房地产评估——成本法

1、第六章成本法第一节成本法的基本原理一.成本法的概念成本法又称承包商法,在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价 格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法。通过成本法评估得出的房地产价格称为积算 价格。 成本”的含义:1. 或林旋舌开发商的开发成本.还应包括 开发上的应纳税金和应得到的正常利润是对 于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。2. 成本是当前成本.而不是过去或将来的成本 即是待估房地产在估价时点的重新构建成本.成本是在估价时点的经济.技术条件下重新 窿置聲房地产所必须花费的正常成本,而不 是房地产企业在

2、开发过程中实际发生的成本。二成本法的理论依据3从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。奇从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。三.成本法适用的对象、条件、范围和步骤1. 对象:只要是新近开发建造.计划开发建造或 者可以假设重新开发建造的房地产,都可以采 用成本估价法。2. 条件：一是自由竞争,即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产范围：成本法特别适用于够磁益豳峻生交 易的房地产.如学校图书馆.体育场馆.医院 行政办公楼.军队营房公园等公益的房地产,以 及化工厂钢铁厂.油田码头等有独特设计或只 针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。3. 步骤：搜集有关房地产开发的成本

3、.税费. 利润 估算重新构建价格 估算折旧 求取积算价格注意：在现实中,房地产的价格直接取决于其 效用,而非花费的成本,成本的增减一定要对 效用有所作用才能形成价格。成本法估价中的注意点1. 区分实际成本和客观成本。伞实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费,專客观成丕是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。2. 要结合市场供求分析来评估房地产价值。專当该类房地产市场供大于求时,应下调评估价值；当求大于供 时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这 方面的考虑。3. 对于较老的建筑物,测算其重新构建价格和折旧有一定 的难度,尤其是那些过于老旧的房地产,一般不适合用成本法

4、进行估价。第二节房地产价格构成房地产价格通常由6大项构成:土地取得成开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润0房地产督依1土地取得成本指在取得房他产磁馳所必须的费用.税金等一般由购置土地的仙和在购置时应该由房地产开发商（作为买方）缴纳的越（契税.交易手续费等）构成。e 1房地产督佑0 根据房地产开发用地取得的途径,地取得成本的构成可以分为下列三种:(1)征收农用地：农地征收中发生的费 用和土地使用权出让金。(2 )城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发 生的费用和土地使用权出让金等。(3 )通过市场购买取得：政府的招标 拍卖.挂牌出让等。二开发成本3开发威本是在取得开鏗地后进行土地开发和 房屋

5、遛设所需要的直接帥、税金等。o在实际審鮭蹲划分基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发过程中的税费在实际中主要包括下列几项: 令囂勘察设计和前期工程费 $2、Z三.管理费用：是指组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用 包括房地产开发人员的工资.福利.办公.差旅费等,可以结算为前两者的一定比率。TIFT 补五.扌疇利J息:包括土地取得成本.开发成本和管理费用的 的投资利息。无论是自有资金 还是借入资金均应计算利息；3蠶瞬分麟删認轍利息。若开发3单利计算方法投资利息二全部预付资本X利率X计息期二土地取得费X利率X开发周期+ 土地开发费X利率X开发周期 x0.5 （2）复利计算方法

6、投资利息二全部预付资本X （1+利率）计息期4二土地取得费X 4+利率）计息期也+ 土地开发费X （!+利率） 计息期xO5 11J-J六、销售税费 0销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类: 1、销售税金及附加：营业税.城市维护建设税 和教育费附加（两税一费）。 2、其他销1应该由卖方承担的交易手续费等。七.开发利润现实中的开发利润是一种结果 是由销售收入（售价）减去各种成本.费用和税金后的余额。估算开发利润应掌握以下几点: 1.开发利润是所得税前的,即开发利润二开发完成后 的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资 利息销售费用销售税费0 2.开发利润是

7、在正常条件下开发商所能获得的平均利润 而不是个别开发商最终获得的实际利润,也不是个别开发商所期望的利润。 3.开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。成本法的基本公式.最基本的公式 成本法最基本的公式为 积算价格=重新构建价格折旧针对对象: 新开发的土地 新建的房地产（此处指房地.建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）二.适用于新开发土地的基本公式能新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行三通一平等开发的 土地 V=A+B+C+D+E+FJ A=3000*20000=6000万元 B= 1800*50000=9000万元 C=

8、 B*30% =270万元 D=A(1+6%)2251+(b+C) *40% (1+6%)15-1+ (B+C) *60% (1+6%)-5-1=1343.63万元 E=V*7%F=V*20% V=A+B+C+D+E+F=227584万元 V单价二v/建筑面积=4552元/m2四.适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格+ 建筑物的重新构建价格-建筑物折旧 旧的建筑物估价,成本法公式为:旧建筑物价格=建筑物的重新构建价 格-建筑物的折旧一.重新构建价格的概念重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、 重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要 的费用、税金和应得的利

9、润之和。注意:第重新构建价格是估价时点的第二重新构建价格是客观的 第三.建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格未扣除折旧;土地的重新构建价梏是在估价时点状况下的价格1.根据建筑物重新建造方式的不同可以分为重置价格和重建价格。重置价格又称为重置成本,是指采用估价时点的建筑材料.建筑构配件.建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价梏体系下,重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。可以理解为替代o 重建价格又称为重建成本,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料.建筑构配件.建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象

10、建筑物全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。可以理解为复制B上述两种建筑方法得出的重新构建价格往往不同。一般来说,在房地产估价中,大多数情况下是利用 建筑物的重置价格，但是如果有特殊保护价值的建 筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物,适用于重建价格。但是因为年代久远、已缺乏与旧建 筑物相同的建筑材料”或者因为建筑技术和建筑标 准改变 使得复制有困难的建筑物,一般只能 勉强用重置价格。二、建筑物重新构建价格的求取方法单位比较法分部分项法3工料测量法指数调整法房地产督佑辭单位比较法:是指以估价对象建筑物为整体”选 取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较 单位，通过调查.了解估价时点类似

11、建筑物的这种 单位造价”并做适当的修正、调整来求取建筑物重 新构建价格的方法。这种方法实质上是是市场法， 比较常用.简单，但是粗略。通常有单位面积比较 法和单位体积比较法。I房地产督依I单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单 位面积造价,对其做适当的修正和调整,然后乘以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物 的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面 积关系较大的房屋,如住宅.办公楼等。器例题：某幢房屋的建筑面积为300m2,该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。器解：该房屋的重新构建价格估算为:300X1200=36 （万元） 辭单

12、位体积法是根据当地近期建成类似建筑物的 单位体积造价,对其做适当的修正和调整,然 后乘以估价对象建筑物的体积来估算估价对象 建筑物的重新构建价格。这种方法主要适用于 造价与体积关系较大的房屋,如储油罐、地下 仓库等。S分部分项法是假设将估价对象建筑物分解为 各个独立的构建或分部分项工程,然后测算各 个独立构件或分部分项工程的数量再调查、 了解各个独立构件或分部分项工程的单位价格 或成本,最后将各个独立构件或分部分项工程 的数量乘以相应的价格或成本后相加,来求取 建筑物重新构建价格的方法。房地产督佑项n数量单位成本成本（元）基础工程85曲300 元/m3255 000墙休工程3 I80n?500

13、元/卅1 590 000楼地面工程1 950m400 元/m*780 000屋面丁程650m3500 无/m-325 000门询工程50曲200 元/mz100 000给排水工程320 000供暖工程75 000电气工程1200 000合计13 645 000税费、利息和管理费20%729 000重新建造成本4 371 000表6-2分部分项法房地产年传嚣采取这种方法进行建筑物重新构建价格评估时, 应该注意:首先,应结合各个构件或分部分项工 程的特点使用计量单位,如基础工程的计量单位 通常是体积,墙面抹灰工程通常是面积,而楼梯 栏杆工程的计量单位是米。其次,既不要漏项, 也不能重复计算,以免造

14、成测算不准。房地产评佑工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料建筑构配件和建筑设备 然后测算重新构建该建筑物的材料构配件设备的种类和数量.工人时数,再调查这些部分的单位价格标准,最后两者相乘求和，来求取建筑物重新构建价格的方法。H这种方法的优点是详细.准确，缺点是比较费时. 费力,并需要其他专家如造价工程师.建筑工程师 的参与,主要用于具有历史价值的建筑物重新构建 价格的求取。表6-J项目！ 数晟现场准备 ； I 钢林I水泥I沙石:砖块!木材鉄钉(人E:t税费其他!II 重新建造成本IU 9 1房地产评佑工料测量法草价成本（元）50 000250 0()076 50019 OGO3

15、2 00087 0002 00065 00026 00075 000676 500指数调整法是利用有关价格指数或变动率,将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取估价对象重新构建价格的方法。 这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法,与市场法中交易日期的调整的方法相同。pl33第五节建筑物折旧一.建筑物折旧的概念和原因建筑物折旧,是指估价上的折旧而非会计上的 折旧。估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失,其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与 其重新构建价格之间的差额。实际估价中,建筑物的折旧包括3个方面:物质折旧功能折旧经济折旧【例42】某

16、旧住宅，估计其重置价格为40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折 旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和 共用电视天线等导致的功能折旧为8万元， 由于位于城市衰落地区引起的经济折旧 为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现 值。【解】由题意：3该旧住宅的折旧总额二3+8+7二18 （万元） 该旧住宅的现值二重置价格-折旧=40-18=22 （万元）物质折旧 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。进一步可归纳为4个方面：3自然经过的老朽够正常使用的磨损意外的破坏损毁延迟维修的损坏残存(1) 自然经过的老化是由自然力作用引起的,如风吹.日晒.雨淋等引起的建筑物腐朽.生 锈.风化、基础沉降等,它与建

17、筑物的实际经 过年数正相关。同时要看建筑物所在地区的气 候和环境条件,如酸雨多的地区(2) 正常使用的磨损主要是指由人工使用引起的,它与建筑物使用性质、使用强度和使用年 数正相关。如居住用途的建筑物比工业用途的 建筑物磨损要小。(3) 意外破坏主要是指突发性的天灾人祸引起的,包括自然方面的,如地震.水灾、雷击等,人为方面的原因有失火.碰撞等,这些损坏有可能进行修缮但是会存在伤”。(4) 延迟维修的损坏是指由于没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的,它造成建筑物不应有的损坏或者提前损坏, 如门窗有损坏墙体和地面有裂缝等。EJ3功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指 由于消费观念变更、设

18、计更新、技术进步等原 因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或 不适用所造成的价值损失。需功能缺乏是指建筑物没有其应该有的设备.部件.设施或系统等。如调、宽带网络等。囁翩賈噩鸚圖标 谶黝血I誦II鱸 对而言就显得过时。够功能过剩是指建筑物已有的部件、设备等标 I矍备険 鶉韓靄亨功能过剩奇经济折旧，又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场上的供求关系影响）、 区位因素（如环境恶化、交通拥挤、城市交通规划的改 变等经济折旧分为永久性的和暂时性的经济折旧。如一个高 级住宅区的周围新建了一个工厂,导致居住环境的恶化, 经济折旧,这样的折旧是永久性

19、的。在经济不景气的时 候,高税率、高失业率会导致房地产价值的下降,当经 济复苏的时候,房地产的价值也会提升,这种折旧即为 暂时性的经济折旧。二建筑物折旧的求取方法耐用年限法 成新折扣法 实际观察法。年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命.经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。3建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分 3自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的 收入大于运营费用的持续年数。3 般情况下,经济寿命短于自然寿命。因此,房 地产估价里通常采用的年限是经济耐用年限。各种结构房屋的耐用年限一般为：50年,受腐蚀的生产1.钢窗混邏土鏡林丄生芒用厭二用幕3

20、5库,菲生产用房60举。2巖簷写塞蟹40年,受腐蚀的生产用 3.砖混舊构二蚩：生产用总40年,受腐蚀的生产用 房30年,非生产用房50年。、虞酵聲葬嬴曆3。年 受腐蚀的生产用 5盪舊曹蘑譎怨30年,受腐蚀的生产用 、虞樽彎薛聽3。年受腐蚀的生产用 7.简易结緒10年。帶根据建筑物价值分摊方法的不同,耐用年限法可 分为3定额法（直线法）3定率法（余额递减法）帶年数合计法等。估价时,采用直线法最为普遍。n额法或直线法,是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额均相等的_种折旧计算方 法。定额法的计算公式为:C(1- R)N公式中,D指年折旧费；C指建筑物的重新构建价格；L指净残值;R指建筑物的净残值

21、率, 是指建筑物的残值与重新构建价格的比值, 即R二L/C ; N指建筑物的经济耐用年限。S建筑物每年的折旧额与重新构建价格的比值称为年折I日 率，d = D/C=(l-R)/N有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的公式为:Et=Dxt=(C-L)t/N=C(l-R)t/N采用直线法折旧下的建筑现值计算公式为：V=C-Et=C-C(l-R)t/N=C1-(1-R)t/NS某建筑物，总建筑面积为2002 ,于8年前建成,重置价格 1000元/m勺耐用年限40年,残值率为2% ,试用直线法计 算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。P147-16解：根据题意已知:C 二 1000x200 二 2000

22、00元，R 二 2% , N=40,t=8D=C （1-R）/N =200000x （ 1 - 2% ） /40=4900 （元/ m2 ）Et=Dxt=4900x8 = 39200 （元） V=C-Et=200000-39200= 160800（元）令（二）成新折扣法 奇成新折扣法是根据建筑物的建成年代.新旧程度等,确定建筑物的成新率,直 接求取建筑物的现值。奇计算公式为:V=Cxq公式中” V表示建筑物现值.C表示建筑物的重新构建成本 q是指建筑物的成新率。:有一房地产，其中土地总面积1000m2,是10年前通过有偿出让方式取得，当时每亩花费18万元，现在取的该类土地需 要620元/m2；

23、地上建筑物的总面积为2000m2,是八年前提前 交付使用的，当时建筑造价为每平方米600元，现时建造同类建 筑物每建筑平方米需1200元。估计该建筑物有八成新，试用所给 资料估计该房地产的现时总价和单价。1、土地现值：620 X1000=620000（万元）2、建筑物现值：=重置价格X成新率1200 X 2000 X 80%=1920000（万元）3、该房地产现时总价：=土地现值+建筑物现值=620000+ 1920000 =2540000（万元）4、该房地产现时单价：=现时总价宁建筑面积2540000 一 2000=1270（元/平方米）成新率的确定,可根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分

24、的各个项目的完好程度划分为五个等级。完好房.基本完好房、般损坏房、严重损坏房、危险房对应的成新率:完好房十.九、八成;基本完好房七、六成；般损坏房五.四成；严重损坏房和危漏房一三成以下(=)实际观養法0童际观察疣不是直接以建筑物的有关年 限来求取建筑物的折旧,而是注重建筑 物的实际损耗程度。帶实际观察法是由估价人员亲临现场，直 接观察.估算建筑物在物质.功能及经 济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可 修复的损耗.例?：估价对象概况 本估价对象是座专用仓库,坐落在 市建成区内；土地总面积2500 m2 , 土地权利性质为 出让土地使用权；总建筑面积8500 m2

25、 ,建筑物建成于是 1981年7月30日,建筑结构为钢筋混凝土结构。需要评估 该专用仓库于2001年7月300的价值。估价过程帶选择估价方法。本估价对象为专用仓库,很少出现买卖, 故选用成本法进行估价。选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产 估价,需要评估的价值包括土地和建筑物的价值,故选择 的计算公式为：旧房地产价格二土地的重新取得价格（重 新开发成本）+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧求取土地的重新取得价格。由于该土地坐落在城市建成区 内,直接求取其重新开发成本很难,所以采用比较法,利 用当地类似土地使用权的转让价格来求取该土地的重新取 得价格。现选取了A、B、C三宗可比实例

26、,其基本情况及 比较情况如下：因此，土地的重新厩得单价泡（681.4+689.9+679.8）/3=684 （元/忙）成交价格修正修正修正100107100650 X100X100 x95 =681.4（元/ ir2）可比实例B：土地面积3000尼成交日期2000年12月30日，成交价格皿元/实例土地交易情况交扇日期不别礦价格修正修正修正100103100710 X100X100 x106 =689.9（7C/ m2）可比实例C： 土地而积2500 ir2,成交日期2001年5月;30已成交价格6冏兀/ :实例土地交易齟交易日期V别因芽成交价格修正修正修正100101100633 X95xW0X99 =679.8（元/ m2）交易日期wr也比较修正如F/比较修正如下可比实例山土地而积2300 m2,成交日期2000年5月300?成交价格6）5元/比较修正如下:实例土地交易齟帶土地的重新取得总价为：684x2500=1719 （万元）希求取建筑物的重新购建价格。经计算得到,该类建筑物 在估价时点（2001年7月30日）时的重置价格标准为每 平方米建筑面积1000元。则有帶估价对象建筑物的重新购建价格为： 1000x8500=850（万元）因此，土地的重新厩得单价泡（681.4