自考“资产评估”计算题核心考点

1、一、核心考点之一机器设备评估的成本法 资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整， 也最 有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎差不多上考核机 器设备评估的成本法。 对机器设备评估运用成本法的考核， 重点 在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。 重置成本的估算一般差不多上考核物价指数法， 假如机器设 备不同组成部分的物价变动不一致， 应该区分不同组成部分运用 不同的物价指数。 假如重置成本估算的考核想考出新意， 则完全 能够与进口设备从属费用的估算结合起来。 成新率的考核一般差 不多上年限法， 年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的 计算， 可能还会考核加权平均已使用

2、年限的计算。 实体性贬值往 1 / 21 往和成新率的考核融合在一起， 而功能性贬值的估算几乎就没有 离开过净超额运营成本折现法的框架。 考例 1、被评估设备购建于 1995 年 6 月，账面原值 100 万 元， 1998年 6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术， 改造费用为 10 万元， 评估基准日为 1999 年 6 月 30 日。 1995 年至 1999 年设备类价格定基变动指数分不为105%、110%、110%、 115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000 元； 被估设备所在企业的正常投资酬劳率为10%，规模效益指数为 0.7 ，该企业为正常纳税企业，所

3、得税税率为33%；经了解，该 设备在评估前使用期间因技术改造等因素， 事实上际利用率仅为 正常利用率的 60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6 年，评估基准日后，其利用率能够达到设计要求的80%.依照上 述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。 解答与分析：首先运用物价指数法计算被估设备重置成本 =100X 120%/ 105%+1(X 120%/ 115% 100X 1.14+10 X 1.04 = 114+10.4 = 124.4 (万元) 被估设备加权投资年限=(114 X 4+10.4 X 1) - 124.4 = (456+10.4 ) - 124.4 = 466.4 -

4、 124.4 = 3.74 (年) 采纳年限法计算被估设备实体性贬值率， 前一步骤计算的被 2 / 21 估设备加权投资年限仅仅是名义的， 必须依照资产利用率转化为 实际已使用年限。 (3.74 X 60% -( 3.74 X 60%+6= 2.24 一 8.24 = 0.27 或 27% 本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约 1000 元”，因此被估设备发生的不是功能性贬值，而是功能性升 值(求取评估值是要加而不是减) 。功能性升值 =0.1X 12X( 1 33% X( P/A, 10% 6) = 0.8 X 4.36 = 3.49 (万元) 采纳规模经济效益指数法计算经济性

5、贬值率=1-0.80.7 = 1- 0.86 = 0.14 评估值=124.4 X (1-27%) + 3.49 : X (1-0.14 ) = (90.81 + 3.49 ) X 0.86 = 81.09 万元 请注意，124.4 X( 1-27%)3.49 不能写为 ( 124.4 3.49 )X( 1-27%)，因为采纳年限法计算被估设备实体性贬值 率时一般不考虑差不多发生的功能性价值变化。 在进行成本法的有关计算时， 考生一定要区分复原重置成本 和更新重置成本这一对概念。 复原重置成本是指运用原来相同的 材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原 购建这项全新资产所发生的

6、支出。 更新重置成本是指利用新型材 3 / 21 料，并依照现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建筑具有 同等功能的全新资产所需的成本。 复原重置成本与更新重置成本 均是重置成本，采纳的差不多上现实价格，所不同的耗用材料、 标准和设计结构的差异。 假如建筑该项资产的技术条件、 耗用标 准等没有改变和进步时，更新重置成本和复原重置成本是一样 的。在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下， 应选用 更新重置成本。 考例 2、评估对象为某机器厂的一条国产机组，该机组于 1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产 品 10 万件，账面原值为 150万元，评估人员以 2001 年

7、 5 月 20 日为评估基准日对该机组进行评估， 并取得以下相关经济技术数 据： （ 1 ）设备类价格指数情况是： 1997 年 5月比 1996年 5月 上升了 2%， 1998年 5月比 1997年 5 月上升了 1%， 1999年 5月 比 1998 年 5 月下降了 1%， 2000 年 5 月与 1999 年 5 月价格水平 持平， 2001 年 5 月比 2000 年 5 月上升了 2%； （ 2）经评估人员在该机组生产厂家询价，该机组的现行出 厂价格为 100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价的 25%， 据厂家介绍， 更为新型的改进机组差不多面世， 售价较该机组有 4 / 2

8、1 较大提高； （3）被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争的缘 故，利用率仅为设计能力的 60%，可能评估基准日后的产权变动 会使其利用率达到设计要求； （4）被评估机组经检测尚可使用 7 年；被评估机组与相同 生产能力的改进机组相比，年运营成本超支额大约在 4 万元左 右； 假定折现率为 10%.依照上述背景材料运用两种具体方法评 估该机组于 2001年 5月 20日的续用价值。 解答与分析： 可按市场重置方式和价格指数法两种具体方法 进行评估。 假如运用市场重置方式的数学表达式为： 评估值=重置成本 实体有形损耗， 在运用市场重置方式时， 因该机组市价差不多 考虑了功能落后因素， 故

9、不需再计算功能性贬值， 材料中未给出 经济性贬值信息，故亦不考虑经济性贬值因素。 假如运用价格指数法的数学表达式为： 评估值=重置成本一 实体损耗功能性贬值， 那个地点需要注意的是运用价格指数法 确定该机组的重置成本是复原重置成本， 必须考虑其功能落后因 素并计算其功能性贬值。 5 / 21 运用市场重置方式评估：1.重置成本=100X (1+25% = 125 (万元) 2. 实体损耗率=5X 60%/( 5X 60%+7 X 100%= 3/10 X 100% =30% 3. 评估值= 125X( 1-30%)= 87.5(万元) 运用价格指数法评估： 1. 重置成本= 150X(1+2%

10、(1+1%(1-1%)(1+2%)=156.04 (万元) 2. 实体损耗率= 3/ ( 3+7)X 100%= 30% 3. 功能性贬值= 4 X ( 1 -33%) ( P/A，1 0%，7) = 2.68 X 4.8684 = 13.05 万元 4. 评估值= 156.04X(1-30%)-13.05 =96.18(万元) 最终评估结果应以运用市场重置方式的评估结果为准或为 主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为，此方法是利用了 市场的推断， 更接近于客观事实， 而价格指数法中的价格指数本 身比较宽泛， 评估精度可能会受到阻碍， 故不能以该评估方法和 评估结果为主，或平分秋色。 考例

11、 3、被评估设备为 1989 年从德国引进设备，进口合同 中的FOB价是40万克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产 6 / 21 这种待估设备了，其替代产品的 FOB报价为45万马克，而国内 其他企业 1994 年从德国进口设备的 CIF 价格为 60 万马克。按照 通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%一 90%，境外运杂 费约占FOB价格的5%保险费约占FOB价格的0.5%，不考虑进 口关税、增值税，银行手续费按 CIF 价格的 0.8%计，国内运杂 费按 CIF 价格加银行手续费之和的 3%计算，安装调试费含在设 备价格中不再另行计算， 被评估设备尚可使用 5 年，年运营成本

12、比其替代设备超支 2 万元人民币， 被评估设备所在企业的正常投 资酬劳率为 10%，评估时马克与美元的汇率为 1.5：1，人民币与 美元的汇率为 8：1. 依照上述数据估算进口设备续用价值。 解答与分析：（ 1）被评估设备的 CIF 价格取同年其他企业从 德国进口设备的 CIF 价格最为合理， 即被评估设备的 CIF 价格为 60万马克， 能够按照评估时马克与美元的汇率1.5：1 折合为 40 万美元：40 X 8=320万元人民币。 （2）被评估设备的重置成本 = （设备的 CIF 价格+银行手 续费）X（ 1 +国内运杂费率）其中： 银行手续费=40X 8X 0.8%=2.56万元人民币

13、国内运杂费 =（320+2.56）X 3%=9.68万元人民币 进口设备重置成本=320+2.56+9.68 = 332.24万元人民币 7 / 21 成新率=5一（ 5+5） =50% 有形损耗=332.24 X 50%=166.12万元人民币 无形损耗二年净超额运营成本X（ 1-所得税率）X（ P/A, 10%，5） =2X（ 1-33%）X 3.7908=5.079672=5.08 万元人民币 续用价值=322 24-166.12-5.08=161.04 万元人民币 二、核心考点之二房地产评估的市场法 市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。 关于市场上 能够找到与被估资产完全相同的参照物， 可直接将其市价作为评 估值。然而，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较 与被评估资产的差异， 间接调整确定被估资产价值。 调整因素要 紧包括时刻因素、 地域因素和功能因素和个