眉山房地产市场份市场调查月报

1、眉山房地产市场2010年3月份市场调查月报一、市场热点 全国市场：1. 两会成房地产研讨会 抑制政府卖地能否降房价今年“两会”，绝大部分问题都在讨论房地产，这缘于2009年突如其来的房价飙升，在很多区域甚至房价超过了高峰期的2007年。 当民众攻击地产商高房价时，地产商则攻击政府高地价。 地方政府的土地出让金，占地方财政收入的半壁江山 ，在很多地方早已成为不争的事实。在2009年全国各大城市中，杭州以1200亿元的土地出让金位居榜首，这是其预算内财政收入的2.3倍。 据国家发改委主任张平的数据显示，2009年全国土地出让金总收入为1.4万亿多元，而此前国土资源部曾公布的数据则是1.59万亿元。

2、2. 国资委：78家央企将退出房地产业务3月18日下午，国资委召开发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产业务为主的企业在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。2003年国资委成立以来，中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组，先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业，三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户，集中度明显提高。据初步统计，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全

3、国商品房销售面积的3%。国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央企业有16家。据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。本地市场：1. 省统计局报告称：四川房产投资同比增长40.8%昨日，省统计局发布今年首个我省国民经济主要指标数据统计报告，前两月我省工业生产、固定资产投资、市场消费等均保持在20%以上的快速增长

4、态势，增速进一步扩大。工业生产 “超过八成的工业产品生产都有较大幅度增长。”省统计局公布最新的统计数据称，今年前两月全省重点监测的87种工业产品有72种增长，增长面逾八成，其中发电量、食用植物油、汽车、白酒、中成药等产品都有较大幅度增长。而工业企业产品销售率为96.6%。固定资产投资：前两月，我省全社会固定资产投资1318.9亿元，同比增长33.2%。其中，我省房地产投资仍然保持强劲增势，前两月累计共完成投资193.3亿元，同比增长40.8%。有关人士称，房地产投资大幅增长，表明开发商非常看好我省房地产市场发展。2. 眉山市房地产管理局发布眉山房地产广告发布暂行规定3月13日，眉山房地产管理局

5、根据中华人民共和国广告法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定发布规范房地产市场广告的相关文件，文件对未取得预售许可证、违规建设、不符合验收标准、透明程度、广告内容等进行了系统、全面的规范，本次文件主要适用于房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。顺展分析：“两会”分别在本月的13日、14日闭幕，“两会”中重点讨论了各大城市房价飙升幅度大、速度快的现象及其因素。消费者在攻击房价高时，开发商则攻击政府高地价。的确土地的价格是房价中的一个重要支柱，其主要

6、原因是中国是一个高速发展的国家，房地产业是中国的第一大支柱性产业，及房地产业具有不可取代的“带动性”,加上中国所特有的国情,本身就决定着房地产会经历这样一个历程.政府也在有效控制着现在的市场,去年各大一二线城市“地王”纷纷由央企制造,本月13日“两会”议程后期, 78家央企也宣布将退出房地产行业,但具体事项还未向外公布，各地方也对此有所响应。同在13日，眉山市房管局也宣布了眉山房地产广告发布暂行规定，规定中明确了开发商在项目推广过程中的行为规范，现市场上未取得商品房预售许可证的楼盘也停下了脚步，政府其主要目的也是防范开发商在市场上竞争过大从而无形的增加了成本，所造成的房价急剧上升，使得有些消费

7、者望而止步。本月眉山市土地交易中心也没有成交任何的土地，也能看出“两会”后房地产业会暂时的放慢前进的脚步。二、本月成交情况1、本月眉山住宅成交总量：1271户，成交总额364146973.66元，成交面积130899.68平方米，成交均价2781.88元/平米；均价环比下降10.3。具体成交构成：90平米以下占总成交额10.49；90至100平米占总成交额45.18；100至120平米占总成交额35.08；120至140平米占总成交额5.87；140平米以上占总成交额3.37。2、成都三月份成交情况：第一周（1388套，环比上周上升10.95），第二周（2055套，环比上周上升上升48.05）

8、，第三周（1966套，环比上周下降4.33），第四周（1832套，环比上周下降6.82）。顺展分析：本月眉山成交总量有较大幅度的上升，成交均价比起上月的2810.85元/平米下降了28.97元/平米。不难看出是“两会”议程对现在的房价产生了一定的影响。但仔细分析是眉山市房管局在13日宣布的眉山房地产广告发布暂行规定所致，现在眉山房地产市场上的项目虽多，很多都是处于亮相阶段，尚未取得商品房预售许可证，其他取得了销售资格的楼盘加快了其销售速度，再加上大部分楼盘都进入尾盘销售阶段，所以成交数据显示数量上升，价格下降。三、二手房市场情况2010年3月，眉山东坡区二手房成交1123户。顺展分析：本月眉山

9、二手房市场成交量有大幅度上升，其主要原因有四：其一，二手房市场不太稳定，受季节性影响较大，一般年后有降，3月则开始上升；其二，春节期间，法定假日时间较长，延误了部分二手房交易手续的办理；其三，去年底受各项优惠政策的影响，二手房市场火爆，今年诸多优惠政策到期，在两会还未召开的情况下政策走势不确定性较大，前两月消费者还处于观望状态；其四，随着“两会”的结束，政策走势开始明朗，消费者结束观望入市。四、消费市场分析调查称购房者中投资房产的比例已接近自住 据上海证券报消息：今年1月份，调控房价的“国11条”及各地方版“国11条”先后亮相，政策落地后，在京、沪、深、广等一线城市的带领下，大部分城市的房产交

10、易较去年明显清淡，房地产市场特别是二手房市场遭遇春寒。 而在几乎全民炒房的热潮涌动之后，投资客们只是在伺机寻找更热的兴奋点。在本次上证报某媒体的联合调查中，我们了解，受访者中投资房产的比例已经接近自住，分别达到了36.2%和44.3%，而表示在自住的同时也兼顾投资的受访者也占到了近两成。 而对于房产投资，大部分投资客仍然最关注房产的升值空间，对于目前的价格因素并非投资客们最关注的焦点。同时，租售比是最不被房产投资者看重的因素，调查中仅有一成投资者表示了认可。而专家认为，炒房是淘金的好工具，同时也是抵御通货膨胀的最佳投资产品之一。但是，如果房产价格处于低潮期，则重点是关注其本身升值空间，房价高峰

11、期的房产投资重点因放在租金回报率上面了。 所谓租售比指的是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为13001200。如果租售比低于1300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 顺展分析：房地产本身就具有保值增值性，是抵御通货膨胀最为有效的消费方式。通胀本是预料之事，今年又遇大旱，想保证手里的现金不贬值的消费还是占大部分比例。眉山房地产市场的消费者对于投资房地产大有感触，早在2006年眉山市场上就有不少消费者在“炒房”，这些消费者在前几年眉山不成

12、熟的房地产市场上收获了不少的利益。随着眉山房地产市场的规范化，“炒房”者少了太多的空间，而房地产的租售比再加上其本身的升值空间会随着城市发展而增大。今年开始很多业主都比往年较大幅度的提升了租金，有的物业管理公司甚至提高租户的物管费用。长远来看无论现在有没有房子的，要想保证自己手中的钱不失去它应有的价值，那么房地产投资比起股票、基金或者期货更稳定、更有上升空间。五、眉山房地产市场分析期待已久的“两会”在本月召开并闭幕，被国人关心的房地产情况在本次“两会”议程中重要而又频繁。“两会”后中国的房地产会进入一个什么样的趋势，平稳有效的发展成为业内人士所关心的话题。房地产业如今是中国的经济支柱，其地位得

13、到了政府和市场的肯定，那么政府又如何控制房地产价格不会再像2009年一样飙升，顺展认为：政策是关键，政府大力度的保障房政策，加强保障房的管理，是今年政府在房地产市场的第一大“手笔”，有效的解决了部分因购房而烦恼的人群，今后的保障房趋势也会越来越好。其次，商品房的价格不再像2009年一样疯狂飙升，在政策的保护下老百姓会买到自己相对舒适的住房，房地产业也会更加稳定。再次，政府会有效的提高在房地产中的人工成本，保障劳动人民的合法权益和较好的经济来源。房地产会步入一种新时期，即节能、低碳和智能化更受消费者的欢迎，同时服务性地产会有较大的发展空间，例如写字楼、旅游地产等。“两会”中强调逐渐放缓城市化建设

14、，防止房地产出现“泡沫”，为未来20年提供可持续发展的道路。数据显示：1997年后，中国的城市化进入了加速期，直至2008年城市化率达到45%的水平。根据专家预测，中国将在2013年左右（预计在2011-2016年之间）结束高速城市化过程，这一期间的城市化增长率约为1.09%，城市化率则在47.93%一53.37%之间，此后中国的城市化增长逐步放缓。按照Logistic增长模型预测，2020年中国的城市化率为57.67%，2030年城市化率达到67.81%。要完成2030年67.81%的城市化水平，按照2008年中国45.68%的城市化率，每年要提高城市化水平近1个百分点，相当于每年有近140

15、0多万人转移到城市来，按照人均30平方米的住房需求，那么每年共有4.2亿平方米的住房需求(2008年全国商品住房销售面积约5亿平方米, 2009年商品房销售9.31亿平方米)。顺展分析：放缓城市化建设其主要目的是针对一线城市，眉山虽属于三四线城市，但发展周期长，所处的特殊环境及发展速度相对一线城市略快。在一线城市中的中产人群也会逐渐步入二三线城市，眉山的房地产也会因为有了相对技术能力更强的人群涌入而更具有吸引力、创造力。actively carry out the law on civil air defense education, drawn out of the air defense in Pingliang city Bui