内蒙古赤峰项目可行性研究报告（下）

1、1/1163 赤峰新城区规划前景赤峰新城区规划前景用地规划用地规划 规划用地中，突出了居住用地以及公共设施用地，分别占总建设用地的 32.6、18.9，体现了赤峰新城区功能建设与发展的重点；绿地占总建设用地比例约为28.7，主要是由公园和城市生态建设用地构成，有利于城市良好生态环境的构筑。2/116概要：概要：赤峰房地产市场目前还处在一个比较初级的阶段，住宅土地的投资热情上涨迅速，最近几年的土地供应，基本上为住宅用地，目前房地产市场最活跃的当属新城区，赤峰市的大部分商品房都来自新城，政府已对红山区、松山区等老城区的土地供应进行了约束限制，因此赤峰市房地产市场呈现出新城区独树一帜的局面。新城区在

2、整体市场当中已经占据着越来越重要的地位，已成为最具发展潜力的板块。赤峰房地产市场环境研究赤峰房地产市场环境研究 第三部分第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰赤峰商业市场特征研究商业市场特征研究赤峰房地产赤峰房地产SWOT及客源分析及客源分析赤峰新城区典型项目研究赤峰新城区典型项目研究本案前期本案前期SWOT分析分析3/1161赤峰房地产市场板块特征赤峰房地产市场板块特征 板块特征板块特征以半支箭河、锡泊河等主要河流为界限，将主城区划分为红山区、松山区、新城区三大片区。 红山片区红山片区 锡泊河以南、站前街以北、植物园以西的区域

3、。以商业服务、餐饮娱乐、文化教育和居住功能为主。松山片区松山片区锡泊河以北、阴河以西、平双路以东、友谊大街以南的区域。以居住、交通和教育功能为主。新城片区新城片区平双路以西、锡泊河以东、巴林街以南、外环路以东的区域。以居住、行政及文化教育功能为主。4/1161赤峰房地产市场板块特征赤峰房地产市场板块特征 板块特征板块特征以居住和行政、文化、教育功能为主以居住，行政、商业为主要功能的新城区基本维持现状能，以工业，交通为主要功能的松山区居住、工业相对平衡的红山区赤峰市桥北棚户区5/116概要：概要：赤峰房地产市场板块优势明显，地产项目众多，高品质项目开始集中，已形成了“遍地开花”的局面，且小高层、

4、高层产品已渐渐成为市场供应的主流。其房价呈现出中心强周边弱的局面。同时赤峰房地产市场正处于高速发展的阶段，由于固有的生活习惯，购房者大多具有极强的地缘性，这也成为阻碍当地楼市发展的原因之一。赤峰房地产市场环境研究赤峰房地产市场环境研究 第三部分第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰赤峰商业市场特征研究商业市场特征研究赤峰房地产赤峰房地产SWOT及客源分析及客源分析赤峰新城区典型项目研究赤峰新城区典型项目研究本案前期本案前期SWOT分析分析6/1162赤峰住宅市场发展特征赤峰住宅市场发展特征总体特征总体特征 板块优势明显，板块优势

5、明显， 高品质项目开始集中。高品质项目开始集中。受到城市规划影响，赤峰市新城区的产品优势明显，高品质、大规模楼盘在该区域大量集中上市。如何跳脱出目前运作的固有模式，是新兴项目能否立足的重要关键。 开发体系混乱，多家开发商联合开发。开发体系混乱，多家开发商联合开发。赤峰新城区为现在房地产市场发展较为活跃的地带，但是大多数楼盘都是多家开发公司联合开发，各自为战；这样就不利于房地产市场的健康发展，容易导致房地产市场混乱局面的出现，对于开发商来说，也不利于他们的统一管理。主要原因：开发商实力不够雄厚，大都没有能力独自拿地。 购买意向偏向自用，价格需求偏向中高端购买意向偏向自用，价格需求偏向中高端 个人

6、购买商品房的比例逐年增加，在低端市场满足不了市场需求后，市场开始走向中高端。解析：赤峰房地产市场处在发展初期，其市场需求的主体为普通的刚需团体，大量的中低端住宅充斥着整个市场，使整个市场处于一个较为落后的状态，然而当地人们的生活水平日益提高，对住宅的品质也提出了新的需求，这样，以前的普通住宅已无法满足现在的市场需求，中高端住宅就越来越受到青睐。7/1162 赤峰住宅市场发展特征赤峰住宅市场发展特征总体特征总体特征 高层住宅的销售有一定抗性高层住宅的销售有一定抗性。 在赤峰市走访过程中，发现当地人对高层住宅的认识度普遍较低，他们不太愿意购买高层住宅，然而现在赤峰整个市场开始走向高端，高层则为高端

7、楼盘不可缺失的因素。主要原因：1、赤峰市的生活方式导致其对高层的接受度较差 2、高层住宅的得房率要低于多层住宅 3、高层住宅的物业费要远高于多层住宅 4、赤峰新城区供电、供水系统不太稳定，断电的现 象普遍发生，由于高层较高，水压达不到，因此 供水困难也是赤峰人不愿意接受高层的原因之一。 开发理念及操盘水平有待提高开发理念及操盘水平有待提高当地市场对于项目的开发理念及全程操盘水平均处于初级阶段，水准有待提高。表现形式：1、表现在产品细节上，如小区规划、外立面乃至规划等方面均存在 一定的落后程度。 2、销售体系不专业 3、表现于客户的定位上，本土开发商普遍认为现有 主流消费群体对于居住面积的去化能

8、力较高，其 实造成这一现象的主要原因是由当地长期以来产 品供应的强制性所造成，而并非市场客观情况。8/1162 赤峰住宅市场发展特征赤峰住宅市场发展特征总体特征总体特征 外来人口量有限，暂无法形成消费拉动效应外来人口量有限，暂无法形成消费拉动效应由于赤峰的整体发展相对较为落后，相对于高素质人才的引进，具有一定的劣势，从目前的房地产市场发展现状来看，区隔性非常强，外来人口尚不成为购房的主力之一。但这部分人群基本不属于高消费、高预算阶层，消费低于一般市民，无法成为房地产发展的先头军。 品牌效应渐露光芒品牌效应渐露光芒随着市场日趋成熟，消费者对于产品的需求逐步走向多元化和品质化，对产品本身的关注程度

9、越来越高。表现形式：产品形象的塑造、品质变的日趋重要。 刚性需求在一定程度上成为楼市发展助力刚性需求在一定程度上成为楼市发展助力相对于国内其他大型城市，赤峰的房地产市场起步较晚，一些刚性需求购房仍是现在购房群体的主力。刚性需求主要体现在以下几个方面：旧城改造，拆迁户安置购房，年轻人结婚购置新房，为子女选择学区而重新购房，二次置业更换环境购房等。刚性需求为房地产行业提供了一个生存发展的空间。9/1162 赤峰住宅市场发展特征赤峰住宅市场发展特征总体特征总体特征 居民购房地点选择区域性较强居民购房地点选择区域性较强基于当地居民的生活习惯，在购房时往往把原居住片区作为首选。主要是购房者在一个区域中生

10、活、工作多年后大都习惯以前的生活方式和居住氛围地缘因素很强。在本次市调中了解到，每个的楼盘购房客户很大一部分都集中在楼盘所在区域的周围。 市场逐渐成熟，购房客群更加理性市场逐渐成熟，购房客群更加理性赤峰整体商品房销售均价仍处于小幅上升阶段，但随着价格的不断上升，投资客已在逐步减少，购房者更加理性等方面的反应已逐步显现出来。新城区域的购房群体更加复杂化，首次置业和二次置业以及因为拆迁而购房客户均有。另外由于新城区教育资源丰富，为孩子上学选择学区房而在新城区置业的客户群也日渐增多。 中高端产品竞争日趋激烈中高端产品竞争日趋激烈目前市场上的明星级项目均为高端定位，区域竞争日益激烈。区域内部的竞争激烈

11、，对具备刚性需求的的消费者而言存在巨大心理抗性，严重阻碍市场项目的有效去化。 10/1162 赤峰住宅市场发展特征赤峰住宅市场发展特征新城板块特征新城板块特征新城区房地产市场供应量持续增大新城区房地产市场供应量持续增大 赤峰市房地产市场还处于发展的初级阶段，住宅土地的投资热情上涨迅速，最近几年的土地供应，基本上为住宅用地，目前房地产市场最活跃的当属新城区，赤峰市的大部分商品房都来自新城，政府已对红山区、松山区等老城区的土地供应进行了约束限制，因此赤峰市房地产市场呈现出新城区独树一帜的局面。 楼盘品质逐步上升，楼盘品质逐步上升， 客户需求多元化。客户需求多元化。 新城区的整体区位的发展趋势新城区

12、的整体区位的发展趋势 新城区将成为赤峰市新的城市中心，大批市政机构的内迁，更是给新城带来无限生机，新城区的东、南、北三个方向的土地供应都基本接近饱和，如果新城想要继续发展房地产市场，就只有向西偏南的方向发展。本案位置将逐渐成为新城区乃至整个赤峰市的新的中心区。 11/116概要：概要：赤峰商业属典型城市商业布局，中心单一且经营档次偏低。随着城市逐步向西扩张，城市中心有逐步向西转移的趋势。西部区域随着人气的聚集、市政机构的落户以及居住人口的增多，势必形成一个新的城市中心。同时赤峰投资客将会越来越多，投资意识较强，这也成为商业易卖的原因之一。办公类物业在赤峰市场中尚属于新兴物业，市场总量不大，市场

13、需求也不明显，纯写字楼更是少之又少。赤峰房地产市场环境研究赤峰房地产市场环境研究 第三部分第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰商业市场特征研究赤峰商业市场特征研究赤峰房地产赤峰房地产SWOT及客源分析及客源分析赤峰新城板块典型项目研究赤峰新城板块典型项目研究本案前期本案前期SWOT分析分析12/1163 赤峰商业市场发展特征赤峰商业市场发展特征商业特征商业特征 商业现状属典型城市商业布局，中心单一且经营档次偏低，同时赤峰宏观经济指标增幅明显，居民消费需求旺盛 ；目前在售商业集中在老城区，总体量不大，新城区商业规模也较小，主要集

14、中于开发住宅；形成不了气候。 各种新兴商业业态已进入赤峰市场，但受传统消费观念的束缚，消费者更青睐于传统百货商场购物； 城市中心逐步西移，西部区域随着人气的聚集以及居住人口的增多，势必形成一个新的城市中心，但现阶段已出现的金钰大都会一家大型商业项目，而且一度处于停建状态。13/116概要：概要：2010年，这样一个充满机会，更是充满变化的市场让我们看到了希望，国家的一系列志在维护房地产市场正常秩序的政策使广大的一、二线城市陷入了僵局，大量房产商改变战略，开始转投三、四线城市及一些较不发达的地区。这样，赤峰市将成为一个新兴的地产城市，这里机会与危机并存，一个初级房地产市场将由此茁壮成长。在这里，

15、我们要规避风险，把握机会，实现自己的宏伟蓝图。赤峰房地产市场环境研究赤峰房地产市场环境研究 第三部分第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰赤峰商业市场特征研究商业市场特征研究赤峰房地产赤峰房地产SWOT及客源分析及客源分析赤峰新城板块典型项目研究赤峰新城板块典型项目研究本案前期本案前期SWOT分析分析14/1165 赤峰房地产赤峰房地产SWOT及客源分析及客源分析 赤峰房产市场赤峰房产市场SWOT分析分析 Strengths Strengths优势优势: : 赤峰市房地产市场还处于一个初级阶段，在这里机会更多，发展的空间更大。

16、赤峰市近几年经济发展迅速，人们生活水平不断提高，在温饱得到满足之后，人们开始向往高品质的生活，因此，对高端住宅的需求日益增加。 著名的“红山文化”、“富河文化”遗址说明大约七千年前，这里就是人类先民繁衍生息的地方，借助红山、富河文化，赤峰市房地产市场将会得到更多人的追捧。15/1165 赤峰房地赤峰房地SWOT及客源分析及客源分析赤峰房产市场赤峰房产市场SWOT分析分析 WeaknessesWeaknesses 劣势劣势： 1、赤峰市房地产市场整体物业水平较低，整体销售水平落 后，一般都是没有经过专业的培训，销售人员都是开发商随便招入一些没有经验的人做简单的出售，没有一个比较专业的团队。 2、

17、赤峰市的高层住宅的销售存在普遍的抗性，对高层住宅的认知度，还没有得到当地人的接受。OpportunitiesOpportunities机会：机会：5 赤峰房地赤峰房地SWOT及客源分析及客源分析赤峰房产市场赤峰房产市场SWOT分析分析5 赤峰房地赤峰房地SWOT及客源分析及客源分析赤峰房产市场客源分析赤峰房产市场客源分析客户来源分类客户来源分类比例比例年龄段年龄段比例比例公务员公务员20%20%25-3025-30岁岁15%15%私企老板、个体户等私企老板、个体户等20%20%30-3530-35岁岁18%18%普通市民普通市民45%45%35-4535-45岁岁47%47%乡镇个人乡镇个人1

18、5%15%4545岁以上岁以上20%20%5 赤峰房地赤峰房地SWOT及客源分析及客源分析目标客层群体特征分析目标客层群体特征分析主力客户群体主力客户群体职业特征职业特征家庭结构家庭结构可能购买产品类型可能购买产品类型用途用途刚性需求客户刚性需求客户各行业各行业2-32-3口之家口之家两房、小面积三房两房、小面积三房做婚房及改善居用做婚房及改善居用自用自用事业单位中高层事业单位中高层管理人员管理人员政府、行政单位及政府、行政单位及效益较好的国企效益较好的国企3-53-5口之家，有购口之家，有购买力，追求舒适度买力，追求舒适度两代人居住两代人居住高品质产品高品质产品自用自用企业中中高层管企业中中

19、高层管理人员理人员外企、合资、私营企外企、合资、私营企业业2-32-3口之家，口之家，有购买能力有购买能力高品质产品高品质产品自用自用特殊职业特殊职业医疗、教育、银行等医疗、教育、银行等偏高收入，工作稳定偏高收入，工作稳定者者2-32-3口之家口之家经济型高品质经济型高品质自用自用个体工商户个体工商户个体工商户个体工商户2-32-3口之家口之家经济型高品质经济型高品质自用自用外来人口外来人口因工作需长期定居因工作需长期定居1-21-2口之家口之家高品质小户型产品高品质小户型产品自用自用/ /投资投资 解析解析： 5 赤峰房地赤峰房地SWOT及客源分析及客源分析目标客层群体特征分析目标客层群体特

20、征分析20/116概要：概要：本次调研针对新城板块在售楼盘的中高档楼盘，现选取3个最具代表性的楼盘为例，对案例做基本评判。赤峰房地产市场环境研究赤峰房地产市场环境研究 第三部分第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰赤峰商业市场特征研究商业市场特征研究赤峰房地产赤峰房地产SWOT及客源分析及客源分析赤峰新城板块典型项目研究赤峰新城板块典型项目研究本案前期本案前期SWOT分析分析21/1166 赤峰新城板块典型项目研究赤峰新城板块典型项目研究开发商天泽宝厦房产联合开发物业类型住宅、商铺装修类别毛坯建筑类型小高层、高层占地面积5500

21、0左右建筑面积113000容积率1.84停车位1:0.7总户数946户销售商自产自销售出户数556套单价区间3700-5150元/销售率60%绿化率37%主力面积120开盘时间2010-5月物业费1元/地下车位出租楼间距65米地下车库出售河畔骏景基本概况河畔骏景基本概况22/116河畔骏景优劣势及卖点分析河畔骏景优劣势及卖点分析6 赤峰新城板块典型项目研究赤峰新城板块典型项目研究23/116富河国际基本概况富河国际基本概况6 赤峰新城板块典型项目研究赤峰新城板块典型项目研究开发商建国毅刚宝山房产联合开发物业类型住宅销售商自产自销建筑类型小高层、高层装修类别毛坯建筑面积250000左右容积率1.

22、74停车库1:0.7总户数2100户左右均价5200元/售出户数1230户绿化率35%销售率58.7%开盘时间2009-11月主力面积140车库面积23-32物业费电梯楼1.2元/步梯楼0.5元/地下车库15万/个 ： 6 赤峰新城板块典型项目研究赤峰新城板块典型项目研究 富河国际优劣势及卖点分析富河国际优劣势及卖点分析25/1166 赤峰新城板块典型项目研究赤峰新城板块典型项目研究富兴嘉城基本概况富兴嘉城基本概况开发商春城、众联、洪昌房产联合开发物业类型住宅，商铺销售商自产自销建筑类型多层、小高层、高层装修类别毛坯建筑面积221700左右容积率1.71停车库1:0.5总户数1600套左右均价

23、3500元/售出户数春城房产售出262套绿化率35%销售率占首推房源的98.12%去化方式安全局团购主力面积130开盘时间春城2010-6月，众联10年8月物业费电梯楼1元/，步梯楼0.5元/地下车库暂时未售，紧缺 6 赤峰新城板块典型项目研究赤峰新城板块典型项目研究 富兴嘉城优劣势及卖点分析富兴嘉城优劣势及卖点分析27/116概要：概要： 赤峰房地产市场环境研究赤峰房地产市场环境研究 第三部分第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰赤峰商业市场特征研究商业市场特征研究赤峰房地产赤峰房地产SWOT及客源分析及客源分析本案前期本案前

24、期SWOT分析分析赤峰新城板块典型项目研究赤峰新城板块典型项目研究28/116本案地理位置简图本案地理位置简图本案前期本案前期SWOT分析分析项目项目配套配套详情详情道路道路玉龙大街，市区东西主干道双向8车道新惠路，市区南北主干道双向6车道公交公交公交2路，19路，6路等近10条公交路线半径1公里范围商业商业众联广场半径1公里范围农贸市场市政府各机构餐饮餐饮沿街店铺餐饮，各大型酒店等等半径1公里范围金融金融工商银行，农村信用社医疗医疗赤峰市医院、赤峰学院附属医院半径2公里范围内地标地标本案位于市区中的点，本身即地标本案前期本案前期SWOT分析分析本案周边配套本案周边配套 本案前期本案前期SWO

25、T分析分析本案地块价值判断本案地块价值判断本案前期本案前期SWOT分析分析本案效果图本案效果图 本案前期本案前期SWOT分析分析本案本案SWOT具体分析具体分析Weaknesses 劣势：劣势： 本案前期本案前期SWOT分析分析本案本案SWOT具体分析具体分析 本案前期本案前期SWOT分析分析本案本案SWOT具体分析具体分析 本案前期本案前期SWOT分析分析本案本案SWOT具体分析具体分析本案前期本案前期SWOT分析分析本案总体规划本案总体规划本案前期本案前期SWOT分析分析本案总体规划本案总体规划本案前期本案前期SWOT分析分析本案总体规划本案总体规划39/116概要：概要：近年来赤峰土地市

26、场供应量较大，超过开发量，土地存量过多。政府目前重点大力推进赤峰新城区的建设，该区域内潜在土地供应量充沛，新城片区房地产项目开发火热。但是，赤峰房地产仍处于一个比较初级的阶段，无论是从营销、企划、项目的特点等方面都远远落后于时代的潮流，因此新城区将成为引领赤峰市房地产市场发生质变的机会。项目地块价值的分析项目地块价值的分析 第四部分第四部分赤峰住宅市场项目特征综览赤峰住宅市场项目特征综览 1赤峰住宅市场项目特征综览赤峰住宅市场项目特征综览 内容内容品项品项共性描述共性描述本案切入点本案切入点项目项目立面风格立面风格现有项目立面风格表现较单一，缺乏特现有项目立面风格表现较单一，缺乏特色色引入时下较新颖的外立引入时下较新颖的外立面，如英式风格面，如英式风格小区景观小区景观基本无正规的小区景观规划，景观较单基本无正规的小区景观规划，景观较单一一小区景观规划将成为一小区景观规划将成为一大亮点大亮点供应产品供应产品以满足刚性需求的以满足刚性需求的2 2、3 3房为主，但户型房为主，但户型面积偏大面积偏大如何更好的推广自己如何更好的推广自己的产品，改变客户固的产品，改变客户固有的思维模式有的思维模式成交产品成交产品成