建安合同签订注意事项

1、精选建设施工合同签订四项注意建设施工领域目前出现的众多有关工程 款清欠、签证、索赔等施工合同纠纷，一方 面是由于施工企业的市场地位、建设领域的经营习惯和行业惯例等经济因素造成的，另一方面则是由于当事人在签订合同、履行合同的过程中缺乏相关的意识、知识和经验， 埋下法律风险而造成。一、签订合同时应当审查施工合同主体 案例：甲公司2002年9月取得二级建筑幕 墙工程专业承包企业资质，2005年12月取得一级资质；乙公司不具有幕墙工程专业 承包企业资质。2005年11月，乙公司以甲公司的名义获得一笔1万平方米的幕墙工 程业务；随后，甲公司与乙公司之间签订了一份内部承包协议。工程竣工结算时，发包方认为甲

2、公司超越资质等级承揽工程， 施工合同无效，拒付工程款。评析：上述案例中，甲公司超越资质签订的合同本属无效， 但由于甲公司在工程竣工之前取得了必要的资质，根据最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的司法解释 ，此类合同会按有效处理。不过，由于涉案合同归根结底是乙公司为承揽业务而借用甲公司名义签订的， 如果发包方有证据证明这个事实，则乙方行为根据上述司法解释属于借用资质行为， 合同仍会被认定为无效。此外， 如何认定甲公司和乙公司之间的内部承包协议的效力 ?在实践中，内部承包协议存在多种形式。第一种形式，两个没有关 联关系的法人之间签订的内部承包协议，这属“名为内部承包，实为非法转包”的情况， 合同

3、无效，本案即属此例。第二种形式，集团公司内部承包给下属子 公司或其他关联公司。由于这类协议仍然是 两个独立法人之间签订的，所以这种形式仍 然应当被认定为非法转包。第三种形式，内部项目部承包工程。在项 目部负责人和技术负责人本身是公司员工 的情况下，内部承包协议合法有效。在项目 部负责人和技术负责人不是员工的情况下， 签订内部承包协议属于借用资质的行为，因而无效。尽管由于承包人资质问题而导致施工合同无效的情形，在司法实践中可以参照合同 约定结算工程款，但当事人仍然存在着承担 行政责任、项目亏损、质量事故责任、刑事 责任等各类法律风险。因此，发包人（无论是 业主还是施工企业作为总包方）在签约时，应

4、 当严格审查承包人资质。除此之外，还需要 审查其资信、业绩。并且，在审查时应注意 采取相关核查措施，仅仅看缔约对方报送的 文件，是远远不够的。二、注意约定合理的付款方式案例一：甲乙双方签订工程施工总承包合同， 约定乙方作为某写字楼工程的总承包人。关于工程款的支付，双方有这样的约定：“获得验收合格证后7个工作日内，付至经造价 师审核的已完工作量总价的 85%。 ”案例二：甲乙双方签订工程施工总承包合同， 约定乙方作为某写字楼工程的总承包人。关于工程款的支付，双方约定：“银行转账，分11期每月定额支付，具体支付金额及时 间见合同补充条款。”评析：“案例一”中有关付款方式的支付，其后半部分“经造价师

5、审核”这个约定是不明确和无法掌控的，如果发生了 7个工作日 之后造价师的审核工作仍未完成的情形， 将 会使条款陷于自相矛盾的境地。 此时争议的 产生将无法避免。“案例二”将付款时间固定下来，但其约定 的付款进度却没有结合工程进度， 对于发包 方而言，存在很大的法律风险。如果工程进 度出现了延误，但发包方却依约无法延付工程款，这种不合理的约定极易导致合作双方产生纠纷。因此，当事人应注意约定合理的付款方式，确保付款节点的可明确性及其合理性。三、工期和工期调整的约定技巧案例：甲乙双方签订工程施工总承包合同，约定乙方作为某写字楼工程的总承包人。关于工期，双方约定：“开工日期为2008年12月1日，工期

6、300天。”评析：关于工期，要注意两个方面：第一，案例合同中的开工日期应当注明“暂定”；第二，通常施工合同中都会约定发包方在开工前办理施工许可证的义务。但如果发包方在未办出施工许可证时要求承包方施工，这在司法实践中，如没有特别约定的，在没有办出施工许可证的这段时间内的施工期，应计入工期。因此，作为施工方，首先应坚持 无证不施工的原则，但如果基于特别的原因 只能施工的，可以同发包方约定，在施工许 可证未办出时施工的， 施工时间不应算入工 期。止匕外，当事人在约定工期调整的时候，应 当明确，对于施工方递交的工期调整报告， 发包方应当在几日内回复， 如不回复视为认 可。这样可以有效保护施工方的合法权

7、益。四、签订建设施工合同时应注意的其他问题1、质量条款不应采取主观标准质量条款通常包括“质量等级”、“验收标准”、“特殊标准”的约定。关于“特殊标 准”，曾经有一个案子，合同中约定要达到国外某专家认可的标准， 这就给施工企业带来了很大风险，因为这个标准是一个主观标准，不确定的、无法预见的。对此，我们在施工合同签订时要防止这种情况的产生。2 、多种方式结合约定承包范围承包范围条款应当通过结合“文字描述” 、“施工图纸” 、 “工程量清单” 、 “界面划分”多种方式进行约定。 “界面划分”较多的发生在工程总承包领域， 工程总承包单位将土建、安装、钢结构分包给不同单位施工时，各分包单位之间的界面划分就十分重要， 且工程总承包往往存在边设计边施工的情形。3 、违约责任应当约定具体违约责任的约定方式有： “概况性约定” 、“具体约定”两种方式。建议对于主要义务分别做具体的约定，不要使用概况性约定。 此外，违约责任条款还要明确具体的责任方 式，比如违约金的计算、违约行为与施工企 业权利的衔接等。总之，对于企业经营管理者、项目经理、建 造师来说，一定要跳出传统的合同签订、工 程管理的定势思维，逐渐尝试从法律的角