土地评估方法

1、土地估价方式一、收益复原法： 在估算土地未来每年预期纯收益的根底上，以一定的复原率，将评估对 象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。适用范围： 适用于有收益或有潜在收益收益性的土地、建筑物或是房地产的估价。1、首先求得建筑物的价格； 然后从待估不动产 房地产 的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地复原率复原，即可得到土地的价格。计算公式：a B - r2 = L r1L = a B- r2 / r1= a1/ r1式中：L 土地价格；B建筑物的价格依其他方法求得;a建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益a为折旧后收益；r1 土地复原率； r2 建筑物复原率

2、； a1 土地的纯收益。2、根本步骤 1计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素 相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原那么确定。 2计算总费用和折旧费、 房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的工程也有所不同。分析 可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出3计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4确定适宜的复原率：是影响地价上下的重要因素，要慎重选择。 5选择公式求算地价： 根据公式适用评估对象和评估目的等

3、条件， 选用相应的计算公式， 将纯收益用相应的复原率进行复原，即得土地的收益价格。二、市场比拟法： 在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原那么，将待估土地与在较近 时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比拟，并依据后者的价格，参照该 土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差异，修正得出待估土地的评估期日地价的 方法。适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场兴旺、有充足的具有替代性的土地交易案 例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区那么不适用。从评估目的和评估结果的形式来 看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其 他估价方法中有关参数的求取。1

4、、直接比拟过程：修正系数 = 待估宗地条件指数 / 比拟案例条件指数2、间接比拟过程如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比拟基准，确定待估宗地的价格。过程中要先 进行标准化修正，然后再以比拟确定待估土地价格。具体形式为：3、市场比拟法的估价步骤 1 调查与选择比拟交易案例 2 确定价格可比基准 3 进行交易情况修正 4 进行估价期日修正 5 区域因素比拟与修正 6 个别因素比拟与修正 7 其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等 8 确定比准价格三、剩余法假设开发法： 剩余法 又称假设开发法、倒算法、剩余法或余值法 是在估 算开发完成后不动产正常交易价格的根底上，扣除正常开发的建筑物建造费用

5、和与建筑物 建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地 价格的一种方法。适用范围 ：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价， 如待开发的土 地包括生地、毛地、熟地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房包括装修、 改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴，以下统称为“待开发房地产。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。 因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的清况下，其价值也就不能确定。如果在这种 情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的规划设计条件列为估价的假设和限制条件， 并在估价报告中作特别的提示， 说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。四、本钱逼近法： 本钱逼近法是以开发土地所消耗的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。由于土地的价格大局部取决于效用，而非取决于其本钱，故采用本钱逼近法有时可能会与市场产生偏差。故采用本钱逼近法估价有一定的限制，一般本钱逼近法适用范围：1新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2土地市场欠发