青羊工业总部基地项目开发模式分析.doc

1、青羊工 业总部基地项目开发模式分析青羊工 业总 部基地，位于成都重点打造的 20 个工 业集中发展区之一 的青羊工 业集中 发展区核心区域，占地面 积 1089 亩，项目以发展新型 总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企 业总部为产业 定位。项目占地面 积 1089 亩，总投资达 37.3 亿元，总建筑面69 万 m2 ，容积率为 1.6，绿地率达 28%。项 目招商目 标企业定位为“5+2”，“5即”世界 500 强企业，“2即”国内行 业 100 强企业+有潜力、快速成 长的优秀中小企业 。一、总部基地开 发模式（一）合作主体由成都市青羊 区国有资产监 督管理 办公室、成都置信实业（集团

2、）有限公司、四川合信 实业 有限公司共 同发起成立的股份制有限公 司 成都青羊工 业建设发展有限公司。公 司作为总 部基地 的项目业主，按照市 场机制自主 负责工业总 部基地的开 发、招商。经营 范围包括 房地 产开发与经营 、实业投资、房屋租赁及其它无需 许可或 审批的合法 项目。下辖成都嘉善商 务服务管理有限公司。成都青羊工 业建设发展有限公司以青羊工 业总部基地的 规划、建设、经营 管理 为依托，营造城市区域 ，为城市区域 经济 造血，带动 城市 区域的整体增值。（二）建设内容1、企业总部办公区 。主要 规划修建写字 间、办公场所以及绿化等配套 设施。整个项目分 5 期建设，业态 以独栋

3、别 墅办公楼为主。2、生活服务区 英国风情小镇英国 风情小 镇为完成青羊工 业集中 发展区拆迁安置而修建的居住区 。项目占地 464 亩，总建筑面 积 36 万 m2 ，容积率仅 1.45 ，安置人数 5000 余人，投资规模达 6 亿元。“英国小 镇”的开发建设，为拆迁后的农民营造了一个布局合理、功能 齐备 、交通便捷 、环境优美的现代住区，体 现了推进城乡一体 化建设中，对在改善 农民居住和 生活条件方面的人文光 怀与积极努力。3、综合配套区 时尚青年城时尚青年城定 位 “青年 时尚生活特区 ”。项 目位于青羊工业发展总部区与英国风情小镇之间，总占地面 积 188 亩，建筑面 积约 34

4、万平方米，是 专门针对入区企 业员 工要求打造的配套用房。 项目建成后，将 有效 减轻企业投资配套建 设的资金压力，为入去企 业员 工提供便利的生活、 购物、休闲、娱乐等服 务。主要规划建 设酒店、餐饮、大卖场 、游乐园、小型会展、停车场等。（三）建设项目的土地问题（不十分准确）1、建设内容的用地性质企业总部办公区的用地性 质为工业用地、商业用地，不开发居住房地 产。生活服 务区的土地使用性 质为商住用地。休闲旅游商 业区的用地性 质为商业用地，涉及绿化部分的用地的性 质为绿化用地。2、建设项目所需用地的取得通过征收的方 式将集体土地 转化为国有建 设用地。 项目用地的价 格由四部分 组成 :

5、征地成本、土地整治 费用、社会事 业项 目建设成本和土地出 让金。二、总部基地 产品模式（一）建筑形态别墅式，联排、独栋约 40 栋。（二）园区功能1、主要功能 聚合产业群青羊工 业总 部基地以研发高技术含量、高附加 值的航空产品、电子信息、机械精密加 工为核心，发展多种 周边产业2、辅助功能为片区创收，带动 区域 经济发 展；解决就业问题 ，总部工业基地的建 设，吸引企 业入驻，企业的进驻为 当地 带来了就业机会，相关的配套服 务也为周围居民提供就 业创业 机会。（三）园区配套住宅配套：英国 风情小镇休闲娱乐 配套：青年时尚城交通配套：两条公交 线从成都市区直达青羊总部工业基地。三、总部基地运 营盈利模式（一）出售出售独栋别墅，获得销售利润（二）后期服务费出售之后的物 业管理经营获 利。（三）配套产业 经济时尚青年城、英国 风情小 镇等配套 项目的运作盈利“青羊模式 ”是一种 创新的模 式，真正创造了 “四方受益 ”的多赢格局：首先，从政府来看 ，青羊区 仅投资 400 万元，就为国家创造了上 亿元的税收 贡献，大力推进了区 域经济的发展；其次，从开发主体来看，青羊 发展公司通 过园区开 发，获得 了良好的 经济 效益与利 润价值；第三，对于农民而言，青羊模 式的实施，为农民提供了就 业机会，创造了良好的居住条件 和增收途径；最后，作为企