昆明商贸城市场调研分析报告110

1、昆明商贸市场调查分析报告房地产公司2012 年 1 月 16 日前言目前公司昆阳项目的国际商贸物流中心项目已经进入 规划设计阶段， 为了能使项目在业态规划上体现项目优势， 因此必须做好市场基础的调研分析，同时在市场面的基础 上融入新的概念和思想，从而快速高效的完成公司的战略 发展。14从昆明市政府发布的主城区专业市场搬迁改造行动计 划的通知来看，昆明已经展开对近 114 个，总经营面积约 419.22 万平米的现有批发（专业及批零兼营）市场的搬迁 工作，同时也在昆明三环外规划了 14 个泛亚商贸物流中心 （批发市场园区）项目根据经营业态范围逐一对被搬迁市 场进行有效引导和搬迁，公司项目均属于规

2、划新建的 个泛亚商贸物流中心之一，按照政府对项目的农业生产资 料商贸物流中心规划指导，公司招商管理部将基于农资农 机市场为基础进行市场摸底调研，并将范围扩大至工业、 食品等行业，希望能通过对该类业态专业市场的调查，提 供项目规划及下步推广销售的指导性数据。整个市场调研 工作自 2012年 1月 9日正式开展， 主要针对昆明市区内在 营和即将拆迁的市场区域，如经开区、东聚商圈的五金机 电、农机、农资、果蔬、食品等市场进行调查，计划在一周内完成该类市场的调研并分析工作，最终提供公司项目 规划发展的有效数据。一、昆明经济圈分析从 2012 年的昆明经济发展及政府规划来看，围绕昆明主城三环范围内为核心

3、的主城经济圈形成了以城市、农业、工业、生产等为主要经济发展的特色经济圈， 目前大致可以分为昆明主城经济圈、空港经济圈、安宁经济圈、呈贡新城经济圈、 晋城经济圈、宜良经济圈以及石林经济圈等近7 个城市大型产业经济中心，不同的商圈都承担着昆明各产业经济发展及东亚、南亚及东南亚的国际型产品商贸、物流 产业的重任。、新规划泛亚商贸物流中心情况1、 14 个新规划泛亚商贸物流中心分布根据昆明市委九届六次全会精神，市委市政府要求，全力打造区域性国际化城 市，同时抓住中国 - 东盟自由贸易区全面建成的机遇，打造与“国际化门户”和“桥 头堡城市”相适应的商贸物流体系，形成“大通道 - 大物流 - 大商贸 -

4、大市场”构建 面向南亚、东南亚的 5 个国际商贸物流主题产业区及泛亚商贸物流中心，因此，在 批发市场的布局和内绕城线节点区域原则， 在具有较好区位优势和基础条件及发展 潜力较大的区域新建 14 个泛亚商贸物流中心 （批发市场园区） 。2、各泛亚商贸物流中心概况项目占地规模位置业态规划目前进展盘龙区农产品综合商贸物流中心6 00 亩暂定石林粮油、果蔬、肉 禽蛋 等正在进行规划选址空港经济区国际 商贸物流中心10 00 亩嵩明空港经 济区花卉、水产品、林 产 品、小商品加工完成产业定位、功能布局经开区清水生物 医药商贸物流中 心10 00 亩经开区清水 片区生物医药、中药材完成产业定位、功能布 局

5、，正在落实土地用地 指标新螺蛳湾国际商 贸城50 00 亩昆明彩云北 路日用百货、珠宝玉 石 、茶 叶 、五 金 电 器 、 食品等一 二期已 投入运营。 目 前正在进行三期建材家 居招商以及配套住宅销 售呈贡斗南国际花 卉交易中心10 00 亩呈贡斗南镇花卉、茶叶属于原址扩建项目。 一期土地已经收储完毕。 2011 年 12 月进场施工金马阿拉工业 品综合商贸物流 中心20 00 亩经开区金马 村建材、家具装饰等完成产业定位、功能布 局，正在落实土地用地 指标西山区长坡工业 品商贸物流中心15 00 亩西山区长坡 片区建材 、家具装 饰、汽 车汽配等完成规划编制，正在报批控制性详规禄劝县农产

6、品商 贸物流中心10 00 亩禄劝县 屏山镇畜牧产品、烤 烟、特 色林产品完成规划编制，正在报批控制性详规安宁工业生产资 料商贸物流中心10 00 亩安宁市草铺钢材、橡胶、矿石、金属物资完成规划编制，正在报批控制性详规昆阳农业生产资10 00 亩晋宁中谊村农用机械、种 子、化完成选址， 确定纳入我整体项目料商贸物流中心肥中， 作为二期重点招商业态。 在 进行规划编制晋城工业品商贸 物流中心10 00 亩晋宁晋城富有收费站旁汽车 、汽配装 饰、五 金机电2012 年初完成 1000 余亩土地招 拍挂，目前正在进行规划报批及 商户报名宜良苗木农产品 商贸物流中心5 00 亩宜良狗街镇粮油 、果蔬、

7、肉禽蛋、 花卉完成规划编制，正在报批控制性详规杨林工业品商贸 物流中心5 00 亩嵩明县杨林 工业园区工程 机械、五金机电完 成规划 编制，控制 性 详规通过专家评审嵩明县小街农产 品商贸物流中心30 00 亩嵩明现代农 业科技示范 园区内粮油、果蔬、肉禽蛋、花卉完成了项目的选址和修建性详细规划编制由上表来看， 昆明政府从 2010 年就已经开始对 14 个泛亚商贸物流中心进行规划 了，目前已经建成投入使用的只有新螺蛳湾国际商贸城，而其它的商贸物流中心均 在分批土地收储、定位、报规阶段，预计今年将提速完成 14 个项目的规划及建设 工作。三、专业批发市场情况1、昆明目前主要专业市场分布2、昆明

8、目前各专业批发市场情况1）天云五金机电城区位： 位于昆明市经开区昌宏路京桥路段65 号；面积： 占地面积 100 余亩， 市场由天云五金机电城和天云农机市场两部分组成；土地性质： 工业用地交通路网情况：市场毗邻彩云北路、周边分布有昌宏路、云大西路，石安公路等市政道路，交通较便利。市场内均有车行道路分布，路宽约在 8-12 米左右；物业结构特点： 物业主要分为铺仓储式、街区式及展厅式三类物业。仓储式物 业铺面层高 8 米，属于简易房钢结构物业，沿街商户自搭成商铺+办公的两层物业，后面以部分货品堆放为主。 街区式主要以 1+2及1+3物业为主 ,1 层经营、 2 层办公或做部分仓库使用， 1 层层

9、高约 4 米左右，面宽 3-4 米，进深在 10 米 左右；经营业态： 五金工具、仪器仪表、油漆、水暖、管材、照明、保温材料、轴承、 阀门、劳保用品、锁具等；商铺情况： 市场分为 6 个区，有 13 栋建筑物共约 500 间铺面，单间铺面面积 区间在 30-300 不等；租金情况： 租期为 3 年一签，租金在 45-110 左右，平均月租金为 60 元/ 平米；售价情况： 市场所有的商铺只能租赁不出售产权；配套情况： 市场内道路宽阔且拥有大型停车场四个，可停放各种类型车辆，周 边有几个餐饮及便利店，如车辆较多时，通行不算流畅，配套服务少；市场整体经营情况分析： 市场由五金机电市场和农机市场两个

10、市场组成，同时实现 24 小时运营进出货物需登记核实，具备良好的安保措施属于昆明目前布 局合理、配套完善的专业化五金、农机市场。由于市场成立时间较早，相对五 金机电业态数量占市场的70%以上，入驻率也达到在90%以上，商户实际经营数约在 200 户左右，而农机市场商户数约在 100 户左右，经营情况与五金机电 业态相比较差些，但总体来看该市场经营情况较好，暂未出现转租情况。目前 该市场无明确的搬迁计划和具体时间。2）小石坝新世纪大型综合市场（原明波兽药市场）区位： 位于小石坝镇昆石公路旁面积： 占地 300 亩左右（兽药市场约 100 亩左右）土地性质： 不详交通路网情况： 市场内部道路以十字

11、型贯穿，路宽 10 米左右，市场具有唯一 独立出入口，内部交通分布合理，外部临石安公路二级公路和昆石高速，石安 公路路况较差货车量大随时有堵车现象，交通相对便利； 物业结构特点： 市场商铺多为 1+2 联排， 1 层为商铺， 2 层为居住及仓储，现在市场在私自搭建第三层，但未向外租赁，商铺1 层层高 4.5 米可自搭 2 层，面宽约 3-3.5 米，进深 10 米可以连通对开或分隔使用；经营业态： 食品、果蔬、兽药、饲料、鱼药、饲养设备等。市场分为 3 个区，A、 B 区分别为食品、五金批发市场，C 区为兽药、饲料批发市场，另有近 10万的简易仓储大棚。 其中 C 区兽药市场为原明波兽药市场部

12、分商户搬迁至此， 在营的兽药等商户约 60 多户，商铺面积区间为 25-100 ；商铺情况： 市场总共有 14 栋框架结构建筑， 商铺 500 余间；租金情况： 月租金为 25-40 元/ ，卫生费每户 20元/月，无物管费；售价情况： 目前只租不售配套情况： 附近分布有小型物流市场但均为省外物流，市场省内物流配送发货 极为不便，市场内除专业业态经营外，无其他生活服务配套。有小型空地停车 场地， 约有 40-50 个车位， 其他主要在市场内部道路两侧停车；市场整体经营情况分析： 小石坝新世纪大型综合市场于 2011 年初投入运营， ， 经营项目主要为各种兽药、饲料，经营范围辐射全省。市场A、

13、B 区食品、五金批发市场几乎全为空置做仓库出租使用， C 区兽药、饲料批发 50%以上商铺 处于空置，只招到部分明波兽药市场搬迁商户，市场运作不过半年时间，整体 冷清，运营情况不十分理想。3）小板桥种子市场区位：经开区昆洛路小板桥镇镇政府旁面积： 市场占地 7 亩左右土地性质： 不详 交通路网情况： 市场紧邻昆洛路，道路随近年已经过翻新，但车流量大，较为 拥堵，往北约 50 米即可与珥季路相连通往广福路。市场内物业建筑密度较大， 道路狭窄仅有 5m左右，前后均各有一个小型出入口，交通十分拥堵；物业结构特点： 整个市场商铺物业均为 1+2联排商铺， 1 层经营， 2层仓储、 办公或居住，铺面单间

14、面积 25 ，层高约 3.2 米左右，面宽 3 米，进深约 8 米左右；经营业态： 蔬菜、花卉、瓜果等种子批发；商铺情况： 共有 5 栋建筑，设有铺面 150 间现已入住商户 70 户左右，商铺利 用率、入住率为 100%；租金情况： 月租金为 35-50 元/ ，卫生费每户 30 元/ 每月，无物管费；售价情况： 只租不售配套情况： 市场内底部有约 10 个小车位，除专业经营外市场内无其他服务型 配套，市场外有农贸市场及零星餐饮小吃分布；市场整体经营情况分析： 小板桥种子市场于 2001 年投入运营。营业时间为 7 点 19 点，商户均为小规模经营户居多，昆明该类市场分布少因此客源稳定， 部

15、分大型商户为公司性质有固定的销售渠道，市场规模较小但实现了集中式经 营，该市场会根据种子管理局规划将实施统一搬迁，目前有部分商户已在宜良 “昆明泛亚农资商贸物流中心”登记报名，通过与部分商户沟通了解，如有整体搬 迁计划，需与昆明种子协会进行协商或合作，商户将积极配合协会的搬迁工作。4）金马正昌果品批发市场区位： 位于东风东路延长线金马路，凉亭西路旁，南邻东二环菊花立交桥；面积： 占地面积约 100 亩；土地性质： 不详交通路网情况： 市场内部通道约 10 米，大小货车通行拉货较多，很容易造成拥堵。市场外以北有凉亭西路连接三环，南部有二环东路连接昆明各区域，但对大型货车限行， 车流量大， 道路有

16、乱停现象， 交通相对拥堵；物业结构特点： 市场中心为大棚堆场，商户间有简易隔断分离，后排建有少量 冷库，每间商铺面积约 20 ，为单层框架结构，面宽 3-4 米，进深 4-5 米， 层高约 7 米。市场沿街商铺为 1+2 层独立式联排， 1 层商铺经营， 2 层办公居 住；经营业态： 鲜果、干果果品类商铺情况： 市场内有商家 400 户，商铺利用率、 入住率为 100%；租金情况： 月租金为 40-80 元/ ，整车交易按照成交吨数计算，卫生费每户80 元 / 月； 售价情况： 只租不售配套情况： 市场没有固定停车区，西区提供大车整车交易区域，市场共有三个 大门供车辆出入，营业时间为早 8 点

17、晚 18 点，市场内无其他生活配套服务；市场整体经营情况分析： 金马正昌果品批发市场于 2006 年投入运营，市场分 为东、西两个交易区，东区为商铺堆放区，西区为大车停放及整车交易区，拥 有配送物流配套，水果大车进驻市场交易后迅速发往省内、省外，不需求大面 积仓库。 市场管理方可为运输水果的车辆办理通行证， 方便大车出入限行路段， 市场开门率为 100%，经营项目主要为水果批发，经营范围辐射省内外，生意红 火。 1997 年金马正昌商贸有限公司投资兴建了金马正昌果品第二果品市场。二 市场地处凉亭火车货站附近的黑土下凹，经过 2003 年改扩建，二市场目前占 地 60 余亩，拥有交易用房三百多间

18、，交易储货大棚近10000 多平方米，并且拥有国内一流制冷设备的 11 间的冷藏库房，储货量约4000 吨。为来自全国及东盟国家的果品销售客商在市场交易，提供了便利。据商户反映今后市场如有 搬迁意向，将会整体迁至云南省农产品电子信息交易中心金秋元果品批发中 心，目前已有 50%以上客户报名。5）凉亭粮食批发市场区位： 市场位于凉亭路东部货运站旁；面积： 占地约 50 亩左右；土地性质： 工业用地；交通路网情况： 市场内商铺分布于过道两旁，过道宽度约15m，整个市场只有一个大门进出，内部交通相对较拥堵，进出市场时车辆需缴纳停车费（小型车 辆 5 元、大车 15-50 元）；物业结构特点： 内部商

19、铺为连通式仓储铺面，根据客户需求可自由分割组合使用；经营业态： 大米、面粉等商铺情况： 市场内有约 200 家商户；租金情况： 月租金为 20-30 元/ ，无物业费和卫生费；售价情况： 只租不售；配套情况： 市场内部规划路网齐全，拥有小部分火车停车卸货区域，但道路陈 旧较窄，大车通行时常形成拥堵，另外在市场类几乎无生活服务配套服务，生 活工作极不便利。市场整体经营情况分析： 凉亭粮食批发于 2000 年投入经营，是目前云南省规 模最大的一个粮食批发市场，是依托凉亭货运铁路而建设的站台式粮食批发市 场，实现了将铁路运输与公路运输相结合的运输模式。由于建成较早，拥有铁 路货运仓储物流优势， 市场

20、知名度大，经营情况良好。据了解市场将面临搬迁， 目前市场暂定搬迁地点为呈贡王家营物流仓储中心。6）云南省农产品电子信息交易中心区位： 位于东三环虹桥立交桥旁；面积： 总占地面积 500 亩；土地性质： 商业用地； 交通路网情况： 市场内部规划完善交通便利，主干道宽 25 米，栋间距 15 米； 紧邻东三环大车不限行；物业结构特点： 市场中间商铺为单层仓储铺面，外围商铺为三层建筑， 1 层为 铺面， 2、3 层为办公室及住宅；经营业态： 水果、蔬菜、水产品等；商铺情况： 总共约有 42 栋建筑，共有商铺 1200 间，每区 400 间左右；租金情况： 月平均租金 45 元/ 左右，其中蔬菜类市场

21、租金均价在30 元/，果品区租金均价在 65 元左右，大车整车交易按照成交吨数收取费用，约在 10 元 / 吨左右；售价情况： 目前以租赁为主，暂无销售信息；配套情况： 市场拥有客户停车区，货车整车交易停放区、拥有 10 个小冷库组 成的近 3000 的大型冷库，同时市场还拥有信息交易中心，酒店、餐饮、便 利店等配套服务商业；市场整体经营情况分析： 云南省农产品电子信息交易中心于 2011 年初建成投 入使用，市场分为蔬菜水产和果品两大区域，市场总占地 500 亩左右，其中果 品市场约 330 亩，目前王旗营蔬菜批发市场和马金场水产品批发市场已陆续搬 迁至此投入运营，据了解金马正昌果品批发市场

22、也将搬迁至此，果品为金秋元 批发交易物流中心，铺面约有 300 余间，已全部招商完毕，果品区共分为整车 交易区、进口果品区、冷冻区及普通交易区等，年后将进入试营业，届时还将 开通网络信息交易拍卖方式。7）华洋五金机电城区位： 市场处于春城彩云北路西侧，宏昌路南侧，距朱家村立交桥和昆石高速 约 3.9 公里；面积： 占地 200 余亩；土地性质：不详交通路网情况： 外部主要交通支持为众天路和昌宏路，市场内部规划道路宽约10-15 米，每个区市场都拥有 2 个大型出口，车辆进出停放相对便利；物业结构特点： 商铺均为 1+2联排， 1层为铺面， 2层为办公或仓库， 1层层高 约 4 米左右、面宽 3

23、-4 米、进深 10 米左右；经营业态：工具、量刃具、水暖管件、磨具磨料、机电、电气、泵阀、轴承、电线电缆、标准件、仪器仪表、橡胶泡沫脚轮、弹簧磁铁等、化学试剂、油品劳保、丝网、汽保、中小型机械、灯具等；商铺情况：市场分为大区、 A区、 B区、三个区整个市场共24 栋建筑，商铺约800 余间，单间商铺面积约 60 左右；租金情况：租金 70-110 元/ 平米左右；售价情况：只租不售；配套情况：市场内部无生活服务型配套；市场整体经营情况分析： 华洋五金机电城处于成熟的东聚专业市场圈内，市场成熟、规划合理、不拥堵，营业性质为批发零售，进出市场车辆主要为中小型货车。 市场规模较大经营范围辐射整个云

24、南省，经营情况较好， 有一定知名度。 市场周边道路早 7 点至晚 7 点货车限行，据悉计划未来有拆迁可能拆迁，但具 体时间、计划不确定。8）十堰大车汽配城区位：昆明市经济技术开发区官渡园大商圈雨龙路，开发商为十堰商会；面积：占地约 40亩，总建筑面积为 22000 ；土地性质： 不详交通路网情况： 主要依托市场南侧的昌宏路及周边的雨龙路等交通，交通拥堵 严重，有货车限行状况；物业结构特点： 商铺为 1+2 联排式框架结构物业，层高 4 米左右，面宽 3 米， 进深约 10 米；经营业态： 主营大车配件，装饰，轮胎等，目前经营客户在 300-400 左右；商铺情况： 市场有 8 栋建筑物经营户共

25、计 300 余户，每间商铺 30-40 平米；租金情况： 租金 50-90 元/ 平米；售价情况： 只租不售；配套情况： 部分商户有仓库需求，仓储位于小板桥，无其他生活或金融配套；市场整体经营情况分析： 在昆明十堰商会的组织下会员自愿参与、自筹资金、 依法成立的法人实体。也是十堰商会在昆明组织的第一家实体单位，股东大多 数为湖北籍人士，以经营汽车的配件为主。公司自 2003 年起开始筹造，在一 片荒芜的草塘上经历艰苦，四方筹资，经过几年的开发建设，目前已建成拥有 300-400 多商家 , 都是以大车为主的，包括一些维修企业和用品，总建筑面积为 22000 的大型大车汽配市场，市场内有实力雄厚

26、的东风汽车配件厂家，有知 名品牌的经销商，有享誉海内外的商家，强手云集， 加上得天独厚的区位优 势，目前十堰大车汽配城已形成了一个集汽配、仓储、物流、信息及其它后勤 生活服务为一体的大型综合市场。9）众天工业品市场区位： 昆明市经济技术开发区官渡园大商圈关雨路与昌宏路交叉口；面积： 不详土地性质： 不详交通路网情况： 主要依托道路为昌宏路，属于昆明市三环限行范围。市场内部 道路宽 8 米以上，沿街道路宽阔，停车方便，但受到三环限行的限制；物业结构特点： 1+2 及少量 1+3 联排建筑，层高约 4.5 米， 1 层铺面， 2 层住宿 或办公；经营业态： 轮胎专业市场、铝型材专业市场、不锈钢专业

27、市场、建筑扣件专业 市场、工程（建筑）机械配件专业市场五大专业市场组成；商铺情况： 商铺 12 栋共计 600 间左右，单间 60-70 平米；租金情况： 租金约在 80-120 元 / 平米；售价情况： 只租不售；配套情况： 市场内部有独立停车场，通道 8 米以上通行便利，无生活及其他生 活配套；市场整体经营情况分析： 众天所拥有的几个专业市场相对经营情况都比较好， 特别是铝型材批发市场属于云南唯一的铝型材批发专业市场 , 有大批云南铝型 材厂家进驻，经营品种齐全。相对扣件市场要冷清，但铺面使用率、入驻率较 高，没有出现空铺现象。10）蓝天工业品机电市场区位： 位于经济技术开发区官渡园大商圈

28、彩云北路朱家村立交桥旁；面积： 总占地面积 100 余亩，建筑面积 10 万平方米；土地性质： 不详交通路网情况： 市场正好位于彩云北路与昌宏路交叉口位置，交通十分便利， 车流较容易分流到昆洛路及其他道路，道路对货车有限行对定，但对市场影响 不大；物业结构特点： 1+2 联排式框架结构物业，层高约 4.5 米，面宽 3-4 米，进深8-9 米， 1 层商铺， 2 层住宿或办公；经营业态： 主营矿山机械，农业机械，五金机电；商铺情况： 市场共 7 栋两层建筑经营户共计入驻商家约 400 户；租金情况：租赁形式 70-90 元/ 平米售价情况：只租不售；配套情况：市场设有露天堆场，主要用于大型机械

29、的堆放，无仓储需求，市场无其他生活金融相关配套服务；市场整体经营情况分析： 于 2006 年开业的蓝天工业品机电市场是云南省最大 的工业品机电市场之一，经营工具商家约 50 户，和左邻的建设机电市场、立 交桥斜对面的天云市场，新天力农机市场，基本废弃的朱家村五金机电市场、 良精水暖城，形成一个大型五金机电、建材、农用设备、工业品集散地。市场 形成时间较早，较为成熟， 。短时间内无搬迁动向。市场以工业品为主，五金 机电类产品相对少些，约占 3 成。市场交通便利，但是门口的货车非常多，有 时候不是很顺畅。11）东聚汽配城区位： 位于昆明市经济技术开发区官渡园大商圈雨龙路；面积： 建筑面积达 15.

30、1 万平方米；土地性质： 商业用地 交通路网情况： 市场紧邻雨龙路，周边分布有昆洛路、关雨路、昌宏路、昆石高速公路、昆玉高速公路等； 物业结构特点： 1+3 联排式物业， 1 层为商铺， 2-3 层仓储及住宿， 1 层层高 4-5 米，面宽 3.5 米左右，进深在 10 米左右，单铺 1+3 面积在 150 左右；经营业态：市场分为大车配件和小车配件两大类。销售形势为整车销售、零部件制造、汽车维修、汽配销售几种；商铺情况：16 栋共计商户 400 家左右， ；租金情况：租金 80-110 元/ 平米；售价情况：只租不售；配套情况：市场主通道较宽，约 20 米，次道均在 15 米以上，没有固定大

31、型停车场， 沿街停车也相对较为便利， 周边有部分小卖部、 餐饮分布；市场整体经营情况分析： 东聚汽配城是由昆明汽配行业商会组织昆明市从事汽 配经营的广大民营企业自筹资金建设的企业园辐射整个云南省。市场在 2004 年 5月 28日开业。周边有国际机场、火车南站，昆洛高速公路、昆石高速公 路、昆玉高速公路经过，与关雨路、昌宏路、永中路和春城路延长线形成了铁 路入省、公路分散到全省各地、紧急时空运的主体物流中心的强大立体交通网 络，与周围商务中心、仓库、管理楼、公寓、车库、物流等形成了完善的配套 服务设施。配合东聚汽配城二期，将成为西南最大的汽车配件城。东聚汽配城 将依托新昆明打造“东方日内瓦”战

32、略以及“西部大开发”与“中国- 东盟自由贸易区”及湄公河次区域流域、滇黔桂经济开发带与泛珠江三角洲经济带的 发展战略，逐步建成集整车销售、零部件制造、汽车维修、汽配销售、国际采 购为一体的商贸性区域国际汽配商城。目前市场稳定，暂未有拆迁动态。12）宏盛达五金机电市场区位： 坐落于小板桥镇，春城路延长线和昌宏路交汇处；面积： 总用地面积 55.709 亩，净用地面积 46.17 亩，建设容积率为 1.54 ，建 设规模约 47000 平方米；土地性质： 不详 交通路网情况：6 层，全框架结构；物业结构特点： 商铺为 1+3 联排产权式铺面，商务公寓为经营业态：五金工具、水暖卫浴、机械配件、管材、

33、焊机、液压、特种工具等商铺情况：规划设计商铺总户数 300 户，商务公寓 104 套，目前经营户约 200家左右，铺面使用率 60%；租金情况：租金约在 40-80 元/ ；售价情况：商铺均价约 12000 元/ ，公寓均价约 6000 元/ ；配套情况： 市场有投资性酒店公寓，周边有餐饮、 便利店分布；市场整体经营情况分析： 宏盛达五金机电综合市场项目在昆明经济技术开发区官渡园规划用地范围内，坐落于小板桥镇，春城路延长线和昌宏路交汇处，南 临阿角村预留地，属于官渡园开发的规划范围内，距离东三环路约 2 公里，正 在建设的地铁也近在咫尺。宏盛达五金机电综合市场是按高级标准建造的集交 易、物流、

34、电子商务为一体的大型五金机电综合批发市场，有实力的经销商也 不少， 但是市场规模不大， 人气明显不足， 市场后面有很多空铺， 入住率在 60%左右。13）新广丰食品批发市场区位： 位于经开区云大西路面积： 不详土地性质： 商业用地交通路网情况： 紧靠云大西路，区位相对优越，连接昆石、昆玉高速、三环便利，前往呈贡新区及东聚商圈也极为便利；物业结构特点： 商铺 1+3 联排物业， 1 层经营， 2 层办公仓储， 3 层居住，单套 面积约在 280 左右，铺面 1 层层高 5 米可自搭夹层，进深 12 米，面宽 3-4米；经营业态： 主要以食品的快消品为主，同时兼顾有副食的烟酒茶等；商铺情况：租金情

35、况：租金均价在 80-120 元售价情况：商铺 08年售价为 7000元/ ， 2010 年均价达到 21000元/ ；配套情况：中心自身配套星级酒店、写字楼、餐饮项目及休闲娱乐项目，周围毗邻的五星级世纪金源大酒店、新亚洲体育场馆等设施为商家商务洽谈、接待以及休闲娱乐提供便利；市场整体经营情况分析： 市场正好处于昆明主城与呈贡新城、空港经济区衔接 的核心地带。区位优势凸出，周围配套设施齐全，商业氛围浓郁。在呈贡新城、 国家级经济技术开发区、空港经济区大力建设的背景下，城市行政商业中心必 然向东南转移， 因此新广丰食品批发市场的优势较为明显。 目前市场 100%入驻， 经营情况良好，加上华丰市场

36、的近期搬迁，市场已经出现一铺难求现象。14）昆明南疆副食品批发市场区位： 云南昆明市官渡区昆洛路 709 号小板桥镇镇政府旁；面积： 市场占地 200 亩，建筑面积 15 万平方米，二期规划 100 亩；土地性质： 商业用地交通路网情况： 昆明南疆副食品批发市场在老昆洛公路与新昆洛公路之间，它所处位置在世纪城金源饭店的附近；物业结构特点： 一期商铺主要为 1+2 联排式， 1 层经营，层高 3.5 米，2 层居 住办公； 二期商铺为 1+3 联排式， 1 层层高达到 5 米可自搭夹层；经营业态： 食品饮料快消品批发商铺情况： 拥有商铺 1200 余个；租金情况： 租金平均 50-80 元/ 平

37、米；售价情况： 不详配套情况： 与织布营社区相连，附近交通条件便利，有世纪城公交车场，161 、154、162、149、174、173、169、163 等公交线路；市场整体经营情况分析： 昆明南疆副食品批发市场于 2008 年 9 月 8 日投入使 用，堪称是西南目前最大的副食批发市场，年销售额上百亿，目前经营情况较 好，入驻率达到 85%以上，由于规模相比新广丰大，因此在未来华丰等老市场 拆迁后，会形成一定的竞争优势。15）国雅化工城区位： 昆明市三环昌宏路面积： 不详土地性质：不详交通路网情况： 临近三环，交通通达性较好，三环没有对大车进行时间限制物业结构特点： 临时性铺面，大蓬式建筑经营

38、业态：化工、涂料、塑胶铺面数量：640 套商铺，入驻率为 100%；租金情况：40-50 元/ 月/ 平方米售价情况：不详配套情况：周边拥有少量餐饮、便利店配套，没有规划专用停车场；市场整体经营情况分析： 市场整体经营情况较好，在经营管理方面相对比众天工业品市场要理想。16）高原明珠国际五金机电城区位：官渡园大商圈关雨路面积： 占地约 200 亩，市场总体容量达 30 万平方米土地性质： 工业用地交通路网情况： 周边有昌宏路及关雨路，交通通达性强，但较为拥堵，有货车 限行规定；物业结构特点： 1+5 层联排商墅， 1、 2 层经营办公仓储， 3-5 层为居住；经营业态： 五金、机电铺面数量：

39、产权式铺面，可容纳700 多家五金机电厂家同时入驻经营；租金情况：不详售价情况：只售不租， 5 层为一套，底层面积 60 平方米，总面积 280 平方米，9000 元/平方米，已建部分只剩2 套，其余全部售完。配套情况 : 配套有超高层高星级酒店、高层商务写字楼以及 5 万平方米的超大商业卖场和上千个泊车位；市场整体经营情况分析：市场目前在建，部分大蓬式铺面，在试营业期。17）东聚五金机电建材城区位： 昆明市官渡园大商圈昌宏路中段（东三环西口）面积： 总占地面积 170000 平方米土地性质： 工业用地交通路网情况： 市场外围有朱家村立交桥，东条高速公路通向省内各地州；市 场内 20 40 米

40、宽的支、主干道能让各类车辆直达商铺；物业结构特点： 1+3 联排式， 1 层是商铺， 2-3 楼可用于住宿办公；经营业态：五金机电、建材等铺面数量：1200 套铺面租金情况：50-65 元 /月 /平方米售价情况：不详配套情况 : 建行、 农行、 邮电局及住宿、 餐饮、 低端商务酒店市场整体经营情况分析： 东聚五金机电建材城是目前云南最大的集商贸、 物流、 住宅、 办公为一体的综合商城， 市场成立较早， 整体经营良好。18）安宁东盟钢铁城区位： 安宁桃花村面积： 总建筑面积约 98.88 万平方米；土地性质： 不详交通路网情况： 不详物业结构特点： 不详经营业态： 钢材加工、 交易、配送、 金

41、属材料研发、 配套商业等商铺情况： 不详租金情况： 不详售价情况： 不详配套情况： 规划有酒店、办公及商务会议等配套设施；市场整体经营情况分析： 总投资 46 亿元，作为 2011 年安宁市政府的一个重要 招商引资项目正式落地。 东盟钢铁城项目集合西南地区钢铁生产， 仓储，物流， 交易等 30 多家钢铁产业链的行业精英，是一个集钢材加工、交易、配送、金 属材料研发、配套商业等为一体的综合生产性项目。该项目集合了西南地区钢 铁生产，仓储，物流，交易等 30 多家钢铁产业链的行业精英，是一个集钢材 加工、交易、配送、金属材料研发、配套商业等为一体的综合生产性项目。项目全部建成投产后，可实现年销售收

42、入300 亿元，上缴税收 2 亿元以上，解决当地 8000 人就业， 能够满足未来 20 年昆明钢铁市场发展的需要。19)博富新商贸街区位： 昆明市新三环昌宏路面积： 10 亩左右土地性质： 不详交通路网情况： 靠近朱家村立交桥，内部道路较窄，没有停车场，商户私车沿街而停。物业结构特点： 1 楼铺面，以上为跃层住宅，双开铺面面积约 54 平方米。 。经营业态： 五金、配件铺面数量： 40 多套铺面， 80 多套住宅；租金情况： 45 元/月/平方米，租赁连同一楼商铺及二楼住宿，面积在108 平方米；售价情况： 不详配套情况 : 有住宿，周边小卖铺、餐饮简易配套；20 ) 博富新综合建材城市场区

43、位： 昆明市新三环昌宏路附近面积： 不详土地性质： 不详交通路网情况： 紧靠昌宏路，周边分布有关雨路等城市道路，交通通达，但对 货车有一定限制；物业结构特点： 1+2 联排商铺， 1 层经营， 2 层住宿办公；经营业态： 建材、五金铺面数量： 约 380 套商铺租金情况： 临街铺面 60 元/月/平方米，市场内铺商铺40 元/月/平方米售价情况： 不详配套情况： 市场周边有零星餐饮、小卖部分布；90%市场整体经营情况分析： 全部销售租赁完毕，所有商铺均营业，入驻率达到 以上，但人流相对较少市场经营情况一般。21) 官渡园五金机电市场区位： 位于官渡大商圈永中路与昌宏路中间；面积： 占地 80

44、亩左右土地性质： 不详交通路网情况： 拥有永中路和昌宏路两大道路支持，通达性很强；物业结构特点： 1+2 联排式简易搭建的商铺， 1 层经营， 2 层仓储办公，层高3.5 米，面宽 3 米左右；经营业态： 五金机电铺面数量： 300 多套，单套铺面面积在 50 左右；租金情况： 30-35 元/月/ 平方米售价情况： 只租不售配套情况： 市场内部没有专用停车及生活配套，周边有少量餐饮等配套商业分布，与其他市场公用配套服务商业；市场整体经营情况分析： 市场整体经营情况良好，所处关雨路位置也有优势，但 整个市场建筑较为简易，陈旧而密集，通道较窄，人流车流大，较容易堵车，因 此对于租金和整体市场的发

45、展都有阻碍。22）昆明新螺蛳湾国际商贸城区位： 地处昆明老城区与呈贡新区的交通门户，东临昆玉高速、西临新昆洛路、北 靠广福路、南接规划中的新昆明汽车总站，正居昆明市的新CBD板块核心地段；面积： 项目规划总占地面积约 5705亩，规划总建筑面积达 882 万平方米，其中主 体市场部分总建筑面积约 300 万平方米；土地性质： 商业用地交通路网情况： 项目北临昆洛路，西靠彩云北路，规划中的城市轨道 1 号线和5 号线、昆明市汽车总站、昆明火车新客站、昆明市政府、使馆区、新亚洲体 育城、昆明新国际机场、呈贡国际物流园区等一系列的城市一线配套将簇拥 其左右；物业结构特点： 商业的主要由建筑由大型集中

46、式购物MALL，共分为 5 层，层高约在 3.5-4 米左右，商铺面积在 60-120 不等，开间 2.5-4 米不等，进深在 4-6 米不等；经营业态： 一期主要针对服装、小百货、小家电等百货类产品为主，马上将问 世的二期将以家居建材产品为主；铺面数量： 一期约 30000 余席；租金情况： 对老螺蛳湾及云纺市场的搬迁经营户每月一至五层平均租金68 元/ 平方米（按建筑面积计） ；对其他市场的经营户每月一至五层平均租金89 元/ 平方米（按建筑面积计） 。经营期满 6 年后，经营户有优先承租权；售价情况：现创富商座为 10000 25000元/ ；主广场商铺 12000 元 30000元/

47、； 7栋写字楼折后价 7600 8200 元/ ；万富城 28栋公寓 6950 7950 元/ ，不限购， 不限贷， 首付 20万起， 荣享 40年黄金价值；配套情况 : 商城内部设主通道 6 条，进出口 20 个，外部设置环形车道直达楼顶，设地面、地下、楼顶停车位 7000 个， 1 期楼顶停车场 , 电梯 51 台，自动 扶梯 58 台，均直达 5 楼。每个商铺都安装有程控电话、网络终端，周边已拥 有部分餐饮娱乐商业配套。市场整体经营情况分析： 昆明螺蛳湾国际商贸城一期项目商业用地为昆明市官渡 区宏仁片区 86762 亩。商贸城一期市场按当前最新现代化规划设计，呈现楼层差 异少，光线、通风

48、性能好、通透性强，人流物流通畅快捷，商位布局科学合理等特 点。新的铁路昆明客运站离商城 4 公里，铁路集装箱中转站、 货运场距商城 3 公里 与项目同时配套的还有 3000 亩的物流仓储区， 3000 亩的小商品生产加工区，也正 在抓紧开工建设。为了培育发展市场，省、市、区出台了相应的扶持政策，范围涵 盖税务、工商、金融、海关、市场管理等方方面面。2、各专业市场统计分析表序号类型名称规模（约亩）铺数（约 间）物业结构方式租金（ / 元/ 月）售价（ / 元）经营业态1五 金 机 电天云五金机电城100500主要为 1+2 、1+3 联排和 2 层展厅45-110只租不售五金工具、仪器仪 表、水

49、暖、保温材 料、轴承、阀门等2华洋五金机电城2008001+2 联排70-110只租不售五金工具、仪器仪 表、水暖、保温材 料、轴承、阀门等3宏盛达五金机电市 场55.72001+3 联排40-80商 12000；公寓 6000五金工具、仪器仪 表、水暖、保温材 料、轴承、阀门等4高原明珠国际五金 机电城2007001+5 联排商墅目前不租9000五金工具、仪器仪 表、水暖、轴承、 阀门等5东聚五金机电建材 城25412001+3 联排50-65五金工具、仪器仪 表、水暖、轴承、 阀门等6安宁东盟钢铁城700钢材加工、交易、 配送、金属材料研 发7博富新综合建材城 市场3801+2 联排40-

50、60建材、五金8官渡园五金机电 市场803001+2 联排30-35只租不售五金工具、仪器仪 表、水暖、轴承、 阀门等9小石坝新世纪大型 综合市场3005001+2 联排25-40只租不售兽药、五金机电、食品10农业小板桥种子市场71501+2 联排35-60只租不售蔬菜、果品、植物种子11金马正昌果品批发 市场1004001+2 联排40-80只租不售时鲜果品12凉亭粮食批发市场50200连通式仓储铺20-30只租不售大米、面粉13云南省农产品电子 信息交易中心5001200单层铺60-80只租不售蔬菜、果品、水产14新广丰食品批发市 场5001+3 联排90-12021000烟酒副食、小食

51、品等15昆明南疆副食品批 发市场20012001+2 联排50-80烟酒副食、小食品等16汽配十堰大车汽配城403001+2 联排50-90只租不售大车配件，装饰，轮胎等17东聚汽配城2004001+3 联排80-110只租不售大车配件，装饰，轮胎等18工业众天工业品市场6001+2、 1+3 联排80-120只租不售轮胎、工程机械、 铝材、不锈钢、五 金机电等19蓝天工业品机电市 场1004001+2 联排70-90只租不售矿山机械，农业机械，五金机电等20国雅化工城640大棚仓储式40-50只租不售化工、涂料、塑胶21螺蛳湾国际商贸城5705，一 期 867.62约 300005 层集中式 MAL