2021年房地产开发存在的问题

1、资料来源：来自本人网络整理！祝您工作顺利！2021年房地产开发存在的问题房地产业在世界各国的国民经济中都占有特别重要的地位,而且经济更加达的国家,房地产业所占的比重就越大，下面就让我带你一起去理解一下房地产开发存在的问题吧。 房地产开发存在的问题：用地的问题 房地产开发用地中存在的问题，不仅扰乱了我国城市房地产开发市场的正常秩序，而且引发了一系列的社会冲突及法律纷争，不能不令我们深思。 我国城市房地产开发用地的法律问题主要有以下几个方面： 第一，基层人民政府越权批地。 依据国务院关于出让国有土地用法权批准权限的通知之规定，国有土地用法权的批准权限为：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的

2、，由国务院批准;耕地3亩以下、其他土地lo亩以下的，由县级人民政府批准。省辖市、自治州人民政府的批准权限由省、自治区人大会打算。国有土地用法权的出让不得化整为零，变相扩大批准权限。然而，在理论中，一些地方政府无视上述规定，采纳化整为零等手段，征用耕地并出让，开发建立所谓的 高尔夫球场 、高级别墅区 等。由于这些工程工程量大，资金难以准时到位，导致征地早征晚用、甚至征而不用，造成土地资源的极大铺张。同时，在征地和土地出让过程中，极易滋生腐败，引发农民与当地政府间的冲突，影响当地社会秩序的稳定。尤为严峻的是一些地方的乡级政府竟然非法越权批地，更加剧了房地产市场的混乱程度。除越权批地外.基层政府违法

3、批地的行为也时有发生。 其次，农村集体经济组织非法开发、出让集体土地。 我国土地管理法第63条明确规定， 农村集体全部的土地用法权不得出让、转让或者出租用于非农业建立 。然而集体全部的土地进入市场流通在全国都程度不同地存在。例如，陕西省西安市三桥村村委会违法将村集体经济组织的土地出让给陕西省成阳市嘉伟房地产开发公司，该公司利用非法受让的土地擅自开工建立了规模较大的秦龙泉山庄 并非法销售。事实上，城市房地产开发不行避开要占用农村集体全部的土地，为理解决这一冲突，我国城市房地产管理法第8条规定， 城市规划区内的集体全部的土地， 经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的用法权方可有偿出让 。因此，凡未

4、经国家征用就非法开发、出让农村集体土地的行为一律无效。不受法律爱护。 第三，划拨土地的用法单位与开发商违法联建商品房。 土地用法权的划拨是指县级以上人民政府在土地用法者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其用法，或者将土地无偿交付其用法的行为。依据我国城市房地产管理法第23条的规定，只有符合该法规定的建立工程的用地才能以划拨方式获得。由于历史缘由，我国企事业单位拥有的国有土地用法权大多是国家在方案经济体制下无偿划拨的。理论中，一些单位基于小团体利益，将国家划拨其无偿用法的国有土地的全部或局部非法转让给房地产开发商进展房地产开发，或者与其结合建房，建成后五五或四六分成。双方把各自分得的房屋作为

5、商品房对外销售。这种貌似合理的行为实际是违法行为。 因为该房地产工程是以土地用法者的名义立项的，目的是自用，依法不需补缴土地用法权出让金，其所建职工住房也不需办理商品房销售手续，但同时这种房产也不得作为商品房对外销售。因此，开发商获得的此类联建房屋，由于没有办理土地用法权受让及其他相关手续，因此无法获得房屋产权证书，其产权不受法律爱护，更不得作为商品房对外销售。依据我国城镇国有土地用法权出让和转让暂行规定拥有国有土地用法证的划拨土地的用法者经当地市县土地管理部门批准，并补交土地用法权出让金后，其划拨土地的用法权和地上建筑物的全部权才能转让、出租、抵押。 第四，开发商违法转让土地用法权。 我国城

6、市房地产管理法第38条、第6o条规定，以出让方式获得土地用法权的。转让房地产时，土地用法者必需全部支付土地用法权出让金，并获得土地用法证，属于房屋建立工程的，还应当完成开发投资总额的25%以上，并应向县级以上人民政府土地管理部门申请登记颁发土地用法权证书。因此，土地用法证是土地用法者拥有土地用法权的唯一合法证明，开发商必需持有土地用法权证并办理其他一系列相关手续后，才能从事该地块的房地产开发。但理论中，一些开发商为获得国家出让的地块，不惜败尽家业,得到开发用地后, 却因缺乏后续资金而无法进展开发活动， 未完成开发投资总额25%就非法转让土地用法权， 致使转让手续无法办理，双方的权利也无法实现。

7、导致土地用法纠纷不断。 第五，开发商非法受让土地进展房地产开发。 有些开发商为躲避税费，降低开发本钱，对受让的土地不依法办理土地用法证及相关转让手续，以致无证施工、违法开发而被消费者投诉，被政府职能部门惩罚。 房地产开发存在的问题：房价问题 当前我国房地产开发中的房价问题主要表现为房价上涨过快。房价是房地产市场运行情况的综合反映，当前局部地区房价上涨过快，与经济进展中各类要素价格普遍上涨、城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，以及一些地方经营城市、盲目大拆大建有亲密关系。挺直缘由是房地产市场供给构造不合理、开发建立本钱上升和局部地区供求关系失衡，以及一些地区投资、投机性购房需求增长过快。 此外

8、，现行的土地供给、财税等房地产政策对房价上涨也有重要影响。造成房价上涨过快的缘由主要有： 1、市场供给构造不合理。 突出表现为非住宅、高价位住宅供给增长快于中低价位住宅供给增长。一是，新建商品房中，全国商品住宅施工面积、开工面积同比分别增长18.2%和2.3%，而非住宅施工面积、开工面积同比分别增长23.4%和6.5%。二是，商品住宅供给中，中低价位住宅比例偏低。此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停顿了经济适用住房建立。 2、商品房开发建立本钱增加。 近年来，多重因素推动商品房开发建立本钱上升。一是土地价格上涨。二是消费

9、资料价格持续上涨,其中，钢材、水泥等建筑材料涨价对开发建立本钱有较大影响。三是拆迁本钱增加,据济南市测算，拆迁本钱增加约占房价涨幅的20%。四是商品住宅品质进步，如武汉市青山区绿景苑小区因采纳了保温墙体、中水处理、太阳能等62项新技术、新产品，使每平方米造价增加300元。 此外，各地精装修商品房交付量增加，装修本钱进入销售价格，也带动了房价进步。 3、局部地区供求总量失衡。 2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续大于开工面积增幅。东部地区和局部中心城市供求冲突突出。如上海市今年来年商品住宅开工面积与销售面积之比分别为1：1.1、1：1.08、1：1.04、1：1.o5，需求持续大

10、于供给;局部沿海城市中，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升;同时也带动了一般商品住房需求增加、价格上涨;一般商品住房供求冲突的加剧，又造成二手房市场供给紧缺、价格上涨。 4、局部地区投资和投机性购房需求增长过快。 一是，投资性需求过旺。近几年，股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投资需求旺盛。尽管房屋租金涨幅较低，但由于房价上涨较快，投资性购房仍旧快速增长，甚至局部一般市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。二是，投机炒作现象突出。基于房价上涨的预期，加上个别媒体不加甄别大肆渲染，一些机构和个人甚至用大量银行贷

11、款及私募资金进展短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。 一些开发商认为掌握投资规模和土地供给量等宏观政策将影响后续的市场供给，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建立和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价。增加了市场的紧急气氛，也使一局部消费者做出了提早购房的选择。进一步加剧了阶段性供求冲突，如无锡市投资性购房比例高达l9%，其中7%为短期炒作。局部城市二手住房价格较大幅度上涨，就与肯定数量的次新房(开工交付不久的商品住房)短期炒作有很大关系。如杭州市去年下半年次新房转让面积约占二手房买卖总量的l2%。 另外，境外

12、资金特殊是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有肯定的影响。 总的看，我国房价维持在高位，尤其是局部地区房价过快上涨，是多种因素综合作用的结果。从房地产市场本身状况看，本钱推动和供给构造不合理问题在全国具有肯定的普遍性，尤其对中西部地区和中小城市房价上涨有明显影响;投资性购房需求过旺、投机炒作和供求失衡问题，在东部沿海和内地少数中心城市较为突出。目前掌握拆迁规模的效应正逐步显现，有利于抑制需求、减缓房价涨幅;本钱因素受外部经济环境影响较大，有赖于宏观经济的进一步改善;而供给构造性问题和投资性需求过旺、短期炒作问题如不尽快解决，有可能对局部地区房价上涨进一步起到推波助澜的作用。

13、因此，稳定房价工作，既要有全国性的措施也要注重分类指导，以促进房地产市场的持续安康进展。 房地产开发存在的问题：环境问题 在我国房地产开发中存在很多环境问题，从房地产开发用地土地用法权的获得到物业管理，环境问题贯穿于房地产业的始终。目前我国房地产业中主要存在以下环境问题： 1、水土流失问题 由于房地产市场的长期畸形进展，使房地产业成了一个炙手可热的行业。房地产热的盛行使土地资源的供应和管理严峻失调，在大量土地被征用的同时，很大一局部被闲置，没有利用，造成了土地资源的大量铺张。而在房地产的开发过程中，出于施工的需要，在房产四周地区随便采土，也造成了许多人为的土地的流失。 2、环境噪声污染 在房地

14、产的施工进程中，不行避开的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场四周居民的生活带来了宏大的影响。并且由于房地产施工的长期性，使得四周的居民长期处于不连续的环境噪声的污染之下，也引起了房地产开发单位和四周居民的纠纷。 3、建筑垃圾和生活垃圾 由于缺少相关的标准，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随便倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对四周居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。而在业主入住以后，由于我国物业管理制度还存在很大的缺乏，又会产生大量的生活垃圾，不仅对业主的生活产生影响，对四周居民的消费和生活也带来了不

15、利影响。大量的生活垃圾的存在严峻影响了居民的环境审美观念和居民享有在优美的环境中生活的权利。 4、生活废水 在业主的日常生活中，不行避开的会产生大量的生活废水。而由于局部开发商的无视或者由于物业管理的滞后，使生活废水没有进入城市的污水排放系统，而是随便的就近排放，造成了严峻的生活废水的污染。 5、大气污染和水体污染 由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不行避开的会产生对大气的污染;建筑垃圾长期的暴露也会产生大量粉尘，造成大气污染。而大量的生活垃圾、生活废水的存在不仅会造成大气的污染(主要是恶臭气体污染)，而且可能造成水体的污染(通过浸透或者挺直排放)。 6、对生态系统的影响 由于房

16、地产市场的竞争剧烈，为了追求经济利益，许多的房地产位于生态脆弱或者是生态敏感区域。 这些区域的生态环境本来就处于一个临界点，房地产开发过程中的任何不适当的开发行为都极有可能打破这种弱势的平衡，使这一区域的生态系统解体，进而影响与之相关的区域环境。 7、房地产的室内环境污染 在房地产的开发过程中，为了节约资金、追求经济利益，开发商有可能会大量用法不合格的建筑材料和装饰材料，产生对人体和环境有害的气体，危害人体安康。 8、房地产回收中的污染问题 由于我国房地产业进展时间不长，如今大多数的房地产开发不考虑房地产用法年限届满时的回收问题，但是这一问题在假设干年后会成为一个麻烦的问题。对房地产用法年限届

17、满后如何回收的无视，使得在房地产的建立中很少考虑资源的可回收和再利用问题，大量用法难以回收和不能回收的材料，这不仅会造成资源的预期铺张，而且日后这些资源的处理不当势必会引起相关的环境问题。 房地产开发存在的问题：物业管理问题 房地产开发中物业管理的作用与意义主要表达在利用专业化管理方法进步城市管理的社会化及专业化程度，爱护消费者的合法权益。我国的物业管理虽然进展很快，但暴露出了不少有待完善的问题，离可持续进展的目的还相距甚远。 这些问题主要表如今： 1、 法制建立滞后 物业管理在我国到底是新兴行业，国家与地方各级的法律和行政法规都欠完善，开发商、业主、物业管理企业之间的权利、义务、责任的界定还

18、不够明确7。一方面，物业管理企业缺乏约束，效劳层次不到位;另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理难收成效。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理进展的当务之急。 2、 业主的素养和物业管理消费观念有待进步 业主自治在物业管理中是重要的一个局部，但目前许多业主放弃物业管理自主权，对成立业主大会参加物业管理的事情漠不关怀。业主委员会行为不标准，违背招投标的行为比比皆是，业主拒交物业管理费现象突出，业主自治要求高和业主自身素养低的冲突也是物业管理进展的阻碍。 3 、物业管理企业效劳面窄、透亮度差、专业性不强、经济效益差 如今物业公司的数量急剧增多，但管理规模小、物业分散，相对管理本钱高，经济效益低。同时，物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，加之从业人员素养参差，效劳不标准，专业性不强，企业运作透亮度不够。这些都制约了物业管理的正常运转和企业的自我进展。 4 、物业管理市