发展现状及未来趋势(整理)

1、精品文档你我共享AAAAAA我国物业行业发展现状：1 1投诉率高、矛盾尖锐。投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水 平低、服务不到位、收费过高等方面。自身存在的缺陷和弊端不能及时改正随即引发一系列 连锁反应的恶果。2 2、行业人才匮乏。专业化的高素质人才凤毛麟角。3 3、物业管理企业缺乏监管和自律。4 4、管理模式单一、缺乏多元化发展。5 5、物业管理企业自身存在问题1 1 自身资金不足2 2 资质参次不齐3.3.托管的规模偏小。6 6、物业管理行业发展不健全1.1. 各地政府行为略有偏差2.2.法律体系仍须完善7 7、综合管理体制不顺、执法能力较差在物业管理实践中，很多物业

2、公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。另一种纠纷是无法可依，管理企业很难协调，处理时也无法可依。8 8、政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够现阶段各地政府还没有把物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。9 9、业主自律机制不完善，司法实践滞后当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力耗费物业自律组织，即使运用法律手段也属不得已而为之。自律机制没有执行力， 司法实践滞后

3、，是当前困扰物业企业的普遍问题。1010、 现阶段公众意识普遍较低，物业实践坎坷曲折现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系， 使这种情况越来越普 遍，为物业管理无形中增加了难度。精品文档你我共享1111、物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重1212、 投入与产出比例失调。 物业管理行业承载着太多的社会责任，并且很多业务都是义务的， 只有投入没有产出。1313、 社会公众媒体的 不公”评判带来的负面效应多。

4、很多媒体为了追求新闻效应，受注意 力经济”驱使，为了吸引更多的读者，想方设法迎合读者的口味，报道的物业管理行业负面的新闻事件太多，放大了物业管理行业的责任和过失，加深了社会公众对物业管理行业的偏见。1414、业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴。物业管理企业收费难成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足80%80%。1515、责任与收益的不对等。由于小区保安负责整个小区的安保工作，所以小区内发生的盗窃、斗殴等以及保安的意外伤害都有可能让物业公司承担一大笔赔偿金。1616、国内的物业管理市场正不断地迅速发展及膨胀，需求日益扩大，然而，纵观国内目前的物管服务水平，均与专业的物业管理服

5、务有一定差距。故此，大胆借鉴一些发达国家及地区的物管经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系，建立社会化、专业化、企业化的物管新路，是目前中国物管行业发展的迫切需要。而国外专业及一流的物管公司进入中国内地的物管市场也是必然的趋势。1717、物业管理行业具有一定的发展规模，行业整体管理水平有了提高据建设部统计，我国物业管理企业目前已达 2 2万家，从业人员200200多万人。同时，各地以开 展评选优秀物业管理项目活动为载体， 加强了物业管理的规范化建设。 这一活动的开展， 提 升了整个物业管理行业的管理水平。1818、物业管理市场化程度逐渐提高近年来，行业主管部门注重发挥市场机制作用，逐步

6、把竞争机制引入到物业管理之中。市场竞争造就了一批有实力的优秀名牌物业管理企业，这些企业的管理水准、服务质量在社会上得到了业主的认同和赞许，在行业内起到了示范的作用。1919、初步形成行业法规体系自19941994年以来，政府开始物业管理立法工作，以城市新建住宅小区管理办法为标志， 建设部先后制定了相关法规。各地也加快了立法步伐。这些物业管理法规的制定，使物业管精品文档你我共享AAAAAA理初步做到了有法可依。同时，各地主管部门加大执法力度，开展物业管理市场专项治理，查处违规行为。这标志着物业管理的法规体系初步形成。2020、形成了一批具有一定品牌和实力的物业管理企业经过近十年的发展，形成了一批

7、具有一定的管理规模和品牌的物业管理企业，尤其在深圳，象万科、中海等物业管理企业在深圳乃至全国都有一定的影响力，这些企业管理规范，具有一定的管理规模、一定的社会美誉度和发展潜力，是未来中国物业管理行业的生力军。但是，在当前我国的物业管理行业还存在一些问题：1 1社会化、专业化、市场化的物业管理机制还未建立政府管房、单位管房在相当多的地区还普遍存在。这种政企不分的体制，不能通过优胜劣汰的竞争机制去推进行业的发展。因此，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制是培育和规范物业管理市场的必然要求，也是物业管理市场发展的基本条件。2 2、公开、公平、公正的市场竞争机

8、制尚未形成许多房管所改制的物业管理公司服务不到位；开发公司开发的项目大多交属下的物业管理企业管理；单位产权的房屋大多由单位自己管理。这种封闭的自我保护式的管理运作方式极不利于物业管理市场的形成和发展。物业管理作为一种服务行为进入市场，要遵循价值规律和竞争规律。因此，重点就是要建立业主与物业管理企业双向选择、平等协商，根据服务内容和质量确定费用，通过签订合同，明确双方的权利、义务的机制。这种机制可以创造公平、 公正、公开的市场环境和条件。3 3、业主委员会未能在市场中确立主体地位业主是物业的所有人，也是物业管理市场的主体，业主委员会代表产权人和使用人利益，行使物业管理选聘权、 决策权和监督权。因

9、此，建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位， 是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。但是在当前，业主委员会在物业管理关系中的这种地位却未能得到体现，应有的作用远未得到发挥。所以，业主委员会制度的建立，是培育和规范物业管理市场的重要内容， 整个物业 管理行业应该采取必要的措施，加快这项制度的建立。4 4、总体而言，企业的规模偏小，经营管理水平有待提高目前国内有2 2万家物业管理，这些企业良莠不齐， 大部分的物业管理企业规模偏小， 这些企 业很难在今后激烈的市场竞争中立足。 此外，在获取资质的物业管理企业之外， 同时还存在精品文档你我

10、共享AAAAAA精品文档你我共享AAAAAA着一些没有获得资质的“地下公司”，这些公司的存在，客观上影响了整个物业管理行业的健康发展，不利于正常经营企业之间的平等竞争。5 5、物业管理行业的立法滞后于行业发展虽然从中央到地方都加强了物业管理行业的立法，但是，现时的立法落后于行业的发展速度,跟不上物业管理的发展趋势，例如，在实际的执行过程中，很多法规暴露出了漏洞；同时还存在着一些领域未能进行立法的问题。6 6、东西部、南北方的物业发展不平衡南方及沿海地区市场发育早、起点高、观念新，物业管理已进入比较成熟的阶段。北方及内陆地区起步晚、观念陈旧，体制较落后，尚处于待开发阶段。这种东西部、南北方发展的

11、不 平衡在很长的一段时间内还将存在。总之，当前物业管理行业在我国获得了很大的发展，但同时也存在着很多问题，可以说，当 前我国的物业管理行业的现状是“成绩与问题并存”的局面。我国物业行业未来发展趋势：1 1、物业管理市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大2 2、物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态3 3、政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强4 4、物业管理服力的内容将向两头延伸我国的物业管理行业方兴未艾，它在改革开放中诞生， 又在经济转型时期接受洗礼和冲击，虽然会有一些艰难，但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。传统的物业管理服务的内容主要包括小区的治安、环境卫生、设备设施的维护、 维

12、修及保养等，其目标和对象是延长物业的使用寿命。现代物业管理已将这种服务指向了物业的所有者和使用人，物业管理企业竭力创造人性化、亲性化的管理环境。然而，物业管理服务的内容还将向上延伸至房屋的规划设计阶段、设备安装及调试阶段。这种看似不务正业的多此一举，实际上是物业管理企业的内在需求。一方面，开发商希望在事前多听取物业管理公司的意见， 充分利用物业管理公司在与业主和住户联系中获取的信息资源，以保证其后续服务的质量， 达到树品牌的目标；另一方面，物业管理企业需要通过接管前期的介入熟悉和了解设备设施 的状况，以保证住户入伙期的平稳过渡。5 5、针对目前我国物业管理的现状， 随着我国经济的高速发展，必然

13、会出现以规模化、 专业 化来降低成本提高利润树立品牌；以股权化、 市场化来促进正当发展竞争；一智能化、网络 化来提高管理水平与服务质量；以规范化、法制化来引导制约行业的健康稳定快速发展。6 6、物业管理 企业的专业化、规模化 发展精品文档你我共享AAAAAA物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。7 7、 物业管理的股权化与市场化发展目前，在一些经济较发达地区， 特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工 持股制的试点，结果显示优势明显：一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的 独立性与自主性；二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢

14、固的利益共同体， 增强了企业凝聚力；三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取股权化 将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。同时，股权化也是企业走向市场化的一个步骤。另外，随着政府对物业管理认识的进一步深入，会更加深刻地认识到由 社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主收 取管理费，这本身就是市场经济产物，管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管 理关系，而是市场经济体制下的经济民事关系，真正保护物业管理企业展的方法 是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为，如物业管理费将

15、会收支价格开放，由物业管理企业根据自身实力与业主协商，达成一致的收费标准，使企业尽快扭亏，提高社会效益、经济效益和环境效益，从而培养企业自身的造血功能，加速了企业的市场化进程。8 8、 物业管理的职能化与网络化发展近些年来，中国大步跨入了信息化的社会，人们的工作、生活与通信、信息的关系是越来越密切了。信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战，随着市民生活水平的提高，人们居住环境的要求不断升级，希望有一个舒适、安全、便 捷的家，智能化小区自然就成为2121世纪建筑发展的主流。9 9、 物业管理行业的规范化与法制化发展任何产业的发展都离不开政府的支持，而政府扶持的关键

16、是制定符合市场规律和产业发展要求的 科学、合理、系统的政策体系， 由于认识到物业管理行业在国民经济、城镇建 设管理中的地位和作用，政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支 持，并形成较为完善的物业管理体系，形成整个物业管理行业的规范化。1010、 物业管理服务的需求及发展空间将继续扩大。基于国内经济的迅速增长， 中国已成功进入世界贸易组织及吸引国外财团不断在国内进行 大量投资活动等因素考虑， 在可见的将来，国内物业管理服务的需求将不断增加，从而使物业管理服务行业的发展空间继续不断地扩大。1111、 劣质及非专业的物业管理公司将继续被优质及专业的物业管理公司所取代。基于大量国外

17、财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非 专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣败的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐渐淘汰。1212、 专业物业管理市场的业内人士将加强与国内相关的政府部门进行沟通。基于国内现行的物业管理法规制度存在较多问题，专业物业管理市场业内人士应加强与 国内相关的政府部门进行沟通、协调，固可修订相关法规制度，使之变成合理化及可操作化。1313、 托管式的专业物业管理服务逐渐取代顾问式的物业管理服务。基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而无法落实执行及监督物业管理工作，引致管理服务要素难于达到专业水平，以满足用

18、家的要求。同时，顾问式的物业管理服务存在不稳定因素。故托管式的专业物业管理服务逐渐被取代。1414、 专业及合资格的维修保养承办商将迅速进入物业管理市场。基于国内物业管理市场日趋专业化之成熟，故专业及合资格的维修保养承办商因应市场需求，将迅速进入物业管理市场。精品文档你我共享AAAAAA1 1专业化发展趋势物业管理专业化是指物业管理的专项服务由专业服务公司来承担。主要表现：一是有一 定规模的物业管理公司将成立下属专业性的服务公司来对本公司的物业管理项目进行分类 管理，同时对外承接物业管理的专业项目；二是规模较小的物业管理公司将自己所管物业的专项服务项目委托给不同的专业公司进行管理。物业管理公司

19、扮演一个“集成商”的角色， 对各专业服务公司按行业规范进行指导和监督。如物业管理公司可将电梯委托给专业的电梯公司进行维修和保养， 将清洁工作委托给专业的清洁公司进行管理，将安全管理工作委托给专业的保安公司进行管理，等等。物业管理的专业化管理是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。原因在于：一是物业管理的专业化管理将克服一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病； 二是物业管理专业化管理是社会化大分工的一种必然产物，是生产力发展到一定程度的必然要 求，它将有利于物业管理资源的优化配置，对整个物业管理行业的发展也将起到积极的推动作用；三是物业管理的专业化管理能使物业管理企业将其非核心竞争资

20、源剥离出来，更好地发挥其核心竞争优势， 从而在激烈的市场竞争中处于优势地位，使物业管理企业获得较佳的经济效益和社会效应；四是香港物业管理的专业化程度很高，这也为我们提供了成熟的范例。可以这么说，从多头管理到一体化管理，再到物业管理的专业化管理，我国物业管理的进步 和成熟将充分地得以显示。1616、集团化发展趋势物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的企业集团，走规模化发展的道路。这也是我国物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。目前我国的物业管理实行的是政府定价或政府指导价，即使以后实行物业管理的完全市场定价，但由于物业管理涉及到的是每个人的切身利益，因此，一般的物业管理

21、项目不可能有巨大的利润空间。所以，物业管理行业无论从目前还是长远来说，它永远都是一种微利性行业。 再从经济发展的规律来看，物业管理市场的激烈竞争，最终也会使其成为一种微利性行业，也就是说，市场竞争最终使任何一种行业都将成为微利性行业。由于物业管理行业的市场准人度低，这种发展趋势将表现得更为明显。 物业管理的微利性对其规模效益形成的要求就会很高，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。一方面，物业管理企业通过激烈的市场竞争，必然会实现企业的优胜劣汰。从而使一部分优势企业能够发展壮大，使物业管理企业集团化趋势能够形成。另一方面，物业管理企业之间可通过兼并、合作等方式，实现物业管理企业之间

22、的强强联合，从而形成物业管理的企业集团。1717、市场化发展趋势物业管理市场化是指物业管理企业通过市场竞争方式获得物业管理项目并进行市场化运作， 其中也包括物业管理服务定价方式的市场化。我国物业管理从产生之初，走的是一种自建自管的发展模式，市场化程度低，整个行业基本上处于一种封闭式的发展状态。从19991999年5 5月建设部在深圳召开全国物业管理工作会议后，这种状况有了很大改变，全国的物业管理市场已开始启动，制约物业管理市场化的瓶颈正被一一打破，物业管理的市场化进程也在迅速推进。目前其市场化发展的形势非常喜人。从物业管理的发展来说，物业管理作为一种人们可接受的商品，受其经济规律的作用， 最终

23、会走向完全的市场化。 物业管理的市场化发展是 物业管理发展的基础，是物业管理行业发展的最终动力。如果没有物业管理的市场化发展， 物业管理的其他发展趋势都不可能实现。1818、品牌化发展趋势物业管理品牌化发展是指物业管理行业走向以物业管理企业的品牌效应为中心的发展之路。物业管理是一种社会化、专业化和市场化的管理，其最终结果就是进行市场化管理。 也就是 要利用市场经济要素对物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的经济效益、社会效益精品文档你我共享AAAAAA和环境效益。实行物业管理的市场化管理，必定要引进市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，优势企业会依靠其实力和品牌走上良性发展的道

24、路，而一些实力不强、 品牌不佳的企业将会被淘汰，这些都将促进物业企业走品牌化发展的道路。物业管理的行业特征也决定了物业管理企业必须走品牌化发展的道路。物业管理行业的特征要求物业管理必须走规模化发展道路，而物业管理的规模效益又是怎么样产生的呢？首先，只能是物业管理企业利用品牌效应参与市场竞争得来的；其次，物业管理的“产品”是一种服务，是一种无 形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是“品牌”；再次，房地产开发商或业主大 会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在备选的众多要素中，物业管理的品牌就显得非常重要。对一个物业管理企业而言，品牌是企业发展的生命，是对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会

25、有大的发展的。因此，物业管理企业的品牌对物业管理企业的发展至关重要。1919、智能化发展趋势物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理的一种现代化的管理手段。应该说，智能化管理对房地产开发商、 物业管理企业和业主三方面都将产生吸引力。 随着人们生活水平的提高， 现代科技的发展，特别是信息科技的发展， 房地产开发商在新建 物业时，会更多地考虑到物业的智能化，会增加物业的智能化程度，从而使物业的智能化水平得以提高。对于物业管理企业来说，实行智能化管理，能有效降低物业管理的人力成本， 提高物业管理的科技含量与服务质量，使管理运作更为规范、高效。这也将促使物业管理企业投资改造物业

26、，增加物业的智能化程度，提高物业管理的智能化管理水平。在现代社会， 无论是在工作中，还是在生活中，人们对物业智能化程度的要求越来越高，这种有效的社会需求，最终也会导致物业管理智能化发展趋势的形成。2020、区域管理集约化趋势区域管理集约化是指物业管理企业之间通过市场进行管理权置换、部分物业管理企业自动退出市场等方式，最终让一个物业管理企业统一管理一个片区的管理方式。在一个物业较为分散、物业档次较低的片区，如果再分割成若干管理单位，由各物业管理公司管理， 就会导致管理资源浪费，最终使每家公司都无法获得一定的经济收益，业主也得不到实惠。在此种情况下，可能就会出现，一种方式是多家物业管理公司在征得业

27、主大会同意的前提下，进行管理权置换，一部分物业管理公司就会退出这一片区管理；另一种方式是部分物业管理公司因不能赢利或处于其他战略的考虑，也会主动撤出这一管理区域，主动退出物业管理市场； 再一种方式就是因为片区的产权关系，在政府或有关部门的指导下，这一片区的物业管理权可能通过招投标的方式重新确定一个物业管理单位或在原有的多个物业管理单位之间进行产 权整合，从而形成一种大片区管理。实行区域管理集约化，可有效利用物业管理资源，实现物业管理的规模化生产和经营，这是物业管理市场成熟的表现，也是物业管理市场发展到一定程度的必然结果。2121、技术型、集约化发展趋势技术型、集约化管理是指物业管理企业以提高物

28、业管理技术、提高物业管理生产力水平为内涵的物业管理方式。目前，在普遍推行国际质量标准体系的情况下，物业管理在管理水平、 管理标准、管理理念、管理模式等方面越来越趋向同质化。因此，在此种情况下，走技术型、集约化物业管理之路就成为物业管理公司在市场竞争中的核心竞争优势之一。技术型、集约化的物业管理模式可通过三大技术体系支持。一是管理技术：品质管理技术、持续教育技术、战略规划实施技术、营销技术、财务管理技术、组织结构及管理技术；二是营运技术：工程 管理技术、智能化营运及管理技术、 环境工程技术、信息化营运及管理技术、服务过程管理 技术；三是研发技术：监控评介技术、实验创新技术、研究分析技术等。物业管

29、理的市场竞 争及物业管理企业自身的发展需求会促使物业管理向技术型、集约化管理方向发展。2222、资质等级管理呈淡化趋势精品文档你我共享AAAAAA目前，我国对物业管理还实行资质等级管理和市场资质准入制度，包括每一个城市的资质等级管理和国家的三级资质等级管理。从物业管理的发展历史来看，实施物业管理资质等级管理有其一定的现实的、 积极的意义。一是控制企业人市数目， 有利于优秀企业的发展， 合理、 有效配置物业管理资源； 二是利用资质，展示企业品牌形象， 易让市场对企业进行识别，有 利于市场的发展。物业管理实施资质等级管理实质上是一种政府管理形式，即政府利用其职权对物业管理市场进行调控、引导和管理，

30、它并不是一种完全的市场化行为。从国际惯例来说，物业管理行业实施物业管理资质等级管理是违背WTOWTO的基本原则的。因此，在我国已经加入WTOWTO后，实施物业管理的资质等级管理只是一个暂时性的过渡过程。未来，物业管 理的资质等级管理可能会被全面取消，以适应物业管理的国际化发展趋势。2323、实施职业经理人制度成为可能实施物业管理职业经理人制度是一种国际化的管理趋势。目前，国家正在制定有关物业管理职业经理人的制度，如果该制度能够顺利推广、实施的话，那将是我国物业管理模式的第二 次大突破，物业管理行业将彻底地重新洗牌。物业管理职业经理人制度是指取得国家物业管理职业经理人资格的个人(目前主要有物业管

31、理员和物业管理师两种资质)可以直接管理一个或多个物业管理项目。 也可以由多个物业管理员或物业管理师成立一个物业管理公司管理 一个或多个物业管理项目。这样物业管理的品牌将由企业品牌逐步转向个人品牌，个人在物业管理行业中发挥的作用越来越大。实施物业管理职业经理人制度，广大居民将得到更大的实惠，也会促进整个物业管理行业的健康发展。实施物业管理的职业经理人制度对国有物管企业将产生更大的、致命性的冲击，促使国有物管企业尽快退出整个物管市场。2424、国有物管企业将全面淡出市场由于历史发展的原因，我国物业管理企业主要是国有体制。近年来，国有体制所占的比例虽然有所下降，但现阶段仍占主流地位。我国国有物管企业

32、主要是通过以下三种方式形成的： 一是国有房地产企业成立国有物业管理企业；二是事业编制的房管所转制成国有的物业管理企业；三是机关事业单位进行后勤制度改革，也纷纷成立国有物业管理企业。目前，物业管理的市场已经启动，民营物业管理企业的发展遇到大好的时机，已呈现出蓬勃发展之态。通过对物业管理行业进行分析、研究，我们认为，物业管理行业的特征、性 质更适合民营物管企业的发展，而不适合国有物管企业的发展。国有物管企业固有的弊病及民营物管企业的活力将促使物业管理市场进行重新洗牌，促使国有物管企业退出物管市场。 通过对物管市场的调查、研究和分析，我们可以预测，在未来1515年时间内，国有物管企业将全面退出物管市

33、场。主要理由如下：一是物业管理行业投资小、风险小，门槛低，这种情 况将使大量的民营资本进入物管行业；二是物业管理技术含量不高，服务层次不高，更适合民营企业的发展；三是物业管理市场是一个动态的市场，业主大会可以通过重新选聘物业管理公司而对市场进行重新洗牌，在此过程中，国有物管企业可能会失去其已有的“江山”，民营物管企业可能获得了一次发展机会；四是物业管理企业只拥有对物业的管理权而无财产所有权，国有企业与民营企业相比， 最大的优势是由于历史发展的原因，国有企业积累了大量的国有资产和国有资源， 但是在物业管理方面， 国有物管企业并无任何产权优势，其外表虽然庞大，但内部其实比较虚弱； 五是在服务性行业

34、，国退民进是我国经济发展的基本格局， 将会得到政府更多的支持。因此，国有物管企业全面退出物管市场是物业管理未来发展的一 大趋势。2525、规模化、集约化是物业管理发展的方向物业管理作为服务行业，其发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系，这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要求物业企业必精品文档你我共享AAAAAA须规模化、集约化经营，这就决定了物业行业发展的方向。这是因为：(1)(1)规模化、集约化经 营能为物业企业降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大；(2)(2) 规模化、集约化经营能为企业积聚更多的专业人才，使英

35、雄有用武之地，不致于人才流失；(3)(3) 规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金，使物业企业经济实力雄厚，增强市场竞争能力，增强企业抗风险能力。1.1.兼并重组，充分利用小企业资源。目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理开发的楼盘，但由于面积较小造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主( (住户) )的利益受到损害，使业主投诉增多，损 害了行业的整体形象。因此, ,为促进行业健康发展，这些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现 生产要素的优化

36、组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模，促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。2.2.物业管理走“名牌战略”之路 ，物业管理行业“国际化”趋势 ，促使我国物业管理“超 级航母”出现。随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈 ，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、 迅速扩展。在 激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下, ,以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企

37、业，“效益”是中心，对物业管理这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，在建立健全企业化经营体制的同时 ，通过关合并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，还会“走出去，引进来”，由“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，我国的物业管理也会到国外去争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到2121世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司将带来很大冲击，到时候行业间的联合、 兼并、

38、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪我国物业管理面积1 1亿平方米以上甚至几亿平方米的“超级航母” 一定会出现。“超级航母”的出现也会将我国的物业管理带入“后工业物业管理时 代”，真正实现规模效应。到时全国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。2626、物业管理企业建立现代企业制度，是适应市场经济和物业管理市场调整的需要建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课题，也是国有企业必须经历的一场广泛而深刻的变革。由于我国物业管理企业绝

39、大部分都是国有企业，也同样受到传统体制的影响，相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求，经营机制不活精品文档你我共享AAAAAA管理水平落后，服务意识不强，技术创新能力差，亏损经营或上级补贴经营普遍，甚至没有经济 上的独立自主权和决策权，较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的道路，也阻碍了物业管理市场的健康发展本确认：经济发展应该优先，并将经济发展视为解决后进国家面临的各种社会问题( (贫困、恶劣的劳动条件等等) )的手段，把铲除阻碍经济发展的社会障 碍称之为社会发展，这一观念为后来研究不发达国家经济问题引入了“社会发展”的概念。 笔者认为，联合国的“社会发展”概念应该能够成

40、为评判“虫经济”这一宁阳地区发展“功 臣”的重要标准之一的。社会的文化价值体系为人们提供了参与市场活动的直接动机，这种动机可能是通过市场行为的收益来满足自身的消费需要，也可能是出于其他目的。笔者认为 ，有益的文化价值体系应该是这样的：摒弃那种以自然需要和享乐本能为出发点的对商业的物 质利益的追求，而以经济成就为主要的价值评判标准；以作为市场活动的收益的货币为最普 遍的社会象征符号。因而，宁阳1010余年经济飞速发展的成就应作为“虫经济”是非的价值评 判标准。因为“虫经济”，宁阳农民富裕起来了 ；因为“虫经济”，宁阳人接触到走进来的外地 人; ;因为“虫经济”，宁阳人多了走出去的机会，这看似简单

41、的“走进来”与“走出去” ，所带 来的是宁阳人思想的变化，文化的发展，人口素质的提高。宁阳的经济、社会发展，这些正是宁阳“虫经济”最大的社会效益和物业管理市场化的发展进程。所以，物业管理建立现代企业制度势在必行，其主要途径有以下三个方面：一是建立真正的以资产为纽带的有限责任公司 明晰企业资产结构，明确各股东的责任、权利和义务，弱化上级对下级公司的指挥和支配权强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力，使物业管理企业具备市场准入的基本条件。二是积极发展多元投资主体的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业，除保留部分员工或管理者持股外，大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中

42、退 出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重 组，促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业，对一些规模小、管理质量差、经济效益不好的中、小企业，鼓励兼并、合并和购买重组；允许和规范破产，使物业管理市场结构更趋合理。三是对房管所改制的企业要确保房管所改制成功，使其能够在步入物业管理市场化的轨道上生存和发展，就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位，直接按现代企业制度进行转改制，使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。2727、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展1.1. 新技术

43、革命和物业智能化步伐加快。物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。 但是，随着新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，* *过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前 ，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速 上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。2.2. 物业管理企业面临转型。面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术

44、，以适应现代物业管理的 技术要求，保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行 业的进步

45、都十分重要。精品文档你我共享AAAAAA2828、新世纪物业管理将向区域化方向发展所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市规模的生产、生活为规模 ，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。区域化物业管理同单一的物业管理有着 许多不同的地方。我们知道 ，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设 施有着必然的联系；从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前者 是单一专业型，后者则是综合网络型，后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职 能的双重性。如区域型

46、物业管理企业必然会承担相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模, ,服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰。有利于企业倡导以人为本，便于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物业管理在 可持续发展理论指导下健康、稳步发展。区域化物业管理的企业会根据区域（片区）物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起 来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司

47、要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合，这在2121世纪物业管理中将表现得更为突出。2929、突现大物业概念物业管理将不再局限于住宅物业，甚至不再局限于建筑物业，而是在更广泛的意义上进行 诠释。（1 1）地域结构。目前的物业管理区域已呈现出了这样的趋势，即从沿海向内地扩展，从中心发达城市向周边欠发达地区辐射；首先覆盖全国的大中城市 ，并随着我国社会的全面进步而最终覆盖全国所有城镇甚至乡村。最后一步也许要到本世纪末才能够实现。（2 2）产权结构。将从多元化产权向单一产权过渡，最终形

48、成多元产权结构和单一产权结构并存的局面。住宅区物业是典型的多元产权结构 ，而企业自建办公楼、宿舍区、矿山、林场则属单一产权 结构类型。（3 3）物业类型。现在物业管理的类型已从当初的单一住宅区物业扩展到工业区、 商业区、写字楼、政府机关、医院、学校等等。但仍有许多待开发的领域，如宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施等。（4 4）边缘行业。物业管理的核心虽然是管理物业，但应尽量地拓展空 间，并藉此丰富物业管理的内涵。物业行业应与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售 业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分交流，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，以此使本产业能够产生最大的社会效

49、益和经济效益。3030、 物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节新世纪里，开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。 开发商在开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且从规划设计、施工到销售、管理都要积极参与。物业建设单位在销售物业时，必须与购买物业者签订前期管理协议，明确前期物业管理的企业 名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容，并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制，在前期管理工作完成后，现有物业管理应退出。而业主可以保留已有

50、的物业管理公司，提出新的管理要求，也可以选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”概念，在今后将被不断深化，并越来越受到重视，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理与房地产开发的关系既互相独立，又密不可分。物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系，有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程，有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施，有助于切实保障业主权益，便于物业管理整体工作的顺利实现；也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者（业主）“三赢”的局面。精品文档你我共享AAAAAA3131、 随着社会分

51、工的进一步细化，地区经济的普遍发展，人们生活水平的不断提高，人们对 生活、工作环境的要求也将不断提升。物业管理将逐步在中国普及。但这种普及会是个“渐进”的过程，将随着市场经济的进程逐步发展。照目常情况看， 可能会是由南向北；由省会和大城市向中小城市直至乡、镇、村；由商品住房、写字楼向福 利房、安居房、单位建房逐步发展，基本走的是“城市包围农村”的道路。也有可能在个别“工业化”程度较高或经济发展较快的乡镇率先突破、发展。普及的过程可能会比较慢，其间也会有许多的困难和挫折，但总的趋势是不会改变的。3232、 物业管理立法工作将取得重大突破，全国性物业管理法规出台， 地方性物业规章制度更 加完善和细

52、化，在实践中有更强的针对性和可操作性。3333、物业管理走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，中国物业管理“超级航 母”出现。随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，建立健全企业化经营体 制的同时，通过关合并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随 着市场经济的发展和完善，甚至可能还会“走出去，弓I I进来”，中国的物业管理也到国外争 夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到本世纪中叶，

53、早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司（特别是深圳的物业管理公司）将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强 强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪中国物业管理面积1 1亿平方米以上甚至几亿的“超级航母” 一定会出现。“超级航母”的出现也会将中国的物业管理带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全中国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。3434、物业管理模式趋向多元化，在物业管理整体水平提高前提下，物业管理向“

54、法制化、市 场化、科技化、集约化”的方向发展。随着物业管理在全国的铺开，物业管理中的地区差异将会日益凸现。不同的地区的经济发展水平、物业类型、 需要的管理、服务也各不相同，各地区的物业管理工作也必将围绕“以人为本、质量取胜”的前提，“因地制宜”地开展各项工作。探索适合中国国情的物业管理道路，也就是要充分考虑中国经济发展的地区性、考虑中国市场经济的特殊性，采取有针对性、切实可行的办法搞好各地区的物业管理工作。可以“百花齐放、百家争鸣”，“大型综合物业管理”和“区域单一物业管理”并存，“自主式物业管理”和“顾问式物业管理”并存， 同时配合各地区经济发展情况和房地产业发展的走 势“量体裁衣、按需服务

55、”，不断创立符合实际需求的新物业管理模式。再经过5-105-10年的努力，达到物业管理整体水平的提高，充分满足人民日益提高的物质文化生活需要，从而更精品文档你我共享AAAAAA好地促进物业管理行业的发展。在物业管理需求和管理水平普遍提高的前提下，物业管理企业将坚持“法制化、市场 化、科技化、集约化”的方向经营发展，不断提高企业管理人员素质以及物业管理的科技含 量，提高管理服务水平。在创造安全、文明、优质物业的同时，将最大限度地满足人们社会 交往、人际沟通、生活方便等需要。物业管理工作重点最终也应向创造绿色环保、智能管理、社区文化、生态小区的方向发展。 随着科技的发展和先进开发技术的不断运用，本

56、世纪会出现真正无人管理的“人工智能小区”，将大大改善生活品质。3535、 明确物业管理与房地产开发商关系的前提下，物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节。物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系，有助于将一些先进的管理理念植根于 开发的全过程，有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施，有助于切实保障业主权益， 便于物业管理整体工作的顺利实现；也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了 新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者（业主）“三赢”的局面。3636、 区域化管理将逐步取代分割管理的模式，成为物业管理的发展方向所谓区域化管理，是指按照城市现行行

57、政区域设定物业区实行物业管理。换言之，就是以城市的街、段、路、里、号为前提条件，以城市规划的自然区域为基础 ，以有利生产、工作、方便生活和便于管理为原则 ，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区。接照城市 行政区域设定物业区实行物业管理，同现行物业管理模式相比，具有以下方面的好处。1 1、 实行区域化物业管理，可以提升城市的整体管理水平。要从根本上改变分割管理的局 面，全面提高城市的整体环境质量 ，推行行政区域化的物业管理是提高城市管理水平的最好切入点。2 2、 实行区域化物业管理，可以使物业管理企业实现规模效益。物业管理企业只有实现了 规模效益，才能走上良性循环发展的轨道。3 3、实行

58、区域化物业管理，可以减轻产权人、使用人的经济负担。4 4、 实行区域化物业管理，可以加速创建文明城市、文明城区活动的开展。如果接现行以 一个住宅区或大厦推行物业管理 ，必然会有未能实行物业管理的死角，这样势必影响创建活 动的效果。3737、市场化经营将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流市场化经营就是随着物业市场的形成，物业管理企业要一律通过招投标来取得物业管理 的经营权。因为，物业管理是市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机 和活力的源泉，也是不断提升物业管理水平，把物业管理推向一个更新境地的重要途径。物业管理行业实行市场化经营，具有以下的好处：1

59、1、市场化经营是市场经济发展的客观要求。精品文档你我共享AAAAAA2 2、市场化经营是提升物业管理企业整体水平的重要途径。3 3、市场化经营是推动物业管理行业发展加速器。4 4、市场化经营是维护产权人、使用人合法权益的重要途径。5 5、市场化经营是同国际物业管理市场接轨的突破口。建立物业管理竞争机制是一个系统工程，它涉及到管理方式、经营战略、竞争规则、法制规范等等。从目前来看，一是要提高认识，更新观念，为物业管理竞争机制的形成奠定思想 基础。二是要认真总结经验，通过引进竞争机制，实现选聘物业管理企业。三是要破除行业保护主义、本位主义，勇于把符合招投标条件的物业项目拿出来，推向市场，为形成物业

60、管理竞争机制创造条件；四是要多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理竞争提供人才资源五是要 加速立法，制定竞争规则，为物业管理竞争机制的形成提供法律保障。3838、集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，成为物业管理行业的主体目前，物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，专业人才少旦分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着管理规模偏小，经济效益差，亏损严重等问题。据统计，到19991999年底全国实行物业管理的房屋建筑面积98861.7698861.76万平方米，而物业管理企业1500015000家，从业人员近200200万人，平均每个物业管理企业仅管6.596.59万平方米，每个物