吸引众多文化产业企业和个人进入。 像上海的田子坊等。 这 类产业园与自发积聚的产业园一样， 具有租金低廉、空间宽阔的特点。另一种为“产业园升级模式”，随着经济的不断发展，各大城市在 20 世纪九十年代开始进行开发大型工业园区开始走入转型发展， 面临寻求一种新的 经济增长模式 促进产业升级，而文化产业作为一种脑力密集型的产业，它具有

11、 极强的产业链渗透性， 与多种产业都能够产生千丝万缕的联系， 因此各级政府都 推出种种优惠政策推 动创意产业的发展。 像上海张江文化科技创意产业基地等。 这类文化创意产业园全部由政府投入建设， 并全程监管和运作， 对政府的财政实 力要求较高。3 、地产开发商自主开发型 房地产开发的竞争越来越激烈，产品同质化现象严重，千篇一律的高楼大厦无法体现差异化和提升项目在市场中的竞争力。 另外，国家对房地产政策的 相继出台，市 场规范化的速度加快，部分企业都希望能够打造拳头产品建立市 场口碑，拥有良好的经营资产。在我国，相比住宅和商业，开发商介入产业园开 发还是一件比较新鲜 的事情，能够创新的地方也多。但

12、是，由于开发商关注的 是商业经营的“利润短期目标”， 与一个产业从形成 - 发展- 成熟的长期目标相矛 盾，因此许多开发商多以 文化产业为“噱头”，将文化产业的特点用于产品开 发和营销包装上，而并非实质性的引入文化产业进行发展。由于开发商角色和追求短期利润的目标不同，单纯有开发商来主导文化 产业的发展具有片面性和短视性， 不利于一个新型产业的培训和辅导。 但是开发 商的介入，可 以为文化产业园的开发和经营模式带来全新的思维和模式。像海 上海文化产业园的发展， 通过其对商业街的推广、 经营、活动组织有效起到了文 化产业宣传“橱窗” 的作用，获得较好的社会效益和商业效益，该项目被上海 政府授牌为文

13、化创意产业聚集区称号。4 、政府、开发商合作开发型 无论是企业自发积聚，还是开发商自主开发，文化产业园最终会引入政府的参与，形成市场和政府双轮驱动才有利于文化产业的良性循环发展。 在该模 式中应充分将 政府的行政管理角色社会责任和开发商市场化运营经验的整合协 调，形成“双赢”。如文化产业园的开发建设需要投入大量的人力物力和财力， 且盈利周期较一般产 业园长，许多政府都承担不了如此繁重的资金压力。于是 制定一定的土地优惠政策， 通常是产业园用地和住宅用地等捆绑出让， 希望能够 由开发商开发建设，减少政 府负担。与此同时，土地出让政策愈来愈严格，开 发商拿地也愈加困难，许多开发商已经面临有资金而无

14、项目可开发的窘困局面。 产业园与住宅、商业等用地捆绑出 让的便利让开发商看到了一线曙光。在房地产产品上，政府和开发商合作开发的文化产业园兼具旧厂房和开发 商自主开发文化产业园的特点， 一方面为了满足政府对文化产业发展的要求， 设 计上极大地 从文化产业工作者的需求入手，建造一些极具创意的办公产品，诸 如阳光办公、生态办公等； 另一方面开发商还要达到自己的盈利目标， 因此还要 建设一些经营性物 业，诸如酒店、住宅、商业等，以此达到两者双赢。 四、结语 文化是一个国家、 一个城市文明程度的重要标志， 文化建设是国家和城市建设的 灵魂 和核心。如何营造文化氛围，打造文化产业品牌显得尤为重要和迫切。当

15、 前市场经济形势下， 文化建设的可行之路必定要与市场经济接轨， 文化建设只有 融入市场经 济的大潮，使之产业化，才能得到快速发展，文化产业园正是基于 这种思考而提出的。 由于文化产业是在新经济转型时期， 对传统产业的重新认识 和理解。世界各地 在发展文化产业的同时均在探索一条促使文化产业聚集快速 发展的途径， “文化产业园”应运而生。 无论通过何种形式进行开发， 政府和文 化产业主体只有充分认识 文化产业园区的产业集聚功能对文化产业链的贡献， 才能对文化产业园规划建设的指导思想上有充分的理性思考。建设文化产业园的注意事项产业园区实质上是产业带、 产业集群，其主体是企业， 企业必须要有积极性 和主动性，能够实现盈利，园区才能发展起来。 建设文化产业园区要注意把握几 点。1、依托本地资源优势。要实事求是，从实际出发，不能主观臆断，更不能 弄虚作假。 如果一个地方没有一点相关文化底蕴， 没有一定的人才积累， 甚至没 有一个相关的企业， 完全凭空想象出一个园区来的话， 是很难成功的， 失败的教 训很多。2、提供非常良好的创新氛围。人才聚集、技术聚集、信息聚集，形成知识 的溢出效应， 增强企业的科研创新能力， 促进知识和技术的转移扩散， 带动整个 集群的所有技术进步。3、打造主导产业及其产业链。 定位及招商要准确， 重点突出， 不能大而散。 要想把产