历年房地产调控政策对楼市的影响

1、历年房地产调控政策对楼市的影响作者:房管员 来源:武鸣房地产信息网 发布时间：2010-1-4 10:12:25 历年房地产调控政策对楼市的影响临近年底，楼市的走势又因为一系列调控措施的出台变得神秘莫测。“营业税征免期限由2年恢复到5年、“开发商拿地首付至少50%等政策，让过于火爆的楼市冷静不少。楼市的发展跟很多因素有关，但显然，每一次房产政策的出台，都会给楼市带来深远影响。常言道，温故而知新。 虽然我们无法准确预知 2010年楼市走向，但在这个敏感的时期，回顾一下历年房产政策对楼市的影响，也许可以从中找到今后楼市走向的脉络，让您对后市有个判断。2004年关键词：“ 8 31”大限银根紧缩3月

2、31日，国土资源部、监察部联合下发71号令，要求各地在 2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地无偿收回。2004年4月25日起，提高存款准备金率 0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。4月27日,房地产开发资本金提高，由20%及以上提高到35%及以上。10月27日，央行宣布加息。这是中国9年来的第一次加息。开发商和购房者对此都非常敏感。在宣布加息后的一星期内，市场掀起了一阵涟漪。所有的房地产股票板块在

3、集体大 幅下跌后小幅反弹。但在加息后的一个月，市场恢复了平静。影响：总体来说，2004年出台的政策比较零散，且有反复，幅度也不是很大，所以对 楼市影响不是很大。2005年关键词：国八条营业税利率3月17日，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将原先的住房贷款优惠利率回归 到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。3月26日，国务院办公厅发出了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，其中提出抑制房价过快增长八大措施，被业界简称为“国八条”。4月27日，国务院提出八项措施引导和调控房地产市场，被业界

4、称为“新国八条”。5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委 关于做好稳定住房价格工作的意见 ： 对房地产市场的宏观调控措施进一步细化，加大个人购房转手交易税收调控力度， 禁止期房转让，满足3个条件，普通住房享受优惠，依法制止炒地行为。6月1日，对个人购买住房不足 2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收 营业税，个人购买普通住房超过 2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买 非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其差额征收营业税。影响：国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。楼市成交低迷、观望气氛浓厚。新开楼盘、二手房价格成交量萎缩

5、。面对政府的高度重视，广大 购房者高呼“房价要大降，目前要团结一心持币观望。”而开发商们则四处辟谣，与此同时小心谨慎地紧盯时局变化。2006年关键词：提高首付90/70“ 2年到5年”央行两度上调利率。4月28日和8月19日起，央行在不到4个月时间，两次分别上调 人民币贷款基准利率 0.27个百分点。6月1日起，个人住房贷款首付提至3 0%，但购买自住房且面积低于90平方米仍执行首付比例20%。5月29日，九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见正式出台，成为“国六条”，业内猜测已久的“第二只靴子”总算落地。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限

6、由2年延长至5年的规定。7月18日，国家税务总局下发关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通 知，从8月8日起，二手房转让征收 20%的所得税。影响：2006年的政策更为收紧，特别是“国六条” 一出台，投资客扛不住了，纷纷赶 在新政实施前清仓出货。购房者放缓了看房、买房的步伐，市场非常冷清。2007年关键词：二套房不断加息3月，商务部发布关于 2007年全国吸收外商投资工作指导性意见，明确提出严格限制外商投资房地产。同样在3月，央行开始加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金率）。9月27日，央行、银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对商业性房地产信贷政策进行调整，其中

7、，申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得 低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。12月11日，央行和银监会下发关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，明确以“户”为单位执行放贷新政。影响：2007年的南宁楼市呈现“前冷、后热、再冷”的戏剧性变化。年初以后，虽然 央行不断加息和提高存款准备金率，但其他政策并没有联合出台。此时，市场需求已经经过2年多的压抑，又恰逢股市大涨，人民币升值。在诸多因素作用下，引发楼市新一轮上攻。不过，政策调控重拳在仅仅半年后落下，关于二套房首付提高到 4成的信贷政策一出台， 立即抑制了投资需求。而不断加息也如“温水煮青蛙”

8、，终于耗尽了购房者的购买力。2008年关键词：降息 利率7折税费减免3月5日，温家宝总理在十一届全国人大第一次会议作政府工作报告中指出，要综合运 用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求， 防止房价过快上涨。从9月16日开始至12月23日，央行连续5次下调存贷款利率，先后 4次下调存款利 率，特别是11月26日央行下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点。10月22日，财政部出台了一系列刺激楼市需求的政策。包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。10月2

9、7日起，首次购房首付比例下调至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。11月，国务院又出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位， 说它“是国民经济的重要支 柱产业”。12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场 健康发展的政策措施。 进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。并把征免期

10、限“由5年改为2年”。影响：2008年的政策风向转得比较快，上半年的税收政策主要目的是抑制楼市过热，后来随着美国次贷危机的蔓延，全球流动性出现危机， 国内出口和投资的实际增速下滑，经济增长出现回落。为此，国家实行积极财政和适度宽松货币政策，房地产被作为拉动内需的重要工具，得以扶持。2009年关键词：七折利率2改5国四条1月3日，七折优惠利率优惠出台。12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。在2009年12月14日国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、 抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，简称“国四条”。1

11、2月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地 出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了5成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过 1年。影响：救市政策对市场的拉动作用表现突出，由于税费减免、降息等政策大大减少了交易成本，刚性需求得以释放，投资性需求异常活跃，成交量不断创下天量，成交价格超过历史最高位，土地市场也几近疯狂。 政策对于楼市的联动作用， 这一次体现得最为明显。 不过, 12月以后，政策明显收紧，特别是“国四条”释放了清晰的信号，这一剂“退烧药”有望 为楼市清热去火，但能否“药到病除”还需观察。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三

12、分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小

13、人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也 .FT臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于 败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之 明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝， 攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都

14、。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽 忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责 攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。 臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司

15、论其 刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能”，是以众议举宠为督:愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也 .FT臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于 败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年