财税-新收入准则对房地产企业预缴所得税的影响

1、根据企业会计准则第14号一一收入 的通知要求“在境内外同时上市的企业以及在 境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业， 自2021年1月1日起施行。同时，允许企业提前执行。按照新的收入准则规定：满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权 就累计至

2、今已完成的履约部分收取款项。对于房地产企业而言：采用新收入准则的影响主要是部分开发项目收入确认原则由原来 的交付物业所有权特定时点一次性确认收入，改为认定为某一时段内履行履约义务的房地产项目采用按照履约进度确认收入。根据公开资料显示，碧桂园控股有限公司（股票代号：2007.hk）已于2017年1月1日起率先采用新的收入准则，万科A（股票代号000002）从2018年1月1日起开始执行。而中粮地产（股票代号000031）、保利地产（股票代号600048）等多 （或月）计算出预计毛利额，计入家国内上市公司仍在采用旧的收入准则。而从房地产企业的 所得税申报来说，根据国税发200931号文第九条规定：

3、企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季 当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的 应纳税所得额。即在项目未完工之前，应按照预计毛利来预缴申报和年度申报。在项目完工当年的汇算清缴时， 根据项目实现的实际毛利再对以前年度已经预计 的毛利之间的差额进行调整。那么新旧收入准则对房地产企业的所得税申报又有何影响？会不会造成房地产企业的重复缴税和多缴税？下面结合18版企业所得税 季度申报表和17版企业所得税年度申报表对此作一简要分析说明：情况一：假

4、设 A房地产公司从2018年1月1日执行新收入准则。A项目，2018年 10月取得预售证，当期预售收入2亿，2018年按履约进度确认收入0.8亿，成本0.6亿。2019年未发生预售收入，累计按履约进度确认收入1.5亿，成本1.2亿;2020年2月交房。确认的实际收入2.2亿元，计税成本1.8万元，实际毛利0.4亿元。当地所得税预计毛利率 15%，不考虑土增税、城建税等税种及相关费用。2018年季度申报与年度申报：季度申报时，当期利润额0.2亿;按预售款2亿的15%，计算出特定业务计算的应纳税所得额0.3亿，实际利润额0.5亿，申报缴纳所得税1250万元。年度汇缴申报，因相关收入不符合所得税收入

5、确认条件，应调减应税所得0.2亿，按3000万所得额申报，退税 500万元。2018年季度申报:预缴税款计算te目本年累计金额DOOO营业成本00002000in：特定业务计算的应纳税所得新3000实陌利润额（3+4-5-6-7-S）照上一税年度宓拥所得额平均额确定的应纳税所得獅500029%g纳所得税前（菽过）12E02018年度汇缴申报:A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表阳三、房地产开发企业特走业势计算的调整额（益-西）馬旭产企业销售未左工开发产品特走业劳计算的纳税调整額（24-25）J J0UXIIJI.J23rL-销售未完工产品的收入2 JU JU*梟2-销害

6、亮工产品预计窃慟yooo.U JU25久实际发生的营业執金及鮒加、土地増值税r.n_）房地严企业销售的禾兀工厂品轻E工严品特疋业劳计茸旳纳班调整额25-29：271+销售未完工严品工P品确认的销售收/*282-转回旺艄售未芫丄严品戏计主利執.y3-镂回实际岌生的营业税金及附加、土地増11税A105000 纳税调整项目明细表A100000中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）金额税峽三r调增 金额顼目12341、收入粪调整项目（2+3+4+5+746+10+11） ）300024税率（25%） ）25%25穴、应纳所得税额C23X24） ）75031八*冥际应纳所得税瓠（269-30）7

7、50左减；本年累计实际已预缴的所得税裁126033扎、本年应补 按照上一朗税年支应訥稅所富额平均额询走的应納利阡再额10CO稅率（25%） ）酒应纳所得稅矫（3X10） ）S&0年度申报:A105000 纳税调整项目明细表rm金额三訓调増 金额bs行丈 项目1Ja1、收入类调整项目（2+5+4+5+7+10+11） ）*7000115）其他0700U12二、扣除类谓整项目(13+14+l&+lGl7+18+1+2( (21-2+23-4+26+37+23+29):*600029（一丸貝他SLUJ03i)u035四、特殊專顶调整项目36+JF+38+39+40當*39S）雳地广幵发企业特正业务计

8、算的税调整额（ （A105010）:时43合计 J24税率(25)25%2厂六、应纳所得税额U3X24)31入丈际应纳所律税额(2&+29-30) )j32;s：本年累计实际已预缴的所得税新25033九、本年应补(退)所得税额(31-32)-2502020年季度申报和年度申报：2020年2月，项目实际交付，实际发生总收入22亿,总成本1.8亿。企业所得税符合完工确认条件。季度申报:预缴税款计算项目本年累计金列营业收入7000营业成本SOOO刊润总额1(X)0如：特言业劳计阜菸应所讶颍实际制斓（3+4-5-6-7-B）按照上一纳税年度应税所得荻平均额确定的应納税所得&1030税率3）25%Q纳所

9、得税癞（9X10）2K)年度申报:A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表三、朗也产开炭企业将定业第计算的纳税调整渐 22-20）3000acoo（）（）馬地L症泄销售未完工幵发厂品特定业务订算旳纳税堀整裁（24-25） ）：1 销售未完工产品的UA4孔捎窖未完工产品预计毛厲月Jb实际发生的营业税金反附加土地増值祝jbJ）馬地严企业销售的未完工广品话秃工严品特定泄劳计阜睡丧祝调整额26-29） ）丁稍售禾死工严品蒔完工广品确从的销售收入獻2.转叵1的涓肓禾芫丄严品预计屯利额30003000jy业转叵1实际发生的营业税金艮附加、土地増值税A105000 纳税调整项目明细表A1

10、00000中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）调曾全前全前项目L2341、收入英诅整项目2+3H+B+ei-T*6*lH ） ）事K1530111（九）技也F )-?.： X1F0011J_、扣無类调整项目(1 LHll+lb+lti+l i?+iy+iy+U+21+2 2+2 3+24地巴 7+28+2y )*1川JU29叶六其他.:-:13 :1 ju .35四*特味事顷调監项巨心6境廿犯肝9+4Q*39f四房地产开发企业特定业务计算的绝税週鶴期填写M0501Q）-3C00300043合计（1+1站3&5+44划龙）XF. | |1-“5I页目金 额1一、营业收入（埴写AIOIO

11、IOIO 1020X103000）70002M：离耳卩成本（壇与也10201X102020、103000）500013三、利润总颍（LOH1-12）100016加：纳稅唾増加额（ （IAIOBOOO） ）1500016减：纳稅调整减少额（填写A105000） ）15（X）01S四、纳稅调整后所得（ （13-14+1B-16-17+18）100023五、应纳税所得额（ （19-20-21-22）100024税率 対Q25%25六、应納所得税额（23X2425001八、实际应纳所得税類（S8+29-3O）250减：本年累计实际已预鐵的所得税额350S3九、本年应补（退）所得税额01-32） ）3情

12、况二：假设B房地产公司2018年1月1日仍执行旧收入准则，其它情况同情况一。2018年季度申报与年度申报：季度申报时，按预售款2亿的15%，计算出特定业务计算的应纳税所得额 0.3亿，应纳所得税750万元。年度汇缴申报，无退补税。季度申报:预缴税款计算年度申报:te目本年粟计盖痢营业收入営业成本加：特定业务计阜沁阳愆斤得额3X0实际刊闰额UTfYTT按照上一纳税年度宓巾称所胃魏均额确走的应紂税所得議3000税率（2魂2S%应纳所得税籲（9X10）750A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表21二、房地产幵发企业特定非箸计豈旌内锐诟整輸（22-） ）303:汕422（-）房

13、地产企业销售未完工开发产品特走业务计算的纳税调寰额24-25）30知10231销售未完工产品的收入2：0*J-42销售未尧工产品预计毛制赖30UJ3D JU25乳萸舷生的营业税金及附加、土地增值说（一）房地严企业销售的丰完工严品餐完工严品特定业务计覧的纳税调整舒34291.销售未完工产語专完工产品确认的售峽入1F.2-转回的销售未左工产品预计毛禾颤_y3祷回实际岌生的营业税釵附加土地増值税A105000 纳税调整项目明细表A100000中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类） -熨目m三淅壬菇调裁12i1一、收汽类调整项目（2+3+4+6+6+7+10+11） ）*11（九）其也丄！ 二

14、、J 口除尖輛整顶目t丄訂十丄令丄b-1-ltil 7十1E+M吃U吃1TZ N+益+24十出+2 丫十血+由） ）*2D林）貝他師几 特琲事帀谎整项冃C：沪+节+讯+旳+4仃1*39（四）房地产开发企业特走业务计算的纳朝调整斂（WWMOSOIO）*3Qi： J：|.043*Oiu行次项目金戟1一、营业收入写A1C1010101020M03000）2制=离刊成本（境与蠢LO 2010 10 3000）13三、利润总戟C10+11-12）L5加：纳税调整増加赖（ （IIAIOSOOO） ）300016纳和调整减少额（填写価5000） ）19四、纳税调整后所得13-14+15-16-17+1&）

15、）23五、应帥稅所得前（ （15-20-21-22） ）300024税率（2魂）35%25六、应纳所得税额（23X24） ）75031八、实际应纳所得税额（38+29-30）75032st=本年累计实际已预墩的所得税頻75033九:本年应补退）所得税额c31-32） ）2019年季度申报与年度申报：因2019年项目未完工，未交付。未发生预收收入，季度申报无收入，年度申报无调整。申报（略）2020年季度申报和年度申报：2020年2月，项目实际交付，企业所得税符合完工确 认条件，会计上确认收入，并结转成本季度申报:预缴税款计算顷目本*累讣土戒营业收入22000畐业咸本18000涧润总额4000加：

16、特定吐篦计阜沁内祝所得额实际利闵繭（3+4-5H0-7-B）按期二一纳税年度宓内税所得輛平均的应纳珈所得额4000罚率伽）25%应纳所（9X101000年度申报:A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表|二、序地产幵发企业持罡业劳计算莉纳稅调整额（22-26：-. UU.：!2-）房地严企业捲未完工幵发产品特定业务计算做税谨袖24-25） ）13舖售未主工产吕的4认*瓷捎害未主工产品预计毛利额3.冥氐寒生的营业税金及卅加、土地噌値和_）房地产企业*雏的未完工产品粹完工产品特主业务计算的纳税调整播28-20）3笊nr2Y二钧售未元工产昂转元工严品确认3注肖害收入Jr.)牢2.

17、转回的销售未完工产就乔计毛和赖30003COO二3-转回实际发生的育业税金及阳加、土也増值税A105000 纳税调整项目明细表A100000中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）行应顷目账裁金额税收金额调城金额12341一、收入类诅整项目（2+3+4+546+iCH-n） ）*11（九）其也12二、扣除类谓整项目(1 a+14+15+lfi+l7+1S+1Q+2O+21 +22+23424-H2Sl-27+2S+2)*2Q（-六其他36四、特殊事顶谨整唳目（3S+37+3B09+40）十H*曲（囚亍房地咅幵发罡吐特走业务计算的钠税词整额（煩写相讥Q半43宫计(l+L2-H0+Jb+41

18、+2)*:?UI.U行次I页目金 颔1、营业收入(填写A101010X10LO20X103000)22X02减：营业成本(壇写A10 20 UA102020X103000) )18X013三、利润总輸C10+U-12) )400015加：纳税调整増加就(埴頁10500016納税调整减少额(填芍心05000】300019四、纳税调整后所得(13-14+15-16-17+18)100023五、应纳稅所得斂(19-20-21-22)100024税率如)2E%25六、应纳所得税额(23X24)250J1A.实际应纳所得税额28+29-30) )25032减：本年累计实际已预缴的所得税额100033九、

19、本年应补(退所得稅额( (31-32)-750通过对以上情况的分析， 可以看出：对于房地产企业而言， 无论是选择采用新的收入准则还是旧的收入准则， 对于项目总体的所得税额没有影响，但由于季度申报须根据企业的会计利润进行计算，不同的选择可能会造成各期预缴所得税额的变化。同时由于18版企业所得税季度申报表，在对主表第4行“特定业务计算的应纳税所得额”说明中作出了限制性规定：本行填报金额不得小于上期申报金额。季度申报时不得调减预计毛利额，而只能在年报时调减。可能造成季度多缴所得税，增加资金占用成本。考虑到“税收中性”的原则， 即相同的业务不能因为会计处理方法的不同而造成税收负 担的差异，建议总局在所得税季度申报中增加相关会计差异调整栏次。代理记账找汇桔网，安全、专业、可靠！汇桔网精选全国各地的 代理记账公司，为您提供所有税务代缴，社保，汇算清缴，企业年报，残保金审核，国地税报道，工商业务等服务。全程信息化监控，随时了解做账明细。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻