南宁明秀西路GC地块土地价值评估报告

1、Last revision on 21 December 2020地产金牌软实力!项 目:明秀西路地块项目土地分析南宁明秀西路报告GC2009-54 地块土地价值评估报告【撰写日期：2009年8月02日】审核:批准:第一部分：地块详细资料一、地块位置地块位于明秀西路中兴桥北，原为广西南宁壮锦橡胶厂，目前厂区已被推平。地块 对面为南宁二桥装饰材料综合市场，周边商铺也多以销售建材为主。其东北面为新阳派 出所、以及五金交电化工公司仓库等，西南面临江。二、建设项目规划设计条件GC2009一5402025820202583城镇 住 宅、 批发 零售城镇住宅：70年批发零售:40且025%且W28%30%

2、且W35%236万元/亩2000万元注：GC2009-54地块竞得人另须在本地块北面出资建设30班小学一所（小学用地 不在岀让范围内），小学建成后无偿移交给教育部门。三、地块资料图A地块东南面西北面西南面东北面B地块西面东面地块原为橡胶厂厂区，因此地块已较为平整，但部分地基仍未清理。第二部分：地块投资分析一、地块综合因素分析评分项目分数位置明秀西路8面积（单位:亩）8交通状况有多辆公车经过，宜达城市各个区域， 交通便捷成熟8容积率且07平整度平整8居住氛围周边为建材市场以及分部零散的居民 楼，但是在该片区已经涌现了不少人气 教旺的楼盘7景观度位临邕江，高层可以看到一线江景10周边环境周边为建材

3、市场，环境嘈杂，人员复杂5居住配套地块要求配套学校，周边有南城百货大 型超市6升值潜力该地块临邕江泮，且靠近外地人口较多 的建材市场，有一定升值潜力6地段价值东临明秀西路，离中兴大桥也很近，可 以方便地到达江南区。但与大学路板块 其它片区相比地段价值相比有待提高。5商业价值周围为建材市场，人流密集，商业较旺6周边人口密集度周边居住人口较多6注：各项扌斤数总分为10分小结：从该地块的评分来看，90分的分数说明该地块作为居住用地有一定的价值。其临一线江景，且生活配套完善。由于片区人气很旺，因此该片区也涌现出不少市场上表现 较突出的楼盘，所以居住氛围任然较好。但是从其周边环境来看，对面及周围均为建材

4、 市场，路段人流复杂，居住环境较差。从其升值潜力和商业价值来看，建材市场人流量 较大，且多为外地人口，因此对住房有一定的需求，同时建材市场也拉动了周边的商业 需求量，所以仍然有一定的升值潜力和商业价值。二、地块2010年入市的销售均价预测本地块拿下后工期极有可能做一定时期延后，故我司将2010年12月作为项目首期入市销售节点做均价预估。1、09年大学路板块均价根据之前对各项目地块的综合指数评分，计算项目地块预计的住宅销售均价:评判总分9009年7月大学路板块均价5210 7u/m大学路板块均价月增长 率%注：数据来源于宝资通联行/宝创地产顾问数据库。2、目前可售价格预测目前地块所属区域板块均价

5、X地块分析得分/100二目前可售价格5210 元/就 X 90/1004690 元/m3、2010年6月份入市可售价格预测目前可售价格X地块所属板块月均价增长率二预测销售均价10%480811%480812%4808小结：口前该板块销售均价为5210元/nf,从周边环境评价来看，该楼盘价格将低于市场 均价，为4690元/nf。该板块均价月平均增长率为,虽然进入09年以来该片区房价受 周边环境影响迅速上涨，但是宝资通认为，上涨的趋势将在进入2010年以后得到控 制，因此2010年，设置其月增长率为0%。最终，预计2010年12月入市价格为4800 元/nf。三、地块的投资估算与取费标准说明房地产

6、项目投资估算中的政府报建费的收取按照南宁市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下表：一 前期费用之和前期顾问咨询费实际发生的金额水文、地勘费工程费用的设计费26 7E/m政府报建费1.4之和141城市配套费建安工程费用的3%1.4.2劳保费建安工程费用的2%1.4.3质检费建安工程费用的1.4.4农工保证金建安工程费用的2%1.4.5噪声超标排污880元/月.按工程时长计算1.4.6白蚁防治费2 7c/m1.4.7城市规划技术服务 费2 7c/m1.4.8墙改费7E/m1.4.9散装水泥保证金7C/m垃圾处理费7E/m施工图纸审查费7L/m人防费地下室

7、已做人防设施，免父人防费工程费用之和市政工程及环境2.1.1-之和2.1.1硬地工程150元/rr!,以总占地面积扣除基底面积、绿化面积后 的面积计算（道路、广场）2.1.2绿化工程80元/卅，按绿地面积计算，含水体2.1.3室外工程50元/卅，按总用地面积计算（给排水、气管道、供电 等）建安工程费用2.2.12.2.1地上建筑本项目为高层建设均安装电梯.层数相差不大.地上 建筑均按同一标准收取建安工程费用，2.2.1.1土建费用840 7E/m2.2.1.2安装费用3607E/m,含电梯费用2.2.2地下建筑2.2.2人防面积2300元/rrt含安装费用，本项目需做人防设施的面积 为1779

8、7 （小高层基地面积）+21218x4% （多层建筑 面积的 4%） = 18606 m2.2.2.2其余面积1500 7E/m,2.2.3会所地上面积2.2.3土建费用620 7E/m2.2.3.2安装费用80 7E/m,含电梯费用2.2.33装修工程500 7C/m2.2.3.5其它工程（除网球 场）800元/卅，带家具，智能化网络，消防四营销费用之和营销代理费销售总额的广告推广费销售总额的2%五管理费用之和运营管理费工程费用的3%项目监理费工程费用的1%土地费用 总投资成本根据各地块的拍卖费用计算至六之和根据以上的计算内容和方式，我们目前暂时以其他项目的标准，来作为计算这次拍卖地块的（除

9、去土地费用后）整体房地产项目投资的成本费用，约为1800 元/rr?四、地块的价格计算1、楼面地价计算总建筑面积二占地面积（亩）XX容积率楼面地价二总金额X10000-?总建筑面积当成交单价为230万元価800万元每亩时，楼面地价如下表计算所得:236823962916759030082396370767504008239649435100045082396556151125460823965685011504808239659322120050082396617941250520823966426613005808239671681145060082396741531500700823968

10、65121750800823969887020002、利润率计算税前利润率二（销售单价一总成本价）十总成本 税后利润率二税前利润率一利税率（） 当成交价格为236、800万元/亩时，成交价格如下表计算所得：成交价（万元/ 亩）236300400450460480500520580600700800楼面地价（元/ m）5907501000112511501200125013001-150150017502000加上楼面地价 的总成本（元/ m）259027503000312531503200325033003450350037504000税前利润率%税后利润率%不同率润率下的成交单价66. 50

11、%55. 70% 11. 2OE34. 80%33. 60%31, 20%28. 90*26. 70%20, 30% 18. 30% 9. 20% 1. 20%利润率o o O o o O9 8 7o o O o o O6 5 4o o O o o O3 2 1O成交单价(万元/亩)小结：由上图可以看出当成交单价为480-580万元/亩时利润率为在20%-31%区间之内，较 为合理。当价格等于580万元每亩时，利润率为20%已经较低，因此不建议在580万元 及以上价格时取得该地块。通过以上分析可以明显的看出，该地块最合理的价格约为480万元/亩，总价为约 亿。此时利润率为30%.利润较高。从目

12、前市场行情来看，该地段位置较好，且容积 率较高，因此预计竞拍者较多。第三部分：地块项目近期周边市场分析一、大学路板块主要在售楼盘的价格情况楼盘名称折后均价优惠销售进度嘉汇馨源4400剩余4套楼中楼，面积约120m瀚林华府9000当天预约9折，开盘 当天购买再送2个点6月27曰三期公开预约百汇华庭4800按揭98 一次性97剩余部分二房、三房、四房物 业嘉华绿洲4250按揭98,次98x99 折两房售罄，在售105 rr?的三房 以及楼中楼骋望骊都5300按揭一次性在售A2号楼、三单元、二梯 四户、25层（二单元除外）栋 170-190卅蓝组团西湖东郡5400折扣为（总价万- 2000） * ；

13、 一次折， 按揭折A2 （二单元除外）栋170 190 卅蓝组团双水景物业在售振宁现 代鲁班46006月21曰前，预约100平米以上户型， 10000 抵 18000 元100平米以下户型，10000 元抵 15000 元二房售罄，三房月89rrh 110 m,暂时无新物业推出，新物 业正在预约。瀚林雅筑4300预约当天9折6月27曰预约6#s 7#号楼， 价格未定盛天熙园750010000元预约金可抵30000元购房款预约E2#水岸华府4800湖居臻品5月10开盘，推出7#、8#楼，目前预约9# （106-122平米主流三房）（数据来源：宝资通事业二部/市场数据部/月数据库）大学路板块地处学府密集区，同时又是老城区，因此人口密度较大，人员相对复 杂。该区域楼盘定位差距较大，其中瀚林华府定位较高，有相当部分客户为大学教师， 其折后价格较高为9000元/卅。而振宁现代鲁班则定位于周边个体经营户及工