中南集团设计管理制度

1、精品文档 设计管理制度 目录 第一节工程流程 1 一、概念性规划方案招标和设计管理流程 1 二、设计类承包商招标管理流程 8 三、规划方案设计管理流程 13 四、扩初设计管理流程 17 五、施工图设计管理流程 22 六、景观设计管理流程 28 七、电力专业设计管理流程 34 八、管线综合设计管理流程 38 九、智能化设计管理流程 42 十、精装修房设计管理流程 47 十一、售楼处、样板房装修设计流程 52 十二、建筑、装修、景观材料选型定板流程 57 十三、图纸交底、会审工作流程 60 十四、设计图纸管理流程 63 十五、设计变更管理流程 66 十六、交房标准管理流程 72 十七、设计款支付流

2、程 76 第二节工作标准 78 一、规划概念设计标准 78 二、总体规划单体方案设计标准 82 三、景观规划设计标准 93 四、设计深度标准 113 五、设计审图标准 133 六、样板房、精装房装修标准 155 七、常用材料标准 161 第三节工作准则 185 一、规划设计部工作准则 185 二、总工办工作准则 188 三、产品研发部工作准则 191 第四节操作手册 193 一、设计过程管理操作手册 193 二、总工办管理操作手册 196 三、产品研发管理操作手册 210 四、中南住宅常见质量问题汇总 215 第一节工程流程 、概念性规划方案招标和设计管理流程 1、流程图 2、流程说明 2.1

3、职责说明 流程主导部门（岗位） 总公司规划设计部 （设计职能未上收的项目公司： 设计招 标、方案评审等业务工作参照管理流程， 由项目公司设计 管理部门组织，集团公司规划设计部、总工办参与、把关、 检查、监督和指导。） 总公司规划设计部 组织概念性规划方案设计工作。 城市公司（独立项目公 司）成本管理部 提供成本控制建议，并参与设计过程评审。 城市公司（独立项目公 司）营销部 提供营销建议，并参与设计过程评审。 设计分管副总 负责设计任务书的审批、参与过程评审、审核设计成果。 总公司总经理 参与设计过程评审，审核设计成果。 总公司董事长 参与设计过程评审，选定设计单位。 2.2流程节点说明 步骤

4、 工作内容的简要叙述 重要输入 重要输出 备注 1、 收集设计单位资料： 1、责任部门：总公司规划设计部； 2、 收集范围：战略米购设计单位、合格供应商名 录中的设计单位及其他新收集的设计单位； 3、其他要求：公司各部门均可推存设计单位。 合格供 应商名录 2、 组织设计单位考察： 1、主导部门：总公司规划设计部； 2、参与部门：总公司成本管理部； 3、考察内容：设计单位的组织结构、 设计收费标准、 项目运作方式、内部审核机制、工程实例、获奖 情况、主任设计师出图质量、工地服务质量等； 4、考察记录：设计单位考察资料信息表。 5、其他说明：对于以往合作过的合格供应商及战略 合作的设计单位，可不

5、用进仃考察。考察单位不 少于5家。 设计单位 考察资料信 息表。 3、 推荐入围单位： 1、主责部门：规划设计部负责组织入围设计单位的 入围承包 商审批表 选择； 2、其他部门：公司各部门均可向设计管理中心推荐 设计单位。 3、 属于公司确定的战略合作设计单位，可直接进入 入围承包商审批表。 4、 审核/审批： 1、审核：设计管理中心规划设计部负责人、设计管 理分管领导、总公司总经理。 2、审批：总公司董事长。 入围承 包商审批 表 5、 收集相关资料： 1、总公司成本管理部：提供的项目可行性研究报 告； 2、总公司营销管理中心：提供的产品初步定位建 议； 3、项目公司成本管理部：提供设计控制

6、建议。 各部门 资料应 由平台 提供 6、 负责设计任务书编制、组织招标文件编制： 1、 编制设计任务书 及招标文件中的技术要 求：总公司设计管理中心根据收集的资料及公司 的概念设计深度要求、图纸目录要求 编制 设计任务书及招标文件的技术要求部分。 2、招标文件的经济、商务要求：规划设计部负 责招标文件的经济、商务部分的编制，成本 管理部负责核准。 概念设 计深度要 求、图纸 目录要求 概念性规 划方案设计 任务书、招 标文件 五个工 作日完 成 7、 组织评审： 1、规划设计部组织总公司（成本管理部、营销管理 中心、市场开发中心、总经理）及项目公司（营 销部、成本部、总经理）对设计任务书、招

7、 标文件进行评审。 2、各职能的评审重点： 1）设计职能：基本设计资料正确性，规划设 计原则，评审项目经济技术指标要求， 概念性 规划方案 设计任务 书、招标 文件 并行提 交，各 部门在 3个工 作日内 提出意 见 设计成果内容及深度要求，各阶段设计 完成时间。 2）成本职能：评审设定项目成本限额，及经 济、商务部分的合理性。 3）营销职能：评设计要求与产品初步定位的 匹配性； 4）开发职能：评价设计任务书是否满足政府 相关部门对项目的要求。 8、 审核、审批： 1、审核：集团成本管理部经理、规划设计部门负责 人、设计管理分管领导、总公司总经理； 2、审批：总公司董事长。 9、 发放相关要求

8、文件： 1、规划设计部负责负责 项目设计指导书 的编制。 2、设计管理中心将招标文件、设计任务书、项 目设计指导书交入围设计单位。 招标文 件、设计任 务书、项目 设计指导书 10、 进行设计，提交方案： 设计单位按规划方案设计任务书、项目设计指导 书的要求进行设计。 11、 组织评审，对方案进行逐级优选： 1、组织部门：规划设计部。 2、 参与部门：总公司（总工办、市场开发中心、成 本管理部、营销管理中心、总经理、董事长）、 项目公司（营销部、成本部、前期部、总经理）。 3、评审记录：设计管理中心将相关评审要点记录在 设计评审表上。 4、方案优选过程： 按七选五、五选二、二选一过程 进行优选

9、。董事长参与全过程。 5、各职能的评审要点： A 设计职能：检查设计成果的完整性，设计 图 规划方 案设计审 图要点 设计评审 表 纸内容及深度是否满足概念设计成果标 准要求，是否满足国家规范，重点审查 概念方案的规划布局与交通流线、景观构 架是否满足任务书要求，评价概念的可发 展性； B）成本职能：审查各概念方案是否突破项目 成本限额要求，并根据最终确定的概念方 案编制项目分项成本匡算； C）开发职能、前期职能：检查概念成果是否 满 足政府相关部门对项目的设计要求； D）工程职能：审查概念设计中分期开发的可 行性； E）项目公司总经理：协调各部门意见，参与 确 定设计方向； F）营销职能：审

10、查设计成果是否满足项目产 品定位要求，产品类型及面积、 比例建议； G）客服职能：审查总体布局中是否存在客户 投诉的隐患。 12、 汇总评审意见： 责任部门：规划设计部。 13、 审验： 责任部门：规划设计部。 14、 审核/审批： 1、审核：规划设计部负责人、设计管理分管领导、 总公司总经理 2、审批：总公司董事长。 15、 确定概念性规划方案： 经审批后，选定概念性规划方案。 16、 确定概念性规划方案： 选定概念性规划方案后，选定设计单位。 3、支持性文件 序号 文件名称 1、 2、 4、记录要求 序号 记录名称 附表 1、 合格供方名录 合格供方名录 2、 设计单位考察资料信息表 设计

11、单位考察资料 信息表 3、 入围承包商审批表 入围承包商审批表 4、 设计单位考察资料信息表 设计单位考察资料 信息表 5、 建筑规划方案招标书（模板） 建筑规划方案招标 书（模板）.doc 6、 概念设计图纸深度要求 画 概念设计图纸深度 要求 7、 概念设计图纸目录 概念设计图纸目录 8、 项目设计指导书（含图纸目录要求） 项目设计指导书 序号 记录名称 附表 9、 设计交流信息记录表 设计交流信息记录 表 10、 设计评审表 设计评审表 二、设计类承包商招标管理流程 （规划方案设计招标除外） 1、流程图 设计类承包商招标管理流程（规划方案设计招标除外） 总公司规划设计部 招标小组 审核审

12、批部门（岗位） 开始 采购类型分析 规划方案招标 其他类型招标 规划方案招 标和设计管 理流程 4 5 收集承包商资料 形成评价报告、推 荐入围单位 组织考察 编制招标文件 3 7 技术评议 10 商务评议 11 审核：设计管理分管领导 总经理 审批：董事长 6 N 审核 8 N 审核 成本管理部经理 设计管理分管领导 总公司总经理 审批 Y 理管程过标招 合同拟定 理管同口 合 招标小组半数以上成员通 过，且总公司董事长同意 J 13 Y ” 选定 15 N * 审核 审批 Y 12才 商务谈判 评标报告 /N 审核：g规划设计部负责人 设计管理分管领导 成本管理部经理 法务人员 审批：总公

13、司总经理 开始 2、流程说明 2.1职责说明 流程主导部门（岗位） 总公司规划设计部 （设计职能未上收的项目公司：设计类 承包商招标管理等业务工作参照本管理流程，由项目公司 设计管理部门组织，总公司规划设计部、总工办参与、把 关、检查、监督和指导。） 总公司规划设计部 负责设计类承包商信息收集； 参与招标过程评审。 总公司设计分管领导 审核入围单位及招标文件； 参与设计类承包商的最终审核。 总公司成本管理部 参与设计类承包商考察； 参与招标过程评审。 总公司总经理 审核入围单位及审批招标采购文件； 参与设计类承包商的最终审核。 招标小组 负责设计类承包商的技术评议和商务评议、商务谈判。 招标小

14、组成员包括：规划设计部 及设计分管领导、成本管 理部经理、成本管理部主管领导、总公司总经理、总公司 董事长。组长：设计管理分管领导。 总公司董事长 审批入围单位； 确定设计承包商的选定。 2.2流程节点说明 步骤 工作内容的简要叙述 r重要输入 重要输出 备注 1、 采购类型分类： 规划设计部根据公司的战略采购规划，对设计单位的选择 类型进行分判。 2、 规划方案招标： 详见规划方案招标和设计流程。 规划方 案招标和 设计流程 3、 收集设计类承包商资料： 1、责任部门：规划设计部； 2、收集范围： A）合格供应商名录中的设计类承包商； 合格供 应商名录 B）公司其他部门推荐设计类承包商； C

15、）其他新收集的设计类承包商。 5、 组织考察与审核设计单位资质： 1、主导部门：总公司规划设计部； 2、参与部门：总公司成本管理部； 3、考察内容：设计单位的资质、组织结构、设计收费标 准、获奖情况、主任设计师出图质量、工地服务质量 等； 4、 考察记录：设计单位信息登记表、设计单位考察 扌报告。 5、其他说明：对于以往合作过的合格供应商，可不用进 行考察，经设计管理分管领导同意后，直接列入入 围承包商审批表 设计单位 信息登记 表、设计 单位考察报 告 考察后的 三个工作 日内完成 考察报告 的编写 6 、 形成评价报告及推荐入围单位： 责任部门：规划设计部； 设计单位考 察报告 7、 审核

16、/审批： 1、上报资料：规划设计部填写入围承包商审批表； 2、审核责任部门：设计管理分管领导、总公司总经理； 3、审批责任部门（岗位）：总公司董事长。 入围承 包商审批 表 8 、 编制招标文件： 1、技术要求的编制部门：规划设计部； 2、商务经济要求的编制部门：成本管理部。 3、招标文件的技术部分，可参照设各阶段的计任务书的 模板的内容，并根据项目的特点进行细化。招标文件的除 技术要求外，还应明确开评标方式及原则、投标相关事项、 设计付款及成果使用、 中标方案的使用的内容。 具体可参 照建筑规划方案招标书（模板）进行完善。 招标文 件 考察完毕 后的5个 工作日， 完成招标 文件的编 写。

17、9、 审核/审批： 1、审核：总公司成本管理部经理、设计管理分管领导； 2、审批：总公司总经理。 0 、 技术评议： 1、责任部门：招标小组的技术人员。 2、评审内容：方案是否符合招标文件中的技术要求、是 否符合本公司设计成果标准的要求。 11 、 商务评议： 1、责任部门：招标小组的商务人员。 2、评审内容：商务条件是否满足招标文件中的要求。 12、 评标报告： 责任部门：招标小组组长组织编写。 评标报 告 13、 商务谈判： 责任部门：招标小组（成本管理人员等）。 14、 选定： 选定方式：招标小组半数以上成员通过，并且总公司董事 长同意。 15、 合同拟定： 规划设计部负责合同的拟定。

18、16、 审核、审批： 1、审核：规划设计部负责人、设计管理分管领导、成本 管理部经理、行政法务中心法务人员； 2、审批：总公司总经理。 3、支持性文件 序号 文件名称 1、 规划方案招标和设计流程 4、记录要求 序号 记录名称 附表 1、 设计单位信息登记表 设计单位表息登记 2、 入围承包商审批表 入围承包商审批表 3、 设计单位考察报告 设计单位考察报告 序号 记录名称 附表 4、 建筑规划方案招标书（模板） 建筑规划方案招标 书（模板）.doc 5、 评标报告 项目评标报告 6、 承包商评定一览表 承包商评定一览表 7、 合格供方名录 合格供方名录 三、规划方案设计管理流程 1、流程图

19、2、流程说明 2.1职责说明 流程主导部门（岗位） 总公司规划设计部（设计职能未上收的项目公司：规划方案设 计管理等业务工作参照本管理流程，由项目公司设计管理部门 组织，总公司公司规划设计部、总工办参与、把关、检查、监 督和指导。） 总公司规划设计部 组织规划方案设计工作。 总公司成本管理部 提供成本控制建议，并参与设计过程评审。 独立项目公司或城市公司营销管理 部 提供营销建议，并参与设计过程评审。 独立项目公司或城市公司前期部 提供政府部门意见，并参与设计过程评审。 总公司物业管理中心/ 独立项目公司或城市公司物业管理 部 提供物业建议，并参与设计过程评审。 设计管理分管领导 负责设计任务

20、书的审批、参与过程评审、审核设计成果。 总公司总经理 参与设计过程评审，审核设计成果。 总公司董事长 参与设计过程评审，选定设计单位。 2.2流程节点说明 步骤 工作内容的简要叙述 重要输入 重要输出 备注 1、 收集规划方案设计相关资料： 1、 项目公司前期部：提供建设用地规划许可证、 规划要点、周边市政条件（路网、管网等） 、地形图、 红线图和水文资料等； 2、项目公司营销部：提供深化的营销建议（含项目卖 点、样板示范区建议、户型建议、公建配套单体等建 议）； 3、项目公司成本管理部：提供方案设计成本建议； 4、项目公司物业部：提出物业配置建议（物业管理用 房性质、面积及其所需的片区位置。

21、 2、 编制设计任务书、组织评审： 3、 总公司规划设计部根据项目设计特点、设计深度 要求编制规划方案设计任务书。 4、 参与评审部门：总公司（总工办、成本管理部、 营销管理中心、物业管理中心、总经理）、项目公 司（前期部、成本部、营销部、物业部、总经理）。 设计任 务书编制 标准、设 计深度要 求 规划方 案设计任 务书 5个工作 日内完成 3、 审核、审批： 1、审核：规划设计部负责人、设计管理分管领导。审 核重点，任务书是否符合项目要求及公司的设计深度 标准要求。 2、审批：总公司总经理。 4、 进行设计： 设计单位按规划方案设计任务书要求进行设计。 5、 组织评审，逐级优选： 6、组织

22、部门：规划设计部。 7、参与部门：总公司（总工办、市场开发部、成本 管理部、营销中心、物业管理中心、总经理）、项 目公司（前期部、成本部、营销部、物业部、总 规划方 案设计审 图要点 设计评 审表 经理） 8、审核重点，是否符合项目设计任务书及公司 的设计深度标准要求。 9、评审记录：设计管理中心将相关评审要点记录在 设计评审表上。 10、评审流程： 项目公司工程设计管理部收到方案设计文件后，组 织项目公司各相关部门召开评审会，形成统一意见并 上报总公司规划设计部。 规划设计部负责组织设计管理中心各专业人员审阅 方案设计文件。形成前审意见并组织集团各相关部门 进行方案评审。形成统一意见后，通报

23、项目公司工程 设计管理部组织设计方进行方案设计修改。 方案评审会一般 5轮，规划设计部经董办申请董 事长审核冋意后，定案进入扩初流程。一般情况下董 事长参加第1轮与第4、5轮评审会。如果设计管理部 认为中间某一轮次评审会情况重要，可以经董办申请 董事长参加。 方案评审必须经董事长审核冋意后，才能定案进 入扩初设计。如果中间某1轮次评审会经董事长审核 同意，可以直接定案进入扩初设计；如果5轮评审董 事长没有审核冋意，则设计管理部继续组织下1轮评 审直至评审通过。 6、 汇总评审意见： 责任部门：设计管理中心规划设计部。 7、 修改完善： 责任单位：设计单位 8、 审验： 责任部门：规划设计部。

24、9、 审核/审批： 1、审核：规划设计部负责人、设计管理分管领导、总 公司总经理 2、审批：总公司董事长。 3、支持性文件 序号 文件名称 1、 设计深度要求 4、记录要求 序号 记录名称 附表 1、 规划设计任务书（标准） 规划设 务书 2、 设计交流信息记录表 设计交流信息记录 表 3、 设计评审表 设计评审表 4、 规划方案设计审图要点 规划方案设计 要点 1 r审图 四、扩初设计管理流程 1、流程图 2、流程说明 2.1职责说明 流程主导部门（岗位） 总公司规划设计部（设计职能未上收的项目公司：初步设计管 理等业务工作参照本管理流程，由项目公司设计管理部门组织， 集团公司规划设计部、总

25、工办参与、把关、检查、监督和指导。） 总公司规划设计部 负责扩初设计的全过程管理。 城市公司或独立项目公司前 期部 负责扩初设计报批。 城市公司或独立项目公司工 程管理部 参与设计过程评审。 城市公司或独立项目公司成 本部 提出成本控制建议，并参与设计过程评审。 城市公司或独立项目公司物 业部 提出安装职能化建议，并参与设计过程评审。 规划设计部、总工办部门负责 人 审核扩初设计任务书； 参与设计过程评审及审核扩初设计成果。 设计管理分管领导 审批扩初设计任务书； 参与设计过程评审及审批扩初设计成果。 2.2流程节点说明 步骤 工作内容的简要叙述 重要输入 重要输出 备注 1、 方案、扩初设计

26、资料收集： 1、总公司规划设计部负责在扩初设计前按设计要求 收集扩初设计资料。 2、扩初设计需要的资料内容包括： 1）项目公司前期部提供：政府主管部门对方案设 计的批复意见及市政咨询方案； 2）项目公司工程管理部提供：勘察单位提交的 地质勘察报告； 3）经审批的主要材料/设备选型标准； 4）项目公司成本管理部提供： 扩初设计成本控制 建议； 5）项目公司营销部：交房标准。 6）项目公司物业部提供：安装、智能化建议。 2、 编制扩初设计任务书： 1、责任部门；规划设计部； 2、编制依据： 1）收集的相关资料； 2）扩初设计深度要求； 3）图纸目录。 扩初设 计任务书 3、 组织评审： 1、组织部

27、门：规划设计部。评审的重点：市政道 路管线资料的正确性，各专业设计成果内容及深 度要求，各节点设计进度安排及中间图纸提交要 设计交 流信息记 录表 求，结构设计成本控制节点及要求。 2、参与部门：总公司（总工办、成本管理部、营销管 理中心、工程管理部）、项目公司（工程管理部、 成本管理部、营销部）。 3、评审依据： 1）收集的相关资料； 2）扩初设计深度要求； 3）扩初设计图纸目录。 4、 审核/审批： 1、审核：总工办、规划设计部部门负责人； 2、审批：设计管理分管领导。 5、 提交扩初设计任务书： 1、设计管理中心向设计单位发出方案、扩初设计任 务书，组织方案设计单位和扩初设计单位进行技

28、术交底。 4、需向设计单位说明扩初设计任务书要点和意图，确 保扩初设计单位准确理解和把握方案的理念和风 格。 6、 进行扩初设计： 设计单位按扩初设计任务书要求进行扩初设计。 7、 设计过程控制： 设计管理中心要及时掌握设计进度和设计方向，并督促 设计单位及时提交设计方案。 设计交 流信息记 录表 绿地率不小于 ，集中绿地 率均不小于;建筑限高米。建筑退后要求见红线图。 (16) 各项经济指标必须符合 关于市 块的规划设计条件 (以下简称规划设计条件) 市规划管理技术规定及城市居住区 规划设计规范。 (17) 产品定位 (18) 高档住宅区； (19) 板式建筑； (20) 户型面积控制在：

29、至m2; (21) 立面风格采用西班牙建筑风格相关元素； (22) 建筑低密度。 (23) 设计内容 (24) 总体规划概念设计； (25) 单体建筑概念设计。 (26) 设计要求 (27) 总平面设计 (28) 以统一规划设计，分期实施为原则，以道路为界将地块分组团分期 开发，设计时应考虑分期开发的可实施操作性； (29) 因地制宜，合理利用原有地形地貌，合理确定规划分级，功能结构 清晰，空间层次与序列清晰，尺度恰当； (30) 总体布局上体现时尚生活的理念，综合 城市的历史文脉，城市 肌理以及自然环境，力求在规划布局、造型、景观设计上创新突破，形成 城市一道有特色的现代生活小区风景线， 处

30、理好周边及内部关系，利用地块和周 边的环境资源组织好景观流线，以合理的建筑布局，形成小区中心庭院景观空间。 (31) 出入口选择合理，方便与外界联系，道路构架清晰、顺畅，同时避 免住区外部交通穿行，组团空间设计要有较强的领域感； (32) 交通流线设计上小区内道路应人车分流，当商住楼住户大堂与流量 大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异 向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患； (33) 遵循规划设计方案要点中的指标，对其中的容积率要用足，建 筑朝向以南北为主，如地形及组团的缘故，根据当地地域气候特征，可适当偏东、 偏西，但不能因此影响住宅品质，并应利用自然

31、气流组织好通风，以防止不良小 气候产生，同时要避免视线干扰； (34) 管理用房位置设计要恰当，设计在小区显著位置，垃圾站应在住宅 (区)的下风向和较隐蔽处，与住宅距离不宜小于10 m,外部与道路相连，变 电房在总图中要综合考虑，尽量避免设在入口附近，其间距满足规范规定要求； (35) 机动车及非机动车按照规范及用地规划条件规定设足停车数量，地 面停车(包括机、非车)要注意和绿化景观相结合，非机动车设计停在地面上的 考虑位置隐蔽，设计停在地下车库内，建议设在地下半层，地面适当考虑摩托车、 助动车停放位置，从安全角度考虑原则上不进入地下室， 考虑的停放量以当地生 活习惯推算； (36) 在符合规

32、范前提下，地下室原则上只考虑地下一层，有大面积停车 要求的应适当考虑根据景观空间设置天井或天窗，以解决地下车库通风及采光； (37) 小区整个布局以低建筑密度多景观为原则，同时设置合理顺畅底密 度的道路，让出最大的景观绿地用地，使小区建筑掩映在绿色植物之中； (38) 户型(具体参照营销职能提出的要求) (39) 户均面积 平米左右； (40) 其他： (41) 其他要求 (42) 设计必须满足关于 市 块的规划设计条件及相关 规范要求； (43) 设计应符合中华人民共和国现行国家标准和 市有关规定； (44) 设计应符合市规划局对本项目的设计条件； (45) 设计应符合市相关条文修正、通知等

33、最新规定； (46) 设计应符合本“本任务书”。 (47) 甲方提供的基础资料 (48) 项目所在地现状地形图及项目红线一份(电子文档) (49) 立项批复 (50) 项目周边环境示意图 (51) 城乡规划局关于市块的规划设计条件 (52) 市规划技术管理规定(地方性规范) (53) 出图深度 (54) 总平面设计： (55) 出入口设置； (56) 车库停放设置； (57) 道路系统的布置； (58) 绿化布置 (59) 组团布置； (60) 各种间距标注； (61) 规划设计条件中各控制指标标注； (62) 用地平衡表及技术经济指标含户型比例等； (63) 单体建筑： (64) 单体户型图

34、； (65) 涉及风格的典型构造造型图样。 (66) 设计成果 (67) 规划建筑方案策划构思说明及用地平衡表及技术经济指标； (68) 分期开发图； (69) 现状分析图； (70) 彩色总体平面图、分区或若干组团总平面图； (71) 交通、停车分析图； (72) 交通消防分析图； (73) 景观绿化设计图； (74) 日照分析图 (75) 公建配套布置图； (76) 典型单体平面图； (77) 总体鸟瞰图、若干组团鸟瞰图、主要推荐性建筑外观效果图及能表 现设计意图的其他图纸； (78) 一期总图深化。 (79) 1： 500或1： 1000的体块模型 (80) 出图成果 (81) 缩印资料

35、8套，尺寸为 A3 (297mm*420n)m (82) 其中总体平面图及总体鸟瞰图及主要外观效果图裱在图幅为A0的轻 质板上； (83) 电子光盘两份。 、总体规划单体方案设计标准 (1) 标准编制目的和适用范围 (2) 编制目的： (3) 统一中南房地产产业集团住宅项目 中南 ？世纪城系列各项目技术 措施，为打造“中南？世纪城” 品牌在技术上作出支持； (4) 为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常 见错、漏、 碰、缺等问题出现， 提高中南住宅项目品质； (5) 为设计部设计人员提供技术指导。 (6) 适用范围： (7) 总体规划单体方案设计 (8) 项目概况 (9)

36、项目名称：中南 世纪城 (10) 项目地址： (11) 该地块位于 市，东起 南至，西临北 靠 (12) 项目概述： (13) 基地用地性质为 用地， 其中，用地总面积 m2 (14) 技术指标 (15) 规划指标 (16) 容积率，建筑密度不大于 ；绿地绿不小于，集中绿地 率均不小于 ，停车数量 等：(可复述 市规划设计条件中技术 指标要求) (17) 各项经济指标必须满足 区城市规划管理技术规定及城市 居住区规划设计规范； (18) 分期指标： (19) 用地内不同物业分布指标： (20) 单体指标 (21) 根据营销策划部门提出的要求。 (22) 户型配比： (23) 户型面积配置： (

37、24) 产品定位 (25) 高档住宅区； (26) 板式建筑； (27) 立面风格采用西班牙建筑风格相关兀素； (28) 建筑低密度； (29) 设计内容 (30) 项目总体修建性详细规划方案设计； (31) 单体建筑方案设计； (32) 设计要求 (33) 总平面设计 (34) 以统一规划设计，分期实施为原则，以道路为界将地块分组团分期 开发，设计时应考虑分期开发的可实施操作性； (35) 因地制宜，合理利用原有地形地貌，合理确定规划分级，功能结构 清晰，空间层次与序列清晰，尺度恰当； (36) 总体布局上体现时尚生活的理念，综合 城市的历史文脉，城市 肌理以及自然环境，力求在规划布局、造型

38、、景观设计上创新突破，形成 城市一道有特色的现代生活小区风景线，处理好周边及内部关系，利用地块和周 边的环境资源组织好景观流线，以合理的建筑布局，形成小区中心庭院景观空间。 (37) 出入口设计合理，方便与外界联系，道路构架清晰、顺畅，同时避 免住区外部交通穿行，组团空间设计有较强的领域感； (38) 交通流线设计上小区内道路采用人车分流，当商住楼住户大堂与流 量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口 异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患； (39) 对于采用地下停车为主，不涉及每户、每单元地下停车的组团，其 小区车行主要道路考虑沿整个用地、或大组团为车行

39、道形成环路，并且考虑进入 小区后快速引入到地下车库 (40) 主干道路6m宽，消防道4m宽，栋间道2.5m宽，道路路基回填土压 实的密实度不小于0.93 ； (41) 建筑的沿街长度按当地规划规定及规划条件执行； (42) 高层建筑中穿过式消防通道、人行通道按规范规定条件执行； (43) 竖向设计在符合规划要求的前提下，基地地面设计高程要有利于基 地排水防止周边雨水倒灌，且基地地面最低处高程高于相邻城市道路最低高程； (44) 遵循规划设计方案要点中的指标，对其中的容积率要用足，建 筑面积的计算要精确，随设计的加深不断核算，并结合当地房屋测量部门对面积 的预测进行核对(此项工作可在建筑平立剖面

40、确定， 协同甲方到房地测量部门进 行)。建筑面积计算应严格按照国家规范或各项目所在城市颁发的建筑面积计算 标准执行，充分利用面积计算规范中不算面积或只算一半面积的规定，使那些非 计容积率面积增多成为一个“送”的销售卖点； (45) 建筑朝向以南北为主，如地形及组团的缘故，根据当地地域气候特 征，可适当偏东、偏西，但不能因此影响住宅品质，并应利用自然气流组织好通 风，以防止不良小气候产生，同时要避免视线干扰； (46) 单体建筑中的单元采用错位组合的，则从东向西由北向南错位，尽 量保证每户能接受到东边的阳光，靠西面的单元上午的阳光不会因为东面的单元 挡住； (47) 总图竖向设计原则上为东低西高

41、南低北高； (48) 建筑平面错位凹凸适中，突出不宜抵挡位于凹面部分的卧室、客餐 厅受阳采光，建筑面宽符合项目所在地的规划规定，建筑间距必须符合日照要求； (49) 建筑平面凹槽于底层时要注意院落的处理，不能让凹槽出现深巷死 角； (50) 管理用房位置设计要恰当，设计在小区显著位置，垃圾站应在住宅 (区)的下风向和较隐蔽处，外部与道路相连，变电房在总图中要综合考虑，尽 量避免设在入口附近，其间距满足规范规定要求 ，此外考虑垃圾桶的摆放位置； (51) 机动车及非机动车按照规范及用地规划条件规定设足停车数量，地 面停车(包括机、非车)要注意和绿化景观相结合，采用爬藤搭棚或采用大树遮 阳，非机动

42、车设计停在地面上的，考虑位置隐蔽；设计停在地下车库内，建议设 在地下半层，地面适当考虑摩托车、助动车停放位置，从安全角度考虑原则上不 进入地下室，考虑的停放量以当地生活习惯推算； (52) 在符合规范前提下，地下室原则上只考虑地下一层，有大面积停车 要求的应适当考虑根据景观空间设置天井或天窗，以解决地下车库通风及采光； (53) 独立地下一层停车库根据现状埋深尽量浅，可能的情况下埋置深度 不达到计人防面积为首要考虑因素； (54) 住宅至道路边缘最小距离，应满足表 1规定 表1住宅至道路边缘最小距离( m 路面宽度 6 9m 与住宅距离 9m 消防车道 住宅面 无出 高层 2 3 5 5 向道

43、路 入口 多层 2 3 3 5 有出入口 2.5 5 一 5 住宅山墙面向道路 高层 1.5 2 4 5 多层 1.5 2 2 5 注：1当道路设有人行道时，其道路边缘指便道边线； 2 表中“”表示住宅不应向路面宽度大于9m的道路开设出入口。 (55) 室外各种管井位置设置应隐蔽，原则上不应设在主要入口及主要道 路上； (56) 小区整个布局以低建筑密度多景观为原则，同时设置合理顺畅底密 度的道路， 除必要的日常车行道路外，消防道路及消防登高面上面均采用绿化 布置，但其载重量按消防车考虑，使小区绿地最大化，使小区建筑掩映在绿色植 物之中。 (57) 基地道路、公共绿地、公共设施、住宅等均按规范

44、要求考虑无障碍 设计，并保证通行的连贯性； (58) 小区内考虑公告栏，置于适当位置方便业主阅览； (59) 户型设计以中小户型为主，原则上采用： (60) 80 m2 以下占3流右； (61) 80 100m2占20流右； (62) 100 120 m2占20流右; (63) 110 130 m2占30流右; (64) 120 140 m2占25流右; (65) 140 m2 以上占2%左右； (66) 单体设计 (67) 立面 (68) 采用三段式建筑形式，注重立面造型，对于高层顶部注意错落有致; (69) 底座为石材贴面，上部为涂料，屋顶为红瓦； (70) 顶部沿口采用挑檐式； (71)

45、 立面风格采用西班牙建筑风格相关元素； (72) 立面在外装贴面变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等做出细部； (73) 底层不露墙根，绿化贴紧建筑，建筑四周仅留出单元出入口； (74) 公共部分 (75) 合理布置单元公共交通及设备间、设备管井平面，杜绝大而空的的 设备间，管道井， (76) 合理、紧凑布置交通核心筒，尽量减少公摊面积，保证高得房率， 单体得房率为：18层以上不小于78% 11 18层不小于80% 711层不小于82% 多层花园洋房不小于85%除设计有创意，并有新卖点的房型，得房率可适当放 开； (77) 首层入口设置门厅，高层设计约 20-40平米，中高层15-25 m2，

46、 多层7- 10 m2,并设置信报箱位置，门厅及候梯厅采用自然采光，窗地面积比 不小于1/10，根据立面造型适当加大； (78) 当一梯三户单元设计为南入口时，因为需要取消南向户做门厅，可 能会产生门厅过低、过深等问题，设计中加以注意，根据具体情况可考虑首层加 高至3.5m或两层楼作为门厅； (79) 除类似海南地区的项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。 (80) 走廊和公共部位通道的净宽不小于 1200mm局部管线吊顶后的净高 不小于2200mm (81) 入口处地坪与室外地面考虑不小于 450 mm高差； (82) 七层及七层以上住宅根据住宅建筑规范要求进行无障碍设计； (83) 七层

47、及七层以上建筑入口平台宽度不小于 2000mm (84) 高层电梯其中一辆考虑无障碍设计； (85) 公共空间窗高原则上设计为900mm; (86) 套内设计 (87) 户型平面功能布局合理，每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房、 卫生间和储藏等基本空间，门窗设计大小位置要考虑家具布置； (88) 超过145 m2大户型，考虑集中、及分散两种空调形式； (89) 户内通向所有房间的走道净宽不小于 1000mm套内入口过道净宽原 则上控制在1200- 1400mm通往卧室、起居室(厅)的过道净宽控制 1000 1300mm走道长度大于2000mn时，过道净宽控制相应不小于 1100mm通 往厨房

48、、卫生间、贮藏室的过道净宽1000 1100mm过道在拐弯处的尺寸应便 于搬运家俱，套内纯交通面积控制在小于使用面积的 1/20范围内； (90) 若入户设计玄关，则玄关内应考虑衣帽间、衣帽镜的位置，净宽不 小于1500mm (91) 100 m2以下户型主卧室的开间原则上不小于 3400mm 100 m2 120 m2m沪型主卧室原则上开间不小于 3500mm 120 m2 145m2的户型主卧室原则 上开间不小于3700 mm大于145 m2的户型主卧室原则上开间不小于 3900 mm 大户型主卧室布置步入式衣帽间、独立卫生间，主卧室采光窗不朝向凹口或天井； (92) 客厅开间原则上不小于

49、 3900mm大于145 m2的户型原则上开间不小 于4200mm客厅的采光窗不朝向凹口或天井； (93) 套内应考虑设置洗衣机的位置，尽可能布置在生活阳台上，机位不 小于 650mm 650mm (94) 客厅、卧室、餐厅深宽比不宜大于1.8:1 ，且客厅深度不小于4000mm 减少直接开向客厅的门洞数量，布置家具的墙面直线连续长度不应小于 3600mm 无阳台的客厅宜设计宽度大于1800mm的低窗台观景凸窗； (95) 尽量避免卧室及客厅紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪 措施使相邻的墙体成为隔音墙体；大于 2.50m/s井道上部应设高度大于1000mm 的隔声层，隔声层设800mm

50、 800mn进出口，机房不得设置在居住空间之上，在 不能满足隔声要求的情况下，必须采取有效的隔声、减振措施；高层电梯的速度 应为2米/秒。 (96) 厨房设计： (97) 考虑依照“洗、切、烧”炊事流程，单排布置设备的厨房净宽不宜 小于1.6m,双排布置时净宽不宜小于2.2m，操作台总长度不小于3000mm洗菜 盆及煤气炉位置需考虑两人同时操作的可能，同时要考虑烟道位置，炉灶应避开 窗口设置；橱柜进深宜550mm橱柜的设计考虑微波炉、消毒柜的放置，同时要 注意对水电的影响，吊柜进深 350mm净高不小于500mm吊柜设置时应注意避 免挡窗，窗洞上、下皮应有统一考虑，对于冰箱位的考虑其宽度不小于

51、650mm 如设计在145 m2以上的户型，冰箱应考虑大冰箱尺寸应为800mm注意冰箱门 的开启方便及冰箱散热，且冰箱和煤气炉不能贴临放置，热水器设在靠近厨房的 生活阳台上；如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600 x600mm 厨房主要设备尺寸表 设备名称 长(mm 宽(mr) 高(mm 灶台 800 500-550 650-700 洗涤台 900-1200 500-550 800 操作台 400-1200 500-550 800 吊柜 普通 400-1200 300-350 100高混凝土止 水坎 厨卫窗台 宜900高 窗咼 厅卧窗上皮距楼地面咼度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不

52、穿洞（走梁下），可降低到2200。 窗宽 开间大于、等于 3300的房间窗宽不宜小于 1800。 未设阳台的 起居厅窗 开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装 通风 开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得不小于 0.6m2 对视影响 位于转角处的窗邙日台门）应避免视线干扰 53 3.外墙保温 符合规范要求 54 4.阳台、空调 板 降板 非封闭阳台地面应比室内最少低50,如有困难以及顶层露台的门应设 门槛。 洗衣机 洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，设防止溢流和 干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放 阳台拦板、栏 杆 阳台栏板下部应设 100高边梁；阳台栏杆高

53、度多层 1050,高层1100; 严禁横向设计；玻璃拦板应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10；北 方地区高层住宅宜采用实体栏板。 阳台宽度 观景阳台不宜小于 1500,其他阳台不宜小于 1200。 晾衣及遮阳 顶层阳台应设顶板 北方地区生 活阳台 应设计为封闭阳台 阳台排水 禁止散排，应设地漏，地漏的位置不宜设在门口 阳台门 不宜采用门联窗，阳台门下门框高度不应小于50,北方地区开敞阳台 门窗应为保温门窗。 55 5.散水 应结合室外环境设计，采用埋地式散水或明沟排水，注意散水的防水 做法。 十四门窗大 样 56 1门窗结构洞 口尺 寸 根据门窗框料选型、保温做法、外墙面层做法核算门窗净尺寸。

54、 57 2.门窗立面均 应显示楼地面 高度，核算窗框 高度 避免窗框在人视线高度出现。 安全高度1100宜统一设窗框。 立面应注明法规要求安装的安全玻璃。 2、结构专业 序号 审查内容 审查重点及要求 设计依据 1 1.工程建设标 准 使用的设计规范、规程，是否适用于本工程，是否为有效版本。 2 2.建筑抗震设 防类别 建筑抗震设计所米用的建筑抗震设防类别，是否符合国家标准建筑 抗震设防分类标准 GB50223-95的规定。 3 3.建筑抗震设 计参数 是否正确使用岩土工程勘察报告所提供的岩土参数，是否正确米用岩 土工程勘察报告对基础形式、地基处理、防腐蚀措施（地下水有腐蚀 性时）等提出的建议

55、并采取了相应措施。 建筑抗震设计采用的抗震设防烈度、设计基本地震加速度和所属设计 地震分组，是否按建筑抗震设计规范GB50011-2001附录A采用； 对已编制抗震设防区划的城市，是否按批准的抗震设防烈度或设计； 对于在规范上未明确的地区，地震动参数的取值应由勘察单位依据 GB50011-2001 第 1.0.4、1.0.5 条提供。 4 4. 岩土工程勘 察报告 是否正确使用岩土工程勘察报告所提供的岩土参数，是否正确釆用岩 土工程勘察报告对基础形式、地基处理、防腐蚀措施（地下水有腐蚀 性时）等提出的建议并釆取了相应措施。 需考虑地下水位对地下建筑影响的工程，设计及计算所采用的防水设 计水位和

56、抗浮设计水位，是否符合岩土工程勘察报告所提水位。 注：根据岩土工程勘察规范GB50021-2001第4.1.13条规定，岩 土工程勘察时应提供设计所需的地下水位。 结构计算书 5 1.软件的适用 性 所使用的软件是否通过有关部门的鉴定。 计算软件的技术条件，是否符合现行工程建设标准的规定，并应阐明 其特殊处理的内容和依据。 6 2.计算书的完 整性 结构设计计算书应包括输入的结构总体计算总信息、周期、振型、地 震作用、位移、结构平面简图、荷载平面简图、配筋平面简图；地基 计算；基础计算；人防计算；挡土墙计算；水池计算；楼梯计算等。 7 3.计算分析 计算模型的建立，必要的简化计算与处理， 是否

57、符合工程的实际情况。 所采用软件的计算假定和力学模型，是否符合工程实际。 复杂结构进行多遇地震作用下的内力和变形分析时，是否采用了不少 于两个不冋的力学模型的软件进行计算，并对其计算结果进行分析比 较。 所有计算机计算结果，应经分析判断确认其合理、有效后方可用于工 程设计。 8 4.结构构件及 节点 结构构件是否具有足够的承载能力，是否满足建筑结构荷载规范 GB50009-2001第3.2.2 条、混凝土结构设计规范GB50010-2002 第3.2.3条及其它规范、规程有关承载力极限状态的设计规定。 结构连接节点及变截面悬臂构件各截面承载力是否满足规范、规程的 要求。 结构设计总说 明 着重

58、审查设计依据条件是否正确，结构材料选用、统一构造做法、标 准图选用是否正确，对涉及使用、施工等方面需作说明的问题是否已 作交待。 9 1. 一般结构参 数 建筑结构类型及概况，建筑结构安全等级和设计使用年限，建筑抗震 设防分类、抗震设防烈度（设计基本地震加速度及设计地震分组）、 场地类别和钢筋混凝土结构抗震等级，地基基础设计等级，砌体结构 施工质量控制等级，基本雪压和基本风压，地面粗糙度，人防工程抗 力等级等。 10 2.地基基础 般说明 设计+ 0.000标高所对应的绝对标高、持力层土层类型及承载力特征 值，地下水类型及标高、防水设计水位和抗浮设计水位，场地的地震 动参数，地基液化，湿陷及其

59、他不良地质作用，地基土冻结深度等描 述是否正确，相应的处理措施是否落实。 11 设计何载 包括规范未做出具体规定的荷载均应注明使用荷载的标准值。 12 4.材料特性与 一般要求 混凝土结构的环境类别、材料选用、强度等级、材料性能（包括钢材 强屈比等性能指标）和施工质量的特别要求等。 13 5.构件一般构 造 受力钢筋混凝土保护层厚度，结构的统一做法和构造要求及标准图选 用。 14 6.防火防腐要 求 建筑物的耐火等级、构件耐火极限、钢结构防火、防腐蚀及施工安装 要求等。 15 7.施工要求 施工注意事项，如后浇带设置、封闭时间及所用材料性能、施工程序、 专业配合及施工质量验收的特殊要求等。 地

60、基基础 16 1.基础选型与 地基处理 基础选型、埋深和布置疋否合理，基础底面标冋不冋或局部未达到勘 察报告建议的持力层时结构处理措施是否得当。 人工地基的处理方案和技术要求是否合理，施工、检测及验收要求是 否明确。 桩基类型选择、桩的布置、试桩要求、成桩方法、终止沉桩条件、桩 的检测及桩基的施工质量验收要求是否明确。 是否要进行沉降观测，如要进行观测，沉降观测的措施是否落实，是 否正确。 深基础施工中是否提出了基础施工中施工单位应注意的安全问题，基 坑开挖和工程降水时有无消除对毗邻建筑物的影响及确保边坡稳定 的措施。 对有液化土层的地基，是否根据建筑的抗震设防类别、地基液化等级， 结合具体情