上海星级酒店评价过程中收益与成本测算分析

1、上海星级酒店评估过程中收益 与成本测算分析上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳， 具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店 在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。 星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统 一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店 作了一些探索。关键词： 星级酒店 收益与成本，测算分析一、引言上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有 三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健

2、身、办公于一体。酒店底楼大 堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容 纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品， 可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从 七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩 冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑 拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对 外出租外，其余经营项目均由酒店自营。在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采 用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然

3、不能体现该酒店位于上海 繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的 收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字 楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得 多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店 价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行 们参考，不当之处，望同行们予以指正。二、星级酒店评估过程中收益与成本费用测算（一）、上海某四星级酒店工程概况列表如下:楼层（工程概况地下一层台球厅、保龄球厅、游艺厅、冷冻机房、变配电室、自行车库、职工食堂建筑：地下3层，地上2

4、5层，1-7层为 裙房，8-25层为塔 楼，酒店空中造型类 似帆船，象征酒店事地下3.二层2机动车库地下3.三层2机动车库一层4商场及宾馆大 堂、旅游商店、精品屋、酒吧桑拿、美容美二层4发、健身房、舞厅、卡拉0K业一帆风顺结构：钻孔灌注桩,箱型基础,框架-剪ID力墙结构，主要受力 构件梁、柱、墙、楼 板全现浇外墙面：干挂式花岗石、玻璃幕墙商场及大堂入口:地三层4影视厅、会议 室、商务中心、 棋牌室四层4中餐厅、咖啡 厅、啤酒城、 夜总会五层4风味餐厅、宴 会厅五夹 层3自用办公六层4大型海鲜城七层4中庭西餐厅八层二3.5标准房、豪华 套房二十 一层 二 十五 层3.2外租写字楼面及墙身铺砌进口

5、磨光花岗石、大理石，墙身配进口高贵灯饰、天花板采用特色石膏板及铝合金薄板to电梯大堂：地面及墙身铺设进口磨光花岗石、大理石，天花 板采用特色石膏板 配进口高贵灯饰公共部位:地面铺设进口磨光花岗石，墙身为进口墙纸、天花板釆用进口铝合金薄板洗手间：地面铺设进 口防滑地砖、墙身铺设进口光面瓷砖、防 潮天花吊顶、进口大 理石洗手台盆及进 口高级洁具、五金配 件电梯：进口三菱自动 扶梯8台，自动客梯 4台，货梯1台，工 作电梯1台通讯：美国AT&T公司的综合布线光纤网络系统、各层配有屋顶层屋顶水箱、屋顶电梯机房、闭路电视机房等充足的电话线路电视：三组卫星接收 系统及公共电视天 线空调：日本原装三洋 中央

6、冷暖空调机组热水:所有洗手间均 设中央热水系统消防：设置火灾自动报警系统及自动噴淋灭火系统保安：在商场入口、g 主要通道、客房大 厅、电梯轿箱、车库（二）、大厦对外出租写字楼收益和成本费用测算（第21层至25层）：对外出租写字楼由于有租赁协议且附近类似写字楼租金容易收集，计算比 较简单，其基本估价计算过程如下：1、根据目前酒店附近类似办公楼的客观租金水平及平均出租率，结合酒店 办公楼的实际出租情况，计算出对外办公楼出租年有效毛收益。年有效毛收益二出租建筑面积X日租金水平X年平均出租率X3602、以年有效毛收益为基础分别计算出管理费用、营业税、城市维护建设税、 教育费附加、堤防费、房产税、维修费

7、、保险费等，确定年总费用。各项费用标准为：（1）管理费一般为年有效毛收益的2%-3%（2）营业税为年有效毛收益的5%（3）城市维护建设税为年有效毛收益的035%（4）教育费附加为年有效毛收益的0.15%（5）堤防费附加为年有效毛收益的0. 05%（6）房产税一般为年有效毛收益的12%（7）维修费一般为重置成本的2%（8）保险费一般为重置成本的0. 2%3、年有效毛收益减去年总费用计算出各年净收益4、选取适当的资本化率5、确定收益年限6、将各收益年限年净收益分别折现到估价时点累加得到对外出租办公楼收 益价值。(三) 、酒店自营项目收益和成本费用测算1、自营项目收益测算自营项目收益主要包括：(1)

8、 酒店客房出租收益此项计算比较简单，可根据酒店标准客房数量、豪华套房数量、相应价格 表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。即年客房出租收益二标准客房数X每天标准房报价X折扣率X平均出租率 X360天+豪华套房数X每天豪华房报价X折扣率X平均出租率X360天(2) 酒店商场商品营业收益可根据商场每平方米营业额、商场营业面积相乘计算，即年客房出租收益二每天每平方米商场平均营业额X商场营业面积X 360天(3) 酒店各种餐饮收益由于酒店有西餐、中餐、风味餐厅、宴会厅、大型海鲜城等，计算比较复 杂，但由于酒店客房计算相对简单，且数据较准确，实际计算时，可以按年客 房出租收益为基数乘以一定的系数

9、，根据笔者调査，上海四星级酒店中此系数 大约为0. 9-1. 0,年餐饮收益二年客房出租收益X系数(4) 酒店其他营业收益包括会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等收益，这部分收益涉及项目多, 每项数量小，为了简化计算，可根据酒店主营总收益为基数乘以一定的系数， 主营收益包括酒店客房出租收益、商场商品的营业收益、各种餐饮收益、对外 出租办公楼收益。即其他营业收益二（酒店客房出租收益+商场商品的营业收益+各种餐饮收益+ 对外出租办公楼收益）X系数根据笔者调査，上海四星级酒店中此系数大约为0.15-0.2。2、自营项目成本费用测算相对于自营收益而言，自营部分成本费用测算要复杂和难以把握，据调査, 酒店

10、成本费用基本计算公式应表达如下：年自营部分成本费用二生产成本+管理费用+财务费用+各种税费+利润（1）生产成本二商场商品进货成本+餐饮进货成本+客房周转物品成本忌议、 娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品成本+燃料动力费+酒店所有人员薪金其中：商场商品进货成本二商场营业收益X百分比（一般在80%左右）餐饮进货成本二餐饮营业收益X百分比（一般在45%左右）客房周转物品成本二客房营业收益X百分比（一般在15%左右）会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品成本二酒店其他收益X百分 比（一般在15%左右）燃料动力费二年用水量X用水单价+年用电量X用电单价+年耗煤气量X煤 气单价+年耗燃油量X燃油单价

11、酒店所有人员薪金二营业人员数量X营业人员年平均收入+管理人员数量X 管理人员年平均收入+辅助人员数量X辅助人员年平均收入（2）管理费用二摊销费用+其他管理费用其中：摊销费用为开办费及土地使用权摊销费用，一般按10年摊销。其他 管理费用项目众多，涉及金额较小，主要有：a. 工会经费，一般按酒店所有人员薪金总额的2%计算b. 保险费用，一般按酒店年营业总收益的0.3%计算c. 广告交际费用，一般按酒店营业总收益的0. 3%计算d. 固定资产折旧，建筑工程折旧年限按20年计算，机电设备折旧年限按 10年计算，办公运输设备折旧年限按5年计算，残值率取5%e. 维修费用，一般按酒店建安成本的2.5%计算

12、(3) 财务费用主要为酒店日常生产经营所需流动资金应支付的银行利息，具体测算应以 借款合同为准。(4) 各种税费为营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤防费之和a. 营业税以营业收益的5%测算b. 城市维护建设税以营业收益的0. 35%测算c. 教育费附加以营业收益的0.150算d. 堤防费附加以营业收益的0. 05%测算四项合计为营业收益的555%。(5) 利润根据上海市酒店行业平均利润率确定3、计算自营部分评估价值根据自营项目年收益及年总费用计算出自营项目年净收益、选取适当的资 本化率、确定收益年限、将收益年限各年净收益分别折现到估价时点累加得到 自营项目收益价值。（四）、五夹层自用办公楼

13、及地下停车库收益和成本费用测算五夹层自用办公楼收益与成本测算方法与对外出租写字楼相同，区别仅在 于楼层差异，自用办公楼租金可在对外出租写字楼的基础上向下调整10%-15%地下停车库可分为酒店客户租用车库和社会车辆临时租用车库两部分，前 一部分车库可按租约参照对外出租写字楼方法计算收益和成本费用，后一部分 车库可参照酒店客房方法计算收益和成本费用，当然，资本化率可略低于写字 楼和客房资本化率，因为上海市中心车库日趋紧张，供远远跟不上求。三、酒店各收益项目资本化率的选取众所周知，资本化率可以采用以下四种方法选取：1、市场提取法；2、安 全利率加风险调整值法；3、复合投资收益率法：4、投资收益率排序

14、插入法。 在上述四种方法中，后三种方法均含有较多的主观成分，只有第一种市场提取 法比较客观，故越来越被广大估价人员所采用。在星级酒店评估中，收益项目 众多（商场、餐饮、客房、写字楼、会议、娱乐等），每一收益项目从市场提取 的资本化率数值应有所不同，在实际评估操作中可通过收集各收益项目的市场 交易价格、市场租金、房屋重置成本等参数，通过计算租售比得到资本化率。 现以收益项目写字楼为例，演示如何从市场中求取资本化率。通过市场调査，选取酒店附近若干个类似写字楼市场交易价格、相同楼层 对应的市场租金、房屋重置成本，具体情况列表如下：案例市场交易市场租金房屋重置价格（元/成本（元/M2）天 M2）（元/

15、M2）写字楼A2000044000写字楼B180003.63800写字楼C230004.54500写字楼D160003.23500项目写字楼写字楼写字楼ABCD年总收益4*360=14403. 6*360=12964. 5*360=16203. 2*360=1152979.89.63.写字楼资本化率计算过程见下表: 单位：元5. 55%）房产税（收益X12%）172.8155.5194.413& 2管理费（收益X3%）43.23& 94& 634.6房屋维 修费（重置 成本X2%）80769070保险费（重詈 成本X0. 2%）87.697小计383.9349.9431.9313.7年净收益（收益-费 用）1056. 1946. 11188. 1838.3市场交易价200001800023000160009格资本化率 年净收益/ 市场交易价 格5. 28%5. 26%5. 17%5. 24%从上表可以看出,写字楼A、B、C、D的市场资本化率基本一致，取其算术 平均值为写字楼资本化率：(5. 28%+5. 26%+5.17%+5. 24%) /4=5. 24%四、结语一般来说，