物业管理公司工程部运作手册.

1、第一章 人员架构及管理范围架构图总人数：39人C.对业主、租户开展有偿效劳具体目标和政策制定物业设备管理工作的123定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程|的技术和经济管理高1级 技工16人242512612负责物后实施加强设业设备的技术改造,级。技备项目验收、运行、预防性月方案、0经济效果高进工作和更新工级技维工的根据物业设备根本折旧和大修理基金的设备购置费用、更新改造费用、大修理定物业设备7欄算I4算丿根据实际需要和规定修的各项规章制，完成总经理的各项技术、经，确保各种设备程的可行

2、性研究, 级 技 记录资料;工编并负责组的完成，控制费用,编制方案经报批制物业设备的保养、提取情况，协同年度级技 大修方案、 提高修理的财务部门合理方案和安排使用费用和备件流动资金等。忆规程和技术标技,工2人电梯、空调和照明人实行定额管理和标。的准时开启和关闭,冷冻机房、热交换室录详实完整的运行数据。恰当地安排值班；其中，变配电室楼宇中央控制室等可能需要 24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师 带着技术工人组成。1.2.9 有方案、有组织地开展设备的更新和改造， 提高物业设备的先进性和低能耗、 高效率、 防污染等性能，保持设备的现代化水平。1.2.10 紧急事件总是会遇到的， 应急

3、抢修是对工程部技术水平、 组织水平和员工素质的重要 考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响 大的设备故障。接到应急报告， 当班人员应立即通知总经理、 总工程师及专业工程师， 并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。1.2.11 推动全员参加设备管理活动， 催促日常维护和保养， 组织部门间的设备管理评比竞赛 活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。1.2.12 以“经济、舒适、平安、高效为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、 冷气和热能供给， 做好能源分配和费用核算的根底工作， 使每位员工树立环保与节能

4、 意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，以提 高环保和本钱控制的效益。1.2.13 负责设备平安管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定平安防火、事故防范措施 并催促落实执行。1.2.14 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。1.2.15 负责组织物业各种设备的备件确定、 订货和供给。 对备品、备件的储存作出监控记录， 以确保在抢修时有足够材料应用，到达本钱控制的目的。1.2.16 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及应用维修新技术，提高维修技术水平。 负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积 极开

5、展营业部门人员的设备管理根底知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水 平。1.2.17 检察和指引所有承判商在物业内进行的工程， 以确保其依照物业管理公司所定的规章 和平安标准施工。1.2.18 解答物业管理部一切有关工程之问题及查询， 处理物业内住客之投诉， 尽力为他们解 决工程有关问题。1.2.19 制定各种运行维修管理制度及表格， 将各种运行保养工作准确记录， 到达管理的标准 化、文件化、表格化，防止人为原因对工程运行造成影响。1.2.20 外判维修保养 把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承 造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养， 使设备能畅顺

6、运行， 另一方面， 可令设备的寿命得以延长。可外判维修保养的设备有：a. 制冷机组b. 电/ 扶梯c. 空调自控机组d. 交换主机e. 消防报警系统f. 保安技防系统g. 水处理系统h. 电脑系统 工程各班组职责范围 强电专业职责范围1.3.1.1 负责整个电气系统的运行和资料管理。1.3.1.2 负责发电机的运行管理。1.3.1.3 负责所有上下压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。1.3.1.4 负责空调、冷冻设备动力电源供给。1.3.1.5 负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。1.3.1.6 负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。1.3.1.7 负责物业临时

7、供电的安排和方案。1.3.1.8 对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工方案。1.3.1.9 负责燃油的储存和发放。1.3.1.10 配合物业管理处负责向业主、租户提供有偿效劳。1.3.1.11 详列故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。1.3.1.12 负责物业内电 / 扶梯的运行管理。1.3.1.13 负责监督电梯维修公司的维修保养和故障检修工作。 弱电专业职责范围1.3.2.1 负责物业的门磁，监控设备，消防警报设备， 设备，公共播送设备， 楼宇自 动管理设备，电视设备，综合布线，信号增强等系统的运行管理。1.3.2.2 负责所有以上设备的维护保养和运行记录。1.3.2.3 详列设

8、备故障的种种现象， 汇报给有关的专业维修承造商， 使他们于最短时间内， 作出适当检修，使设备重新投入运行。1.3.2.4 配合物业管理部，负责向业主、租户提供有偿效劳。1.3.2.5 熟悉电脑及打印机等部件的应用，掌握系统软件的操作。1.3.2.6 熟悉系统的分类、监控设备的分布，掌握设施的参数及其操作方法。1.3.2.7 严格执行工程部规定的机电系统的运行方案。1.3.2.8 监视设施状况，探测报警，如发现不正常立即做出适当的反响并作报告及提出建 设性意见。1.3.2.9 做好电器设备及弱电房的消防工作和卫生工作。1.3.2.10 实行 24小时四班 /三班制不得擅离职岗，交接班之前做好各类

9、汇总并打印。1.3.2.11 定期对各类设备和工具做定期清洁、检修、测试。1.3.2.12 每周、每月总结运行、故障、记录。1.3.2.13 积极参加业务学习和技术培训、复训，不断提高自己的业务水平。 空调班组职责范围1.3.3.1 熟悉空调系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改良措 施，减低能耗。1.3.3.2 制定月、年度维修保养方案，做好日常运行维修记录及月、年度总结上报。1.3.3.3 做好空调系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。1.3.3.4 做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶到现场，处理事故。1.3.3.5 班组员工积极参加业务学习和技术

10、培训，不断提高业务水平。1.3.3.6 做好空调系统图纸，资料、维修工具的保管，检测仪表的校正。1.3.3.7 做好空调设备机房的清洁工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾。1.3.3.8 做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。给排水班组职责范围1.3.4.1 负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务， 跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作及日常维护工作。1.3.4.2 熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如 有发现设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，防止造 成损失。各设备的巡视记录依照有关表

11、格。1.3.4.3 做好给排水设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，马上 上报总工程师。1.3.4.4 做好本班组设备运行报表，对请修单进行登记、编号，同时记录请修完成后的情 况，掌握维修的进展情况，保证各部门的维修需要。1.3.4.5 积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告总工程师， 同时提出个人建议或解决措施。1.3.4.6 做好水泵房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工 作，负责水箱的清洗。1.3.4.7 负责燃气系统、设备的维修保养。1.3.4.8 认真贯彻执行总工程师下达的维修、保养方案，并认真讨论实施，确保平安生产。1

12、.3.4.9 积极配合其它班组工作，努力完成领导交给的各种任务。1.3.4.10 积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。 综合维修职责范围1.3.5.1 负责公共范围内和管理处的家具、陈设的修理和翻新。1.3.5.2 负责公共范围内的天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改 .1.3.5.3 负责公共范围内的墙壁、天花、金属构架的油漆翻新。1.3.5.4 负责土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。1.3.5.5 负责公共范围内各式五金配件的安装、修理。1.3.5.6 负责各种机器设备的维修保养。2.1. 建立组织机构的原那么 建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。

13、 建立设备管理机构 必须遵循的一般原那么是：2.1.1. 在物业总经理领导下的总工程师负责制原那么。2.1.2. 精兵简政的原那么。能由社会承当的工作 , 要尽量委托专业厂家承当。部门管理人员 要少而精、办事效率高、熟悉情况、反响灵敏，专业主管必须坚持在第一线工作。2.1.3. 设备管理、技术和经济三位一体的原那么。2.1.4. 职责职权对应清楚的原那么。在统领全局的前提下 , 职权分散有利于提高效率 , 有利于 调动下级积极性和培养下级的工作能力。2.1.5. 保持最正确管理幅度的原那么，通常以 4-8 人为佳。2.1.6. 信息反响和调控的原那么。2.1.7. 按各个物业各自的特点、专业人

14、员的技术水平设计组织体制。2.2. 工程部组织机构的设计物业工程部组织机构和岗位的合理设置， 是完成工程部任务的保证条件。 工程部组 织机构的设计，应表达统一领导、分级管理的原那么。2.2.1. 各种不同层次专业人员的配置、 组成及其比例关系， 应与工程部的任务需要相适应。2.2.2. 在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原那么。2.2.3. 处理好专业与专业之间、工种与工种之间的协调和配合关系。2.2.4. 组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原那么。2.3.工程部组织机构的设置方式下设假设干个专业工程部组织机构按专业系统设置，

15、 工程部在总工程师统一领导下， 作业级，如以下图所示。第二章 岗位职责2主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。3全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的效劳场所和条件。4安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5审定班组工作方案，检查方案执行情况，制定本部门的年度工作方案及月度实施方案，报总经理审批后执行。6参加新增工程的谈判、评审、报价及验收，确保质量到达预定的标准。7深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。8负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。9培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，

16、并按规定进行奖惩。10 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进方案，并负责实 施及监察外判公司的工作。11 根据实际要求与运行情况比拟，结合科技开展状况，征询专业意见，不断改良 原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12 负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、 局、自来水 公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益 为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。13 确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试 和保养。14 为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。素质要求：15 根本素质

17、：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。16 自然条件： 30 岁以上，身体健康。17 文化程度：工程技术专业大本以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业 培训。具有高级工程师技术职称。18 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。19 工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程总工程师 3 年以上 或副总工程师 5 年以上；具有 7 年以上技术管理经验。20 特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、 管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。二、 工程部文员的岗位职责直接上级

18、： 总工程师直接下属： 无岗位职责：1 在总工程师的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作及接待来访客 人。2 帮助总工程师翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。3 提醒总工程师按时参加方案中的各种会议。4 填报有关报表，经总工程师签字后上报总经理室。5 负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。6 负责工作部人员的考勤 出勤、年假、加班等 、福利 工资、奖金、加班费 、 劳保用品的申报、领取和发放。7 负责现金报销和支票的办理。8 接听 、记录留言，做好 及邮件的记录和传递。9 参加工程部例会，做好会议记录并整理下发。10 负责技术档案的整理存档。素质要求：11 根本素质：办

19、事严谨、讲究效率、保守秘密。12 文化程度：中专文秘专业以上学历。13 外语水平：英语初级以上水平，具备笔译、口译和文件起草能力。14 工作经验：在物业管理或物业设备维修工作 2 年以上，具有工程技术方面的 一般知识， 了解工程部在物业管理中的地位和作用， 能够处理办公室日常业 务及设备档案的分类和管理。 能熟练使用常用办公软件、 自动化软件， 中文 录入速率 100字/ 分以上，错误率 1%以下。15 特殊要求：具备较强的文字处理能力，能编译起草会议纪要等文件。值班调度的岗位职责3 监督检查工程部各岗位的值班情况。4 检查并掌握大厦各系统设备的运行状况， 发现异常或故障， 立即做出正确判 断

20、，采取有效措施及时解决。5 做好值班记录，审阅各班组设备运行报表，完成维修单的登记、编号、分配 和完成报的记录工作。6 掌握每天维修工作进程， 保证物业各部门的维修需要。 重要问题及时报告总 工程师并提出解决方法。7 完成总工程师分配的其他任务。素质要求：8 根本素质：工作踏实、细致，情绪稳定，有进取心。9 自然条件：身体健康， 30 岁以上。10 文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历， 接受过酒店工程技术管 理的专业培训。11 外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。12 工作经验： 5 年以上酒店或物业设备维修管理经验，在高档大型物业或酒店 中担任值班调度 3 年以上，对

21、工程部各个环节全面了解， 有效强的动手能力。四、 电气专业组岗位职责岗位职责：11 确保变电设备系统、电梯的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电梯供给是电气工程师的首要职责。12 检查供电、电梯系统的运行状况，审阅运行记录，发现异常立即处理。13 按照维修保养制度的规定，提出对变配电室、电梯设备系统维护保养的方案，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。14 熟悉掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以 最短的时间恢复其使用功能。15 贯彻执行岗位责任制、平安责任制，催促检查下属员工严格执行平安操作规程，确保设备及人员有发生平安事故，保证配电室的干净整洁。1 6 做

22、好下属员工的技术培训和考核工作。17 培训下属，督导检查下属工作。18 做好技术档案的建立、 管理和设备维修、 检查、保养的记录， 善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。19 做好与供电局等外协单位的协作关系。110 制定系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。111 组织电梯设备的年检及外判维修保养工作。112 提交每周/ 每月电气系统运行报告，编写停电的特别通告。113 协助总工程师进行工作：a. 计算年度开支预算b. 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核c. 监管承判商在物业内进行之工程，确保其安装水平符合工程

23、部标准d. 工程结束后的验收素质要求：114 根本素质：具有认真负责、 脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风， 为人正直，善于协调人际关系。115 自然条件：身体健康，年龄 30 岁以上。116 文化程度：具有大专以上或同等学历。117 工作经验：具有 5年以上物业维修管理工作经验， 8 年以上变电设备系统管理运 行的工作经验。118 特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高 / 低压配电上岗证、操作证，高 级技术等级证书。2强电主管直接上级： 电气工程师直接下属： 强电运行技工、维修技工岗位职责：21 协助工程师做好变配电室和强电、电梯设备、消防系统和各弱电系统的运 行管理，做好

24、防火、防水、防小动物及防尘措施，确保强电设备系统的正 常运行，各弱电系统操作正常。22 协助工程师搞好物业强电、电梯设备、照明系统的动作和维护。处理一般 运行、维修故障及小型改造工作。23 认真执行巡视检查制度和维修保养制度的规定，催促检查各班次巡视记录 和用电量统计记录，发现异常，及时报告。作好强电设备、照明系统和弱 电消防系统的维修保养方案安排和组织实施工作，使物业强电设备、照明 系统始终处于良好的运行状况。24 按照维修保养制度的规定， 协助工程师做好对变电设备系统及强电、弱电、 电梯设备、消防系统的维修保养方案及其实施，使变电室设备始终处于良 好的运行状况。25 及时向工程师提出所需零

25、配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库26 做好班组人员考勤，按时上报。27 培训下属并催促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有 特别棘手事件立即汇报。28 管理使用好所属班组的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：29 根本素质：办事认真，踏实肯干。具有上下沟通，团结协作的工作精神。210 自然条件：身体健康，年龄在 25 岁以上。211 文化程度：具有中等技术专业或同等学历。212 工作经验：具有 5年以上物业维修管理工作经验， 4 年以上变电设备系统管理运 行的工作经历。213 特殊要求：特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高 / 低压配电上岗证、 操作

26、证，高级技术等级证书。3强电运行技工直接上级： 强电主管直接下属： 无岗位职责：31 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电 设备的正常运行。32 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发 现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。33 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保 养。3 4 严格执行岗位责任制及平安责任制，确保人身和设备平安。35 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。36 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备外表不留积尘。根据上 级安排，定期进行设备内部清洁。37 坚守岗位

27、，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表 格上报。38 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未 排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程 师审阅。39 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设 定值及管线走向。310 严格执行职工守那么和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。 素质要求：311 根本素质：具有认真负责，踏实肯干的工作精神和作风。312 自然条件：身体健康，年龄在 20 岁以上。313 文化程度：具有技校以上学历。314 工作经验：具有 2年以上物业设备维修工作经验， 3 年以上变电

28、设备系统运行操 作、维修保养的工作经历。315 特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高 / 低压配电上岗证、操作证，中 级技术等级证书。4强电维修技工直接上级： 强电主管直接下属： 无岗位职责：41 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。42 服从主管的工作安排，保证按质完成工作任务。43 按照工程师 / 主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照 明系统进行维修保养，并到达质量要求。44 维修保养操作必须严格执行电工工艺标准，各接点必须牢固结实，绝缘及 防水处理必须可靠。4 5 严格执行岗位责任制及平安责任制，确保人身和设备设施的平安。46 发生事故时，值班人员应保持冷静，

29、按照操作规程及时排除故障，事故未 排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程 师审阅。47 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程 师，并尽快回到值班地点。48 按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。49 严格执行职工守那么和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。 素质要求：410 根本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。411 自然条件：身体健康，年龄在 20 岁以上。412 文化程度：具有技校以上学历。413 工作经验：具有 2年以上物业设备维修工作经验， 2 年以上强电系统维修保养的 工作经历。414 特殊要求：

30、持有北京市劳动局、供电局领发的高 / 低压配电上岗证、操作证。 5 弱电主管直接上级： 电气工程师直接下属： 弱电运行技工、维修技工岗位职责：51 负责物业 机房、报警监控、消防系统主机等弱电设备的维护和保养，确保通讯系统畅通无阻。52 确保自控系统 24 小时正常运行，为业户创造一个平安的环境。53 按照维修保养制度的规定，作好弱电设备的维修保养方案安排和组织实施 工作，使物业弱电各系统始终处于良好的运行状况。54 每天检查自控系统、布线系统等弱电系统的巡检记录，并对所有个系统进 行巡视，发现问题立即处理。55 对物业内消防系统等资源及分配情况作出完整详尽的记录。56 熟悉消防主机、楼宇自控

31、主机的性能，发生故障时应能及时处理，以最短 的时间恢复正常运行，处理不了的应及时联络设备厂家解决。57 培训下属并催促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有 特别棘手事件立即汇报。58 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：59 根本素质：工作认真负责，脚踏实地、精益求精。510 自然条件：身体健康 25 岁以上。511 文化程度：自控专业或通讯技术专业大专以上毕业或同等学历。512 工作经验： 5年以上大厦弱电系统维修经验， 3 年以上物业弱电管理工作经验6 弱电运行技工 直接上级： 弱电主管 直接下属： 无 岗位职责：61坚守岗位，定期巡查弱电系统设

32、备，并准确记录各种运行数据，填好运行 表格上报。62确保音响设备、电视接收及播放、消防、监控、自控、 对讲等弱电系统的正常运行，为物业的经营活动效劳。63发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未 排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程 师审阅。64严格执行岗位责任制及平安责任制，确保人身和设备平安。65严格执行职工守那么和物业公司其它规章制度，确保弱电系统的正常运行素质要求：66根本素质：工作踏实肯干，认真负责，团结协作。67自然条件：身体健康，年龄在 20 岁以上。68文化程度：具有技校通讯专业以上文凭。69工作经验：具有 3 年以上物业设备

33、值班工作经验。7 弱电维修技工 直接上级： 弱电主管 直接下属： 无 岗位职责：71严密监楼宇自动控制系统设备的运行情况并做好记录。72熟悉系统的工作原理、线路连接，一旦出现故障，马上进行抢修。在尽可 能短的时间内恢复所有功能。73严格执行岗位责任制和平安责任制，确保人身和设备平安。74坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表 格上报。75服从工程师 / 主管的工作安排， 依据维修保养制度的内容， 按时按质按量完 成弱电系统的检测维修任务。76 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未 排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交

34、工程 师审阅。77 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程 师，并尽快回到值班地点。78 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设 定值及管线走向。79 严格执行职工守那么和物业公司其它规章制度， 确保楼弱电系统的正常运行。 素质要求：710 根本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。711 自然条件：身体健康，年龄在 20 岁以上。712 文化程度：具有自控、通讯、计算机专业技校以上学历。713 工作经验：具有 5年以上大厦弱电维修工作经验， 3 年以上的弱电设备系统维修 操作工作经历。五、空水专业的岗位职责负责空调系统、冷冻系统、

35、通风系统的日常运行和维修保养。1 空水工程师直接上级： 总工程师直接下属： 空调主管、给排水主管。岗位职责：11 确保空调采暖系统、各上下水系统的设备正常运行，对所属设备系统和人 员负有全面的管理责任。检查空调采暖系统和上下水系统的运行状况、控 制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。12 提出设备系统维修保养方案和备品备件购置方案，每月定期上报工程部总 工程师审定，并负责组织实施。13 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进 行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。14 贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带着并催促检查下属员工严格 执行平安操作规程及员工守那么，保证

36、空调机房的干净整洁。15 做好下属员工的技术培训和考核工作。16 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教 训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。17 负责制定空调采暖系统和上下水系统的运行方案及设备开停时间表，并不 断研究改良措施，使系统更节省能源和降低损耗。18 组织锅炉、冷水机组等设备的年检及外判维修保养工作。19 提交每周/ 每月空调采暖系统运行报告， 编写停止空调或其它供给的特别通 告。110 协助总工程师进行工作：a. 计算年度开支预算b. 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核c. 监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平符合工

37、程部标准d. 工程结束后的验收素质要求：111 根本素质：办事认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。112 自然条件：身体健康，年龄在 30 岁以上。113 文化程度：具有大专以上学历。114 外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。115 工作经验：具有 5年以上物业设备维修工作经验， 3 年以上空调系统运行的 工作经验。具有组织空调系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的 处理能力。2 空调主管直接上级： 空水工程师直接下属： 空调技工岗位职责：21 负责物业制冷、供暖、空调、送风、排风系统设备的维修保养，确保空调 制冷系统正常运行。22 保证冷冻机组和其它冷冻设备的正常运行。2

38、3 按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。24 设备系统出现故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用 功能。25 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。严格执行 巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时采取措施，防 止小隐患酿成大故障。26 根据设备的要求和使用情况，提出对制冷空调设备系统维修保养的方案安 排，报总工程师审批后组织实施，使设备始终处于良好的工作状态。27 培训下属并催促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有 特别棘手事件立即汇报。28 建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。29 管理使用好

39、本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：210 根本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟能能力，善于督 导部属员工的工作。211 自然条件：身体健康，年龄 25 岁以上。212 文化程度：具有中等技术专业或同等学历。213 工作经验：具有 5年以上物业设备维修工作经验， 4 年以上空调给排水设备 的技术管理，维修保养的工作经历。214 持有北京市劳动局颁发的管道、 制冷维修、焊接技术中级以上等级证书 任 意两种及体检合格证。3 空调运行技工直接上级： 空调主管直接下属： 无岗位职责：31 严格遵守操作程序， 保证冷冻机组及其它制冷设备、 空调设备的正常运行32 按照主

40、管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对冷冻机 组和其它制冷设备、空调设备进行维修保养。33 严格执行岗位责任制及平安责任制，确保人身和设备平安。34 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表 格上报。35 做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。发生事故时，值班 人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应 上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。36 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程 师，并尽快回到值班地点。37 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设

41、定值及管线走向。38 严格执行工程部的值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。39 严格执行职工守那么和物业公司其它规章制度，确保空调系统的正常运行。 素质要求：310 根本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。311 自然条件：身体健康，年龄在 20 岁至 40 岁以内。具有特殊技能可放宽至 45 岁以下。312 文化程度：具有技校 / 高中以上学历。313 工作经验： 2 年以上的空调系统维修保养的工作经历。314 持有北京市劳动局颁发的制冷维修、焊接技术中级以上等级证书及体检合 格证。4 空调维修技工4。1 熟练掌握各类空调制冷、采暖设备操作、维修保养规程。42 服

42、从工程师 / 主管的工作安排，保证按质完成工作任务。43 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对制冷设备、空调系统进行维 修保养，并到达质量要求。44 维修保养操作必须严格执行工艺标准，各接口严密，安装牢固。4 5 严格执行岗位责任制及平安责任制，确保人身和设备设施的平安。46 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并 尽快回到值班地点。47 按要求开闭设备，不私自调整设备，改变管、线路走向。48 严格执行职工守那么和物业公司其它规章制度，确保空调、制冷系统的正常运行。 素质要求与空调运行技工相同。5 给排水主管直接上级： 空水工程师直接下属： 给排水技工

43、岗位职责：51 协助工程师做好给排水系统的运行管理，确保给排水系统、燃气系统的正 常运行。52 按照维修保养制度的规定，协助工程师做好设备系统维修保养方案的安排 组织实施，使给排水系统、燃气系统处于良好的运行状况。53 协助工程师做好所需零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必 要备用量。54 协助工程师做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，以便于从 中总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功能更加完 善。55 每天检查给排水系统的巡检记录、并对整个系统进行巡视，发现问题立即 处理。56 培训下属并催促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有 特别棘手事件

44、立即汇报。57 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 素质要求：58 根本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟能能力，善于督 导部属员工的工作。59 自然条件：身体健康，年龄 25 岁以上。510 文化程度：具有中等技术专业或同等学历。511 工作经验：具有 5年以上物业设备维修工作经验， 4 年以上空调给排水设备 的技术管理，维修保养的工作经历。512 持有北京市劳动局颁发的管道、 制冷维修、焊接技术中级以上等级证书 任 意两种及体检合格证。6 给排水技工直接上级： 给排水主管直接下属： 无岗位职责：61 严格遵守操作程序，保证给排水系统、燃气系统的正常运行。6

45、2 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，对给排水设备进行维修保养。6 3 严格执行岗位责任制及平安责任制，确保人身和设备平安。64 坚守岗位，定期巡查本系统设备， 并准确记录各种运行数据， 填好运行表格上报。65 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时 不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。66 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并 尽快回到值班地点。67 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及 管线走向。68 严格执行职工守那么和物业公司其它规章制度，确保给排水系

46、统、燃气系统的正常 运行。素质要求：69 根本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。610 自然条件：身体健康，年龄在 20 岁以上。611 文化程度：具有技校 / 高中以上学历。612 工作经验： 2 年以上的给排水系统维修保养的工作经历。613 持有北京市劳动局颁发的管道、 焊接技术中级以上等级证书及体检合格证。7 水化验技工直接上级： 给排水主管直接下属： 无岗位职责：71 按照工程师 / 主管的安排，依据维修保养制度的要求，对中水、软化水、生 活水消毒设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。72 适时安排对中水、软化水、生活水消毒系统进行方案维修、保养，使设备始

47、终处于良好的工作状态。73 按要求对各中水质根据水质情况适当调整设备的运行参数， 并准确记录水质 及调整方法。74 及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。75 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。76 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格 上报。77 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排 除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审 阅。78 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常， 维修完毕后做好记录上报工程师， 并尽快回到值班地点。79 按要求开闭设备，不私自调整设备的

48、运行控制参数、状态、运行方式、设定 值及管线走向。710 严格执行职工守那么和物业公司其它规章制度， 确保软化水系统的正常运行。 素质要求：711 根本素质：工作认真负责，具有团结协作精神。712 自然条件：身体健康，年龄在 20 岁以上。713 文化程度：具有技校以上学历。714 工作经验：具有 3年以上物业设备管理工作经验， 2年以上软化水设备操作经验 具有软化水设备的运行操作和维修保养知识及一般故障的处理能力。715 特殊要求：持有有关部门颁发的上岗证。8设备维修技工直接上级： 给排水主管直接下属： 无岗位职责：81 遵守平安操作规程，保证人身及设备平安万无一失。82 协助主管做好各种机

49、械设备、燃气系统的运行管理，确保各种机械设备及燃 气系统的正常运行。服从主管的工作安排，保质保量的完成工作任务。83 按照维修保养制度的规定， 协助主管做好设备系统维修保养方案并组织实施， 使各种机械设备始终处于良好的运行状况。84 及时向主管提出各种机械设备、燃气系统所需零配件申购，保证常用材料零 配件的备用量。85 协助主管做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，从中总结出经 验教训，逐步采用新技术、新工艺，使各种机械设备的性能更加完善。86 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常， 维修完毕后做好记录上报工程师， 并尽快回到值班地点。87 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程

50、及时排除故障，事故未排 除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审 阅。88 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：89 根本素质：办事认真，踏实肯干。具有上下沟通，团结协作的精神和良好的 人际关系。810 自然条件：身体健康，年龄在 25 岁以上。811 文化程度：具有技校以上学历。812 工作经验：具有 5年以上物业设备维修工作经验， 5 年以上机械设备维修保 养的工作经历。燃气工要求 2 年以上的燃气系统设备操作经验。813 特殊要求：燃气工应持有有关部门颁发的上岗操作证。六、综合维修专业 负责整个物业的装饰装修、家具等的维修和保养，对

51、整个物业进行内外 装修、维修保养及更新，组织二次装修管理。1 综合维修工程师直接上级： 总工程师直接下属： 综合维修技工 岗位职责：11 确保内外装修的正常运行，对所属设备系统和人员全面责任，并负责组织 二次装修工程管理工作。12 按照维修保养制度的规定，提出对所属设备系统维修保养的方案，每月定 期上报工程部审定，并负责组织实施。13 设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用 功能。14 贯彻执行岗位责任制、平安责任制，催促检查下属员工严格执行平安操作 规程，确保设备及人员不发生平安事故。15 做好下属员工的技术培训和考核工作。16 培训下属，督导检查下属工作。17 做

52、好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养记录工作，善于总结 经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。18 做好所需材料和零配件的采购方案，保证常用材料和零配件的备用量，提 交每周/ 每月运行报告。19 协助总工程师进行工作：a. 计算年度开支预算b. 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核c. 监管承判商进行之工程，以确保其安装水平符合工程部标准d. 工程结束后的验收素质要求：110 根本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和 作风。具有上下沟通能力，为人正直，人际关系融洽。111 自然条件：身体健康，年龄 30 岁以上。112 文化程度：具

53、有中等技术专业或同等学历。113 工作经验：具有 5年以上物业设备维修工作经验， 4年以上煤气系统、 机械 设备、土木维修的技术管理、维修保养工作经历。22 按照主管的安排，依据维修检修制度的规定，对装饰装修范围内的工作进行 维修检修，并到达质量要求。23 工作中注意保护现场，防止污染公共区域，保持环境卫生整洁。2 4 严格执行岗位责任制及平安责任制，确保人身和设备平安。25 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常， 维修完毕后做好记录上报工程师， 并尽快回到值班地点。26 严格执行职工守那么和物业公司其它规章制度。素质要求：27 根本素质：办事认真、细致。28 自然条件：身体健康，年龄在 25

54、 岁以上。29 文化程度：具有技校以上学历。210 工作经验：具有 2年以上物业设备维修工作经验， 5 年以上木工、油漆工或瓦工工作经历第三章 工程部工作管理方法第一节 物业的前期管理1竣工验收与接管验收1. 1 竣工验收当一个建筑工程工程经过建筑施工和设备安装之后， 到达了该工程工程设计文 件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程工程竣工以后， 施工单位需向建设单位办理交付手续。 在办理交付手续时需经建设单位或专门 组织的验收委员会对竣工工程进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手 续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项 目由建设投入使用的标志，也

55、是对工程工程的设计质量和施工质量的检验。12接管验收接管验收是指物业管理公司接管开发公司、 建设单位或个人托管的新建房屋或 原有房屋时，以物业主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验。在完 成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一 程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管 理公司来进行的，加上物业管理公司参与了前期设计和施工，只有它才对各种 情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织 人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公 司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主 移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、 预交水电费押金、领取?用户手册?等。13质量记录：?接管验收申请