物业管理费催缴流程及技巧ppt课件

1、物业管理费物业管理费催缴流程及催缴流程及技巧技巧 涌金物业涌金物业*右岸嘉园管理处右岸嘉园管理处一、目的一、目的 规范物业管理费收取操作流程，明确规范物业管理费收取操作流程，明确从业人员对物业管理费之组成构架，引导从业人员对物业管理费之组成构架，引导业户对物业管理费支付的正确认识，提高业户对物业管理费支付的正确认识，提高应收账款收缴率，经过收缴率业绩反映效应收账款收缴率，经过收缴率业绩反映效力方任务之优劣。力方任务之优劣。二、任务描画二、任务描画账务人员根据楼盘之实践需求，按时出具管理费或其账务人员根据楼盘之实践需求，按时出具管理费或其他应收账款之费用清单。他应收账款之费用清单。经过信函、挂号

2、信函、特快等方式准确送达至业户经过信函、挂号信函、特快等方式准确送达至业户手中。手中。根据各业主之付款明细，做好账务入账、销账、核对根据各业主之付款明细，做好账务入账、销账、核对等任务，防止出现人为失误，呵斥业户之不满心情。等任务，防止出现人为失误，呵斥业户之不满心情。针对拖欠时间较久，不明实践缘由之业户，需上门自针对拖欠时间较久，不明实践缘由之业户，需上门自动沟通，以便采取相应处理方法。动沟通，以便采取相应处理方法。楼盘担任人需及时了解各业户之动态并对该项任务做楼盘担任人需及时了解各业户之动态并对该项任务做好指点、检查任务。好指点、检查任务。三、催缴作业流程三、催缴作业流程 为维护社区正常运

3、作，对逾期未缴物业为维护社区正常运作，对逾期未缴物业管理费之住户需按下例流程于不同阶段实施管理费之住户需按下例流程于不同阶段实施不同催缴作业。不同催缴作业。v步骤一：对逾期付款业户步骤一：对逾期付款业户v物业经理物业经理/客服人员以或登门访问方式催缴客服人员以或登门访问方式催缴v 1.收到欠费收到欠费v 结果结果v 2.没有收到欠费，没有收到欠费，v v v 进入步骤二进入步骤二v 步骤二：欠费金额累计超越步骤二：欠费金额累计超越3个月或包含个月或包含3个月个月寄发催缴函寄发催缴函会计根据未缴款明细制造催缴明细表会计根据未缴款明细制造催缴明细表 1.收到欠费收到欠费客服人员根据催缴明细表制造催

4、缴通知单客服人员根据催缴明细表制造催缴通知单 2.没有收到欠费没有收到欠费 进入步骤三进入步骤三步骤三：对催缴通知单上超越催缴期限的住户且多次步骤三：对催缴通知单上超越催缴期限的住户且多次 催缴还未支付的催缴还未支付的 1.收到收到欠费欠费寄发律师函寄发律师函 2 .没有收到没有收到欠费欠费 进入步骤进入步骤四四步骤四：步骤四： 对寄发律师函内超越所规定的缴费期限还未支付且回绝对寄发律师函内超越所规定的缴费期限还未支付且回绝物管沟通的物管沟通的 提请法院诉讼，建议追加其滞纳金提请法院诉讼，建议追加其滞纳金四、执行细那么四、执行细那么1催款催款2制造催款单制造催款单担任执行人担任执行人物业经理物

5、业经理/客服人员客服人员担任执行人担任执行人物业经理物业经理/会计会计/客服人员客服人员运用表单运用表单欠款单元催缴日报表欠款单元催缴日报表运用表单催缴函寄发记录表催缴通知单时点时点逾缴费通知单上缴费期限逾缴费通知单上缴费期限时点时点逾缴费通知单上之缴费期限，逾缴费通知单上之缴费期限，可参考管理合约商定日期可参考管理合约商定日期时点时点按月以第一个月按月以第一个月25日日按季以当季第一个月按季以当季第一个月25日日操作阐明操作阐明会计根据未缴款资料等制造会计根据未缴款资料等制造“催缴函寄发记录表催缴函寄发记录表客服人员根据客服人员根据“催缴函寄发记录表催缴函寄发记录表依次制造催缴通知单依次制造

6、催缴通知单催缴通知单中的欠费金额应催缴通知单中的欠费金额应为统计截止日之前的一切欠费为统计截止日之前的一切欠费操作阐明操作阐明月收第一次催缴通知单，以后每月依次执行，月收第一次催缴通知单，以后每月依次执行，直至三次，后进入诉讼程序直至三次，后进入诉讼程序季收第一次催缴通知单，以后每月依次执行，季收第一次催缴通知单，以后每月依次执行，直至三次，后进入诉讼程序直至三次，后进入诉讼程序阐明阐明物业经理及客服人员物业经理及客服人员应自动登门访问以便提示应自动登门访问以便提示业主交纳物业管理费业主交纳物业管理费担任执行人担任执行人客服人员客服人员4提请法院诉讼提请法院诉讼欠缴管理费满一年以上者欠缴管理费

7、满一年以上者时时 点点担任执行人担任执行人物业经理物业经理运用表单运用表单 诉讼明细表诉讼明细表 寄发律师函寄发律师函依法院判决程序依法院判决程序对于不适宜进入诉讼程序的对于不适宜进入诉讼程序的3催缴通知单寄发催缴通知单寄发1. 物业经理应就恶意不交纳管理费一年以上者编制诉讼明细表，经总公司相关指点审核确认2. 经确认的诉讼对象名单提报业主委员会，经业主大会业主代表大会、开展商决议赞同授权后执行，首先寄发律师函3. 律师函内容由律师出具4. 邮寄挂号信证明、寄发律师函明细表连同律师函影印本应一并存档5. 对于律师函规定之催缴期限后还未支付欠款的业主，立刻进入诉讼程序6. 一切诉讼函资料留底存档

8、法院终审问决后，已过最后判决付费日期1.向法院恳求债务人财富冻结2.拍卖债务人财富，以便清算物 业 经理 应 提报 公 司总 部 ，注 明 缘由 ， 及后 续 催缴 方 案方法 付款通知单付款通知单单元号：单元号： 客客 户：户：日日 期：期： (总计总计) (金额金额) (月度月度) (期间期间) (帐项阐明帐项阐明)备注：备注：1. 1. 请于请于年年 月月 日前支付款项日前支付款项, , 逾期将按规定加收滞纳金。逾期将按规定加收滞纳金。2 2为方便您付款为方便您付款, , 建议您与管理处联络选择银行代扣代付的付款方式。建议您与管理处联络选择银行代扣代付的付款方式。3 3假设您选择银行汇付

9、假设您选择银行汇付 , , 请运用以下帐户请运用以下帐户 , , 并注明物业称号、房号和付款内容。并注明物业称号、房号和付款内容。 帐户称号帐户称号 ) ) 开户银行开户银行 ) )： 银行帐号银行帐号 ) )： 假设对此付款通知有任何疑问，请于管理处联络。假设对此付款通知有任何疑问，请于管理处联络。 地址：地址： ： ： ：六、催缴技巧及应对方法六、催缴技巧及应对方法开发商有纠纷，如房屋质量问题开发商有纠纷，如房屋质量问题 采取措施：采取措施：1).有效沟通，经过、会面与业主商讨处理方有效沟通，经过、会面与业主商讨处理方法，如涉及法，如涉及到开展商方面的，做好畅通的沟通渠道，普通到开展商方面

10、的，做好畅通的沟通渠道，普通开发商在其开发商在其责任范围内赞同处理。责任范围内赞同处理。2). 如无法达成共识，只需管理处帮业主作为如无法达成共识，只需管理处帮业主作为了，那么业主应该了，那么业主应该履行其交纳管理费的义务，如业主继续不交的，履行其交纳管理费的义务，如业主继续不交的，可经过法可经过法律手段处置律手段处置.对物管效力不满，与管理处有纠纷对物管效力不满，与管理处有纠纷采取措施：采取措施： 1).有效沟通，向业主表示物管为其效力之诚有效沟通，向业主表示物管为其效力之诚意，在管理处职责范围意，在管理处职责范围内，尽量满足其要求。内，尽量满足其要求。 2).适当在一些特殊时节里，赠送小礼品，经适当在一些特殊时节里，赠送小礼品，经常沟通讯问业主的常沟通讯问业主的需求，让业主能感遭到只需业主与物业共同努需求，让业主能感遭到只需业主与物业共同努力才干有效管理整力才干有效管理整 个小区。个小区。六、催缴技巧及应对方法六、催缴技巧及应对方法业主交房后，不断未入住业主交房后，不断未入住 采取措施：采取措施：1).在交屋时，留意提示业主留下有效在交屋时，留意提示业主留下有效联络方式，建议业主留