《住宅户型评价》ppt课件

1、住宅户型评价住宅户型评价用专业规范评价住宅户型用专业规范评价住宅户型户型点评点评案例户型点评点评案例优点：优点：缺陷：缺陷：1.1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房、客房、书房，小一点没关室常用来作老人房、客房、书房，小一点没关系。同事，可以把剩下来的面积改成储物间系。同事，可以把剩下来的面积改成储物间3.厨房与餐厅间厨房与餐厅间隔太长，使室内隔太长，使室内动线过于冗长动线过于冗长6.主卧室与卫生主卧室与卫生间尤其是卫间尤其是卫生间的门的生间的门的关系不理想，关系不理想，风水上通常忌风水上通常忌讳坐厕对床。讳坐厕对床。4.卫生

2、间干湿分开是现代卫卫生间干湿分开是现代卫浴规划的趋势，公卫生间结浴规划的趋势，公卫生间结局摆放合理，主卫、公卫均局摆放合理，主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。为黑房，通风采光不良。5.厨房与餐厅举例太长，使厨房与餐厅举例太长，使卧室内动线过于冗长卧室内动线过于冗长户型与小区规划的关系户型与小区规划的关系房产价值的独一性房产价值的独一性 一样的户型，位置不同，价值亦不同一样的户型，位置不同，价值亦不同拥有资源的不仅一样景观资源拥有资源的不仅一样景观资源 容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多小区容积率大于3那么环境恶化反之亦然反之亦然例：2004年红树湾楼盘红树西安：容积率3.32大

3、体量高层板楼瑞河耶纳：容积率1.41联排别墅、洋房、小高层中信红树湾： 容积率3.18高密度板楼、高层塔楼容积率低，每平米占有资源多，价钱自然要高容积率低，每平米占有资源多，价钱自然要高户型平面的优劣取决于建筑平面户型平面的优劣取决于建筑平面户型与楼层的关系户型与楼层的关系 二、三层可以享用内院景观 小区住宅，楼层越高，楼层间的压制感越少 价钱制定最低价为3层，1、2层价钱高于3层；3层以上，逐层加高户型与景观朝向的关系户型与景观朝向的关系 自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化1、国都高尔夫花园北向深圳高尔夫俱乐部球场北向房好售案例：案例：2、洪湖大厦西向洪

4、湖公园西向房没有销售压力中国民居对朝向的选择中国民居对朝向的选择 广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提 广东民居北回归线以南 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观朝向不讲究客户购楼朝向选择：东南向南向西南向东向 东北向北向西向西北向深圳住宅户型分类表表深圳住宅户型分类表表1-11-1单位：单位：m2m2豪宅豪宅三房二厅一工三卫三房二厅一工三卫150-180150-180四房二厅一工三卫四房二厅一工三卫200-240200-240五房二厅一工多卫五房二厅一工多卫250-350250-350大户

5、型大户型二房二厅二卫二房二厅二卫85-9585-95三房二厅一工二卫三房二厅一工二卫130-150130-150四房二厅一工二卫四房二厅一工二卫160-180160-180深圳住宅户型分类表表深圳住宅户型分类表表1-21-2单位：单位：m2m2中户型中户型二房二厅一卫二房二厅一卫75-8575-85三房二厅一三房二厅一/ /工卫工卫90-12090-120四房二厅二卫四房二厅二卫110-130110-130小户型小户型一房一厅一卫一房一厅一卫35-4535-45二房一厅一卫二房一厅一卫55-6555-65三房二厅一卫三房二厅一卫70-8070-80深圳住宅性能规范深圳住宅性能规范 表表2-12

6、-1套内面积套内面积参考：建立部商品房住宅性能认定规范参考：建立部商品房住宅性能认定规范户型性能规范豪宅大户型中户型小户型主卧室运用面积m216141210其他卧室运用面积m2141297小卧室运用面积m2121087客厅运用面积m230251210客厅开间m4.23.93.63.3客厅实墙面长度m54.233餐厅运用面积m2161286餐厅采光通风情况采光通风采光通风生活阳台进深m1.51.51.51.2深圳住宅性能规范深圳住宅性能规范 表表2-22-2套内面积套内面积户型性能规范户型性能规范豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型效力阳台进深m1.21.21.21.0贮藏间运用面积m2

7、4317厨房运用面积m28643厨房净宽m2.11.81.81.5厨房厨具操作面长m32.72.42.1单间卫生间运用面积m23.52双卫生间运用面积m2876.5三卫生间总运用面积m2109层高m3.13.02.92.8客户在购房时思索居室各部分优先顺序客户在购房时思索居室各部分优先顺序 客厅：方正好用面积、家私布置、规划等 主卧室：合理性面积、采光私密性 餐厅：相对独立、通风采光 厨房：宽阔运用，有效力阳台 卫生间：便利性、隐蔽性 次卧室：作书房、客房适宜 阳台：生活阳台的休闲、欣赏性； 效力阳台的适用 住宅的“八大运用功能 起居、就餐、厨卫、就寝 贮藏、任务、学习、阳台 公共空间：客厅、

8、餐厅、阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间 效力空间：厨房、公用卫生间、工人房、贮藏间、效力阳台 动区与静区之间动区与静区之间 卫生间卫生间方便运用，室内交通线尽能够便利方便运用，室内交通线尽能够便利 厅、室分设的户型是户型开展的主流方向厅、室分设的户型是户型开展的主流方向动静分区：活动区和休憩区分动静分区：活动区和休憩区分开开动区：客厅、餐厅和厨房动区：客厅、餐厅和厨房应接近入应接近入户门设置户门设置静区：卧室静区：卧室位置应比较位置应比较深化深化 跃式户型最易实现“动静分区 平面户型也可以做到“动静分区 客厅、进深太大，空间比例失当，构成面积浪费各功能空间尺度合理、温馨各功能空间

9、尺度合理、温馨 除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一 各房室具有与其户型相匹配的比例大户型不应出现过小房间主卧应明显大于次卧三户型客厅与卧室的比例应把握在1.5 ：1以内 房室比例失当案例房室比例失当案例1 厨房面积过大13平米，比次卧大得多，甚至大国主卧面积，贰小卧室仅7平米 明厅、明房、明厨、明卫明厅、明房、明厨、明卫 电梯厅电梯厅 楼梯楼梯/消防楼梯消防楼梯 公共走道公共走道新加坡住宅尤为讲究公告场所的自然通风采光架空层、楼梯、电梯厅户型与定位一致户型与定位一致 同样一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不

10、同，其客户需求不同，功能、布置亦不同公共空间通风采光案例公共空间通风采光案例1 一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼体作到通风采光应不是难题公共空间通风采光案例公共空间通风采光案例2 一梯18户的丽阳天下可以作到公共空间的通风采光，那么显示出建筑师的选用“蛙式平面的苦心。空间独立空间独立客厅开口不宜过多客厅开口不宜过多要有两面完好的墙要有两面完好的墙方正开阔方正开阔方正完好，是适用的规划方正完好，是适用的规划开间至少应大于开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于米，但开间不宜大于5米米长度比不应失调长度比不应失调深度开间比不宜大于深度开间比不宜大于2：1入口设玄关入口设玄关入户门厅玄关是住宅内外的空

11、间过度入户门厅玄关是住宅内外的空间过度防止厅内被外人一目了然，保证私密性防止厅内被外人一目了然，保证私密性相对独立相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅至少要有两面墙夹一角餐厅至少要有两面墙夹一角与厨房应有关联又独立成区与厨房应有关联又独立成区西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化客厅开口过多案例客厅开口过多案例客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具餐厅不独立案例餐厅不独立案例1上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有方法李勇；客厅的外形不利于家具摆放。厨房位置

12、使得客厅显得更加局促以下图经修正后既有玄关又使餐厅相对独立西式厨房改善餐厅案例西式厨房改善餐厅案例 上图采用中式厨房，餐厅采光较差 以下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件餐厅不占角案例餐厅不占角案例餐厅虽然与客厅构成明显分区，但餐厅不占一角两面墙夹角，周边门开口过多，几乎成为过道，不便运用。餐厅占角案例餐厅占角案例 餐厅占一角两面墙夹角，空间相对独餐厅占一角两面墙夹角，空间相对独立，便于运用立，便于运用餐厅独立案例餐厅独立案例 餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明各房室合理性要求各房室合理性要求3 应接近餐厅 离大门

13、不要太远进出杂物多 直接对外采光通风 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 厨、厕最好不要做紧邻厨房厨房各房室合理性要求各房室合理性要求4次卧室次卧室次卧室的面积宜大于次卧室的面积宜大于1010平米平米按照生活起居方便的要求深一些按照生活起居方便的要求深一些各房室合理性要求各房室合理性要求5阳台港人称：露台：阳台港人称：露台：保证客厅有良好的视野和采光保证客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台，而在主卧设阳台，那么生活中的晾衣、休闲客厅不设阳台，而在主卧设阳台，那么生活中的晾衣、休闲将经过主人的卧室，会干扰主人的私密性将经过主人的卧室，会干扰主人的私密性卫

14、生间卫生间应有明窗通风和采光应有明窗通风和采光公共卫生间为厕裕分别、干湿分别，以利于清洁卫生和公共卫生间为厕裕分别、干湿分别，以利于清洁卫生和运用上的便利运用上的便利仅有一个卫生间，那么卫生间与主卧室的位置要近，防仅有一个卫生间，那么卫生间与主卧室的位置要近，防止不用要的穿堂越室止不用要的穿堂越室贮藏室工人房贮藏室工人房对于面积规范较高的户型应设贮藏空间对于面积规范较高的户型应设贮藏空间全封锁独立进入式空间，面积在全封锁独立进入式空间，面积在3 3平方米以上平方米以上阳宅三要门房灶阳宅三要门房灶 门门 大门在户型设计中应讲究避让大门在户型设计中应讲究避让 大门整队电梯或电梯是犯冲大门整队电梯或

15、电梯是犯冲 大门口直对长走廊是冲煞大门口直对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门大门不能正对厕门 大门不直对客厅落地窗大门不直对客厅落地窗 厕所的门不与厨房的门相对厕所的门不与厨房的门相对 其他门尽量不相对其他门尽量不相对 B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼体门，在销售中能够会引起讲究风水客户的不认同典型门冲案例典型门冲案例1典型门冲案例典型门冲案例1 未设玄关，大门直对主人房门私密性不理想典型门冲案例典型门冲案例3典型“葫芦串户型，隐私性较差典型门冲案例典型门冲案例4 主卫门直冲主卧床不妥设玄关案例设玄关案例 在建筑设计中设置玄关，自然处理“门冲问题门冲修正案例门冲修正案例 玄关可在装修时

16、设置大门不对客厅门窗案例大门不对客厅门窗案例港商开发的城市绿洲花园留意风水忌讳大门不直对客厅门窗蓄气大门不冲主人房门案例大门不冲主人房门案例美籍华人设计的香榭里花园留意尊重当地人的风水忌讳大门不直对主人房门户型风水评价要素户型风水评价要素房房详见详见之四：评价户型之四：评价户型能够存在的风水问题能够存在的风水问题户型风水评价要素户型风水评价要素灶灶详见详见之四：评价户型之四：评价户型能够存在的风水问题能够存在的风水问题厕所厕所 详见详见之四：评价户型能够之四：评价户型能够存在的风水问题存在的风水问题户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素 厕所 详见之四：评价户型能够存

17、在的风水问题第三篇第三篇 户型评价及户型修正户型评价及户型修正1住宅户型评价方法2住宅户型修正方法深圳住宅户型分类表表深圳住宅户型分类表表1-11-1单位：单位：m2m2豪宅豪宅三房二厅一工三卫三房二厅一工三卫150-180150-180四房二厅一工三卫四房二厅一工三卫200-240200-240五房二厅一工多卫五房二厅一工多卫250-350250-350大户型大户型二房二厅二卫二房二厅二卫90-10090-100三房二厅一工二卫三房二厅一工二卫120-140120-140四房二厅一工二卫四房二厅一工二卫160-180160-180深圳住宅户型分类表表深圳住宅户型分类表表1-21-2单位：单位

18、：m2m2中户型中户型二房二厅一卫二房二厅一卫75-8575-85三房二厅一三房二厅一/ /工卫工卫90-12090-120四房二厅二卫四房二厅二卫110-130110-130小户型小户型一房一厅一卫一房一厅一卫35-4535-45二房一厅一卫二房一厅一卫55-6555-65三房二厅一卫三房二厅一卫70-8070-80深圳住宅性能规范深圳住宅性能规范 表表2-12-1套内面积套内面积参考：建立部商品房住宅性能认定规范参考：建立部商品房住宅性能认定规范户型性能规范豪宅大户型中户型小户型主卧室运用面积m216141210其他卧室运用面积m2141297小卧室运用面积m2121087客厅运用面积m2

19、30251210客厅开间m4.23.93.63.3客厅实墙面长度m54.233餐厅运用面积m2161286餐厅采光通风情况采光通风采光通风生活阳台进深m1.51.51.51.2深圳住宅性能规范深圳住宅性能规范 表表2-22-2套内面积套内面积户型性能规范户型性能规范豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型效力阳台进深m1.21.21.21.0贮藏间运用面积m24317厨房运用面积m28643厨房净宽m2.11.81.81.5厨房厨具操作面长m32.72.42.1单间卫生间运用面积m23.52双卫生间运用面积m2876.5三卫生间总运用面积m2109层高m3.13.02.92.8户型评价表参

20、数获取方法户型评价表参数获取方法规范户型评价方法规范户型评价方法第一步：户型分类第一步：户型分类1将评价户型建筑面积对照将评价户型建筑面积对照，对，对户型分类：豪宅？大户型？中户型？小户型？户型分类：豪宅？大户型？中户型？小户型？2将将之对应户型的功能空间性能的规之对应户型的功能空间性能的规范参数填入范参数填入“评价参数栏评价参数栏3将评价户型的各类参数填入将评价户型的各类参数填入“评价参数：栏。评价参数：栏。第二步：分项评价三种方法第二步：分项评价三种方法1按按住宅户型评价表？逐项评价户型同事评分住宅户型评价表？逐项评价户型同事评分2分项评分方法：分项评分方法：评分数值评分数值权重数值；权重

21、数值；评分数值以个位计，评分数值以个位计，2、3等。等。规范户型评价方法规范户型评价方法第三步：总体评价1累计评分填表2户型登记规范：总评分 90，优秀户型总评分 75，良好户型总评分 50，合格户型总评分50，不合格户型第四步：总体评价修正建议填表修正图示绘图注：运用本表者可根据详细情况修正评价内容及权重2)户户型修正建型修正建议议 有的户型，光凭评价难以说清问题有的户型，光凭评价难以说清问题所在，必需配以简图，提出户型修正的所在，必需配以简图，提出户型修正的指引指引 有的户型，评价人以为有理想的修有的户型，评价人以为有理想的修正意见，也可在户型评价表后附上图解正意见，也可在户型评价表后附上

22、图解户型修正建议。户型修正建议。户型修正案例户型修正案例1户型存在的问题：厨房和卫生间的顺序颠倒：卫生间处于户型正中：有“风水不好之嫌。从规划原理看，厨房必需思索各种“货流进出方便，同事也有油烟等问题，通常不宜放在套间中太“深的位置修正方法：把洗手间放到最上面，厨房下移接近餐厅，门对餐厅开。同事，让挪动后的厨房、餐厅共享一个生活小阳台规范户型评价方法规范户型评价方法户型修正案例户型修正案例2修正前设计：设计存在较大弊病，空间混乱，面积严重浪费；门厅处于浪费，厨房与餐厅咬合出现破口；主卧如兼书房功能，书桌应放于亮堂位置，且没有必要以衣柜来分割；公用卫生间门开向厨房不理想；南客房门口浪费，摆放刚请

23、较为牵强 修正建议： 应合理李勇空间，主卧可设独立更衣室：结合玄关设置贮藏室与鞋柜，客厅重新布置会明显添加运用的温馨感。户户型修正案例型修正案例3 修正前设计： 主卧与次卧的门朝向餐厅，占用餐厅通道过大； 饭厅不占角，成为过道 电视墙太短，无法摆放家具。 修正建议： 应把三个烦恼房间的门集中一处，尖山人流空间，完好墙面便于家私白蛇； 客厅与餐厅中墙应向餐厅做一些延伸，略加区分，也使客厅空间完好且优势一个造景墙面：沙发电视背景朝向整体墙面，使电视背景墙完好。 容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多小区容积率大于3那么环境恶化 反之亦然例：2004年红树湾楼盘红树西岸 容积率3.32大体量高层板楼瑞河耶纳 容积率1.41联排别墅、洋房、小高层中信红树湾 容积率3.18高密度板楼、高层塔楼容积率低，每平米占有资源多，价钱自然要高户型评价表参数获取方法户型评价表参数获取方法户型修正建议户型修正建议1修正户型指引2评价表附图 有的户型，光凭评价难以说清问题所在，必需配以