如何计算客流量

1、在商铺投资过程中，商铺投资者需要对商铺的客流量做出测算，具体测算方法如下：1、 预测销售额：计划成本与期望利润相加计算；2、 产品购买数量：预测销售额 / 产品单价； 上海浦东世纪大道浦电路口正在推出的国际金融家 裙房商铺为例：首先，假设几个经验数据： 1）、浦电路地铁站站口一家经营服装的商铺，顾客流失比例为 70。 2）、进入该店的顾客中，其中有15会有购买行为，即顾客购买比例为15。 3）、该店的物业租金为 300元/平方米/月X30平方米=9000元/月。4、行业利润率（业主期 望回报率）为 30然后，我们来进行公式计算：步骤一：租金（或购房利息）X（ 1 +行业利润率）=预测最低销售额

2、，即9000X （1 + 30%）=11700 元步骤二：预测最低销售额/平均销售单价=预测最低销售量，即11700/100 （假设平均单价）=117件步骤三：预测最低销售量/顾客购买比例=预测最少顾客量，即117/15%= 780人步骤四：预测最少顾客量/交通流量与顾客流量比=预测最低交通流量，即780 /（ 1 70%）= 2600 人即如果每天有 2600人在该店铺门口经过，业主的利益就可得以实现。而据市调每天通过浦 电路地铁站口的人流量为 5000 人左右，因此初步可以得出结论，该位置有足够的交通流量 保证业主的回报要求。三种方法教你怎样计算商铺投资收益率方法一：租金回报率分析法公式：

3、（税后月租金一每月物业管理费）X12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择 “绩优地产 ”的简捷方法。 弊病： 没有考虑全部的投入与产出， 没有考虑资金的时间成本， 因此不能作为投资分析 的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。方法二：租金回报率法公式：（税后月租金一按揭月供款）X12/ （首期房款+期房时间内的按揭款）优点： 考虑了租金、 价格和前期的主要投入， 比租金回报率分析法适用范围更广， 可估 算资金回收期的长短。弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。 且由于其固有的片面性，

4、不能作为理想的投资分析工具。方法三： IRR 法（内部收益率法）房产投资公式为：IRR =累计总收益/累计总投入=月租金 X投资期内的累计出租月数 / （按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管 理费）上述公式以按揭为例；未考虑付息、 未考虑中介费支出； 累计收益、投入均考虑在投资 期范围内。优点： IRR 法考虑了投资期内的所有投入与收益、 现金流等各方面因素。 可以与租金回报率结合使用。 IRR 收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR 则是按复利计算。缺点：通过计算 IRR 判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来 租金的涨跌是

5、个未知数。一个简单的投资价值评估公式 下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益X15年=房产购买价，则认为该物业物有所值.看“肯德基指数” 学习投资商铺的五大要素一、位置：成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断位置是否好， 也可以参照“肯德基指数” ，如果在某个区域内有两三家肯德基快餐，就足以说明其位置在 区域中是不错的了。二、楼层：租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼、二楼的租金要相差2 3倍，而商铺 的价格更会差2 5倍！因而一楼的商铺往往最好租、租金也高，对投资者也最有保障。三、自主权：自主权越高，收益越单纯

6、。四、使用率： 使用率提高一倍， 就等于降低一半租金。 如果商铺的位置面向开阔的使用空间， 客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。五、产业市场： 对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。 许多商业街已经形成了自己的产业市场， 比如“电脑一条街” 、 “服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。商铺如金但掘金有讲究 金教授夫妻两个这些年积累了不少闲钱，老俩口一直琢磨怎么才能好好理财。而最终， 他们将宝押在了某路段的一个小商铺上 把商铺买下半个月后又把商铺租了出去。 金教授 算了算， 大约五年就能收回成本， 以后可都是净赚了。 事实上

7、如今有许多都市人已经或是正 在打算投资商铺， 因为商铺当中隐藏着无限的财富空间， 这点似乎早就成了一种共识。 普遍 认为商铺的投资回报率要高于一般住宅。投资特点：回报率高有统计说，住宅商品的投资回报率一般在 6%左右，商铺的平均回报率为 12%，两者投 资收益率相差一倍。 品质优良的商铺一般 6 年之内就能全部实现资本的回收， 以后就是纯利 年限了。 如果将纯利年限的收益与资本回收期的收益相加再除以总的使用年限，那么商铺的投资收益率总能在 20%以上。资金安全性高 一是表现在业主对实物形态产品的真实取得和控制；二是租约稳定性带来的收益稳定 性。商铺业主和商铺承租户之间的租约一般时间较长，短则

8、2年，长则 5至 10年。表面上 看是商铺业主失去了商铺使用的灵活性和机会收益的可能， 但却换来了更能预计的长期赢利 和资金回收的安全性，尤其经济不景气的时候，这种功效就更能得以体现。长期收益性商铺投资是一项资本长期运动的工程， 它的商业属性和良好的稳定性保证了长期收益的 可能。 房龄的增长不会降低商铺的投资价值， 相反， 品质良好的商铺因为稀缺性会随着商圈 的发展成熟不断升值，而且这种升值的幅度是惊人的。融资、变现能力强商铺的融资能力比较强， 向银行抵押、 质押贷款进行商业融资不成问题。 商铺作为不动 产，借款人无法转移财产实物， 而且商铺的增值属性保证了还贷人的偿还能力。 这些都保证 了融

9、资渠道相对畅通。 同时， 商铺的变现能力也是比较强的， 如果业主急需用钱或是打算退 出投资，只要有下家进行接盘，就能实现变现。投资讲究并不是所有的商铺都能赚钱， 优质的地段才是发财的开始。 店铺根据地段不同可分为商 圈内商铺以及住宅小区内商铺。 相对而言，商圈内的商铺投资额度较大，同行竞争激烈，收 益进度受商圈性质影响较大。 商圈内商铺由于商圈气候的形成， 具有了先天的赢利优势。 它 的顾客群是稳定的， 而潜在顾客群相对而言更容易挖掘和培养。 而小区内的店铺， 投资额度 相对较小， 受到同行冲击的可能性低，但是赢利难度相对增大。小区内的人气相对较差，商 机挖掘有难度， 另外消费指数也比较低，

10、营业盘子很难做大。 所以，如果是想小打小闹赚些 小钱，不妨在小区主要出入口、街道转角等位置进行商铺投资，也能带来一桶金。商铺讲究面宽、 布局，进深最好是门面宽度的两倍之内， 这是商铺的物理品质。其次还 得考虑周边环境，配套设施越周全， 商业属性越高，商铺的品质也会增高不少，这是商铺的 环境品质。注意事项 商铺得房率所谓得房率，即使用面积占总建筑面积的比率，也就是实际能使用的比例。 根据经验和实际情况，得房率在 50%左右的商铺是比较好的。不要以为 50%看上去很吃亏， 其实另外一半都用在公共设施的良好建设上了， 如果公共设施不上去， 就不能吸引人流， 就 导致人气的减少， 从而浪费了商机或是根本没有商机。 得房率低可以更好地营造一种舒适的 购物环境， 满足购物者的消费偏好。 因此越是高档商场， 其公共空间就会越多。一个舒适的 购物环境会极大地刺激购物者的消费冲动，而一个嘈杂拥挤的购物环境只会使人望而却步。购买后还得因地制宜，开创适合发展的店铺。 在交通枢纽中心地区，人流量大，商业价