高端别墅营销工作阶段性重点事项及思路

1、营销工作阶段性 重点事项及思路工作重点2006 年 9 月 8 日 2006 年 10 月 18 日工作重 点：一期存量单位，二期 A、B、C、D 存量单位的销售；2006 年 10 月 19 日2007 年 5 月 31 日工作重点：二期E、F、G 组团的销售；2007 年 6 月 1 日 2007 年 12 月 31 日工作重 点：一期、二期存量单位的销售 。工作方针围绕上述两项工 作：2006 年 9 月 8 日 2006 年 10 月 18 日：以消 化“一期存量单位，二期存量单 位”为主，兼顾二期新组团的蓄势和开盘准备； 2006 年 10 月 19 日2007 年 5 月 31 日

2、（2 月 18 日为正月初一）：以强化“ 二期新组团的销售”为主，兼顾 “一期存量单位，二期存量单位” 的消化；2007 年 6 月 1 日 2007 年 12 月 31 日：“一 期存量单位，二期存量单位”与 “二期新组团存量单位”的销售并重。工作目标第1页，共 7页2006 年 9 月 8 日 2006年 10 月18 日保守目标：人民 币 3，000 万元；积极目标：人民 币 4，500 万元。2006 年 10 月 19 日2007 年 5 月 31 日保守目标：人民 币 2 亿元；积极目标：人民 币 3 亿元。2007 年 6 月 1 日 2007年 12 月31 日保守目标：人民

3、币 1.2 亿元；积极目标：人民 币 1.5 亿元。工作衡量标准1、目标完成情况（ 对照总目标额，超额或不足的百分比）；2、费用控制情况（ 对照预算总额，超额或节余的百分比）；3、队伍建设情况（ 岗位胜任员工的比例升降幅度）；4、品牌建设情况（ 品牌的认知度和美誉度， 2007 年开始为重要工作）。推广主题语分析的项目特质 和高端客户的需求，发现有两点适合作为的核心诉求点：一是 重庆的贵人区；二是健康。最佳的广告语是 兼具二者的精神实质，且琅琅上口、意境优美；其次为突出一点 ，且琅琅上口、意境优美。第2页，共 7页在可选方案中，为第一方案，为第二方案，为第三方案。组团的案名新组团的分案名 此前

4、已有方案，分别为。鉴于的核心诉求 点一是重庆的贵人区，二是健康，以下名称适合作为组团的案 名：第一方案为，第二方案为，为第三方案为 。方向性工作安排 1、宣传推广：大体分为以 T 型牌为主的户外、以报媒为主的传统媒体、以网站为主的新兴媒 体、以短信为主的辅助媒体。以 T 型牌为主的户外，主打推广主题语，长期不变，但在不同的时期配合以不 同的阶段性诉求，以同一的精神实质但不同的色调和画面来表现；以报媒为主的传 统媒体，以简洁的软文为主，以精美的硬平面为辅；软文在形式上应 新颖，如加入漫画元素，内容上主要是传达的精神实质，强化 市场对别墅的品质和档次认同，避免低总价别墅的“定位 ”；同时服务于二期

5、新组团的持续热销；第3页，共 7页硬平面则表现的 真实现场情景（包括生活、园林、自然环境、工程进展等 ）；以网站为主的新 兴媒体，因其信息量大，传播速度快，可用于系统而大量地传 递信息，而形式上则可通过行业或物业形态的探讨的方式进行；以短信为主的辅 助媒体，因其针对性强，效率高，适合用于传递即时信息。2、现场包装：高档别墅的销售 现场应予人完美无暇、无可挑剔的感受。整洁、秩序、规范、礼 仪应作为销售现场的形象要求。为此，从大门入 口开始的整个销售动线上的景观、导示、物料、人员等需要全面 优化，有必要请专家（如五星级酒店的）加以指导改进。尽力争取在开盘 前落实。3、物料：高档别墅所展示 的物料宁

6、缺毋滥，品质至上。注意与其他机构 和部门的工作互补性。4、渠道拓展我们既要做“坐 贾”，又要做“行商 ”。目前，我们在向 外进行定向拓展时 ，“引进来”和“ 送出去”两个方向都已启动 ，但在数量、质量、针对性、系统性等方面都需要持续改进和加强 ，尤其是在业主挖潜方面，必要性尤其突出。第4页，共 7页既要依靠自己， 也要联合其他优势资源，如品牌车商、行业协会、俱乐部、四 星五星级酒店等延展推广和销售空间。时机恰当的时候 ，既要做“内贸 ”，又要做“外贸 ”。第一步：争取在 除了宣传资料之外不产生其它费用的前提下，启动在沿海一到 两个城市的宣传和销售；第二步：在上述 工作取得成效的基础上，争取在除

7、了宣传资料之外产生较小费 用（人民币 50 万元以内）的前提下，拟于2007 年春天启动境外的 宣传和销售。5、开盘活动专项工作计划的 拟订和跟进落实。6、开盘方案拟推产品组合、 户型分析、价格拟订、工作计划等事项。（需落实）7、秋交会秋交会的专项工 作计划的拟订和跟进落实。8、营销活动的梳理和 确认标准：开盘活动具 国际或国内的权威性、受众与的目标客户吻合、时间持续 3060 天、直接费用人民币 50 万元以内（如美国国家地理百年经典摄影 展）；现场人气活动 格调高雅、形式新颖、生动活泼、受众与的目标客户吻合、 时间持续 3 天以上、直接费用人民币 6 万元以内第5页，共 7页（如车模大赛 ）；重要节点活动 紧扣的业主关注的节假日、直接服务于联络业主情感、时间 持续 150 分钟以上、直接费用人民币 2 万元以内（如中秋晚会 ）。提前谋划现在起 到 2007 年底的所有活动。影响因素1、物业服务：保安 、保洁、维修、服务，在多大程度上促进了或阻碍了销售；2、工程：（ 1）质量工程质 量在多大程度上促进了或阻碍了销售；（ 2）进度工程进 度在多大程度上促进了或阻碍了销售；3、设计：（ 1）质量产品的 设计质量（包括规划、建筑、景观、样板区等）在多大程 度上促进了或阻碍了销售；（ 2）配合设计对 营销的配合（积极或消极 ），在多大程度上促进了或阻碍 了销售；4、内部管理：（ 1）营