南湖板快补充调查报告及开发策略建议

1、第一章 前言一、调查目的 目前，南湖都市花园的规划设计招标正在紧张，我们策划小组的工作重点也转入开发策略设计阶段，为了对南湖板块的竞争对手的开发策略做一个全面 了解，并在此基础上对公司的项目开发策略做初步建议，我们特对南湖花园板块的主要在销项目做此调查。二、调查实施单位 本次调查现场实施由周小靖、袁西、张炜、潘继征、徐婕、王艳玲共同完成，资料分析由周小靖、张国良、潘继征、袁西、辛大扬、王艳玲、徐婕共同 完成，资料整理和文案写作由周小靖完成。三、调查规模1、样本数量：本次重点调查的楼盘数量为8 个，包括中央花园之碧云天，虹顶花园、新大地、成功花园、加州花园、华锦花园和江南庭园。2、样本广度：因开

2、发策略属于竞争策略之一，所以本次调查范围仅仅陷于南湖花园板块之内。3、样本深度：本次调查对个案深入程度重点在项目目前4P 策略同第一次调查的变化，并企图从这种变化中分析出对手的开发策略选择。四、调查方法本次调查针对在销项目区内进行了考察，去各售楼部进行了详细咨询，并利用因特网进行了个案资料收集，对部分项目疑点后来又进行了电话咨询。五、资料统计分析方法 本次调查的资料统计是根据调查员调查记录和所收集资料加以整理的，采用分析方法力求全面客观。六、报告权威性说明1、 资料完整性说明：由于本次调查属本策划小组第一次调查，存在经验不足的遗憾，所以有些信息没有收集到，但就资料总量来说，足以保证本报告的完

3、整性。2、 资料真实性说明：对于各对手销售效果情况、每期开发量情况、下一期开发量情况，很难取得真实资料，我们只能利用现有资料和科学方法进行预测， 本报告以“预估”加以标记，特请决策者注意。第二章主要调查成果统计分析、南湖花园板块项目分类同我们的第一次调查（2001年12月3日）相比，南湖花园板块在售项目的“棋局”发生了新的变化，有些项目已经售罄，有些项目进入销售尾期且有新的 推盘动向，有些项目第一次调查未开盘，本次调查已经变成现房，现将这种“变化”列表比较如下:第一次调查便已经售罄的项目第一次调查准现房 在售，本次全部售罄 的项目第一次调查准现房 在售，本次调查少 量尾盘在售的项目第一次调查期

4、房预 售，本次调查现房 在售的项目第一次调查未开盘， 本次调查在售的项 目本次在销项目，估计 明年会有新盘推出 项目两次调查都没有销 售，但估计会在明年 会推盘的项目祥和苑、温馨苑、康 乐苑、宁静苑，宝安 花园、华锦1期、松涛苑、颐和苑、新 大地1期，江宏花园 3期，经典花园江南庭园2期，华 锦2期 加州花园、成功花 园1期新世纪宝安家园、虹 顶花园，新大地博雅 苑、子期园，华锦花园3期、碧云 天3期，虹顶花园2 期，新世纪宝安2期南湖都市花园、江南庭院旁某项目共6个（期）共4个（期）共2个（期）共2个（期）共4个（期）共4个（期）共2个（期）从上表个项目的变化中，我们可以得出如下结论:1、

5、南湖花园板块从当初的整体规划发展到今天，已变成一个项目密集的“大杂绘”；2、10多个（期）项目的全部入住或基本入住，使该板块的生活氛围和社区配套基本成熟，属成熟大型社区；3、8个（期）在销项目和明年 2-3个新推项目将使本板块的竞争压力高居不下；4、 在江宏花园、华锦花园和成功花园等3个低档低价经济适用房项目中，江宏花园已经售罄，华锦第三期已转入商品房开发，成功花园除了价格以外，其 他从产品到环境均处弱势，所以经济适用房对南湖板块的低价冲击力度将得到一定缓解，整个南湖板块将进入全面转型与初步升级阶段；5、 第一次调查和第二次调查的时间间距刚好一年，因此，从两次调查在销项目的变化情况可以初步估算

6、出市场对南湖板块的消化力大约在30 35万方之 间。、板块项目规划布局总示意图见如下南湖花园板块项目规划布局示意图:从上图可以看出:1、整个南湖花园板块的开发基本上是从井冈山路（板块总入口处）向南湖路逐渐推进;2、 目前在销项目基本上在机场路两边；3、 在销项目集中地带也是整个板块大型配套设施的密集地；4、 本项目的区位优势目前在南湖板块属于偏中位，如果洛梁路早日连通，其两侧的地块将是南湖花园板块下一个板块密集点，本项目的区域优势也会得到 改善。板块在销主要项目产品特点描述f f项目名称 产品特点中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期布局都围绕中心花园周 边，

7、7层住宅朝向南 偏北一点，保证对 中央景观的共享， 栋距比一期大有提 高采取中央化园和组团 相结合的方式，基本 上每3栋楼成“小” 字型围合成一个组团总体上成两个半 围合组团，但二者 的组团绿化地大 小比较悬殊，也可 看作只有一个中 心花园的布局108亩土地由于被规 划中的奥林匹克运动 场分割成两块，开发 成四个组团兵营式， 密度咼2个组团，小高层靠近 里边空旷地有一定规模中心 花园，其他均匀布 局，组团感不是很 强，从规划图大致 估计7 9个组 团，有半围合，也 有行列式层数4栋6层；4栋12 层；6栋7层规划1栋小高层，21 栋多层，本期工程建 成8栋多层规划12栋6层，1 栋10层，2栋

8、点 式12层，1栋点式18层大约13栋多层，2栋 小高层（12）集中于 第三期第一期10栋7层3栋小高层，4栋7层全部7层结构多层框架；小高层 框剪框架，少量底层架空框架已入住部分多层砖 混，小高层框架砖混框架早期砖混，二期有 部分砖混，部分框 架套间组合小高层点式1梯4 户；多层条式，一 栋2-3个单元小高层4单元成板式 1梯2户，多层3-5 单元组合成栋多层条式，10层1 梯3户，12层1 梯3户和4户,18 层1梯4户小高层板式，多层3个单元组合成 栋3 4个单元组合 成栋小咼层1梯4户，有两 栋多层5个单元组合成 栋，中间做成门洞，给 人两重门的感觉3 4个单元组合 成栋项目名称 产品

9、特点、中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安 花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期户型小咼层3室两厅为主， 面积122- 140;客厅4.2 米开间；主卧25个平米 以上，双阳台（客厅和 厨房）;7层住宅4 X 2 为主，面积176 207, 6层住宅2X 2 4 X 2, 面积98 143目前在销户型3X 2为主， 面积120 138 ；顶层为带 露台的2X 2,面积83 90, 3阳台（客厅、主卧 和厨房）；厅宽4.6，顶层 以外全部错层，大三室带 保姆间目前推出的 多层3 X 2和 4X 2为主，客 厅开间4.5以 上，双阳台 （客厅和厨 房），均带工 人房目前在推的子期园3X 2为主，面

10、积113 145,最大面积比第一 期工程小了 30左右， 少量2 X 2面积95 100,厅宽4.2，双阳 台（客厅、厨房、餐 厅或卧房）没有详细 户型资 料，大多户型120 平米以 下，全封 闭单阳台以3X 2和4X 2为主， 有部分主卧异型房，推 出空中花园概念以2X 2和3X 2 为主，少量 1X 1 和4X 2，面积54166,厅宽 4.2, 双阳台（客厅和卧 房）装修特点现代、亮黄色调；LG电 梯；套内初装修；三网 入户；地下一层储备和 设备用房，红外监控外墙为双色、浅灰面砖， 阳台不锈钢栏杆，宽带， 红外监控施工中，具体 用材未知未调查淡黄色涂 料，立面 平淡，无 造型亮黄色外墙涂

11、料亮黄外墙涂料环境利用地块面积优势，打 造南湖大型中央主题花 园，且经过前期建设， 整个环境已经成形，属 成熟社区，能找到更多 家的感觉，底层部分私 家花园其中心花园没有碧云天 大气，加之多层比率最 大，使其他组团栋距过 小;其森林概念实际上只 是130棵樟树，门前广场 和会所能显几分大气，底 层基本上都有私家花园规划图显示 其围绕中央 水景建设，西 式园林为主地块分割，区内环境 一般，中间的政府规 划用地为奥林匹克运 动场，目前也只是规 划概念而已，底层基 本上都有私家花园简单绿 化，一小 型中央广 场围绕一个水景建设，基 本上沿袭宝安花园整体 环境风格整个大规划有一 个“船型”中心花 园，

12、其他各小区草 坪绿化为主，保证 每个组团有一两 个休闲小品设施配套幼儿园，会所，靠近大 型超市，游泳池、篮球 场、网球场、特色会所大量商业设 施大量商业设施临街， 网球场、篮球场、宽 带宽带球场、泳池、学校、宽 带、红外监控小学、会所、超市、 游泳池，网球场、 篮球场物业管理城建物业丽岛物业未知未知南湖物业宝安物业惠明物业从上表对比，可做如下共性分析：1、 从布局上看，越是好住宅越重视环境规划与设计，地块大的多少都选择建一个中心花园，地块小的如果选择中心花园，将不可避免环境均好性的欠 缺；2、 组团方式大多以保证朝向为首要，半围合方式在临道路和地块转角有所采用；3、 在住宅层数上，早期大多采用

13、7 层，自去年来，小高层开始抬头，但占各项目总体规划量的比例不大，高层尽管碧云天做了规划，但到目前还未敢轻易推出；4、 早期项目和经济适用房均采用砖混结构，目前在销项目基本以框架为主；5、 在套间组合上，以 3 个单元组合成栋为多；6、 在户型定位上，总体上均以3X 2为主，价格突破1800元的项目加大了 4X 2的比例，而经济适用房则加大2X 2的比例；7、 户型面积从 54207 平米，区间跨度很大，但在销户型集中于90 1 40之间同；8、 在套内功能组合上，顶层复式是大多数项目的通用做法，但新开的虹顶花园是一个特例，它除顶层以外全部做成错层，顶层退台后反而成了带露台的 2X 2;9、

14、双阳台在南湖板块基本上属于“规范动作” ，只不过阳台和主要功能房的搭配方式不一样而已；10、 客厅开间全部保证 4.2 以上，虹顶花园的厅宽已经突破 4.6；11、 整个南湖花园在销项目的尾盘主色调依然偏黄偏亮，但后来者虹顶花园是第一个采用外墙砖的非别墅项目，而且色调偏暗；12、 尽管整个南湖板块的整体环境优势并不明显， 但中央花园在该板块内的环境优势依然很明显， 其他项目在环境上大多缺乏很强的个性特征和视觉感 染力；13、 碧云天和虹顶花园都在不同程度上采取了卖环境策略，但碧云天的环境目前已成形，数成熟社区，而虹顶花园的有很多概念成分，130 棵种在 100亩地上，森林的感觉有点过渡夸大。1

15、4、 在项目配套上，大型项目优势很明显，而虹顶花园的会所，从营造标志性建筑和提升项目档次上来说，还是有一定效果。四、板块在销项目营销推广特点描述目名称 营销特点、中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝 安花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期目前销售性质6层现房基本售罄；小高 层和7层现房在售现房销售期房销售在销小高层框架已到10层左右多层期房销售多层准现房销 售多层和小高层均现 房销售少量现房尾盘销售价格区间小高层 1880 2550;7 层 2100 26501700180015901800小高层1830 2050多层1780118014501800 246014201690均价小高层2100

16、多层230017501780小高层1900 多层17501350左右2200折扣一次付款9696折按揭支持7成20年7成30年7成30年销售率其去年推出的4栋多层已 卖完，4栋小高层销售率 在40%左右；6栋7层建 得最早，销售较差销售员号称85%，估计销售率65%左右前两期已售罄，小高 层销控表显示约40 %，销售不佳，第 四期多层10 %左右销售比较差，中 心花园处的3 6楼也没有售出销售部搬迁，未知95%卖场特点设在红色会所内；当天有 一定客流量卖场设置在玻璃会所 内，临街会所造型有 一定的标志性；当天 客流量尚可设置在其 经典花园 内，当天 客流量不 多卖场设置临街商铺 内，当天销售员

17、只有2 名，卖场客流少入口简易售楼 部，工地广告牌 东倒西歪，破烂 不堪,有客户电 话咨询设在临街物业内，主打广告语小高层，南湖生活的新高 度南湖“森林浴”；“森” 活美景，家有森林， 才是新生活尊荣世家大地永恒，温馨无限； 房好，价廉坐享生活意趣，领 略华锦风情，新一 代经济适用房一一 可持续发展热销户型消费主体促销活动非本次调查重点，未深入调查从上表的比较可分析出如下共性：1、目前南湖板块在销项目（分期）大部分属于现房或准现房销售，如果销售顺畅，估计2003 年年中都会逐渐进入销售尾期；2、 整个板块的价格覆盖区间 11802650 元，但多层均价集中于 1700 1800 元，小高层均价

18、集中于 19002300 元；3、随着江宏花园的售罄和华锦的性质转型，南湖板块目前的销售呈现“中间热，两头冷”的特点，1750 元 /平米的价格线是目前市场接受得比较快的，高档的碧云天大户型、加州花园小高层和低档成功花园均相对比较冷静；4、从某种程度上，环境是提供差价支撑的重要因素，但中央花园对环境期望过高，也会走向难以被市场接受的极端；5、在卖场设置上，有会所的均设在会所内，大部分调查成员对虹顶花园的卖场记忆深刻；6、在主打广告语上，同万科等品牌地产相比，似乎还难以体现专业素质，大多缺乏个性和感染力。五、板块在销项目开发策略分析项目名称中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安花园新大地成功花园加州

19、花园华锦花园2期首期开发介入地点机场路和机场北路交 汇处靠机场路机场路和机场三路交汇 处最里角，靠近主干道规模小，属宝安花园 第3期，目前开发完 毕机场三路与 机场路交汇 处功能分区特点高层靠路边，减少栋 距；小高层和高档房 放在中央公园周边， 保证性价比小高层靠边；会所 为门，入区见中心 花园，沿机场路和机场三路商 业设施后为多层，大部分 小高层居中，其他小高层 和咼层靠规划中的南湖 中央广场小高层靠边，利用12层做商业或办公 设施没有整体 规划图从整个宝安花园看， 有先砖混，后框架， 先多层，后小高层的 特征建筑布局比 较均匀，整体 规划对称分期地块特点先外围，后中间，先 环境，后建筑先外

20、边，后里边， 先会所，后住宅先沿街，后里边先差后好，有先吃西 瓜皮，后吃西瓜的感 觉未知先近后远分期产品特点先多层，后小高层； 先砖混，后框架；先 中档，后高档，高层先多层，后小高层， 宁可加大密度，而 要减少小高层先商业设施，后住宅，先 多层，后高层先多层，后小高层，再多层未知先砖混，后框 架产品设计变更其二期的小高层原规 划为8栋，实际有两栋 改六层目前暂无销售资料附图和规划图 比较，没有绘商业界，多 次也少了 1栋，不知是设 计更改，还是欺骗消费者未知原外立面 颜色为暗 红，比较 俗，现改为 淡黄原外墙设计好像为白 色调，而且使用大量 落地窗，但现房主色 调为黄色，且窗的感 觉一般学校似

21、乎有所调整每期开发量控制在5先多后少，本期开前两期每期8分期供应量万方左右，发量4万方左右本期开发估计在3.45万方每期2万方左右，有 点细嚼慢咽的感觉，-HrH壬rH走 步，看 步本期供应5.8力方本期供应4.5万方左 右万方左右分期供应时间间隔基本上是等前一期准 现房销售时，推出下 一期目前还只开发了1期目前还只开发了 1期等第一期时推出下一 期目前还只开发了 1期第2期是在第 一期准现房 时推出，目前 属于调整期从上表对比可归纳如下共性：1、所有项目均选择了分期开发的策略；2、在首期开发点的选择上，大多选择临近主干道的位置，以便在众多项目中抛头露面，只有新大地反其道而行之；3、在功能分区

22、特点上，大部分将小高层和高层放在路边，以减少栋距用地，只有中央花园将小高层放在中心花园处；4、 从地块分期区域特点看，大部分有先近后远、先沿街后里边的共性，中央花园先外围后中间、先环境后建筑是其独有特色，而新大地由里及外、由差到 好的开发思路也可算是一种大胆的尝试；5、在分期产品选择上，先多层后小高层似乎是“不二法门” ，早期建设还有先砖混后框架的特点；6、 在产品设计变更上，碧云天小高层的减少、以及多层比高层价格高的特点说明，小高层并非开发商的自觉选择，多少有点规划布局上的无奈之举（项目 环境营造与收益平衡面积保证的双重需要） ；7、在分期供应产品数量上，每期 36 万方是大多数开发商的选择

23、，但原来的江宏花园和华锦花园等低价经济适用房似乎都达到78 万的开发量，而新大地采取的却是每期 2 万方左右的“小步快跑”的方式；8、 在分期时间间隔上， 基本上都是在前一期进入现房和准现房销售时推出， 这背后也意味着项目的销售期长于工程建设期， 从目前中档商品房销售情况看， 建设期完，销售率基本上在 40 80之间，经济适用房的销售居高，小高层的销售居下。六、板块内明年年中供销量预测f-项目名称 营销特点中央花园 之碧云天虹顶花园新世纪宝安 花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期南湖都市 桃源江南盘 旁未知其他未知 项目小计总盘面积26万方11.8 万方8 9万方10万方左 右未知4.5万方

24、34万方8万方3.5万方住2期8万目前在销数量小高层2.4万方；7层4.5力方多层7万方宅，商铺面 积未知5万方5.8万方小高层1.8,多层2.7万方方左右目前在销存量估算4万方左 右4万方左 右1万方左右3.5力方左右3万方左 右估计2万 方0.5力方18万方左右2003年增量预测3力方5 7万方左右5万方左右0销售员说 没有05 8万 方3 5万 方4万方 左右5 8万 方30 40万方增量上市时间预测2003 年 5月估计2003 年上半年2估计 003年上半年不存在未知不存在估计2003 年上半年预计2003 年 57月估 计2003 年初未知从上表的对比可看出:1、 除中央花园、华锦

25、花园和新大地以外，目前南湖花园板块在销项目基本上还处在第一期开发阶段，而且规模不大（100亩左右）；2、 从目前存量估算和 2003年增量预测，可以初步预测2003年南湖花园板块的市场总供给在48 58万方之间，如果2003年市场总体消化力不变，那么到年底的市场总体销售率在50 70%之间，供求平衡基本上沿袭2002年的比例关系；3、 在增量上市时间上，估计会集中于上半年。第三章南湖都市花园开发策略建议项目开发策略影响要素分析策略构成影响要素要素分析板块总供给与总需求平衡从我们的调查和预测数据看来，南湖花园板块2003和2002年的供求比例关系基本持平，本公司项目整期与分2期推出，对这种供求比

26、例的影响在14- 17%之间对自身产品的自信程度策划小组通过比较，对我们的产品理念是比较自信的，但具体产品和环境目前还没有形成图纸和实际产品；但是， 同南湖花园1750的价格主线相比，我们对本公司的产品成本和价格自信度不是很咼开发资金和技术保证如果公司没有新的大型项目冋时动工，资金和技术将不会形成制约开 发 分 期 选 择对手策略选择参照对手们大多选择分期开发， 这从一个方面说明南湖板块的项目销售基本上是“文火炖汤”，很难“一口吃下一个胖子”，特别是对于中高档项目来说进入通路的落实本项目旁边的洛梁路和机三路虽然均准备建设，但机三路的建设速度比洛梁路的建设速度估计要快消费者便利性的提供从目前来看

27、，尽管从机场二路和机三路进入我们的项目实际距离一样，但心理距离似乎后者要短，而且机三路的新 世纪宝安花园街景和档次比新大地要好，更容易让客户形成好的购物心情项目功能分区我们的总体规划要求主入口放在机三路，包括我们的售楼中心也在机三路主入口处首 开 发 占 八、 选 择竞争对手策略选择参考对手大部分将临路地块做为第一期，它从一个侧面说明，营造一个好的街面形象是吸引客户的重要举措之一，特别 是在众多项目“冋台竞技”前提下，和消费者拉近距离是更有利的选择自身产品类型组合综合平衡环境营造与成本摊销，我们项目的小高层不可避免，只能是缩小小高层面积比例的问题，多层是主力市场对分类产品的不同认同度从南湖板块

28、目前的销售情况看来，市场对多层的认冋要远远强于小高层的需求，首期产品选择竞争对手策略选择参考对手们全部米用先多层，后小高层的策略，碧云天还将规划中的小高层数量减少，从一个侧面说明选择多层虽然是 最保守的，但也是风险最低的自身总规模在南湖现有项目中，我们的总规模中等偏小自身的比较优势的市场份量我们的项目有优势，也有劣势，从性价比上很难取得绝对优势首期开 发量上对手策略选择参考对手的选择基本上在 4 - 6万方开发前期准备工作的进展从目前规划设计和土地平整进度情况看来，整个前期工作基本上要在2003年4- 5月份左右完成气候影响、公司变动没有首开发时间和竞争对手形成开发时间差据我们预测，2003年

29、上半年应该是对手新盘推出的集中期分期时间间隔首期产品的销售效果和速度要等具体销售进仃到 36个月才能下结论延期对开发成本的影响延期太长会造成土地资金成本的增加，也会传达给消费者一些不良印象（是否资金危机？）竞争对手策略选择参考对手们大多选择6-10个月的时间间隔期竞争对手特色营造环境先行、会所先行、商业设施在中央花园和虹顶花园均有不冋程度的应用自身项目有利资源分析我们虽然没有很好的天然条件可以利用，但我们做为后来者可以分析对手的不足，争取比对手做得更好开发特色营造创新空间与机会的分析目前竞争对手开发特色营造不多，这给我们留下了许多可乘之机和创新空间般性开发策略建议经过对项目策略选择各影响因素的

30、分析，本策划小组做如下建议：1、 在项目开发分期选择上，分比合好：在南湖板块，我们的总盘量虽然不大，但在南湖板块总体需求基本稳定、大量项目同台竞争的前提下，各项目能分 得的“市场蛋糕”都相对比较小，而且这“蛋糕”的大小并不以开发商意志为转移，也不和开发商的推盘数量成比例，最终起决定作用的还是事先准确 的客户、产品定位和良好的性价比。本策划小组对南湖都市桃源的概念和产品是比较自信的，但成本和价格上的不自信，将很难保证我们在产品性价比上取得绝对优势，很难保证市场对我们短时间内全盘接纳，所以，我们觉得分期开发是最佳选择，能给市场更多了解、认知、追捧和消化的时间，也能 给自己更多选择、调整空间。至于具

31、体期数，可结合项目组团规划考虑2- 3期（具体看市场反响）。2、 在首开发点选择上，先外后里：尽管新大地“先里后外”的策略在市场上也没有遇到阻力，但本策划小组仍然坚持：“由外及里”更有利于项目取得推市的竞争优势，这样可以营造一个好的街面景观、个性特征和生活氛围，一是因为我们的对手大多选择临街，特别是同街竞争项目新世纪宝安花园，如果我们选择由里及外，那么我们给客户看到的，总是杂乱无章的工地，这会影响消费者的信心；二是街面是我们的建筑创新和立面个性与文化表现的重点 之一，有了好的街面形象，更有利于我们进行主题概念的推广和挖潜，更能掀起销售热点。3、 在首开发产品选择上，先低后高：客户对多层的认同决

32、定了所有开发商的产品选择，先建多层，还可以使我们营造好的居家氛围和环境，为小高层的销 售提供强有力的价格支撑。4、 在首开发量上，先少后多： 从对手推盘规律看来，对于我们的中规模项目来说，首推3-5万方是最佳选择，一来可以形成一个独立的规划组团和生活空 间，二来是市场能给予的“支持”也只有这么多。5、 在首开发时间上，按部就班：从对手的推盘时间预测来看，我们的开发和推盘时间基本上能和对手形成时间差，从而避免“过渡”正面冲突所带来的恶性价格竞争和促销效果彼此抵消（消费者的注意力和购买力都是有限的）；从公司准备工作的到位情况来说，也不应该为了抢进度去缩短前期准备工作时间，保证前期工作的质量，才是缩短后期工程进度的前提。6、在分期时间间隔上，伺机而动：在整个南湖花园板块，开发商基本上都是看前期产品的销售进度而决定何时推出下一期，对于南湖都市桃源来说，摸底 自己在消费者心里的份量为关键，因此，我们认为，如果采取分期开发策略，第二期的开发应该是销售正式销售进行到第 3 个月（估计是 2003 年 9月） 再重新分析竞争市场的特点，确定合适的市场时机。三、 开发特色营造1、 项目通路问题： 根据南湖都市桃源目前的地块特点，我们认为：首先要解决出