2008年下半年武汉房地产场调研报告

1、市场分析2008.11.24目录第一部分 武汉市房地产数据分析一、土地市场基本特征二、商品住宅价格情况三、商品住宅销售情况 四 2008 年下半年武汉及重点区域市场走势分析第二部分 项目市场分析一、沌口房地产市场概况二、片区在售楼盘解析三、SWOT 分析第一部分武汉市房地产数据分析一、土地市场基本特征2008 年上半年，武汉市中心城区通过招拍挂方式共出让土地 18 宗，成交 12 宗，实际 成交面积为 196911.6 平方米 （约 295 亩），与去年同期相比减少 85.77%;土地供应规模较去年 同期减少 54.24%。每亩单价为 465.73 万元 /亩，与去年同期相比下降 21.35%

2、。综观上半年土地市场，与去年相比表现出截然不同的特征 :（一 ） 量价齐跌，成交清淡1 / 12一方面，土地出让和成交宗数、面积大幅萎缩，成交率下降，出让18 宗 6 宗流拍 ;另一方面， 成交金额大幅减少，土地单价下跌，竞拍冷清，大多数地块是在没有竞争对手的情况 下成交。以 P（2008）004 地块（京汉大道 B3）为例：楼面地价为 6107.88 元/平方米，而去年同 地段由金地集团武汉公司拍得的P（2007）020 地块（京汉大道义和巷 ）楼面地价为 6879 元/平方米，下跌约 11%。（二 ） 本地企业唱主角 去年同期，上海豫园、重庆润隆、华润、金地等外地企业在汉大幅拿地，地块面积

3、和成 交金额都较大。而今年则以本地企业为主，单宗地块面积和成交金额相对较小。（三 ） 地段好的小地块受追捧去年土地市场以大面积、 高总价的地块成交为主， 今年小面积低总价的地块则受到青睐。 如 P（2008）008 地块，由于其面积小，总价低，地段优越，配套成熟，在经过 162 次竞拍后 才由刘贵生个人拍得。这也是中心城区首例个人购地，类似的P（2008）004 等地块也是经过几十次竞拍才最终成交。综上所述，经过国家去年一系列调控政策特别是紧缩政策,开发企业拿地变得谨慎。这一方面是由于部分开发企业资金紧张， 融资渠道和销售回款双双受阻， 加之去年大幅拿地尚 待消化， 暂时丧失战略投资机动性，

4、无力进行新一轮的圈地扩张。 另一方面也反映出部分开 发企业对市场预期趋于谨慎。中心城区土地市场供需情况从供需总量来看， 08 上半年我市中心城区通过招拍挂方式供应土地 641694.67 平方米， 实际成交了 196911.6 平方米。（一）开发商拿地谨慎，土地成交萎靡从出让土地的规模来看，今年上半年最大成交地块的面积约为 60亩，出让土地 18 宗， 实际成交土地 12 宗，成交率为 60%，土地出让成交率较去年同期下降了31%。（二）容积率有所降低上半年我市中心城区土地出让的平均容积率为3.1，容积率较去年同期减少了 0.81，主要由于高层混合住宅及商业用途土地成交比例较去年同期减少较多。

5、（三）用地性质以居住用地为主从用地性质来看，我市中心城区土地主要用途为居住用地，占总成交面积的84.58%，约为 250 亩。（四）楼面地价排行 （ 住宅用地 ）：2 / 12（五）成交金额排行（六 ）武汉三镇土地交易 （招、拍、挂 ）情况： 从我市成交面积的分布看， 上半年土地成交面积最多的为地处江北的汉口， 占全市总成 交面积的 55.70%，地处江南的武昌以 23.73% 居第二位。二 商品住宅价格情况（一）2008 年上半年商品住宅价格走势2008 年上半年，全市商品住宅价格为5823.72 元 / 平方米，与 2007 上半年相比涨幅为44.77%;与 2007 年下半年相比，涨幅为

6、 12.69% 。2008 年 1 月以后，商品住宅价格上升幅度逐月减缓。至2008 年 5 月，价格突破 6000 元 /平方米。 2008 年上半年，武汉市商品住宅成交均价月均上涨 67.95 元 /平方米，月均涨幅为 1.67%。3 / 12（二）商品住宅区域价格情况2008 上半年，全市各区域价格均有不同幅度的上涨。均价最高的片区为汉口中心区， 平均价格为 6875.42 元/平方米，其次是武昌中心区，平均价格为6824.39 元 /平方米。价格最低的区域为沌口片区，平均价格为4328.27 元 /平方米。从成交均价上来看， 中心城区的均价远远高于其他各区， 特别是汉口中心区， 价格已

7、接 近 7000 元 /平方米。从价格涨幅来看，汉阳中心区、关山片区、武昌中心区同比涨幅较高， 都在 50%以上。而汉阳中心区的价格继续与沌口片拉出价差，由去年底的800 元 /平方米增加到 1500 元 /平方米。（三）不同价格段商品住宅价格情况2008 年上半年商品住宅价格在 4000 元 /平方米以下的商品住宅成交均价为3812.59 元 /平方米，与 2007 年相比上涨 2.65% ，交易量主要集中在关山片、沌口片和东西湖片;价格在4000 5000 元/平方米的商品住宅成交均价为4751.32 元 /平方米，与 2007 年相比上涨4.23%;价格在 5000 6000 元/平方米

8、的商品住宅成交均价为 5649.15 元/平方米，与 2007 年相比下跌 1.2%;6000 元/平方米以上的商品住宅成交均价为7459.37元/平方米， 与 2007年相比下跌 5.96%。（四）不同面积商品住宅价格情况2008 年上半年， 面积 90平方米以下户型成交均价最高， 达 6357.28元/平方米，与 2007 年同期相比上涨 58.03%;其次是 140 平方米以上的户型，成交均价为 6022.58 元 /平方米，与 2007 年同期相比上涨 23.43%;90 120 平方米和 120-140 平方米的户型成交均价分别为 5648.73 元 /平方米和 5532.18 元/

9、平方米，涨幅为 48.08% 和 53.26%。不同户型商品住宅价格情况反映出， 90 平方米以下住宅价格涨幅最高。4 / 12（五）不同建筑类型商品住宅价格情况数据显示，高层商品住宅价格最高，为 6542.18 元 /平方米，与 2007 年同期相比上涨 34.08%;多层商品住宅价格为 5737.28元/平方米，与 2007年同期相比上涨 50.4%;小高层商品 住宅价格为 5305.92 元/平方米，与 2007 年同期相比上涨 47%。（六）别墅价格2008年上半年别墅价格为 8176.94 元/平方米。其中， 5月份，别墅价格达到历史新高， 为 8502.17 元 /平方米，与去年同

10、期相比上涨了36.75%。5 / 12（七）写字楼价格2008年上半年写字楼价格为 6702.39 元/平方米，与去年同期相比上涨了37.36%;其中，6 月份，写字楼价格达到历史新高，为6899.07 元 /平方米。（八）商铺价格2008年上半年商铺价格为 8892.57 元/平方米，与去年同期相比增加了24.64%。其中，5 月达到历史最高值，价格为 8983.05 元 /平方米。三 商品住宅销售情况2008 年上半年商品住宅共成交了 20504 套，与去年同期相比减少了 20844 套，同比下降 50.41%。成交面积为 245.17 万平方米，与去年同期相比减少了 240.92 万平方

11、米，同比下降 49.56%。平均每月成交 3417 套，月均成交面积 40.86 万平方米。6 / 12（一）分户型销售情况通过数据显示， 2008年上半年商品住宅成交面积主要集中在 90-120 平方米，共成交 6852 套，同比减少 49.21%,占到全市总成交量的 33.42%; 其次是 120-140 平方米以下的户型，成 交 5645 套，同比减少 52.5%，占总成交量的 27.53%;90 平米以下的户型共成交了 5526 套， 同比减少 44.73%，占全部成交量 26.95%;140 平方米以上共成交 2481 套，同比减少 58.48%, 占全部成交量 12.1% 。（二）

12、分价格段销售情况2008 年上半年商品住宅成交价位主要集中在5000-6000 元 /平方米，占全市总成交量的30.48%,较去年同期上升 13.61%,共成交了 6250 套;其次是 4000-5000 元/平方米， 占全市总成 交量的 26.95%,同比下降 7.97%，成交了 5526 套;价格在 3000 元 /平方米以下的住宅， 占全市 总成交量的 3.17%，同比下降 7.10%，成交了 650 套 ;价格在 3000-4000 元/平方米和 6000 元 /平方米以上的住宅分别成交了 3594套和 4484套，分别占全市总成交量的 17.53%和 21.87%。 从月度趋势可以看

13、出，武汉市商品住宅成交均价主力范围已从去年同期的4000 5000 元 /平方米转变成 6000 元/平方米以上，且 5000 元/平方米以下住宅销量还在不断萎缩。（三）分片区销售状况2008 年上半年武汉市各片区销量比例变化如下表：2008 年上半年区域成交套数情况 （单位：套 ）从区域销售情况来看， 消费者对购买住宅的区域偏好主要集中于武昌中心区和汉口中心区以 及关山片。7 / 12（四）分建筑类型销售状况 今年上半年，武汉市高层商品住宅成交套数最多，成交了 10258 套，占总销售套数的 50.27%;其次是小高层成交了 6064 套，占总销售套数的 29.72%;多层成交了 3933套

14、，占总销 售套数的 19.57%;别墅成交了 90 套，占比为 0.44%。四 2008 年下半年武汉及重点区域市场走势分析（一）下半年整体市场供求分析 下半年供应量增加，全年总供应量减少 根据目前各区域在建项目的工程进度情况，可以预测今年下半年全市的住宅供应量 将在 548 万方左右，全年总供应量为 1019 万方。而 06 年和 07 年的全年供应量分别为 1366 万方和 1276 万方，由此可见，今年受整体市场走低影响，开发商相较于前两年更为谨慎， 从而使得全年供应量出现明显下滑。8 / 12下半年供应量集中上市，竞争空前激烈 根据各项目预期上市时间来看，下半年新增供应量的主要上市时间

15、集中在9、 10 两月。今年上半年， 受宏观调控的影响， 全市房地产市场的销售情况一直萎靡不振。 众多开发商将 希望寄托与 “金九银十 ”两月，纷纷选择此段时期入市。与 06、07 两年的下半年供应量相比， 08 年下半年的供应量的入市时间将更加集中，9、 10两月的市场竞争也将空前的激烈。全年整体销售同比下滑08 年上半年，受整体市场调整的影响，消费者的观望心理加重，全市商品住宅的销售 量大幅度萎缩。 但考虑到武汉房地产市场是以刚性需求为主的市场， 而并非像深圳上海等地 区投资性需求占据了大量市场份额， 因此市场的调整过程也相对较短。 上半年， 由于市场的 波动， 大部分消费者选择持币观望，

16、 从而使得大量刚性需求被挤压。下半年，随着各区域价 格调整的完毕， 以及可能出现的央行对资金把控的放宽都将促使整体市场的回暖， 届时积累 已久的刚性需求也将得到集中的释放。依据 06、07 两年的供求比走势情况， 结合对未来市场的判断， 保守估计 08 年下半年的 市场供求比将在 1.23左右，据此得出下半年的成交量将在 447 万方以上。但全年销售总量的下滑以无法逆转。 预计今年的虽然可预测到下半年市场将迎来明显复苏，全年的销售总量将在 730 万方上下。9 / 12（二）下半年热点区域分析 二环线以外是热点从下半年供应量的区域分布来看， 除青山汉阳等个别区域的供应量无明显变化外， 其他 区

17、域的供应量都较上半年有明显增加。 尤其是二环线以外区域， 其中东湖高新、 盘龙城和东 西湖三个区域的供应量最大， 未来竞争也更为激烈。 而中心城区各区域的后期供应量相对平 缓。东湖高新区域将点燃市场东湖高新区域作为一个快速成长中的区域市场， 因其自然景观优势、 区域产业支撑和不 断完善的区域配套而成为近两年房地产市场的热点区域。该区域市场相较于其他市场而言， 更加的敏感， 往往能作为全市整体市场的一个前瞻性参考。 从下半年该区域的市场供应量来 看，下半年整体市场的复苏很可能从该区域首先开始。 该区域下半年供应的产品类型主要以 首次改善型为主，价格集中在 5800-6200 元/平米，与目前该区

18、域的整体均价基本持平。 盘龙城区域 销售压力不断加大盘龙城今年下半年将增加 76 万方的供应，在短期内大量的新增供应可能会带动整个区 域的存量去化， 但由于该区域目前交通和生活配套建设的滞后， 使得消费者对该区域的认可 度偏低，如此大的供应量很难在短期内消化完全，区域销售压力还将持续加大。东西湖区域 产品结构调整在成交结构上， 东西湖下半年还将延续上半年的趋势， 首次置业型产品成交所占比例上 升，而首次置业型产品的去化压力随着新增供应而上升； 在价格上，目前比较零乱，价格的 统计及稳定仍需时日。成交结构的调整， 价格的不统一， 新项目上市压力的加大， 第三季度 区域的压力会加大，第四季度或将稳定。中心城区相对平稳武昌区域 大盘入市带动市场08 年下半年武昌区域的供应量虽较上半年略有下降，但由于拥有统建 锦绣江南二期和 复地 东湖国际两项目，