万锦城清盘促销方案

1、 万锦城-世联多板块业务整合及包销方案一、 项目现状1. 销量：区域市场热潮后，价高量低，销售乏力2. 渠道：10月后无渠道支撑，电商收费受限，来访严重不足3. 货源：剩余货源分布于楼顶楼底，位置较差；小户型为主，非主流需求产品，投资属性大于居住属性4. 7#优质货源受备案影响无法取得预售证二、 世联思考 解决项目营销痛点：1) 来访问题：以世联存量部门进行渠道整合，保证案场来访2) 转化问题：衔接世联装修业务，以市场清水价购精装房为营销包装，提升客户转化问题 解决客户痛点：1) 引入云贷，以电商进行利息补贴，直接降低客户首付2) 引入装修，将装修款含入总房款，降低客户装修费用 达成甲方目标：

2、1) 以兜底包销方式，保证项目销售，实现开发商最快回款及资产变现；三、 模型四、 世联包销方式1. 包销方式兜底包销1) 已推未售部分，兜底包销：包销剩余153套房源销售，进行兜底包销；2) 未推未售部分，通过精装交房方式联合取得预售证：7#根据预售证取得情况进行装修渠道整合，再行确定任务目标。此次兜底不计算在内，预售证取得后可采用相同的包销方式进行任务制定；2. 分月目标设定：月份11月12月1月2月合计兜底套数308020231533. 兜底考核方式：2月28日为任务考核截止期，以签约为考核标准，完成153套签约及兜底包销任务达成，未完成部分于3月5日缴纳未完成部分的首付2成作为兜底金，并

3、保证该部分房源于次月销售完毕，兜底包销截止时间3月31日；五、 经济测算总套数电商收取端口占比套数拆分支出备注153382.5看房通道5精装房看房通道物料8每月物料2万活动16节点性暖场活动，每月4万案场激励7.65每套500元渠道85%130.051951.5万/套老带新10%15120.8万/套自访5%00家电包50%77395099元/套创业基金利息50%7722.955600元/套成本合计100%153306收入电商30620%房联宝兜底包销留存利润0附件：方案详解一、 市场情况项目成交套数成交均价已推未售远大中央公园6130000海伦春天14（4商铺，6洋房）商铺：35000叠墅：2

4、8000高层：1200015（高层挞定房源释放） 格林城321050035万锦城778575159九龙仓时代上城459300157中信城右岸669500200中铁骑士府邸2812500112合计268678 价高量低:10月整个区域合计成交268套，万锦城项目成交79套，均价维持在8000-12500元，价格虚高； 项目价格竞争存在优势：项目价格成交均价8575元/，存在一定价格竞争优势，但受市场来访、产品原因，走量受限；二、 本体分析1. 全部货源分户型房源梳理楼栋户型套数面积底价均价底价总价备案单价备案总价2-6栋67463087.92820025321407953529443474763

5、72797.1382402304701695812679843278453532.1180472842326391903246102884181515.167953120499439199139383858-11栋814323.9688932880855946030647371153345.839368323969799663446485合计15311602.118185949621819408109152541 小户型产品供应，成交困难：已推未售总剩余153套，剩余户型集中在78以下小户型，合计128套，占比84%，目前市场客户关注90以上较低，小户型产品相对较难销售 剩余大户型产品楼层较差

6、：81-115相对大户型产品全部分布于1f、顶楼，位置较差； 小面积产品投资价值大于居住价值：本案剩余小面积产品对于投资客吸引力更大，而对自住客户选择较少，可充分利用投资进行包装；2. 抵押房源梳理楼栋户型套数面积底价均价底价总价备案单价备案总价3842174.687837136897491131591830476175.638097612351941571203578174.977793584227906167933384179.8581406500129466755827576175.568244622919958672432478161262.7480861021122491891160

7、3653844343.2480112749870915531424146678537.047975428261892734979783764302.48052243480093632831160782156.857805122434290761423653844334.147863262660991443054193981181.1687887132239349758747合计453498.26802728081169922132256952 剩余抵押房源合计45套，全部为16层以下房源，为快速实现回款，本次包销在推售中将以未抵押房源为主；三、 现阶段营销问题1. 客户来访低，如何进行客户吸附

8、？2. 非热点需求户型，如何进行客户转化？四、 营销策略建议1. 4大营销措施提升项目销售：世联兜底包销+精装修引入+提升转化+全场电商措施解析: 世联包销：由世联存量部门进行渠道整合并并进行153套房源任务兜底包销，7#具体兜底的方式根据预售证取得时间，双方再协商确定； 精装引入：世联进行装修操作，剩余房源进行精装包装销售，将装修总价含入总房款内； 购房送家电包/创业基金，客户二选一方式：1) 世联贴息每套5万作为客户首付补充；2) 世联以每套5099元作为家电包供客户选择； 全场电商，并保证项目营销费用：由世联进行渠道全面整合，并全场收取2.5万/套的渠道合作费用，以补贴分销、装修、家电/

9、基金包费用，并保证项目周末暖场活动、渠道物料等费用； 五、 具体执行方式：营销措施建议1：世联兜底包销 包销范围：本次针对已推未售的全部剩余房源（截止11月8日153套），7#未推未售房源根据合作情况，可采用相同方式进行包销； 包销方式：1) 已推未售部分：包销剩余 153套房源销售，进行兜底包销；2) 未推未售部分：7#根据预售证取得情况进行装修渠道整合，此次兜底不计算在内，预售证取得后可采用相同的包销方式进行任务制定； 分月目标设定：月份11月12月1月2月合计兜底套数308020231533) 兜底考核方式：2月28日为任务考核截止期，以签约为考核标准，完成153套签约及兜底包销任务达成

10、，未完成部分于3月5日缴纳未完成部分的首付2成作为兜底金，并保证该部分房源于次月销售完毕，兜底包销截止时间3月31日；4) 案场推售计划：本次销售过程中，为保证项目及时回款将以未抵押房源为主进行房源销售；营销措施建议2：购房赠装修 执行方式：与世联进行合作，将剩余房源进行精装包装销售，将装修总价含入总房款内； 装修标准：建议采用868元/装修标准,结合现目现剩余房源底价均价为8185元/，精装修均价测算为9053元/，相比市场处于中下位置，但精装修竞争力更大； 税收处理：税费预算56万，预估44元/，建议将税费加入总房价；现底价单价（元 /）装修单价（元/）税费（元 /）调整后单价（元 /）现

11、备案单价（元 /）818586844 90979408 装修样板间：方式一：开发商提供房源并支付对应精装标准的装修费用；方式二：从合作客户中选择1家进行装修，进行展示；方式三：承包商垫资，先行进行精装，后期销售后进场补偿方式四：世联公司垫资，从公司进行款项申请，后期销售后进偿还；方式五：收取电商进行垫资装修，房源销售后进行偿还； 优惠噱头：“清水价购城南精装房” 支付方式：装修按月结装修款项，回款后合同总金额的55%，水电验收后40%，漆工验收后5%；营销措施建议3：赠送家电包/创业基金，客户二选一 创业基金：每套由世联支付5万作为创业基金，相关的手续费及利息由电商进行补贴，客户可少缴纳5万首

12、付，减轻首付压力； 家电包：每套5099元标准家电包赠送，包括空调、洗衣机、电视机、冰箱4大件，营销措施建议4：全场电商 执行方式：世联收取全场电商2.5万/套，并进行电商渠道整合，以此补贴家电/创业基金利息，两则客户二选一六、 经济测算：1. 客户经济测算：事项清水价精装价备注均总价（万）6269868元/装修+50元/税费均面积（）7676均单价81769017电商费用（万）1.52.5总房款(万）6471.5首付（万）18.615.7创业基金5万客户按揭前付款20.118.2总结：客户只需首付15.7万即可购买原首付19万的精装房，按揭前只需缴纳18.2万享受精装房；2. 世联经济测算：总套数电商收取端口占比套数拆分支出备注153