西安市土地增值税清算实施办法.doc

1、西安市房地产开发企业土地增值税清算实施办法第一章 总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据中华人民共和国税收征收管理法 、中华人民共和国土地增 值税暂行条例、中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则、国家税务总 局关于房地 产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知和国家税务总 局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知及有关文件的规 定，制定本办法。第二条 凡从事房地 产开发的企业（包括房地产企业和其他从事房地 产开发的非房地产企业）转让房地产按照本办法第六条或第七条的 规定应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增 值税税款的房地 产转让项目，均适

2、用本办法。第三条 土地增值税清算以纳税人在房地 产所在地或机构所在地（已销售完毕的在机构所在地）地方税务机关（下称主管地税机关）初始填报的房地产 开发项目备案登记表中房地产 开发（转让）项目为对象进行清算。对 于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对 一个清算项目中既有普通 标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的，建造的普通 标准住宅不能适用 土地增值 税暂行条例第八条（一）项的免税规定。（注：普通标准住宅依照西安市房屋管理局、西安市财政局、西安市地方税务 局关于公布西安市享受 优惠政策普通住房 标准的通知（市房发 2005109 号）文件规定界

3、定，即 1、住宅小区建筑容积 率在 1.2 以上；2、单套建筑面积在 144 平方米以下；3、实际成交价格低于同 级别土地上住房平均交易价格1.44 倍以下）第四条 纳税人或税务机关委托税务师事务所审核鉴证清算项目的，还应在报送有关资料的同时附送税务师事务所出具的土地增值税清算税款鉴证报告。税务师事务所按照土地增值税清算鉴证业务准则（参见国税发2007132 号）的规定出具的鉴证报告，地税机关应当受理。对 于 1994 年 1 月1 日至 2007 年 12 月 31 日间，符合本办法第六条、第七条规 定清算条件并由地税机关确定 进行清算的房地 产开发项目，纳税人在报送相关资料的同时必须附送西

4、安市地方税 务局聘请的税务师事务所出具的 土地增值税清算税款鉴证报告（以下简称鉴证报告，具体要求详见 国税发2007132 号）。第五条第二章 项目备案和清算条件对于 1994年 1 月 1 日至 2007 年12 月31 日间取得商品房 销售（预售）许可证转让房地产并取得收入的房地 产开发企业分开发项目于 2008 年5 月 25 日前到主管地税机关 办理房地产开发项目备案手续，提供房地产开发相关资料并填报房地产 开发项目备案登记表（详见附件 1）；2008 年 1 月 1 日后取得商品房 销售（预售）许可证转让房地产并取得收入的房地 产开发企业分开发项目于商品房 销售（预售）许可证取得 3

5、0 日内到房地 产所在地主管地税机关 办理房地产开发项目备案手续。第六条符合下列情形之一的， 纳税人应在办理房地产开发项目备案手续后，在主管地税机关 办理土地增值税清算手续：房地产开发项目全部竣工、完成销 售的；整体转让未竣工决算房地 产开发项目的；直接转让土地使用权的。纳税人申请注销税务登记但未办理土地增 值税清算手 续的；第七条符合下列情形之一的，主管地方税 务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地 产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可

6、证满三年仍未销售完毕的；（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失， 经县级以上主管地方税 务机关批准清算的开 发项目；省级税务机关规定的其他情况。第八条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租年限在一年以上再销售的，应按照转让旧房及建筑物的政策 规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算范 围。第三章清算申请与受理第九条 凡符合本 办法第六条规定的纳税人，应在满足清算条件之日起 30 日内到主管地方税 务机关提出土地增 值税清算申请（详见附件 2）。第十条 凡按照本办法第六条、第七条规 定应进行房地产开发项目土地增值税清算的纳税人，主管地方税务机关原则上在收到 纳税人清算申 请 10 日

7、内制发土地增值 税清算通知 书（详见附件 3）。主管地税 务机关将达到清算条件房地 产开发项目自制发土地增值 税清算通知书 5 日内将房地产 开发项目备案登记表上报 市局工商税管理 处备案。第十一条 纳税人在接到主管地税机关制 发的房地产 开发项目土地增 值税清算通知 书之日起 30 日内，按照土地增值 税暂行条例及其他相关规 定进行清算自 查并在自查后办理清算税款申 报手续。对于纳税人在规定期限内 进行清算自查申报缴纳的土地增值税不加收滞 纳金和罚款，对于纳税人清算自 查期限外经过税务机关查缴的税款按照税收征收管理法相关规 定处理。第十二条 纳税人在办理土地增 值税清算申 报手续时，应向主管

8、税 务机关提交如下 资料，并填写土地增值 税清算材料清 单（详见附件 4）土地增值税纳税申报表；项目竣工清算 报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产 品（工程）销售明细表、已完工开发项 目成本表）等；（三）国有土地使用权证书；（四）取得土地使用权时所支付的地价款有关 证明凭证、合法票据及国有土地使用 权出让或转让合同；（五）清算项目的预算、概算书、项 目工程合同 结算单；（六）能够按清算项目支付贷款利息的有关 证明及借款合同；（七）销售商品房有关 证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，包含：销售项目栋号、房间号、销 售面积、销售收入、用途等；（八）清算项目的工程竣工 验

9、收报告；（九）清算项目的销售（预售）许可证；（十）与转让房地产有关的完税凭 证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、预缴 土地增值税等；（十一）有税务中介进行清算鉴证的，税务师事务所出具的土地增值 税清算鉴证报告；对于 1994 年 1 月 1 日至 2007 年 12 月 31 日间取得商品房 销售（预售）许可证转让房地产并取得收入，符合清算条件并由地税机关确定 进行清算的房地 产开发项目，纳税人在报送相关资料的同时必须附送西安市地方税 务局聘请的税务师事务所出具的土地增值税清算税款鉴证报告。（十二）税务机关要求 报送的其他与土地增 值税清算有关的 证明资料等。第十三条纳税人应准确、据

10、实 填写各类清算申报表和相关表格；纳税人或税务机关委托税 务中介机构进行清算鉴证的，在鉴证报告中应详细 列举清算项目的收入、扣除项 目和进行土地增 值税清算的相关 鉴证信息。第十四条 主管地方税 务机关在收取 纳税人提交的申 请材料和鉴证报告时，应认真核对纳税人提供的 资料。对纳 税人提交的申 请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具土地增值 税清算受理通知 书（详见附件 5）转入审核程序。对纳 税人提交的清税 资料不完整、鉴证报告内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改或 补充资料，并向纳税人开具土地增值税清算补充材料通知 书（详见附件 6），待清算资料补充完整后，

11、转入审核程序。第十五条对于1994 年第四章 清算审核1 月 1 日至 2007年12 月31 日间，取得商品房销售（预售）许可证转让房地产并取得收入，符合本办法第六条、第七条规 定清算条件并由地税机关确定 进行清算的房地 产开发项目，由西安市地方税务局委托税务中介机构协助主管税 务机关进行清算鉴证，鉴证工作原则上 30 日内完成；上述时间内未达到清算条件及2008 年 1 月 1 日后取得商品房 销售（预售）许可证的其他项目原则上自制发房地产 开发项目土地增 值税清算通知 书之日起60 日内完成清算 审核工作，不含税务机关要求补正资料时间。第十六条 主管地方税 务机关及受 纳税人或西安市地方

12、税 务局委托从事清算鉴证业务的税务中介机构应认真审核纳税人提供的 证明凭证、资料是否真实有效；对各扣除项目相关资料进行重点审核。对 税务中介机构出具的鉴证报告，主管税务机关要进行认真审核，对符合要求的鉴证报告 ，基层税务机关可以采信；鉴证报告及本局意见 在审核无误后 10 日内报市局。市局将对鉴证报告及主管税务 机关意见进行复核，必要时安排各稽 查局对有关开发项目进行检查。第十七条 清算项目销售收入的确定。销 售收入是指 销售商品房所取得的全部价款及有关的 经济收益。收入的确认 重点审核企业预售款和相关的 经济收益是否全部 结转为销 售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。对

13、房地产开发企业将开发的商品房用于 赞助、职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他单位和个人的非 货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税 务机关按照当期同 类区域、同类 房地产的市场价格核定。对纳税人转让房地产无法提供收入 资料或提供收入 资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税 务机关依照上述方法的市 场价格核定。第十八条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照中华 人民共和国土地增值税暂行条例和中华 人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则的规 定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法

14、有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除 项目金额中。具体有：（一）纳税人为取得土地使用 权所支付的地价款和按国家 统一规定交纳的有关费用。（二）对开发土地和新建房及配套 设施的成本（简称开发成本）中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设 施费、公共配套设 施费、开发间接费用等支出。（三）对开发土地和新建房及配套 设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能 够按清算项目计算分摊并提供金融机构 证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产 开发费用，按取得土地使用权所支付的金 额和

15、房地产开发成本计算的金额之和的 5计算扣除。对财务费用中的利息支出凡不能按清算 项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金 额和房地产开发成本计算的金额之和的 10进行计算扣除。（四）与转让房地产有关的税金及附加，即 营业税、城建税、教育费附加。（五）财政部规定的其他扣除 项目。第十九条 房地产开发企业建造的与清算 项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场 （库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电 通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权 属于全体 业主所有的，其成本

16、、费用可以扣除；2、建成后无偿 移交给政府、公用事业单 位用于非 营利性社会公共事 业的，其成本、费 用可以扣除；3、建成后有偿转让 的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。第五章 清算管理第二十条 主管税务机关认真查验和审核清算企 业报送的鉴证报告内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的 证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具土地增值税清算中止核准通知 书（详见附件 7），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手 续。第二十一条 主管地方税 务机关在清算 审核工作中，发现纳税人有下列情况之一的，应采取核定征收率的方式， 进行清算，征收税

17、款。（一）依照法律、行政法规 的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证 残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供 纳税资料的；（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手 续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；（四）纳税人未如实进行土地增值税清算申 报，计税依据明 显偏低，又无正当理由的；（五）对纳税人转让房地产无法提供收入 资料或提供收入 资料不实造成成交价格明显偏低的；（六）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程 费、建筑安装工程费、基础设 施费、开发间 接费用的凭证或资料不符合清算要

18、求或不 实的；（七）未按规定的时间提交清算 补正材料的。第二十二条 土地增值税的核定征收率 应高于预征率同时采取分类确定的原则，具体由项目所在地主管税 务机关提出意 见并在 5 日内上报市地税局核定。第二十三条 对由市地税局确定核定征收的房地 产开发项目，由主管地税机关在 5 日内制发土地增值 税清算终止核准通知 书（详见附件 8）及土地增值税核定征收通知 书（详见附件 9）。第二十四条主管地方税 务机关经过清算审核后，决定对纳税人申请的清税项目予以核准的，应向纳税人开具土地增值 税清算核准通知 书（见附件 10）。并在 10 日内上报市地税局 备案。第二十五条在土地增值税清算时未转让的房地产

19、，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按照规定进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额清算时单位建筑面积成本费用乘销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积。第二十六条对进行土地增 值税清算后 应补缴税款的纳税人，自主管地税务机关清算 审核完毕之日起 30 日内到主管地税机关 缴纳税款。第二十七条经主管地税 务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，报请市地方税务局审核批准后，依照相关制度 规定办理退抵税手 续。第二十八条 主管地税机关 负责将清算工作中形成的 资料与原保存的 该项目税务资料按照有关制度 规定合并立卷。对 于分期开 发分批清算土地增 值税的项

20、目，应在全部办理清算土地增 值税税款工作后再 进行归档。第二十九条第六章 对中介机构的管理对于 1994年 1 月 1 日至 2007 年12 月31 日间，取得商品房销售（预售）许可证转让房地产并取得收入，符合本办法第六条、第七条规 定清算条件并由地税机关确定 进行清算的房地 产开发项目，西安市地方税务局将聘请税务中介机构进行清算鉴证。清算鉴证费 用由市地方税 务局统一支付。第三十条 中介机构应对不同用途的房地 产开发清算项目所涉及的收入、成本、费 用等情况加以区分并 说明情况。第三十一条中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费 用等情况进行鉴证。中介机构

21、应 按税务机关规定的鉴证报告范本和内容对鉴证情况出具鉴证报告 ，供税务 部门参考，并接受税务机关对清算鉴证工作的查验核实。第七章 清算处罚第三十二条 对房地产开发企业纳税人存在未及 时、如实进 行土地增值税清算申报、提供虚假纳 税资料、偷税等税收违法行为的，按照中华 人民共和国税收征收管理法第六十二条、六十三条、六十四条等有关规 定进行处罚。第三十三条 主管地税机关在土地增 值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规 出具虚假 鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照中华 人民共和国税收征收管理法 实施细则第九十八条规 定进行处罚外，还应对违纪单 位进行通报；凡对被通

22、报的中介机构出具的 鉴证报告，在办理土地增值税清算工作 时均不予认可。第八章 附则第三十四条 本办法所涉及各文 书和表格均在附件中列 举。第三十五条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。第三十六条 本办法自下发之日起开始 执行。附件 1、填表日期： 年纳税人名称房地产开发项目备案登记表月日金额单位：元（人民币）管理代码面积单位：平方米纳税人地企业经济邮编址类型项目名称项目座落地址项目预售证编号取得时间财务负责 人联系电话办税人员联系电话开户银行帐号土地使用 权出让出让（转让）（转让）批文号（合时间同号）建设项目开发土地开发建筑起讫时间总面积总面积已销售建筑面积已销售比例已销售收入土地增值税

23、预缴数总预算成本单位预算成本纳税人（签章）法人代表（签章）经办人（签章）主管税务机关受理登 记房地产开发项目建档登日期：记编号受理税务人员：附列资料：按开发项目（栋号、建筑面积）合计数填写：普通标准住宅：非普通标准住宅：办公用房：其他：税务机关受理登 记意见：受理经办人员：负责人：主管税务机关（盖章）填表说明：1.纳税人应在规定的期限内，据实向主管税 务机关填报本表所列内容。2.本表一式三份 ,主管税务机关二份、纳税人一份。 3、普通标准住宅依照西安市房屋管理局、西安市财政局、西安市地方税务 局关于公布西安市享受 优惠政策普通住房 标准的通知（市房发 2005109 号）文件规定界定，即 1、

24、住宅小区建筑容积率在 1.2 以上；2、单套建筑面 积在 144 平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44 倍以下）附件 2、土地增值税清算申请表单位：平方米纳税人名称管理代码纳税人地址联系人及电话项目名称项目总建筑面积项目地址可销售总面积已预（销）售总已预（销）售面积占应面积销售面积比例纳税人申请理由：单位签章：法人签章：年月日主管税务机关意见：签字：年月日填表说明：1、房地产 开发企业应在办理土地增 值税清算前据 实填写本表。 2、本表申请项目应与原填报的土地增值税项目登记表项目一致。 3、项目清税终了后，本表与土地增 值税项目登记表、纳税申报表及清税相关 资料

25、一同存档 销号。 4、本附表一式两份，送地方主管税 务机关审核盖章后，由税务机关留存一份，退回申请单位一份。附件 3、土地增值税清算通知书地税局清 200* 号：根据中华 人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知、西安市房地产开发企业土地增值税清算实施办法有关规 定，你（单位）申报的项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起30 日内，到办理土地增值税清算申 请手续。特此通知你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话询问。税务机关签章：年月日附件 4、土地增值税清算材料清单纳税人名称：清算项目名称：清算项目座落地址：编号：第号序号材料名称备注123456789101112合计附件 5、土地增值税清算受理通知书地税局清（审）200*号：经审查，你（单位）申报的 清算税款项目，符合受理条件，现予受理。本机关将于 60 日内做出核准决定。你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话询问。