2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料(26)

1、、单项选择题共 3大题，共20分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内二某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万川的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体方案详见表4 12。表 4 12开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间第一期20万川第1年6月第3年6月第3年1月第二期15万川第4年6月第5年6月第5年1月第三期15万川第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发本钱比社会平均开发本钱低100元/川：目前住宅需求旺盛，

2、预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。5 .房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是。A .对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B .对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C .对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D .对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6 .在确定开发完成后的房地产价值时，应采用。来源建设工程教育网A .目前住宅市场价格B .未来住宅市

3、场价格，折现至估价时点C .各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D .各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7 .在确定开发本钱时，应采用。来源建设工程教育网A .该开发公司测算的开发本钱B .现时的客观开发本钱C .各期销售时的客观开发本钱来源建设工程教育网D .各期开发时的客观开发本钱8 .在计算扣除项时，除开发本钱、管理费用外，还应包括。A.销售费用、销售税费和开发利润C .销售费用、销售税费和购地税费D .销售费用、销售税费、投资利息和购地税费三某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270川的商业用地于 2007年10月21日的土地使用权 价格进行评估，该宗地的

4、剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/川和2300元/m2o假设 2006 年 10 月和 2007 年 10 月该区域的该类土地定基价格指数分别为 102、106，土地报酬率为 6%。9运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是oA.: 20002300 :来源建设工程教育网B . 2030 2270 :C 2060 2240 D 2090 2210 10 .假设该宗地于 2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/川，那么该宗地于 2006年10月21日的土地使用权价格是元/川。A2136 来源建设工程教育网B2165C2179D2206三、以下房地

5、产估价报告存在多处错误，请指明其中13 处每指明一处错误得 3 分，此题全对得 40 分。请在 答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分封面和目录略致委托人函XX市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于XX市XX路 3号楼5层整层957 . 3川办公用途的房地产以下简称估价对象进行了估价。估价时点： 2007 年 3 月 5 日。 来源建设工程教育网我公司根据?房地产估价标准? GB/T50291 1999 的要求，根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，采用科学合理的估价方法， 在认真分析现有资料根底上， 结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，

6、确 定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点 2007 年 3 月 5 日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整 RMB1094万元整，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整RMBII433元/川。估价报告应用的期限自 2007 年 3 月 16 日起 1 年。随函附交 3 份房地产估价报告xxxx房地产评估盖章法定代表人：xxx签字2007 年 3 月 16 日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的

7、估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准?房地产估价标准?进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7本报告不可作为任何形式的产权证明文件。8未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一局部均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。注册房地产估价师：xxx签名盖章注册号：略注册房地产估价师：xxx签名盖章注册号：略估价的假设和限制条件略估价结果报告一、委托人略二、估价机构略三、估价对象根据?房屋所有权证?证号：x房地x字 2000 第xxxx

8、号、?国有土地使用证?证号：xx地x字1999 第xx号、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：一区位状况 位置：坐落xx市xx路 3号楼5层整层 城市规划：行政办公区 环境景观：优美整洁公共效劳及根底设施完备程度：根本完备商务气氛：处于xx市行政中心范围二实物状况1 土地状况用途：办公 地号：xx区xx街道 163街坊1/6丘四至：略土地等级： 1 级土地共用面积：3500 m2地势：土地平整 其中土地分摊面积：500 m22建筑物状况建筑面积：957 3 m建筑结构：砖混一等层数： 7 层，无地下室，估价对象处于 5 层层高： 3. 3m，檐高： 24m用途：办

9、公竣工日期： 1999 年 12 月 1 日装修：室内普通装修、公共局部精装修 设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等略利用现状：现空置三权益状况1 建筑物权益状况根据?房屋所有权证?证号：X房地X字2000 第XXXX号记载：估价对象建筑物权利人：XXX、 XXX,所有权性质：私有，用途办公，建筑面积957 . 3 m,砖混一等。2土地使用权权益状况根据?国有土地使用证? 证号：XX地X字 L1999 第乂乂号记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500 m,其中分摊土地面积： 500 m, 土地使用期限自 1999年3月5日起50年。本报

10、告按无续期考虑。 史记：“本报告按无续期考虑拟改为：土地出让合同中约定：在建设用地使用权届满后对收回的建筑物不予补偿3 他项权利状况估价对象已设定他项权利抵押权，抵押权人为中国工商银行XX支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：他项权利人：中国工商银行XX支行权利种类：期房抵押 建筑面积：957 3 m权利价值： 574 38 万元抵押局部：5层整层 设定日期：1999年8月 他项权证号：X房地X他字1999 第XXX号四、估价目的为法院办案提供价格参考 五、估价时点估价时点为 2007 年 3 月 5 日。六、评估的价值类型和定义 采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制

11、条件下于估价时点的 市场价值。七、估价依据略八、估价原那么略九、估价方法本报告选用的估价方法为市场法和收益法。 市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法： 即选 取一定数量的可比实例并将它们与估价 对象进行比拟， 对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值 的方法。 收益法采用报酬资本化法， 即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益， 选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价 对象 价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。十、估价结果 根据估价目的， 遵循估价原那么， 按照估价程序， 采用科学合理的估价方法， 在认真分析现有资料根底上

12、， 结合 估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点 2007 年 3 月 5 日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整 RMBl094 万元整，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟 肆佰叁 拾叁元整RMBII433 元/川。十一、注册房地产估价师及其他参与估价的人员略十二、估价作业日期2007年3月516日十三、估价报告有效期本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16 日到 2021 年 3 月 15 日。估价技术报告一、估价对象分析略二、房地产市场分析略三、最高最正确使用分析略四、估价方法选用 本报告所采用的估价方法为市场法和收

13、益法。市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价 对象进行比拟，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法， 即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到 估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值五、估价的测算过程市场法的根本步骤为： 搜集交易案例 T选取可比实例 T建立价格可比根底 T交易情况修正 T市场状况交易日期 调整 T房地产状况调整区域因素、个别因素T求取比准价格其根本计算公式如下：估价对象比准价格=可比实例成交价格X

14、交易情况修正系数 X市场状况调整系数x房地产状况调整系数一市场法1 .选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、根底设施等具体条件，选择3个可比实例进行比拟，详见表 4 13表4 13可比实例表工程实例A实例B实例C坐落XX路14号楼4层XX路4号楼2层XX路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/ 元加129151143812504价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地状况出让出让出让2 .可比实例与估价对象比拟分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表表 4 144 14因素条件比照说明表比拟因

15、素估价对象实例A实例B实例C坐落XX路3号楼5层XX路14号楼4层XX路4号楼2层X X路6号楼3层交易情况整层转让市场价格成交价格成交价格成交价格交易日期2007年3月5日2006年11月2006年9月2006年8月房地产价格/ 元/川129151143812504区 域 因 素商务气氛较好较好较好较好公共配套较好较好较好较好公交便捷度较好较好较好较好根底设施状况较好较好较好较好区域规划环境较好较好较好较好主朝向南北向南北向南北向南北向个 别 因 素建筑面积/957 . 31050930885容积率1 . 92. 12. 22. 0土地使用年限42年43年43 . 5 年42 .5 年竣工年

16、代成新度1999年12月1日九成新2000年3月九成新2000年5月九成新2000年8月九成新建筑结构混合混合混合混合配套设备一般、齐备一般、齐备般、齐备一般、齐备停车位可满足可满足可满足可满足内部装饰普通高档、局部豪华中高档中高档建筑外观风格新颖风格一般风格新颖风格新颖户型、布局合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用新型办公平面布局3 .修正调整过程以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比拟，确定出相应的分值区域因素与个别因素中子因素权重相同，详见表4 15。表4 15因素条件分值表比拟因素估价对象实例A实例B实例C坐落XX路3号楼5层X

17、X路4号楼4层XX路4号楼2层X X路6号楼3层房地产价格/ 元/川129151143812504交易情况100100100100交易日期100999899区域因素小计100100100100商务气氛000公共配套000公交便捷度000根底设施状况000区域规划环境000主朝向000续表比拟因素估价对象实例A实例B实例C个别 因素素小计100106104106建筑面积-0. 500. 5容积率-1. 5-2-1土地使用年限1 . 521竣工年代成新度000建筑结构000配套设备000停车位000内部装饰7. 544建筑外观-100户型、布局001 . 5根据上述分值，得到修正调整系数， 并将各

18、可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见表4 16。表4 16可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表工程实例A实例B实例C可比实例价格/ 元/ m2129151143812504交易情况修正100/100100/100100/100交易日期调整99/10098/10099/100区域因素调整100/100100/100100/100个别因素调整100/106100/104100/106比准价格/ 元/1206210778116784 .市场法估价结果 3个可比实例比准价格比拟接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：12062 + 10778 + 11678

19、 /3 = 11506 元/川二收益法测算收益法的根本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料-估算潜在毛收入-估算有效毛收入-估算运营费用-预测估算净收益 求取适当的报酬率 选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格详见表4 17 。根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的 公式。其计算公式如下：K-g式中V房地产的收益价格；A房地产未来每年净收益；Y房地产的报酬率；n房地产的收益期限；g 净收益逐年递增的比率。1 .租赁收入确实定根据估价人员现场调查， 该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同， 约为1 . 82

20、. 5元/ ?d,根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/ ?d 。2 .空置率及租金损失率确实定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供应需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。3 .年有效毛收入确实定 有效毛收入=日租金收入X天数/年X 1空置及租金损失率4 .净收益确实定 根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁本钱分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产 税、租赁费 用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承当人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为现时年

21、净收益：有效毛收入X 1 运营费用率5 .报酬率确实定 房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率=无风险报酬 率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率，房地产报酬率确定为6%。6 .剩余收益期限确实定根据?国有土地使用证?，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。7 .租金年增长率确实定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2 . 5%。8 .收益价格确实定计卑表4 17收益法计算过程租金收入/ 元/ m 天2年计算天数/天365空置及租

22、金损失率% 10第1年有效毛收入/兀657租赁运营费用率%20减租赁运营本钱费用131第1年净收益/元526土地剩余使用年限 /年42报酬率%6租金收入年增长率% 2. 5收益价格/ 元/m11360运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/ m2o三估价对象房地产价格确实定采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。估价对象房地产单价=11506 + 11360 /2 = 11433 元/m估价对象房地产总价=11433 X 957 . 3 = 10944811 元取整为1094万元。

23、单价为 11433元/mo六、估价结果根据?房地产估价标准?GB/T50291 1999 的要求，根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，采用科学估价对象在合理的估价方法，在认真分析现有资料根底上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定:RMB1094 万元整，满足全部假设限制条件下于估价时点 2007 年 3 月 5 日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆百叁拾叁元整RMB11433元/o附件1 ?委托司法鉴定函?复印件2 ?房屋所有权证?复印件3?国有土地使用证? 复印件4估价对象地理位置示意图5估价对象小区实景照片6估价机构资质证书复印件7

24、估价机构营业执照复印件8房地产估价师注册证书复印件四、指出并改正下面估价报告片断中的错误此题10分。错处不超过 4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，那么每改错一处倒扣2. 5分。此题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000川，总建筑面积 6000川，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格购置总价和单价。有关资料如

25、下：1 .预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87% o经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/川，空置和租金损失率为 10% ，出租本钱及税费为年租金收入的 25% o2 .预计装修改造费用含管理费用为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为 12%，销售费用及销售税费率为改造后办公楼总价值的7%与销售同时发生，购置现厂房的税费为 3%o估价测算如下节选：一、估算净收益净收益=1000 x 6000 x 85% X 1 10% X 1 25% = 344 .

26、 25 万元二、测算报酬率 Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式采用试算法推算报酬率。具体算法详见表4 18表4 18求取可比实例报酬率表序号工程案例A案例B案例C案例D租金/ 元/ .月1508082852剩余收益年限n/年404647473房地产售价V/ 元/m2100006900650067004报酬率%9 . 9947 .9098 . 0928 . 005注：上表计算结果无误报酬率=9 . 994% + 7 . 909% + 8.092% + 8 . 005% /4 = 8 .500% 取整报酬率为 8.5%。三、估算装修改造后的办公楼总价值344

27、.25 1办公楼总价值=344.25 1 1 50 / 1 12% 8.5%1 8.5% 50=3981 .45/ 1 + 12% = 3554 . 87 万元四、装修改造费用总额装修改造费用=1000 X 6000/ 1 + 8 . 5% 0 5= 576 . 02 万元五、销售费用与销售税费销售费用与销售税费=3981 . 45 X 7%/ 1 + 12% = 248 . 84 万元六、 购置现厂房的税费设估价对象的市场价格总价为V ,那么 购置现厂房的税费总额=V X 3%七、计算估价对象在估价时点的市场价格估价对象的市场价格总价V = 3554 . 87 - 248 . 84 - 57

28、6 . 02 - 0 . 03V V = 2650 . 50万元单价= 2650 . 50/6000 = 4417 . 49 元 /川答案或未说明成交价10 .估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由；11 .市场法可比实例的交易情况中对“成交价格未做说明或未说明交易情况是否正常格是否正常或未说明成交价格的付款方式；12 .未说明可比实例交易情况修正的理由或依据;13 .未说明交易日期调整的理由或依据；14 .未交待可比实例的总楼层；15 .未作楼层差异因素调整或作不调整的说明;16可比实例的建筑面积不应调整； 17可比实例的个别因素调整未说明理由或依据 或未说明因素评分标准 ； 18收益法计算公式中 A 为房地产第 1 年的净收益或 A 不是未来每年净收益；19租赁收入确实定依据缺乏 或未说