不动产权属确认的基本原则-吴光荣

1、不动产权属确认的基本原则作者 : 吴光荣 对于因登记名义人与实际出资人不一致而发生的不动产权属争议， 既不能一律根据不动产登记簿的 记载确认权属，也不能一概根据“谁出资，谁受益”的原则来处理，而应根据物权法规定的确权规则， 区分情况，合情合理地认定标的物的权属以及当事人之间的权利义务。因登记名义人与实际出资人不一致而发生的不动产确权纠纷一直是困扰人民法院民事审判工作的 疑难问题。这些权属争议有的是因当事人自己的行为引起，如当事人将自己出资购买的房屋登记在亲属 或朋友名下，再如夫妻在购房后将其登记在一方的名下；有的是因单位的公房改制或者集资建房引起， 如非职工以职工的名义参与公房改制或者集资建房

2、；还有的则是因为合作建房引起，如提供资金一方与 提供建设用地使用权的一方共同开发房地产。笔者认为，对于因登记名义人与实际出资人不一致而发生 的不动产权属争议， 既不能一律根据不动产登记簿的记载确认权属， 也不能一概根据 “谁出资， 谁受益” 的原则来处理，而应根据物权法规定的确权规则，区分情况，合情合理地认定标的物的权属以及当事人 之间的权利义务。一、不动产登记簿与权属确认物权法第十六条规定： “不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 ”这是我国民法关于不动产登记簿 之推定力和公信力的规定。 1 所谓不动产登记簿之推定力， 是指在发生不动产权属争议的情况下， 除非 有相反证据证明登记簿的记载确有

3、错误， 不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人 ；所谓不 动产登记簿之公信力， 是指即使不动产登记簿记载的权利人不是实际权利人， 但相对于与登记名义人进 行交易的善意受让人，登记名义人就是真正权利人，以保护善意受让人的合理信赖 。根据不动产登记簿 的推定力，在发生权属争议的情况下，不动产应首先推定为登记名义人所有，除非其他当事人拿出足够 充分的证据证明自己才是真正权利人。也就是说，不动产登记簿的推定力产生的实际上是举证责任分配 的后果，即在确权之诉中，承担举证责任的是对不动产登记簿的记载提出异议的当事人，如果该当事人 不能举证证明登记簿的记载确有错误，则人民法院将作出对登记名义人有利的

4、判决，认定登记名义人就 是不动产的实际权利人；只有在异议者拿出足够充分的证据证明登记簿有错误时，人民法院才能推翻登 记簿的记载，根据当事人提交的证据认定标的物的权属。例如甲和乙就房屋所有权的归属发生争议，该 房登记在甲的名下，但乙认为该房应归自己所有。在这一权属纠纷中，人民法院首先应根据不动产登记 簿的记载将房屋推定为甲所有；但是，这种推定不是绝对的，而是允许被推翻的：如果乙拿出足够充分 的证据证明自己才是所有权人， 例如乙拿出自己与开发商订立的买卖合同以及自己为支付房款所获得的 付款凭证作为证据，以证明自己才是真正的所有权人，则人民法院就不应仅凭登记簿的记载进行确权， 而应根据当事人所提交的

5、证据来确认权属。在以往的确权诉讼中，常常存在以下两种不正确的倾向：一种倾向是僵化理解不动产登记簿的权利 推定效力，认为不动产登记簿记载的权利人就是真正权利人，不允许当事人通过举证予以推翻；还有一 种倾向则是完全不顾不动产登记簿的权利推定效力，无视不动产登记簿在举证责任上的功能，甚至要求 登记簿记载的权利人拿出证据证明自己是权利人，以致产生不公平的结果。实际上，不动产登记簿在性 质上仅仅是不动产物权的公示方式，不是不动产物权本身，其记载既可能与实际权属相一致，也可能与 实际权属不一致，因此不能一律根据不动产登记簿来确认权属，例如，在没有充分证据证明父母有赠与 的意思表示时，人民法院不应轻易认定父

6、母出资购买但登记在子女名下的房屋属子女所有；另一方面， 不动产登记簿虽然不是不动产物权本身，而仅仅是不动产物权的公示方式，但法律已经赋予不动产登记 簿强大的法律效力，在确权之诉中，不能完全忽视不动产登记簿的权利推定效力，因而不能忽视不动产 登记簿在举证责任分配上的功能，例如，在离婚诉讼中对登记在一方名下的房屋产生权属争议时，首先 应推定房屋归登记名义人个人所有，只有在对方提出足够充分的证据证明房屋为夫妻共同所有时，才能 将其认定为共同所有，而不能要求被登记的权利人承担证明房屋属个人所有的举证责任。值得注意的是， 不动产登记簿的推定力仅适用于不存在善意受让人的场合，一旦出现善意受让人， 就不能简

7、单根据不动产登记簿的推定力来确认权属。 例如，在甲将房屋登记在乙的名下，乙将房屋出卖 给不知情的丙，甲对乙提起诉讼请求确认权属，丙则作为第三人提起反诉，请求确认房屋归自己所有。 在这类案件中，如果适用不动产登记簿的推定力，不动产登记簿的记载应允许被推翻，甲应确认为房屋 的所有权人，但如此一来，必将损害到丙的交易安全，因此，法律为保护善意受让人的交易安全，不但 赋予不动产登记簿以推定力，而且赋予不动产登记簿以公信力。也就是说，如果存在善意受让人丙，根 据不动产登记簿的公信力， 丙的交易安全就应优先受到保护， 因此， 人民法院不能将房屋确认归甲所有， 而只能根据不动产登记簿之公信力，认定乙相对于善

8、意的丙，为该不动产的真正权利人，从而享有对标 的物的处分权，丙既可根据善意取得制度取得对该房屋的所有权，也可以在不满足善意取得制度的情况 下 （如尚未办理过户手续 ），根据有效的买卖合同请求乙继续履行合同或者承担其他违约责任。综上所述， 不动产权属确认的第一条基本规则是：除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，人 民法院应根据不动产登记簿的记载确认权属； 即使登记簿记载的权利人不是真正权利人， 但相对于与登 记名义人进行交易的善意受让人，登记名义人仍然是真正权利人， 其处分不动产的行方是有权处分， 而 非无权处分。二、债权关系与物权归属实践中，登记名义人和实际出资人不一致还可能因当事人之间事先

9、存在一定的合同关系而发生，例 如在单位公房改制或者集资建房中， 享有资格参与公房改制或者集资建房的当事人与不享有资格的一方 当事人可能会达成以下口头或者书面的协议： 不享有资格的一方当事人以享有资格的一方当事人的名义 参与公房改制或者集资建房，但全部房款由不享有资格的一方当事人支付；此外，考虑到公房改制或者 集资建房往往带有一定的福利性， 可能还会由不享有资格的一方当事人向享有资格的一方当事人支付一 定的报酬。公房改制完成后或者集资建房结束后，房屋通常登记在有资格一方当事人的名下，但却由实 际出资人占有使用，而由此发生的权属纠纷，则是对人民法院审判工作的又一大挑战。笔者认为，对于这一类型的权属

10、争议，应分别从债权法与物权法两个层次进行分析，才能获得一个 较为公正的结果。从物权法的层面上看，无论是单位的公房改制，还是单位的集资建房，通常带有福利 性，只有享有资格的当事人才能参与改制或者集资，从而与单位订立相关协议以取得房屋，且所取得的 房屋通常也登记在其名下，因此无论是从不动产登记簿的权利推定效力看，还是从房屋所有权发生变动 的法律基础看，改制后或者集资后的房屋，应认定归享有资格的一方当事人所有。但是，这仅仅解决了 物权法层面的权利归属问题，由于当事人之间还存在口头或者书面的协议，因此还应从债权法层面对当 事人之间的权利义务关系进行分析。笔者认为，虽然改制后或者集资后的房屋应归享有资格

11、的一方当事 人所有，但如果双方订立的合同有效，它就应产生债权法上的约束力，即获得房屋所有权的当事人应严 格按照双方的约定，履行合同义务，并在条件允许的情况下，协助实际出资人办理过户手续，使其最终 获得房屋的所有权。由此可见，实际出资人是否可以最终获得对房屋的所有权，关键在于双方订立的合 同是否有效，以及完成过户手续是否存在法律上的障碍。在单位公房改制或者集资建房过程中，不但只有享有资格的职工才能参与，而且单位有时还约定职 工在取得房屋后不得转让，或者约定只有经过单位同意才能转让等内容。对于这些约定的法律效力，亦 应从物权法和债权法两个层面进行分析：根据物权法第五条关于物权法定原则的规定，物权的

12、种类和内 容应由法律规定，当事人不得自由创设，因此单位和职工在公房改制或者集资建房过程中作出的上述约 定并不能发生物权法上的效力，也就是说，只要职工已经取得对房屋的所有权，根据物权法关于所有权 的规定，就应享有对房屋进行占有、使用、收益和处分的权利，从职工处取得房屋的第三人不应受到职 工和单位之间协议的约束；但另一方面，单位和职工之间的协议只要不违反公序良俗，不违反法律、行 政法规的强制性规定，在当事人之间应产生债权法上的效力，如果职工违反和单位的约定将所取得的房 屋转让给第三人，就应向单位承担相应的违约责任。由此可见，在因公房改制或者集资建房引起的权属争议中，对于享有资格的一方当事人（职工

13、）与不享有资格的一方当事人之间达成的协议，不能仅仅因为不符合单位与职工之间的约定，就认定该协议无效，只要职工已经取得房屋所有权，且不存在办理过户 手续的其他法律障碍，就应根据双方的约定将所取得的房屋转让给不具有资格的一方当事人。上述思路同样适用于因经济适用房买卖引起的权属争议。在一些地方，经济适用房的购买同样需要 一定的资格和身份，且当地政府甚至规定当事人在购房后的一定年限内不得将其转让，但即使如此，也 还是存在不少没有身份和资格的当事人以享有资格和身份的当事人的名义购房的情形。在发生争议时， 根据最高法院关于适用合同法若干问题的解释（一 ）第 4 条的规定，当地政府的上述规定由于不是法律、行

14、政法规，通常并不影响合同的效力，因此，尽管从物权法的层面看，房屋应确认归享有资格和身 份的当事人所有，但从债权法的角度看，只要享有资格和身份的一方当事人与不享有资格和身份的一方 当事人之间的协议有效， 取得房屋所有权的当事人就应严格按照双方的约定将房屋转让给实际出资的当 事人。只不过，由于有当地政府的规定，登记机关可能在一定年限内不办理经济适用房的过户手续，因 此当事人办理过户手续可能会存在一定的法律障碍。在这种情形下，一旦这些法律上的障碍得以消除， 登记名义人还是有义务履行协议，协助实际出资人办理过户手续，而不能以自己是所有权人为由，请求 已经占有使用房屋的实际出资人返还房屋，因为实际出资人

15、在过户手续完成前对房屋的占有，亦属有权 占有 （基于债权的占有 ），不构成对他人所有权的侵害。综上所述， 不动产权属确认的第二个基本规则是： 在登记名义人和实际出资人不一致引起权属争议 时，应严格区分物权法上的权利归属和债权法上的权利义务，不能顾此失彼，甚至混为一谈。 这一规则 在司法实践中具有极其重要的意义，因为当事人之间在债权法上的关系不同，裁判的结果就可能不同， 例如甲给乙一笔钱用于购房，乙购房后将其登记在自己名下，事后双方因房屋权属发生争议。对这类案 件，首先要审查甲和乙之间究竟存在何种法律关系， 如果是委托代理关系， 则房屋所有权应认定归属甲， 但如果是借贷关系或者赠与关系，则房屋所

16、有权应认定归属乙，再由乙根据双方的约定承担合同上的义 务。三、房地关系与权属确认实践中发生的因登记名义人与实际出资人不一致而引起的权属争议还可能与房地关系有关， 这主要 发生于因合作建房引起的权属争议中。在合作建房中，享有建设用地使用权的一方当事人提供建设用地 使用权，不享有建设用地使用权的一方当事人则提供资金，双方共同开发房地产。房屋建好后，通常登 记在享有建设用地使用权的一方名下， 提供资金的一方当事人则没有被登记， 因此极容易引起权属争议。 在这类案件中，提供资金的一方当事人常常要求根据双方签订的合作建房协议确认其对房屋的权属。对 此，笔者认为，人民法院应首先审查合作建房协议的性质，如果

17、是名为合作开发，实为借款合同，例如 提供资金的一方按照固定利率收取投资回报，但不承担经营风险，则应按照上述区分债权关系和物权归 属的规则，将合作建好的房屋确认为归提供建设用地使用权的一方所有，然后再审查借款合同的法律效 力，使其承担合同上的法律义务。问题是，如果不构成名为合作开发，实为借款合同，是否就应根据合 作建房协议，将房屋确认为双方共有呢 ?对此，不可一概而论，而应区分情况，具体问题具体分析。我国物权法第一百四十二条规定： “建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有 权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 ”这是我国民法关于房地关系的一般规则。据此， 我国物权法对

18、于房屋和土地的关系，虽然采取的是房地分离主义，但在立法政策上，则严格要求房屋所 有权和土地使用权的权利人相一致，并通过一系列的法律规则予以保障，例如物权法第一百四十六条、 第一百四十七条所确立的“房随地走，地随房走”规则。根据上述物权法关于房屋和土地关系的规定， 除非有相反证据证明土地使用权人不是房屋所有权人，对土地享有使用权的当事人，就是土地上房屋的 所有权人。问题是，合作建房协议是否可以作为相反证据证明提供资金的一方当事人才是房屋所有权人 呢?笔者认为，答案是否定的，因为根据立法者的意见，所谓“但有相反证据证明的除外”仅指“在现 在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关

19、部门约定，由开发商在房地产项目中配套建设，但是所有权归国家。这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人 的权利人也应当尊重这种权属划分。 ”2 由此可见，“但有相反证据证明的除外” 并不包括合作建房引起 的权属争议。既然合作建房协议不能作为证据证明提供资金的一方对房屋享有所有权，那么，根据房地关系的一 般规则，只有在当事人达成合作建房协议后，享有建设用地使用权的当事人根据合作建房协议将建设用 地使用权变更为双方共有，提供资金的一方才能在房屋建好后，直接根据房地关系的一般规则和当事人 所达成的合作建房协议对房屋享有所有权，例如 A 公司与 B 公司合作开发房地产，由 A 公司提供建设 用地使用权， B 公司提供资金，如果双方订立合作开发