中海.万达.万科三巨头成本限额标准

1、中海.万达.万科三巨头成本限额标准 作者: 日期：完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。今天分享一下：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了，以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了发起部门：规划院、成本部20M年4月会签事项；为落实集团优化设计、6氧成本的要求，确保集团开发 项目的成本管控目标，经规划院给构所、集团成本拄制音哄 同研究制定了万达结构限额设计管控办法.本管控办法自发布之日起执行附件1 ：万达结构设计限额指

2、标表（2014版）各级宙批意见成本控制部：规划院：分管成本副总裁：分管规划副，总裁：1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：万达结构设计限额指标表（2014版）（以下简称限额指标表）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据限额指标表和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：业务事收操作流程流程附件流程说明及相关 标准发起流程审批，接收部门限额项目公司规划院结均负责人,）00项目公司应于发结构所所长、皓构分目结构设标前完成审批,审批规划副

3、总管3院长、集团成本讨限颔指并将该指标作为一成本副部项目负责人、项目招标文件的T总一总经组分管总经理、目分落求理标组分管总经理了号：clici jciri 604、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%5、限额指标表中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行万达结构设计限额指标表（2014修订版）序尸业态名称部位分类条件限额指保建议值备注钢筋 (kg/m2)Lt(m3/m:)1大商 业-17地下室诙尾有人防1201.2L计篁面积为： 言楼及裙房平面 范围内0.000（含）以下的面 积,包括底板；2、地下水接近自 然地面；3、人防等级为核 6级：无人防1101

4、.1元 塔 楼有人防1101.1无人防1051.05一层有塔有人防1651.4无人防1501.3元塔有人防15013防1351.2相百有塔楼6直设防550.31L计篁面积为： 塔楼如福房平面 元围内0.000 （不含）至护房 顶（含）的面 枳：7度设防570.328度设防62034无塔楼500.297度设防550.38套设防600.32唳100m6度设防530331、计算面以为： 裙房顶（不含） 至塔楼顶（含）的面积；:dichcirijcO/度设防55a-.。勺！8度设防600362五星 酒店-8地下室两层无人防1501.51、计算面积为： 塔楼和裙房平面 范围内0.000（含）以下面 积，

5、包括底板；一层无人防2001.9地上据房6度设防680.391、计算面积为： 塔楼和裙房平面 范圉内士0.000（不含）至裙房 顶（含）的面 积；7度设防730.48度设防80塔楼6薄藏错海61、计算面积为： 裙房顶（不含） 至塔楼顶（含） 的面积；:clichcin3607度设防60.J0.388度设防650.43-6地上有地下室6度设防420.29地下至精标同入商业7度设防450.38度设防50032无地下室6度设防500.41含基础7度设防530.428度设防600.444住宅-17地下空车席两层有人防120(130 )1.11、计算面积为： 卑库（白覆土）平面氾圉内的面 积，包括底板;

6、2、人防等级为核 6级；3、覆土荷载按 20m考虑,括号 内数字适用于覆 土荷载为2.5m的 情况；无人防110(120 )1层有人防145(160 )L3无人防135(150 )12塔搂两层有人防1701.61、计算面积为： 塔楼半圆池囹内 0.000 （含）以 下面积，包括底 板；2、人防等级为核 6级；无人防16015层有人防2502.5无人防2302.3地上转换层6度设防1601.21、计算面积为： 塔楼平面氾围内 0.000 （含）至 袋换层（含）的 面积；7度设防1801.48度设防2001.6标准层 80 m 100 m6度设防450.347度设防关 为50 上徽后 送成1忐热N

7、 的0.368度设防555商务 ws -3地上6度设防480341、地下指标同大 商业；2、结构型式为框 剪结构；3、建筑高度不超过60m ;7度设防530.358度设防580.366独立写字 楼-14名地下 室塔楼两层有人防1601.61、计算面积为： 塔楼平面应围内 士0.000（含）以 卜面积，包括底板；2、人防等级为核 6级；3、塔楼地下室占 心地下室面积为 15%。无人防1501.5一层有人防2502.5无人防2302.3车库两层有人防1201.11、计算面积为： 车库（有覆土 ） 平面氾围内的面 积，包括底板；2、人防等级为核 6级；3、覆土荷载按 2.0m考虑。无人防1101一层

8、有人防1451.3无人防1351.2地上E微塔裙房24m6度设防55031、计算面积为： 塔楼和裙房平面 范围内0.000（不含）至裙房 顶（含）的面 积；7度设防600.328度设防65034塔楼.dichar8:26001.3中药住宅8:2城祖5。榛2非别些立若蕨2. 1豪宅7:3 e排华2.2准豪宅乜检6002.3中档住宅7:3 嬖450L 2.4普通住宅7:3迎备注:(1)景观工程单价调整系数：一线城市系数为 1,二线城市系数为0.9,其他城市系数为0.8 ,山地景观视情况可按展开面积作适当调整。(2)保障性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。(3)屋面景观费用、

9、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范围内。(4)别墅类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按100元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。(5)硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等。(6)景观成本的控制主要从以下方面：A合理空间布局，投入到重点展示区域；B控制水景面积；C兼顾好本土特色与招商特色，用好本土饰材及植物；D充分利用现有地势，避免过多造坡造山；E植物种类及配备合理；F控制硬景的面积比例；G控制重点景观面积占总景观面积比例。(7)特殊项目(如容积率高或占地较小的项目)的硬景控制比例由策委会确定。按照装修区域分为大

10、堂、地下室电梯厅(大堂)、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域。在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值，避免盲目做大公共区域。(1)公共部位装修标准，含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。序号装修区域豪宅指标限镰(7L/m2)淮豪宅指标限醵(7E/m中档住宅 指标限旗 (7c/m普通住宅 指标限敌 (7L/m备注1桂8000600040002000按照8呼米/个考思,若面枳超 120平米/个r调整系数为0.8 ,若40 平米以内，调整系数为L22地下室大堂地下室大堂装修的限鹤镒,选材可以同地面 大堂r但单位面积造价称准须小

11、大于地面大皇按照5。平米/个考虑,若面积超8呼 米/个时竭整系数为0.8 ,若30平米 以内，调整系数为L23电悌厅250020001500800按照2 5平米/个考虑r若面积超30 平米/个,调整系数为0.84公共走道Y鄂MBA12004005 宓5徽信 自万科1眄获取:50001科丙淞350025001500按1500平米/个考忠，若面睡 150呼米/个r调整系数为。,8 ,若超 位500平米;小时，调整系数为。7 r 若超过400呼米/个时,调整系数为 0.6 ,面积超过50 00平米/个时r调整 系数为。56公共卫生问3500300025002000备注：(1)大堂及会所一线城市系数为

12、1,二线城市系数为0.8,其他城市系数为0.7。(2)地下室大堂指标准同首层大堂标准的装修，若地下室按照简单装修，应按标准层标准套 用。(1)样板房建造标准上限管理各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数确定：档次项目硬装单价软装单ma注准 豪 宅别里样板房4500乖肝300沅/M包虫栋、联排.叠拼、高层 复式、多层复式f风格不眼古典冈稻平3 500元/3 000 元/M含欧式、地中海、中式风格、缄其他冈格平3。00元/面2 500元别里样板房30Q。元/nrf25。元/行含独栋，联排、叠拼、高层 复式、多层复式，风格不限中档住宅古典凤梏平2800元/nrf突皤酎加含欧式、地中海风格

13、、工其他风格平 层样板房2300用酒2。元/M备注：(1)豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及中档住宅项 目的样板房限额。(2)调整系数一线城市系数为1.0,二线城市系数为0.8,其他城市系数为0.7。(3)建造标准、设计费按实际装修面积计算，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。(4)硬装包含装修材料、人工费、洁具、工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器等，软装配饰包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等。(5)营销主责部门可以根据营销需要，适当调整样板房的装修标准，但不得超过上限的20%费用包含在营销费用总额中。(2)销售中心建造标准(不含设计费

14、)硬公单希翘M WOQM1000-2000m12000-3000rtfJOOOrifJiLh港豪宅300 沅/nn1250cl 元/nf2000元/耐1500元/方卬档住宅/普通住宅25 口 0元/讨200因 FT?1500元;而10 口 OJt/W软装单粉血viuotwIODO 2000肝2000-3000rtfJOOOrifULL准豪宅20。0元/讨170Q7L/rrfL5O0元/次120051/nf中档住宅/普通住宅1500元/讨1200元1000元/次800元/m备注：(1)造价按实际装修面积进行计算。(2)硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等，软装包含家具、饰品、窗

15、帘、吊灯、植物、挂画、水吧洒水等。(1)项目总结应有限额设计执行情况专篇，说明各阶段限额设计执行情况；(2)财务结算价格应与各阶段限额设计进行对比。(1)设计主责部门检查：设计主责部门在月报中对限额设计执行情况要求相关部门报备。(2)成本主责部门检查：A)在各阶段方案上策委会时，主责设计部门会同对应的成本部门(控股策划设计中心为主责 的项目对口成本部门为控股成本管理部，项目公司为主责的项目对口成本部门为项目公司成 本部)复核设计是否符合限额指标要求，超限额指标的应书面告知主责设计部门及设计管理 部门限额执行情况;B在第二阶段成本目标下达过程中，控股成本管理部会同项目公司、项目部成本口复核各项

16、指标是否在限额指标范围内，若超限额指标时，应书面通知设计主责部门及设计管理部门限 额执行情况；C)在初步设计完成后，由项目公司、项目部成本口复核各项指标是否在限额指标范围内，若 超第二阶段成本目标下达的限额指标时，应书面通知设计主责部门及设计管理部门限额执行 情况；D)在施工图完成设计后，正式出图前由设计部门先行提交白图给项目公司、项目部成本口， 通过快速计算，在规定的时间内复核主要限额指标，若未达到限额设计要求，应由设计主责 部门会同设计部门进行优化，属刚性要求的指标未达到限额范围内的，若因工期原因不能优 化的，需公司分管总同意方可进入施工阶段。(1)限额内容相关主责部门的考核。将限额设计的

17、执行情况作为绩效考核的内容，其中涉及到项目公司、项目部、精装修景观 部、策划设计中心、成本管理部、营销部门等。(2)对外部机构的奖惩。制定履约评价细则，将限额设计的执行能力作为重要考核指标之一，并可进行适当的奖惩， 具体的奖惩办法应按照公司相关管理制度进行审批。本指引每年修订。一.项目档次界定及设计费限额序号项目档次界定售价设计费限额阮备注1超高档当地平均房价200%以上多层：6073 中高档、高档： 65-80超高档次项目设计强可上浮10%中档档次项目设计重可下浮10%2高档当地平均房价140%以上3中档当地平均房价80 - 140%4侬当地平均店价80%以下5别皇与当地别墅的平均房价相 对

18、比联 : 90-110独栋：120 130说明：延用成熟产品方案，其设计费总额应低于限额之下限二.营销费限额序号项目限额（元/e2 ）备注1葡地区公司首 个项目营业总收入的2%控制确有拓展企业品牌客 要，适度增加要用2其他项目套业总收入的1.5% 1.8%具体视市场形势、品 牌影响力、项目规模三.结构设计序号限额措施在设计任务书中应列入各主项指标限量，如抵平方米钢筋用量、每平方米狡用量 等，具体根据项目所在地区抗震、结构形式、层数等确定。招标之前或过程中，吞发现实际材料数量超出设计限量，必须要求设计单位进一步 对施工图进行优化，力争控制在指标限量以内。地下室结构设计，除重点控制纲筋、税用呈指标

19、外，降低地下室顶板覆土的厚度， 顶板上部地面用作园林累观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔 木.E铠讨詹增tin落十叵店：夜栉着十以1米左右为吉一屋面造型造价影响建安成本明显，在设计上应注意简洁；16层以下建筑，尽可能不四,外圈序号限额措施窗积比控制在030以内,以0.25 - 0.28为宜。控制开窗面积，降!氐外墙保温投入，减少飘窗、转角窗面积6如无外立面保温隔热地方蹴范要求，除超高档物业以外，不宜选用断桥隔热铝型若项目成本利润率低于15% ,则应降低一个档次选择门窗用料6 各不同物业外国选材参考;物业 健档次铝型材表面处理破瑞小五金工步【ie上 里方,元 /e2)非别S.超高可

20、选用氟碳质涂双层中空,可按 需要选用单面进口 “诺托”等 200高档粉末喷涂双层中空香港“坚朗 或杨氏“立兴 ”等舍洛品相中档表面粉末喷涂。单层或双层玻璃南海“合和” 或其他低档国140侬塑钢型材单层玻璃普通品牌80SSS超高可选用氟碳喔涂，或采用复合材料如木包铝丁双层中空，可按 需 nMBA进口 “诺托”350中、高档痒微信巧 粉末阂余避月科、蛔樱万科内彳陛朗或杨氏”立兴笠金洛马胆200五、外立面装饰序号限额措施1墙积比控制在L2左右，不宜超过1.5。2除超过高档次项目以外，不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳暝涂、高级弹 性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次，一股涂料的施工单价（不含

21、抹灰）3中档及以下项目，不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、坂璃幕墙4若项目成本禾I润率低于15% ,贝地考虑降低一个档次选择用料,5各不同物业外立面用料及档次选材参考：物业典尚欠石材及比例面诺及比例涂料及上单方，元超高可选用进口七材，石材用 量不直得超过六层可选用高档合资 品牌外墙不专,比无限制160(可选用进口石材，但进口可选用较高档次比例不限,但不含非别高档石材占石材总量的比例不言貂讨4。% .石材用曷外墙费,比例不及不宜选用高档涂料眦、保型中档不宜使用进口石材,国产 石产的用量不得超过一层普通档次面传比例不限，但 不宜选用高档110*不宜使用普通面诘，比例 不宜超过50%不

22、宜选用高档涂料80超高可选用进u石材，石材比 例可以达到60%可选用高档合资 品牌外墙醇，比无限制别圣高档可选用进口石材，比例不 超过40% ,石材总量比 倒不招时外墙面料的5可选用高档合资 品牌处培英，比 仿i|yf、b枯无限制中档不宜使用进口石材，不超 过石材总量比例不超过外直选用较高档次 面子专，比例不限比例不限，但 不再选用商档六、公共邰位装饰拜吧黑温科内部海物业 蟀桂欠电梯厅消防楼梯（电梯）限额 阮超高可使用进LI石材,地面和 墙面可;两铺石材地间可使用进口 石材，墙面可选高档 及以高档堵面不直选用石材,即使 选用应控制在20%以内； 地面可以使用进口石材地囿口使用少量 进口石材，但石 材总量不超过不宜满铺地 造，可选用级上项 目大 堂50% ;墙面可以咀石专；楼梯扶 手应以简单的 钢质材料为3