房地产估价师房地产估价原则

1、房地产估价原则（ 总分： 87.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、（一）单项选择题（ 每题的备选答案中只有一个最符合题意 ）（ 总题数： 29，分数： 29.00）1. 在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由 （ ） 决定的。A. 估价委托人B 估价方法C.注册房地产估价师D 估价目的（分数： 1.00 ）A.B.C.D. V解析：2. （ ） 不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A. 合法原则B .独立、客观、公正C.最高最佳原则 D 估价时点原则（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：3. 在房

2、地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ） 的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A. 委托人B 估价报告预期使用者C.管理部门D .中立（分数： 1.00 ）A.B.C.D. V解析：4. 房地产估价的合法原则是针对 （ ） 来讲的。A. 估价机构B 估价人员C 估价对象D 估价方法分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：5. 在依法判定的估价对象使用权利方面，应以 ( ) 为依据A. 相关合同B 法律、法规、政策C. 土地用途管制D 国家的价格政策(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：6. 在依法判定的估价对象处分权利方面

3、，应以 ( ) 等允许的处分方式为依据。A. 相关合同B 法律、法规、政策C. 土地用途管制D 国家的价格政策(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：7. 在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是 ( ) 。A. 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例 进行必要的实地查勘B. 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C. 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D. 在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支

4、出及应得利润(分数： 1.00 )A.B.C.D. V 解析：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得 利润。8. 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18 万元，预计改为服装店后的年净收益为20 万元，除此无其他更好的用途，则根据 ( ) 应按服装店用途进行估价。A. 合法原则B 最高最佳使用原则C.估价时点原则 D .替代原则分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：9. 寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列 ( ) 方面依 次筛选。A. 法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可

5、行、价值是否最大化B. 技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C. 经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D. 法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：10. 对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值 ( ) 支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应 被淘汰。A. 小于等于B 大于等于C 等于D .无法确定(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：11. 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始( ) 。A. 提高B 下降C

6、.不变D 无法确定(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：12. 某房地产的土地面积为 500ml，建筑面积为800ml，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测 算拆迁费用为每平方米建筑面积 320 元，残值为每平方米 60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为 ( ) 万元。A. 10.30 B . 13.00 C . 28.00 D . 20.80分数： 1.00 )A.B.C.D. V 解析：(320- 60) X800 元=208000 元=20.80 万元。13. 能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是 ( )A. 适合原理B .均衡原理C.收益递增原理 D 收益递减原

7、理(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：14. 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助确定( )A. 最佳用途B .最佳规模C .最佳集约度D .最佳使用(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：80015. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。则该宗土地的评估价值应为 ( ) 万元。A. 800 B. 1000 C. 1800 D. 8001000(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：16. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件

8、等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估 价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于 ( ) 。A. 该建筑物的价值低于拆除费用B 该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D 不可能出现这种情况(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：17. 某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划， 该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( ) 进行评估A. 工业厂房B .工业用地C .商品住宅D .商住用地(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：18. 当新房地产的

9、价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时， 应以( ) 为前提进行估价。A. 维持现状B 更新改造改造 C 改变用途D 重新开发(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：19. 当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以( )为前提进行估价。A. 维持现状B 更新改造C 改变用途D 重新开发(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：20. 当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以( )为前提进行估价。A. 维持现状B 更新改造C 改变用途D 重新开发(分数：

10、 1.00 )A.B.C.D. V解析：21. 估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据 ( ) 来确定。A.估价对象B .估价目的C .估价程序D .估价原则分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：22. 对于回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是 ( )A. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：23. 在房屋征收中， 实行房产权调换且所调换房屋为期房的， 为计

11、算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价 值的差价而评估的，则 ( ) 。A. 估价时点为未来，估价对象为未来状况B. 估价时点与房地产状况均为现在C. 估价时点为现在，估价对象为未来状况D. 估价时点为现在，估价对象为过去状况(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：24. 在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为 ( ) ，估价对象为 ( ) 状况下的情形。A.现在，历史B .现在，现在C .历史，现在D .未来，现在(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：25. 在房屋征收中，评估被征收房屋价值的估价时点为 ( )A. 房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B. 房屋征收

12、决定公告之日C. 房屋征收委托之日D. 房屋征收完毕之日(分数： 1.00 )A.B. VC.C. 解析：26. 在房屋征收中，评估期房的价值应以 ( ) 为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B .房屋的实际状况C. 评估人员的专业判断 D 评估人员的现场勘察结果(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：27. 某估价机构于 2011年6月10 日至 20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2011年6月 15日 因估价结果有争议， 2011年8月 15日进行复估，则复估的估价时点为 ( ) 。A. 2011 年 6 月 15 日 B . 2011 年 8 月 15 日C.签订估价

13、委托合同之日D 估价人员与委托人商定的某日(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：28. 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离 ( ) 在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产 B 同样用途房地产C.相同房地产D 类似房地产(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：29. 现货房地产与期货房地产估价的不同点是 ( )A.估价时点不同B 房地产市场状况不同C.估价目的不同D 估价对象状况(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：二、（二）多项选择题（ 每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意 ）（ 总题数： 16，分数： 32.00）30. 根据经济学原理，当房地产 （

14、 ） 时，便为最高最佳利用。（分数： 2.00 ）A. 与外部环境相协调VB. 外部环境要素最恰当C. 与其各个组成部分相搭配 VD. 达到规模递增E. 外部环境与内部因素相关联解析：31. 为评估出客观合理的价值，估价人员应本着 （ ） 等进行估价。（分数： 2.00 ）A. 各方当事人均是理性的 VB. 估价人员应以各方当事人的角色来考虑评估价值 VC. 估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D. 估价人员应以委托人的立场来考虑评估价值 VE. 估价人员应以专家身份反复、精细地权衡评估价值 解析：32. 目前，我国房屋权属证书有 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 房地产权证 VB. 房

15、屋所有权证 VC. 房屋占有权证D. 房屋使用权证 VE. 房屋他项权证解析：房屋权属证书有 房屋所有权证 和房屋他项权证 （ 过去有房屋所有权证 、房屋共有权证 和房屋他项权证三种 ） 。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可 以制作、颁发统一的房地产权证。33. 在国有土地房屋征收评估中，合法产权应以 （ ） 为依据。（分数： 2.00 ）A. 房地产权属证书 VB. 被征收人提供的书面证明C. 房地产权属档案的记载 VD. 征收人提供的口头证明E. 居委会提供的证明 解析：34. 土地权属证书有 （ ） 。分数： 2.00 ）A. 国有土地使用证VB. 集体

16、土地所有证VC. 集体土地使用证VD. 国有土地所有证VE. 土地他项权利证明书解析：35. 在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（分数： 2.00 ）A. 被拆迁房屋的权属证书记载的面积VB. 拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C. 拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果VD. 房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积VE. 具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果V解析：因而不应作为以抵押为目的的估36. 根据房地产估价的合法原则， 目前我国有关法律、 法规规定不得抵押， 价对象的房地产有 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 土地所有权 VB. 国有

17、工业用地土地使用权C. 宅基地土地使用权 VD. 乡镇企业用房E. 大型游乐场 解析：37. 我国担保法规定，下列不得抵押的财产有 （ ）（分数： 2.00 ）A. 自留山VB. 自留地VC. 被依法查封的财产 VD. 乡镇企业的土地使用权 VE. 被依法监管的财产解析：38. 根据城市房地产抵押管理办法的规定，下列房地产不得设定抵押的是（分数： 2.00 ）A. 权属有争议的房地产 VB. 用于教育的房地产VC. 用于市政的房地产VD. 已依法公告列入拆迁范围的房地产E. 个人所拥有的房地产 V 解析：V39. 以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应符合下列条件(分数： 2.00 )

18、A. 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金VB. 取得土地使用权证书VC. 按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，完成开发投资总额的30%以上D. 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书VE. 按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件解析：按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，应该完成开发投资总额的25%以上40. 在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的 ( ) 直接相关。(分数： 2.00 )A. 性质 VB. 用途 VC. 所有权人D. 面积E. 使用权人 V解析：41. 最高最佳使

19、用原则必须同时符合 ( ) 标准(分数： 2.00 )A. 法律上许可VB. 技术上可能VC. 经济上可行VD. 价值最大化E. 经济上必须盈利 V 解析：42. 估价中的最高最佳使用具体包括 ( ) 等。分数： 2.00 )A. 最佳用途VB. 最佳位置C. 最佳规模VD. 最佳集约度E. 最佳环境V解析：43. 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )分数： 2.00 )A. 最佳规模 VB. 最佳经营手段C. 最佳集约度 VD. 最佳投资渠道E. 最佳管理方式解析：44. 以下 （ ） 有助于把握最高最佳使用原则（分数： 2.00 ）A. 替代原理B.

20、收益递增递减原理VC. 均衡原理 VD. 经济人原理 VE. 适合原理解析：45. 在评估房地产抵押价值时， 需扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。 法定优先受偿款包括 （ ）（分数： 2.00 ）A. 划拨土地应补缴的出让金B. 已抵押担保的债权数额 VC. 发包人拖欠承包人的建设工程价款 VD. 估价费用E. 强制执行费用 解析：法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先 受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。而划拨土地应补 缴的出让金应属于其他法定优先受偿款。三、（三）判断题（ 总题数： 26，分

21、数： 26.00）46. 独立、 客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上， 评估出对各方当事人来说均是公平合理 的价值。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：47. 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：48. 根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（ 镇） 、村企业的土地使用权不得单独抵押。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：49. 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象：都可以将其作为合法产权的房地产来估价。（分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V解析：50

22、. 在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：51. 当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑， 可以进行征收估价， 只是评估价值要进行 减价调整。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以估价，或者评估价值应 为零。52. 对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时， 该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是抵押价值。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：53. 如果城市规划规定了

23、某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应 以其使用符合这些规定为前提。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：54. 城市规划规定了某宗土地为居住用途， 而从该宗土地的位置、 周围环境等来看适合作为商业用途，则可 以按商业用途来估价。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途， 也应以居住用途来估价，除非申请变更为商业用途。55. 某块带有陈旧建筑物 200ml的空地，地价为2500元/m2，建筑面积400，拆除建筑物费用为150元/m2,

24、 残值为50元/m2，则该地块总价为 54万元。（）(分数： 1.00 )A. 正确B.错误 V解析：该宗房地产相对于空地的减价额=(150- 50) X400元=40000元=4万元，该地块的地价=2500X200 元=500000 元 =50 万元，则该地块总价 =(50-4) 万元 =46 万元。56. 如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建 筑物，那么甲土地的总价大于乙土地的总价。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：57. 当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的

25、 余额时，应以装饰装修改造为前提进行估价。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：58. 当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：59. 法律法规规定不得抵押的房地产， 不应作为以抵押为估价目的的估价对象， 但当委托人要求评估其抵押 价值，评估人员应按其市场价值予以评估。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：60. 评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时， 该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：61. 评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，应取保守的居中的收益估计值。( )(分数： 1.00 )A. 正确B.错误 V 解析：遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。62. 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调， 来判定估价对象是否为最高最佳使用。 它可以帮助确定 估价对象的最佳用途。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：63. 对于