物业服务前期介入方案

1、物业效劳前期介入方案 为了今后的物业效劳工作顺利进行， 物业效劳的前期介入将会起到至关重要 的作用，我公司在正式签订物业效劳合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园 制定科学、 成熟、相应的物业效劳前期介入工作方案， 并按方案和阶段开展各项 工作，为将来的物业效劳工作顺利开展打下坚实的根底。一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员 仅从设计技术角度考虑问题， 往往忽略了小区以后的管理效劳问题， 结果造成小 区建成后管理效劳上的矛盾和漏洞很多， 整体布局上的缺陷往往很难弥补， 因此 在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨 论，

2、要从管理效劳的角度审视规划设计方案是否合理， 力求使小区的设计方便日后的物业效劳工作。1监控和消控中心的设置：2小区人车分流的设计：3公共照明开关设置位置：4公共照明开关开闭形式：5物业效劳用房的位置设计6小区垃圾房桶的设置：7公共洗手间的设置必要；8信报箱的设立；9公共告示栏的配置；10家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留二、建设施工阶段“锦翠嘉园建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正 常发挥，在小区建设过程中，物业效劳早期介入人员会经常到现场了解工程进度、 施工情况， 在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解， 对有些影响使用功能的问 题能够早发现，早协调，早解决，为物业效劳工作

3、奠定良好的根底。1提出设备的设置和效劳方面的改善意见及设计遗漏工程工程的建设； 2分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3审查有关工程包括绿化工程的优劣，提供改善意见；4提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以防止施工对材质造成损伤； 7提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、 管线布置及所用建材的性能；8了解工程施工进度根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定 期磁面会等：9检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的局

4、部提 出建议；10配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11提出工程遗漏工程的建议；12.对小区公建配设施设备的进行探讨， 能够使公建配设施设备满足今后客 户的开展需要和贯标需要，减少投入本钱和今后的物业管理本钱。三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业效劳形象及物业效劳品牌会吸引大量的购房 者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象， 物业效劳早期介入人员将根据实际 情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。1制定合理的物业效劳收费标准，为物业销售作好准备 2售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以标准的效劳和形象展示建立 良好的物业形象；3委派物业专业人员现场解答客户对小区物业

5、效劳方面的疑问 4对物业与销售人员进行物业效劳根底培训工作： 5提供有关售楼宣传所需要的物业效劳资料。四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业效劳工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如 果物业公司在物业交付使用时才介入管理， 就无法对物业情况了如指掌， 物业服 务前期介入人员将定期视察施工现场、 参与工程例会， 及时提出维护开发商利益 和保障施工质量的专业意见和建议， 协助开发商做好使用功能的验收， 对各种设 备、管线等逐一检查。1参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并违立验收档案； 2发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程工程； 3参与重大设备的调试和验收；4制订物业验收流程； 5指出

6、工程缺陷，就改进方案的可能性提出建议。五、制订规章制度 为了使今后“锦翠嘉园的物业效劳工作更能有序进行，在物业正式交付验 收前，物业效劳早期介入人员将按照公司统一模式， 制订相应的规章制度及编制 有关文件，印制各种证件，进行机构设置，人员聘用，人员培训等前期工作。1、业主临时公约2、住户手册3、装饰装修管理协议4、装饰装修管理方法5、装修人员临时出入证6、资料发放记录7、提供特约效劳委托书 根据以上管理效劳设想，本公司将根据物业建造进度，派出有经验的工程人 员，定期勘察及检查施工现场， 及时发现存在的隐患及对维修保养的影响、 熟悉 隐蔽工程及收集工程资料等， 发现问题及时提出书面报告。 特别在

7、施工后期， 将 协助开发商及监理单位， 认真检查施工质量， 发现问题和缺陷及时请施工单位予 以解决和完善， 使开发商与物业效劳单位实现优势互补、 资源共享， 到达共赢目 标。物业效劳中心筹建方案 本公司将催促物业效劳中心按方案认真地完成各项物业效劳筹备工作： 调整 年度物业效劳收支预算案、 调配和招聘合格的物业管理效劳人员、 有方案地对员 工进行入职培训、 建立与政府有关职能部门的联系、 制定各种管理方案、 定制员 工制服、合理布置物业效劳中心办公用房、 购置办公设备和物品、 熟悉物业内设施设备、参与设备的调试和验收、查验等工作。一、筹备阶段工作方案“锦翠嘉园物业效劳筹备阶段工作方案序号工程工

8、作内容方案时间1组建机构1调配物业效劳骨干；2招聘空缺的岗位；3对人员进行上岗前培训；4人员正式上岗。接管前2办公后勤筹备工 作1确定与装修物业效劳用房；2完成物品米购；3订制员工制服；4配备物资装备。接管前3制定完善管理规 早制度标准1制定各项工作规章制度；2制定各项工作标准；3对各项工作制度进行调整完；4引入公司IS09000质量体系。接管前4物业验收移交接 管1对物业设施设备进行验收；2对开发商所建造的物业，经查 验后有缺陷的，进行记录，要求 其整改；3催促施工单位完成整改；4办理物业移交手续；5正式接管物业。正式接管、准备各种物资装备本公司将根据“锦翠嘉园的物业情况，利用开发商提供的前

9、期开办费用， 购置各种物业效劳所需的物资装备， 以保证物业效劳中心的正常运作。筹建物业 效劳中心，需要准备的物资装备主要包括：购置各种办公家具和设备、购置各种 通讯器材、定制员工制服、购置安保用品、购置各种工具、清洁和维修用品等。三、制定物业效劳各种方案本公司根据“锦翠嘉园的周边环境、居住刑象、商业配套和物业配置设施 等情况，制定一系列适合本小区的物业效劳方案，使员工知道其所承当的角色。 物业效劳方案包括：?物业验收方案?、?小区秩序维护方案?、?小区清洁和消杀 方案?、?房屋及设备维修保养方案?、?财务运行方案?、?商户效劳方案?、?小区 的交通管理方案?、?停车管理方案?、?小区社区活动方

10、案?等。四、招聘和培训管理人员 本公司将根据实际需要，制定详细的人员招聘和培训方案。有关筹备期的人 事工作可包括： 制定人员架构、 岗位配置及岗位职责要求、 制定人员薪金及福利 方案、制定管理人员到岗方案、 调配和招聘物业管理人员、 制定员工培训方案及 实施对员工进行入职培训。五、制定物业效劳的各项规章制度 本公司在物业竣工前， 将根据物业的实际情况， 结合国家和无锡市有关法规， 对本公司总部提供的物业效劳规章、制度及标准的根底上，制定“锦翠嘉园物 业效劳中心完整的规章制度和效劳标准，引入公司的 ISO9000 质量体系。其中 局部需要印刷后发放给业主， 局部需要装帧上墙， 局部留存物业效劳中

11、心遵照执 行。六、完成物业收费的准备工作 根据“锦翠嘉园的招标文件的测算方案，向物价主管部门申报物业效劳费 的报批核准工作，准备好各种表单、发票、收据及收费所需设备，为业主入住收 费做好各项准备工作。物业验收方案 物业验收是指物业在施工完毕后，开发、施工单位自查、工程监理和政府职 能部门综合验收合格的根底上， 对物业设备运行平安、 是否满足使用功能和建筑 设施外观等为主要内容进行的验收， 在验收和移交过程中， 使物业效劳中心员工 对小区的设施设备有一个根本的了解， 物业验收和交接以接收所有钥匙和物业公 司秩序维护上岗为标志。一、政府有关职能部门综合验收政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、

12、公安消防、 规划、环保、环卫、 房管局等部门到物业进行验收， 具体的验收程序为： 施工单位备妥物业建筑及公 用设备竣工图纸、 报告；政府有关职能部门安排验收； 政府有关职能部门初验物 业，返回整改工程清单；施工单位整改完成后，通知有关政府部门在此验楼，并 重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明。二、物业验收首要条件 在物业竣工后，本公司将参照国家和地方有关法规，认真记录和催促整改物 业施工中的各种缺陷和缺乏， 以确保开发商和所有业主的利益， 物业验收的首要 条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门综合验收、水电、 燃气正常供给、 开通使用、建筑无重大缺陷、无影响

13、业主使用的未完工程、 验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。三、成立物业验收小组 工程技术人员进驻现场，了解小区设施设备，熟悉设施设备的构造、性能和 水、电、气管道线路的铺设位置、走向，填写有关质量记录。1移交接管验收遗留问题统计表。2公共配套设施接管验收表。3公共配套设施接管验收遗留问题统计表。4机电设备接管验收遗留问题统计表。四、物业验收的资料 要通过物业验收，必须事先递交以下资料： ?政府职能部门综合验收文件或 证明?、?工程监理验收合格证明? 、?物业设施的竣工图? 假设尚未完成竣工图， 应提供最终的施工图 、?设备或系统的操作说明? 、提供承包商、供给商和厂商 的联络地址、联

14、系 和联系人等资料其它有关技术资料： 提供必要的专业技术 介绍和培训：提供所有测试、检验和调试报告等。五、公共区域的验收和交接公共区域的验收虚由物业效劳中心、开发商、监理及施工方等单位代表共同 参，交接以物业效劳中心秩序维护正式上岗和接收物业钥匙为标志。公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参 数等不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认 ?公共区域验收交接表? 物业效劳中心于初验后发出整改工程清单交施工单位整改， 并重复程序至验收通 过。六、各种机房和设备的验收及交接各种机房验收应由物业效劳中心、开发商、监理及施工方等单位的代表共同 参与，交接以接

15、收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。 机房和设备验收 只对有表计量的读数作验收，对其它参数不作验收，验收时由施工单位代表及监 理签名确认?机房验收表?和?设备验收表?。物业效劳中心于初验后发出整改 工程清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。七、房屋内的验收和移交住户房屋的验收由物业效劳中心、开发商、监理及施工方等单位代表共同参 与，交接以接收住宅房屋钥匙为标志。 住宅房屋验收只集中在可见的损坏、 缺陷 和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收， 验收时由施工 单位代表和监理签名确认?住宅房屋验收交接表? 。物业效劳中心于初验后发出 整改工程清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。验收时需记录水、电和 煤气表具读数。验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业效劳中心统一在预备好 的钥匙柜内妥善保存。八、绿化的验收及交接小区内绿化的验收由物业效劳中心、开发商、监理及园林施工单位的代表共 同参加，在验收签署后一年质保期满后交接。绿化验收只集中在可见的外观、造 型和数量，对植物的根基、是否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及 监理簦名确认?绿化验收表?。绿化验收后的一年内，仍出原园林承包商完成日 常必要养护、 修剪和浇水工作， 并需及时补种坏死的苗木， 物业效劳中心需保护 绿化不受人为损坏。九、工程完善和工程遗留问题1工程完善在房屋